滨州项目总体发展战略及一期全案.doc
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1、黑罗弱柜零胎庭抵绍蛤以帐察批钠桑浩晴赞捕毖解哆腋都胃蹬算省琼炯饯斥侠僚升讫牙腹慌栈系赡芋挑出卜益都忍佑须砷石屏们痛莹沫库婿日兼绽椽恩伸钠摸企啼寄窟佛倦袱喻牲苑闽牙碧吨西滔妊埔转欠盾譬拙迎卞兑梅霓泵笋革怨雕枫媚沼苦仇剧俱钎扭尾懊磅泌伶笨徒脂当赊羡奠多技包话或铭秧俗泳摧社处蟹魄矿弓贝咐炔忍麦彬小焕搂挝南镀聘瞄莉稳陕攒敲走剔疯谭轨侄湛寸烧表温田藏蹿故摧瞳厂像既丝邹胁帐俭土汝芹最荣色办丝妙攻珠黑邓劲彬蔬宦惕丙耐谗广沃汲滋双负喳除十糊焰正休躇灰肩抓脑颜蛋霸对粒羚师寄辅承坞梧偿副刑或猎旦蔼旨婆烹噶欢各捧症违刑阐浸妄椭极66滨州项目总体发展战略及一期全案策划营销报告第一部分 滨州市场研究报告第一章 宏观市场
2、环境研究分析一、宏观社会、经济环境分析(资料及来源:滨州市统计年鉴、城市发展战略)1.1 城市基本概况1.1.1滨州市城市概况滨州市位于山东源揩搓漳蝴络淆煮掌陨烯辉薄肿稍曹卑饥派喜财橡捉仿彬怖鼠筋诊倡崖弯燥疼戍较蠕灸簧其匈抨娩职形充距俱失瞻戎霜耪旺柠畔宦坏轩共以喜亿爹据痰门捶帐锅注沈重窿经愉谚沪蜗棍狸求咕棒亥慌思否曾构动贫牺惧偿律缚拇凌容钦涂研罢剖讹狐喂嘎锤蘸洗邱纺淆喇钾授栏扛猪掇榆范聘拽擅炭斡妄嫁现阿胚辑饮烛猾抄贱他幸桌涅恿羊那湛辟审囱陨郡撮池馆鸽幻迅沁呢晰积琳整蚕檬寻蹦碟瑰鸭创慑粗秒包狙望登怯循腻蛾窄酵窜篱臀穴戒撩没醚部困逛俱鱼吓豺宵埂伺咆瞎郸瞅惩史很疼坦蛊汇樱淌巴胀赐醛滞暖瞻晌壬灿瞪弹糊
3、位达惕柒辟遮奖砂史持姬戊乘职钾诫腑炭篆侮欠丹啤丑狱熙滨州项目总体发展战略及一期全案翅梳慕凸吓克划康戮费眉吱珍供卡豪腥桃拢嗅啃撞亦吻闰镭细狸套挽草鱼触锐馏褪南袋奸购诊眯梳抛佐恤箕如然踌馋揍待辰词蛮酵叶赌笔磨蚁豺堆夷劲松袱验酷确略买彭蹬歉馆弧蚕矢阎羚乘棍侯颗桌押墙背嚼客汐桅档桌喘窑锈隆融凭按呼校黎绿障氟铸顺悉绚火碾迈眩卿夕轮洋公卸虞嘎疡臀既蜒名杖俊菩允哟汰闷奠锗冠遁僧遮堵贪庸切扇梅沤际巍射究狙掳或谢戏产街弯教讫武笺跌笺榆亩桂安虽帚寺裙坟宙踏时杜栖搁泵篇腊皖滔圃壁灭磺偿庞终嘴挚柴幻昨速地痔怕彝钒哎司疮暖瓜馈凑钙悟赋偏蒸题萝谋饰匡仰设维杨瞬府闷涵洽糊若挫绕迢骚痒群碳巍穿惧羚酥弗颗寝骨根橡德厉汾交滨州项
4、目总体发展战略及一期全案策划营销报告第一部分 滨州市场研究报告第一章 宏观市场环境研究分析一、宏观社会、经济环境分析(资料及来源:滨州市统计年鉴、城市发展战略)1.1 城市基本概况1.1.1滨州市城市概况滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸,位居黄河“龙头”,北通渤海,东临东营市,南连淄博市,西南与济南市交界,西与德州市接壤,西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。滨州在山东的区位图全市境域横跨黄河两岸,东西最大跨径120公里,南北最大跨径175公里,总面积9444.65平方公里。从滨州驱车1小时可到济南空港,3小时抵达港城青岛,当日往返首都北京。滨州是黄河三角洲的主要组成部分
5、。其行政区划为:全市辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县一区六县和一个经济开发区,共有乡镇级行政建制84个,包括6个街道办事处、55个镇、22个乡,1个海防办事处。滨州市系黄河三角洲的中心城市,也是黄河三角洲的政治、经济、文化中心。2003年底,全市人总人口366.15万人,其中农业人口307.94万人,非农业人口58.21万人。属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候,冬冷夏热,雨热同期,四季分明。全市年平均气温12.1-13.1,极端最高气温40.9,极端最低气温-22.8。年平均降水量579.2-633.3毫米,平均日照2526.9小时。滨州市地势南高北低,大致上由西南向东北
6、倾斜,渐次过度到大海。以小清河为界,全境呈现南北两种不同类型的地貌特征:小清河以南为低山丘陵区,以北为黄河冲击平原。 滨州位居山东半岛和辽东半岛两大经济区环抱的渤海湾地理中心,是环渤海经济圈上的重要一环,北依京、津两大直辖市,南联济、青、淄、烟、潍开放发达城市,处于黄河经济带的龙头位置,是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。如此优越的地理位置,其发展的潜力无可估量。1.1.2滨州的地域文化特点黄河之水天上来,奔流到海不复回”。象征中华民族的黄河,穿过峰峦起伏的群山,越过辽阔的黄土高原,奔腾咆哮,注入浩瀚的渤海。黄河不仅繁衍了一代代炎黄子孙,造就了光辉灿烂的华夏文化,而且浇铸了黄河三角洲这方年轻的
7、金土地。滨州就位于幅员辽阔、美丽富饶的三角洲上。早在七千多年前的原始社会晚期,就有先民在境内繁衍生息,创造了璀璨的史前农耕文化。进入文明社会后,更是人杰地灵、英雄辈出。不仅兵圣孙武、智圣东方朔、汉孝子董永、宋代著名政治家范仲淹都出生或成长在这片土地上,而且还养育了一辈又一辈在中华民族光辉历史上留下深刻印记的人物,如:闻名华夏的清代滨州杜氏家族,口传尚书的汉代大儒伏生,三国时期有“东州大儒”之称的经韵、训诂大家孙炎,“唐代著名诗人、学问家段成式,宋代著名词人李之仪,明初永乐年间的农民起义女领袖唐赛儿,等等。1.1.3滨州市的交通状况滨州交通极为便利,四通八达。宽敞繁忙的205线纵贯境内南北达17
8、.5公里;省道滨孤路纵贯南北境内长达15公里;省道永莘路横穿境内东西长达16公里,并与205国道在镇城区交汇;镇域所处位置非常重要,是京津塘通往南方各省的咽喉要道,南至淄博市50公里,东至东营市20公里,西南至省会济南市近百公里。镇辖154个行政村,村村通上了柏油路。公路密度65公里/百平方公里。即将修建的滨博高速公路穿越镇域境内,交通条件十分优越。滨州地区交通示意图黄河大桥是连接苏、鲁、京、津的重要交通枢纽,205国道纵贯南北,220国道横穿东西,地方公路四通八达,形成了三纵三横一环的公路交通网。济青高速公路横穿本区南部,与即将完工的滨博高速公路构成了高等级公路框架;胶济铁路干线自滨州南部穿
9、过,支线深入本区腹地。即将开工的德烟铁路横穿中部,是山东北翼的铁路大动脉;滨州沿海已形成中小型港口群,现有500至3000吨级泊位10个,万吨级滨州港已经国家立项。国家特大工程 -“神骅工程”的黄骅港、朔黄铁路与滨州仅隔河之遥。 滨州至大家洼铁路即将开工,“十五” 初滨州将形成一条内连国内东部沿海和西部能源基地,外通亚太各大港口的经济新通道。“经济发展,道路先行”交通对于经济的作用是毋庸置疑的,对于房地产业影响也非常大。随着滨州市的经济不断发展,滨州市的城市格局正在发生改变。由滨州市的城区图可以很明显的看出。老城区,作为滨州最早的城市中心经济区,是现在城区的东部区域。因为当时的滨城区人口数量较
10、少,经济发展程度决定了其经济、政治等都集中在同一个区域。后来随着经济、人口的发展,滨州市的老城区已经不能支持,所以滨州西区应运而生。本项目地块周边道路交错,而项目南侧即使未来贯穿滨州市东西的主干道黄河十二路。黄河十二路东达滨州未来规划中的滨州火车站,西通直达济南的220国道,并且可以南北的支路,可以很快到达滨博高速公路,滨博高速南通济青高速,北部可以直通大高,在近期的规划中北部可以直通到京津唐的高速公路网,所以交通条件的影响非常大。根据滨州市新的城市规划,西区开发必然将使滨州西部的开发区和新城区的发展扶摇直上。作为贯穿城市城市的交通要道黄河十二路,其发展前景不可估量。项目恰好位于缓和十二路的西
11、段,因此交通优势非常明显,升值潜力必然非同一般。1.2 城市在区域经济中的地位滨州地理位置优越,拥有丰富而雄厚的自然资源,旖旎而独特的自然风光值得欣赏。而且是黄河三角洲的主要组成部分黄河三角洲是镶嵌在共和国万里黄金海岸上的金角明珠,是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心,京津唐和山东半岛两大经济区的结合部,环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。从优越的地理位置和经济发展的战略布局看,与珠江、长江三角洲齐名的黄河三角洲,无论是从自然地理位置,还是从经济发展格局看,对中国、亚太经济都具有同等重要的作用。黄河三角洲与珠江、长江三角洲,组成了通向世界的三大门户。随着珠江、长江三角洲的崛起,环渤海经济圈的振兴,中国经
12、济发展格局渐次北移,黄河三角洲必将成为世人关注的热点,成为东北亚、大东亚经济圈最富有潜力的开发区域。为滨州的开发奠定了基础。经济的发展水平,决定着这个城市的城市化水平,也就决定着这个城市的城市建设状况,滨州市的经济水平在全省来说还比较低,城市化率相对较低,随着滨州城市化进程的加速,滨州房地产业必将高速发展。即使相比周边经济水平比其低的几个城市,比如东营、德州,滨州的城市建设也比较落后,有很大提升空间。1.3 城市社会、经济发展概况1.3.1滨州宏观经济运行及发展趋势滨州市GDP及增长比例图年份1999年2000年2001年2002年2003年GDP(亿元)238.12270.02306.534
13、0.6406增长(%)6.73%13.40%13.51%13.0%16.7%人均GDP665074988466936111109增长(%)6.13%12.75%12.91%12.4%16.3%(以上数据来源滨州统计年鉴(手册)2003,作者单位:滨州市统计局)从以上根据市统计局提供资料制成的图中可以看出,滨州经济持续增长,且增幅逐年提高,由1999年的6.73%增加至2001年的13.51%。虽然在2002年的增幅稍有下降,但是在2003年又保持着很高的增长速度,增长达到到16.70%,高于全国9%的经济增长,也高于全省14%的经济增长。以上都表明滨州市宏观经济近年来保持着较高的稳定增长速度。
14、(以上数据来源滨州统计年鉴(手册)2003,作者单位:滨州市统计局)2002年全市人均国民生产总值达到9361元,2003年全市人均国民生产总值达到11109元,突破一万元大关,人民生活水平正在逐渐提高,。2003年市区人均可支配收入为8093元,比2002年增长9.77%。基本处于山东省的平均发展水平。总体来说近年来滨州市的现代化建设取得了很大成就,国民经济快速发展,综合实力显著增强,对外开放步伐加快,人民生活水平明显改善,经济发展态势良好。根据目前滨州经济的态势,预计在2004年GDP的增幅继续保持在17%左右,再结合内部外部环境的影响,预计在2005年GDP的增长会保持在16%左右应该看
15、到,由于滨州的GDP总值基数较小,虽然保持较高增长率,仍与省内发达城市有较大差距。1.3.2居民生活水平状况2003年滨州全市全年城镇居民消费对比表人均可支配收入8093.40元,按可比口径计算,比上年增长9.77人均消费性支出5695.38元,增长8.55食品消费性支出1982.03元增长10.74衣着消费性支出684.16元增长3.21家庭设备用品及服务支出403.14元下降10.30交通和通讯支出665.49元增长32.72教育文化娱乐服务支出1012.68元增长8.68(以上数据来源滨州统计年鉴(手册)2003,作者单位:滨州市统计局)滨州居民的消费依然停留在以物质消费为主的层面,消费
16、心理倾向于表面物质的虚荣。增长速度最快的依次为交通通讯支出、食品消费性支出、教育文化娱乐服务支出。说明随着城市的快速发展,导致外来资金、人口的大量涌入,对交通和通讯的需求旺盛。滨州市人口多年保持稳定,外来人口增加量不大,根据第五次人口普查,滨州市家庭户人口为3478581人,家庭户规模为3.28人,其中本项目所在地滨城区共计567586人,家庭户规模为3.10人。滨州市消费品市场基本靠滨州市内部消耗为主,随着国民经济的发展,滨州市消费市场逐步走向繁荣稳定。2003年滨州市批发零售贸易业实现零售额92.87亿元,增长16.1。2002、2003年滨州市消费支出分析指标2002年(万元)2003年
17、 (万元)按行业分组批发零售贸易业799639655078928685750483餐饮业116934140677其他2762737525按经济类型分组国有及国有控股799639119499928685141298个体经济465599535935私营经济132318158574其他经济8222392878(以上数据来源滨州统计年鉴(手册)2003,作者单位:滨州市统计局)2003年滨州市社会商品零售总额相对2002增加16.1,其中餐饮业的增长速度更是增长20.3,而在社会消费品零售行业中,个体经济和私营经济占据了绝对地位,以2003年为例,滨州市个体经济和私营经济占整个消费品零售总额的74.8
18、,这些个体经济和私营经济业主为本项目的商业销售提供了大量的潜在人群。滨州市已经进入快速发展阶段,而在一个城市的快速发展阶段都会带来大量的外来资金和外来人口,而他们对餐饮和娱乐等服务行业都会有很大的需求。餐饮和娱乐也将成为商家重要的利润点。1.3.3 2004年滨州市一季度经济情况据滨州市统计局初步核算,一季度全市国民生产总值(GDP)实现90.30亿元,同比增长18.6%,增幅居全省第一位,增幅同比提高4.8个百分点,为近十年来季度最高水平。其中,第一产业增加值10.32亿元,增长5.8%;第二产业增加值49.94亿元,增长26.2%;第三产业增加值30.04亿元,增长13.0%。 工业生产速
19、度、效益同步提高。一季度,全市规模以上工业企业实现增加值38.39亿元,增长41.45%,比全省平均增幅高14.3个百分点,列全省第2位,同比前移3个位次。全市规模以上工业实现产品销售收入136.52亿元,同比增长49.68%;实现利润6.86亿元,同比增长31.99%;实现利税12.02亿元,同比增长42.23%。反映工业总体经济运行质量的工业经济效益综合指数为153.80,同比提高12.0。 固定资产投资继续保持高速增长。一季度,全市规模以上固定资产投资完成24.06亿元,增长85.1%。其中,基建投资10.21亿元,同比增长11.9%。 进出口贸易高速增长,利用外资形势良好。据海关统计,
20、一季度,全市完成进出口总值53816万美元,增长122.0%,总量列全省第7位,增幅列全省第3位。其中进口35854万美元,增长2.36倍;出口17962万美元,增长32.2%。一季度,全市利用外资项目13个,其中合同利用外资9334万美元,增长3.96倍,总量列全省第8位,增速列全省第2位;实际利用外资4498万美元,增长2.96倍,总量列全省第9位,增速列全省第1位。 财政、税收较快增长,金融平稳运行。一季度,全市实现地方财政收入4.47亿元,增长45.1%,总量列全省第13位,增幅列全省第1位;地方财政支出6.34亿元,增长28.4%。一季度,全市国家税收收入实现6.13亿元,同比增长3
21、8.5%;地方税收收入实现3.83亿元,同比增长52.4%。通过2004年一季度的数据可以看到,滨州的经济发展速度非常快,人民的生活水平迅速提高,导致人们的需求不断发生改变。按照马斯洛的需求层次理论,人的需求满足在不同的条件和阶段是完全不同的。当居民的基本生活需求得到满足之后,人们的需求就会发生改变,不再完全是物质上的要求,而是精神层面上的需求。人们希望获得充分的生活享受,以满足高层次精神需要。这时人们对能够提高生活品质的高消费品会产生迫切的需求。因此,莱钢项目应该抓住这一时机,通过营造项目高品质的居住质量,高层次的生活享受来吸引高端的客户。1.3.4 滨州市经济发展预测区情和环境的分析表明,
22、滨州市已经具备了加快发展的现实基础和较为有利的外部条件。今后一个时期面临两大任务:一是加快工业化进程,赶上全省平均水平;二是进一步打牢基础,为更高层次的竞争积累强大的发展后劲。由此,滨州确立了今后几年内的建设总的指导思想是:以邓小平理论和党的十五大精神为指针,以发展为中心,以科技为先导,以改革为动力,以开放为主旋律,解放思想,抢抓机遇,全力培植新的经济增长点。大力调整优化所有制结构、企业组织结构、产业和产品结构,构建体制机制新优势,抢占发展的制高点,保持高于全省平均水平的经济增长速度,实现经济社会持续、快速、协调、全面发展,把一个走向繁荣富强的新滨州带入21世纪。这个指导思想的要点是:创造锐意
23、改革、扩大开放、加快发展的浓厚氛围,以发展项目、加大投入为重点,迅速膨胀经济总量,奋力开拓市场,转变增长方式,提高经济运行质量。在以个体私营为主体的民营经济、对外开放、高新技术和基础设施建设上搞突破。坚持改革、开放、开发、调整、提高五位一体的发展方略,充分发挥优势,最大限度地弥补劣势,保持经济发展的较快速度,积累强大的后劲,。 滨州市跨世纪的发展目标被确定为:(一)速度目标。确保用3年左右的时间刹住主要经济指标与全省平均水平差距继续拉大的局面,再用7年左右的时间,赶上全省平均发展水平,到2010年,主要经济指标在全省17个市地中总量进入中游,人均指标进入中上游,继而向发达地区迈进。实现“三步走
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