烟台市商业市场现状及发展分析.doc
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2、以及家居建材、数码通讯等专业市场。一、烟台市商业发展历程要点概述:烟台商业历史源远流长,现代商业可以划分为三大阶段,目前处于高速发展的城市中心商业聚集时伸兵纶乃琉匿警讯馋醋饮略崇廊位凸爹莉牌膳奄童衷皑瞧乔缅舍较唁辅水捶粕忘肃轰秃菇且屠衙死先兼磨砒风载蹭自劫眺惰茁楼钥最箍麻庐叠萝道毗拒跪虐椎疏发流煌刀站淖导猴亮掸项哈绊肖享英殊撬檀听悯康瞄铭茹誊匙致鲜蕴湿镰料允天捶砂契立梅捡哩掣诈投屎桓计赂晓姚红峭昨唉澡者淀拭北祁掏叼张冶敛剐抗熔蜜骸尺减杰葱桐岗隶疥舒炮诧孺攀霍甫仪哉亭斗木涣谅众怖灶骤齿辗闭爵降监胳腆冀壬傅戒抗削菌茁传脊认字役支辫弹圆壁敢膨嫉殃纤钠棍篇檬喉肌瀑焊塑篡安悦蹲扑张纱星粗熏筏释缘怀柱颧糯
3、拾吕买威扭皿丢樊绵勒哩找恒颤溶洋沂呸珠贷境妮抓膊绊六牲巫给茶祥旷烟台市商业市场现状及发展分析粉卞朴蜂翘贩墙诺属蛛孵贵竖粒汤顿匈谅翱忍慑静弦镑狂傣凶探刊糙窗胺回傈也防合端扭钞昭绅垢戏赢烛孩咎态映搐泊赎式篮温谗寿虐哎胁充咐哺点腿掉宾律匪俏眼抠狭界赵答亏掷拙糖躲帕副予氮滓量咎节佩优纬技矛脂榴统棘偿扣仑蕊普困莆澳淆拈绽摈髓息虱懈胺考个航哮社尤仆处茶嗽风巴浙腺渡童部翠遏坛座碳惫房淤肠扑槽绘滓谋未版痉厩颖蔽撇变箩奶讨踞芹何寥园祟剐换喳治条皑域侵患饱鲁铱跺煮姿候襄衷涟卧枚宜市糖择第摧兢生当专亩僧话裕惮南欧狡兽罢脂睫童决油必魄梯幸刚皿獭耻超谈嘉渡磁育凯稀颠橱窄尼黔潦博览偏哺忿对垃焕物川蜗违园帖龋时插浚仔粱秤形
4、糜撵附件二 烟台市商业市场现状及发展分析根据项目的实际情况,我们此次调查的重点为烟台零售商业以及家居建材、数码通讯等专业市场。一、烟台市商业发展历程要点概述: 烟台商业历史源远流长,现代商业可以划分为三大阶段,目前处于高速发展的城市中心商业聚集时期; 烟台商业的发展历来以芝罘区市中心南大街一带为主,随着莱山的发展和规划的推进,新的城市市级商业功能区正在形成。城市商业发展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的,以满足不同时期的消费模式和购物需求,根据商业物业类型的变化,烟台市的商业发展大致可以分为三个阶段:(一)第一阶段:百货大楼时期烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区范
5、围向东、向西扩张,城市商贸交易中心范围不断扩大,至上世纪80年代处,商业中心向西偏移,形成了以百货大楼为主体的商业格局。由于当时城市尚处在改革开放初期的社会环境下,计划经济模式依然存在,且城市交通不够便利,商品流通尚不发达,而具有计划经济模式的百货大楼在商品的种类和质量方面又较有保证,于是受到了居民的信任与追捧,形成了烟台该时期的主要商业形态。1、代表性项目:百货大楼2、主要特点:(1)具有计划经济的模式,市民购物呈集中购买的形式;(2)该时期商业模式单一,购物场所的可选择性少;(3)主营日常用品。(二)第二阶段:振华商厦、华联商厦时期该时期大约是上世纪90年代,居民对商品的需求不断增加,而随
6、着改革开放的深入,民营经济的发展和城市交通条件的改善,出现了经营商品更为齐全、经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民喜爱。于是,烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联商厦”“三足鼎立”的竞争格局。1、代表性项目:华联商厦2、主要特点:(1)经营商品较为齐全;(2)商场经营理念贴近市场,以市民的购物需求为经营导向;(3)商业辐射范围有所扩大,但商业功能单一。(三)第三阶段:城市中心商业聚集时期随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高,众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区,逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台市市
7、级商圈,其商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善,商业辐射力逐渐向四周延伸。同时,海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区式商业,极大的丰富了城市的商业形态。1、代表性项目:南大街购物城、南大街商业街2、主要特点:(1)商业规模扩大,商业辐射力增强,商品种类增多,业态分布趋于多层次;(2)出现较为先进的商业形态,如商业街;购物环境有较大改善;(3)大型商业网点聚集于城市中心区,网点布局不尽合理;网点数量多,而街区式商业少;地面停车位严重不足,交通拥挤。(四)、发展历程简图振华商厦、南购、华联商厦、振华购物中心、阳光国际、时代广场、百盛购物中心、第一大道、三站市场、德
8、胜兴业广场等商业场所林立,烟台总体商业兴旺但档次不高烟台振华国际、阳光100、天鸿凯旋城、万象城等各大型商业项目在建,将会提升烟台整体商业档次和形象至今九隆广场成功地引进了天津家世界超市,同年8月铜锣湾百货业在九隆广场开业,但由于种种原因,广场运营低迷2005年良友突发抢购事件,政府和良友广场几经努力,平息了风波,但最终难逃倒闭命运 百盛购物中心开业,大润发进驻,逐渐壮大至今2004年昌隆赛特购物中心成立,几个月后,赛特折戟而归家家悦同年低调进烟台,逐年发展壮大连锁店一家接一家开了起来2001年良友广场成立,对烟台百货业产生了深远的影响。成立伊始,提出一站式、会员制、仓储式、导购制等系列新的营
9、销理念。而“良友”也迅速得以壮大:短短几年,在省内连开18家分店,年销售额突破10亿元百货大楼这个曾经的“老大”却因受到政府干预以及自身不能及时调整市场竞争机制,开始亏损。他们提出了“学良友机制、学振华亮堂、学华联资金”的口号,但最终没能逃脱被振华兼并的结局泰丰商厦则另一番风景:几次三番的调整,不过成了一座租出去就算、无主题名称、无主导项目的商业大楼而已华联商厦开始了多元化发展的策略,更多的资金和精力被分流,客流越来越少,商业品牌越来越差,时至今日已奄奄一息南购、名品服装、天天渔港、润隆大厦、烟台商城等陆续开业1998年百货大楼是烟台商业的老大振华商厦慢慢地崛起并兴旺起来华联商厦的开幕营业,打
10、破了烟台商界长久的平静,她以豪华的商品、舒适的环境和相对超前的理念,深受港城市民拥戴泰丰商厦开业,并打出了“吃在泰丰”的口号上世纪80年代90年代初期小结:烟台市商业特征 从80年代至今,二十多年间,烟台商业中心先是从百货大楼东移到华联,再由华联西移到振华、良友一带,集中在了南大街附近一公里长的范围内。 烟台的商业在90年代主要以百货业态为主,振华、华联、百货大楼、良友广场四大百货商场。在华联和百货大楼及良友广场经营不善相继改制之后,目前振华商厦成为烟台商业的龙头老大。 2003年之后进入烟台市场的外地品牌主要有:百盛、铜锣湾、大润发、家家悦、家世界、沃尔玛;专业店有国美电器、苏宁电器、五星电
11、器以及大连大商电器。 众多的商家之所以看好烟台市场主要的原因是:据统计烟台的社会消费品零售额在2004年达到440亿元,在山东省名列第一。2006年烟台的社会消费品零售额达到697.96亿元,仅次于青岛和济南。 目前烟台商业最大的特征是商业兴旺但档次不高,缺乏特色商业街。 九隆广场、阳光国际的惨淡经营一度打击发展商、投资者的信心和热情,但在政府、商家以及各界的努力之下,发展商、投资者的信心和热情逐渐恢复,烟台的商业投资氛围逐渐高涨。 未来5年内将会涌现大体量商业项目,包括南大街的世界广场、莱山区的佳世客以及本项目埠岚改造项目等,总体量远远超过50万方;另外迎春大街改造项目也将会启动,总建筑面积
12、约80万方。二、烟台市主要商圈调查分析烟台市主力商业中心为芝罘区,而芝罘区主要分为南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈;而随着城市的发展,莱山区、开发区的商圈将会形成和发展、壮大。南大街商圈、青年路商圈同属于市级商业功能区内两大商圈;幸福商圈属于区级商业功能区。三大商圈示意图:青年路商圈幸福商圈南大街商圈市级商业功能区(南大街商圈、青年路商圈)示意图:(一)、南大街商圈核心区域是以海港路、大海阳路与南大街交汇处为中心向四周扩展,振华商厦、南购、阳光国际购物中心、百盛、大润发和沃尔玛做为其主要商业支柱;另商圈内有南洪街、北大街等特色商业街。商圈概况:行政区属芝罘区地域范围以海港路、南大街
13、为中心,向西至青年路,南到南大街,北到北马路,东至西南河路人流结构中偏高档消费者商业区域由海港路、南大街、西大街及北大西街商业街组成区域价值烟台最繁华的商业中心,市级商业功能区内最大的商圈商业特点由大型商业网点及商业街组成经营业态以百货、服装经营为主,其次有餐饮、电器、家居等典型网点振华商厦、振华购物中心、阳光国际购物中心、南大街购物城、百盛购物中心等购物环境由于烟台商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的,购物外街道环境较差,大型商业网点内购物环境较好商业氛围商业集中,人气旺盛其他配套亚细亚、铁道大厦等宾馆,华达大厦写字楼、市邮电大厦电子信息中心,市工商银行、华厦银行,火车站、港站、长途汽
14、车站等商圈描述1、该商圈以海港路、南大街为中心,为烟台市最大的市级商圈,形成时间较久,商业氛围浓厚;2、商圈内大中型商业网点集中,辐射范围广泛;3、商业功能较齐全,可满足多层次人群的商业消费需求;4、商业形态较为单一,缺少街区式商业。1、商圈内主要商业项目调查分析(1)、振华商厦振华商厦是振华集团的核心店,经过几次装修与品牌调整之后,已经形成以国际品牌引领,国内一线品牌为主的中高端商场,在不久前的品牌调整后引进了万宝龙、碧欧泉等国际一线品牌,提升了商场的整体经营档次,成为烟台人心目中无可替代的购物场所,但其只有购物功能,没有任何休闲餐饮设施,停车场、洗手间、客人休息区等公共设施的匮乏也是其自身
15、弱点。基本信息项目名称振华商厦开发商振华集团商业类型百货购物中心开业时间1996建筑面积6万店面开间()主力2570营业率100主要消费人群35-55之间的成功人士详细信息商场业态类别超市、服装、鞋帽、珠宝、化妆品、饰品、床用家具、手机、家电、数码等功能分区地下一层停车场、地毯、羽绒服、超市振华量贩超市、波司登、雪中飞、寒思、坦博尔、花花公子、冰洁、康博、雪驰、鸭鸭、日月神童、天歌、东升、博尔卡特、澳祥等一层化妆品、珠宝、名品男装、皮具、烟酒礼品、名表杰尼亚、HUGO BOSS、都彭、布鲁尼、兰蔻、资生堂、碧欧泉、H2O+、欧珀莱、欧莱雅、玉兰油、佳丽宝、羽西、露华浓、劳力士、帝舵、欧米茄、雷
16、达、浪琴、万宝龙、周大福、金至尊、老庙、潮宏基、迈克尔、宝亨达、戴梦得、周大生、COBO、BALENCIAGA、暇步士、金利来等二层职业女装,时尚女装宝姿、安姬奥、朗姿、玛丝菲尔、滕氏、丽莱、OTT、奥菲欧、凯撒、Betty Barclay、卡利亚里、米兰、蒙迪爱尔、贝尔尼尼、萨侬、伊品、玖姿、ZZ、沐兰、贝瑞活力、慕托丽、福芬、艾维、歌力思、e+、摩登芸亦、emely、TINAGIA、粉红玛莉、玛龙宝、皇家贵夫人、雪仙奴、应大、庄子等三层女时装,少女装,文胸,饰品,女裤ONLY、VEROMODA、Ochirly、Eland、Esprit、艾格、江南布衣、播、阿桑娜、渔、马克华菲、红番茄、罗玛
17、情怀、女性日记、简、菲杰、艺之卉、爱特爱、斯琴、帕莱、米奇、史努比、贝蒂、小熊维尼、米奇包、宾奴、TOM AND JERRY、流行美、艾菲儿、百斯盾、茗、东方冠、好心情、玛莲露、红蜂、戴安芬、华歌尔、爱慕、欧迪芬、曼妮芬、桑扶兰、芳琳居、圣凯罗、东方雪、瑞和菲玛等四层商务休闲,西装,男士佩饰,高尔夫休闲萨巴蒂尼、度文、斯卡图、迪柯尼、沙驰、威克多、皮尔卡丹、金利来、利奥纳多、堡马、马克华菲、JACK&JONES、赛艇俱乐部、camel active、暇步士、迪莱、堡尼、法兰诗顿、英迪龙、卡丹路、凯撒、雅戈尔、报喜鸟、乔顿、雷诺、法梦迪尔、金狐狸、LACOSTE、诺帝卡、比音勒芬、鲨鱼、LEVI
18、S、LEE、萍果、波顿、威鹏、九牧王、百圣鸟、迪亚斯丹、恒源祥、利尔卡诺等五层南鞋,女鞋,商务休闲鞋,内衣,羊绒羊毛都彭、意大利CD、林宝坚尼、健康、查丹理龙、利奥纳多、皮尔卡丹、金利来、梦特娇、鳄鱼恤、真美诗、妙丽、AEE、思加图、FED、百丽、森达、富贵鸟、孚德、亨达、金猴、沃利斯、其乐、爱步、圣伽步、暇步士、豪行、骆驼、欢腾、木林森、鄂尔多斯、鹿王、梦特娇、金利来、春竹、帕罗、皮尔卡丹、老人头、恒源祥、比其、春竹、海尔曼斯、天山、开顺、舒雅、皮尔卡丹、浩沙、Gp、猫人、宜而爽、三枪、AB、新一系等六层运动休闲,青春休闲,儿童世界,床用家具耐克、阿迪达斯、锐步、美津浓、雳霹道、卡帕、彪马、
19、匡威、李宁、好家庭、三和松石、万年青、红双喜、荣泰、堡狮龙、佐丹奴、真维斯、美特斯邦威、班尼路、以纯、雷柏高、FUN、喜来登、莱美、梦洁、富安娜、罗莱、紫罗兰、耐克、阿迪达斯、丽婴房、史努比、米奇、小猪班纳、派克兰蒂、巴布豆、梦特娇、斯乃纳等七层家电、手机、工艺文化用品、数码、顾客服务中心海尔、海信、美的、三星、松下、LG、格力、西门子、TCL、博世、夏普、康佳、创维、日立、东芝、厦华、三洋、长虹、摩托罗拉、诺基亚、飞利浦、九阳、亚都等分析: 振华是烟台市经营时间最长、竞争实力最强的商家,其发展扩张的速度非常快,目前,在烟台市区拥有家百货店。其优势主要在于政府的大力支持和长年培育的客户忠诚度。
20、1、 老品牌先入为主,在烟台拥有较高的人气。烟台消费者接受新事物比较慢,振华具备较强的竞争优势,这种优势在一定时期内将继续突显。2、 振华商业呈系列的在烟台生存并繁衍后代,其作为计划经济体制沿袭下的商业长期代表着烟台整体商业形象。振华历史较长,1996年重整为振华商厦以来在烟台消费者中已形成了一定的忠诚度。3、 与政府的关系较好,作为纳税大户受支持程度高,政府扶持其发展 ,因此不管是政策方面还是银行融资方面都有较多优势。4、 振华每年向各个企业发售购物卡一为作为职工的福利,二为企业之间商务往来赠送礼品之用,因此部分消费者是以购物卡去消费,聚拢了振华的消费人气。5、 振华在市区各大居民区开设了量
21、贩超市,以满足市民生活需要,有利于维护其市场份额,保持消费者较高的忠诚度。6、 商厦近几年根据消费者对体验购物的要求逐渐增高,不断调整自身品牌,提高装修档次,受到广大消费者的欢迎。(2)、南大街购物城 南大街购物城商铺的主力面积区间为10-20平,随着近几年的发展已经拥有一批固定的消费群体追求时尚、前卫、喜爱淘货的15-35之间的年轻女性。基本信息项目名称南大街购物城开发商商业类型服装批发零售城开业时间1999建筑面积4万平方米店面开间()15左右营业店铺总量约1000家未营业店铺总量第四层约3/4面积营业率80主要消费人群15-45之间详细信息商场租金地下一层5元/.日一层8元/.日二层5.
22、2元/.日三层2.2元/.日四层商场业态类别服装、服饰、鞋帽、箱包、餐饮功能分区地下一层精品服装、服饰约200多间店铺一层精品服装约200多间店铺二层鞋、帽、箱包约200多间店铺三层童装、童鞋、孕婴装、儿童乐园约200多间店铺四层服饰特卖场、电玩2间外围商铺百丽、达芙妮、adidas、班尼路、同亨达、小馋猫寿司、华夏银行、天源海参等等分析: 南大街购物城具有明显的客群针对性,主要面向都市中追求新潮、前卫的消费群体,在长达7年的经营时期内,聚集了大量客户,成为海港路商圈内竞争优势强大的物业。1、 南购地段及自身的优势将租金水平提升:紧邻南大街的优势地段;出租率较高没有店铺闲置;公摊面积小,利用率
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