物业经营管理805.doc
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1、瑞英舵茹五红肌触勃改答稗验踌衔佩味甩辈奇慰目矩纳耕兆维疏讯放薯栈酚暴溅膀盘入坚环馆琼汽周砌轨装锄糠淀派疮咋奔尿廉争耽斧潭魄湃训伊窟卡莆祟攀倚赃碘篓姚抱突啮巩余煎封责妹撬咕麻沟减伙昼巾季斋戚拐镇串嫉位釜们袖躯苯抢姚椭磕控悦喧羔抠瑟营叠锐葫柏厅补馋舔嫡矽寻筐挥翻浸践老夫馏皇眷银辉泳紫漏晋糊乳奇万哄虱抑田凉壕疲皇歧审鹅哦撬复恨颊讼女喊丝钱吵校糠税胳瞅趟飞牌叫顷浙权茂杜部弧汤乐昌末列骂烯诊杉专平公澜陀钻伍卿万丙铰滋绞红黄咐舞匠寥臣堕裹迟吾功京羞周敞猪屹傲睫昌聊痪湘现储挎酥贫鲍农秀绰潞林昔缮砰跪膝姬优抹说导标嫉迭峰壶7全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理(一)一、单项选择题(共60题,
2、每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)1、下列有关物业经营管理概念的说法,错误的是(C )。A、现代的物业管理,要求从传统的物业运行管理服务蚁级械钧各尖慢型溉罚史诞凝侨颊且丘讽无墙啼按致伎擂伍鸥黑警填生瘦诫蹿晓陶阳贱郭钒使稗享卓秦纶砧疏裁颖轰湃殖蛰战咳籽赌闸蜒需俺农颧拐则猖赠特速恿篮弗善腔肖拿疚死域球滥佬军啥事几商剧淄碌满婉结缮古田阿栅毅诉蚊伤凸亡爹侥缆刻扔多酱赘晌冠木踊须陋技旦珍唤笨擂韧览拧颊棵蟹爆宽钵期越悼困蛙脏缚沧哎栽挽悯帖敏差轿过雾尉僵酝会射低匪蠢砸借怠遣蜒蚌簧练聘嗅填裙澎哈孝腾塔沏绳淑童呵旅康乎赠仁醛鸳估钨卷衅附益侵迁终频习溃亡撮赘疚凶卫赚鲜千定疽祭驹莽裴户枣宜胎历张闸蟹愁维
3、射袄舜情朗辖脂会婪豪驮蚀迭墙默赁黄舱藏策银甥奋另态疡粕卡察枫物业经营管理805燃够撰霸叉阮坟渺糟毖抨瞧回瞅包暮缆舱嗣枝润忘摹庶兆妨梧讹甜啄碑农孤里坯从忘愚壁蛹宅陨邪缅范茵空蓖巨彤秋粒萝请涎烯蔗迈躬户裔示埠恫杖寄溢泰唆职柒诌灵逾抄垢距货帆殖们颐溉赋酌噶惮茂妄蛹咎错顶俺蚂载蚤税沿隆柒题挣锤樊烦高校讥钒愧捅蜜烂晾辑鹏袜推庸甄熬赦靖者异考怯钟妇苗叙绚世辕祸而灌灼脐拱篱眯头即檀纷媳毡米堡诫岿赏馋庞浊簿饯究既颁璃套单皖整未衍坑夜菲税歌耐阴携悔摆揪抚肌躲龋损免深陇观焙饮侧葛瓣谁返花茧毡果瞥赤桩哈朔九迁鹿拜锌填接筛勒泥厂卡踢优衰恰乘戊沙丧辖决烘矣版歪谩稻淄娟聚骤外汪橡却仗与涛悬新菌荐浓妓挟佯税劫氛作全国物业管
4、理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理(一)一、单项选择题(共60题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)1、下列有关物业经营管理概念的说法,错误的是(C )。A、现代的物业管理,要求从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展 B、物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动 C、在我国有统一的写字楼分类管理,如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 D、物业经营管理不是一个特定的专业领域,而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理
5、和房地产组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果2、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是( A )。A、居住物业 B、收益性物业 C、大型非房产物业 D、非房产物业3、下列说法中,银行将所持有的个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的特殊目的公司是( B )。A、SPS B、SPC C、CPS D、CPC4、下列选项中,不属于房地产投资中的系统风险的是( D )。A、通货膨胀风险 B、周期风险 C、变现风险 D、资本价值风险5、房地产开发投资企业所得税税率一般为( C )。A、11 B、22 C、33 D、446、年利率为12,存款额为1000元,期限为一年,以1年1
6、次复利计息,则一年后的本利和为( B )元。A、1000.00 B、1200.0O C、1125.51 D、1126.837、某笔贷款的年利率为15,借贷双方约定按季计息,则该笔贷款的实际利率是( D )。A、1437 B、1557 C、15.87 D、13178、下列关于设备磨损补偿的说法,错误的是( D )。A、设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿 B、设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造 C、有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换,即淘汰旧设备,更换新设备 D、不进行设备磨损补偿,企业再生产也能正常运行9、表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过
7、短期借款来偿还已到期债务的偿债备付率指标( B )。A、1.0 B、1.0 C、1.2 D、1.210、有关财务内部收益率的计算公式 中的表述,不正确的是( B )。A、 现金流入量 B、 现金流出量 C、 项目开始进行的时间点 D、 项目在第t年的净现金流量11、下列关于物业价格的说法,不正确的是( D )。A、物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价 B、物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价 C、物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付 D、以物业作价入股换取设备、技术等是合法的12、现有住房一套,建筑面积10O,每平方米3000
8、元,总价30万元,若在成交日期一次付清,则给予5的优惠,那么实际总价为( B )万元。A、30.00 B、28.50 C、29.28 D、28.5713下列选项中,能反应物业价格水平高低的是( B )。A、成交价格 B、市场价格 C、总价格 D、单位价格14、有一期房还有1年才能投入使用,与其类似的现房价格为3300元/,出租的年末净收益为330元/,假设析现率为10,风险补偿估计为现房价格的2,则该期房目前的价格为( D )元。A、3300 B、3000 C、2965 D、293415、关于物业价格与一般物价的关系,说法错误的是( D )。A、通常,物价的普通波动表明货币购买力的变动,即币值
9、发生变动。此时,物价变动物业价格也随之变动,若其他条件不变,那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比,而且两者的动向一致,则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变 B、不论一般物价总水平是否变动,其中,某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动,例如建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费的上涨,会增加物业开发建设成本,从而可能推动物业价格上涨 C、从较长时间来看,国内外统计资料表明,物业价格的上涨率略低于一般物价的上涨率和国民收入的增长率 D、土地价格、建筑价格和房地价格,或者不同类型物业的价格,真变动幅度不是完全同步的,有时甚至是不同方向的16、有一旧住宅,测算其重置价格为40万元,
10、地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元,因户型设计不好,没有独用厕所和共用电视无线等导致的功能折旧为5万元,因其位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元,则该旧住宅的折旧总额为( C )万元。A、5 B、10 C、30 D、4017、某宗物业的收益期限为38年,通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从未来第6年到第38年,每年的净收益将稳定在35万元左右,该类物业的报酬率为10,则该宗物业的收益价格为( B )万元。A、104.12 B、200.36 C、300.86 D、401.2218下列( A )不是构成一个完整的房地产系统的因素。A、社会环
11、境 B、市场主体 C、客体 D、价格19需求曲线是一条具有( D )。A、负斜率的向左下方倾斜的曲线 B、负斜率的向右下方倾斜的曲线 C、正斜率的向左上方倾斜的曲线 D、正斜率的向右上方倾斜的曲线20、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资为式的适用空间,以及被此之间的动态协调关系,这属于房地产市场结构中的( D )。A、总量结构 B、区域结构 C、供求结构 D、投资结构21、我国城市住宅的供给住房,不能进入市场流通的是( A )。A、廉租房 B、经济适用房 C、市场价商品住宅 D、以上全是22、房地产市场状况分析是介于宏观和微观分析的分折,其中供给分析的内容包括( D
12、)。A、调查房地产当前的存量,过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、巳获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;短期新增供给数量的估计 B、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 C、分折房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异 D、以上全是23、业管理的中短期计划通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期,通常为( A )。A、l3年 B、24年 C、35年 D、46年24、物业租赁指房屋租赁是一种特定的商品交易的经济活动形式,下列选项不是其特征的是(
13、C )。A、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 B、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 C、房屋租赁转移房屋的所有权 D、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系25、在租约签订前,租赁管理的主要工作( A )。A、租金的确定 B、收取租金 C、租金调整 D、租金结算26、租赁管理的核心内容是( C )。A、租户选择 B、租金确定与调整 C、租赁管理中的市场营销 D、租约谈判与签约管理27、租凭合同到期,合同自行终止,承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前( C )个月提出。A、1 B、2 C、3 D428、租赁管理不仅仅限于设定租金、吸引和选择租户,谈判和签订租约,当租约开始实施之后,如何在
14、租赁期内保持与租户的良好关系,进行充分的交流沟通,这是客户关系管理在经营性物业租赁管理中的实际应用,其中客户关系管理是( B )。A、GRM B、CRM C、GRN D、CRN29下列选项中,不是营业成本的是( D )。A、直接人工费 B、直接材料费 C、管理费用 D、间接费用30、福利基金按工资总额的( B )计算。A、10 B、2 C、1.5 D、1431、物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是( B )。A、管理费用 B、营业成本 C、财务费用 D、人员费用32、物业管理成本控制具有的含义是( D )。A、对目标成本本身的控制 B、对目标成本完成的控制和过程的监督 C、在过
15、程控制的基础上,着眼未来,为今后成本的降低指明方向 D、以上全部正确33、下列关于合同的概念,说法正确的是( C )。A、合同又称契约,是指平等主体的自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 B、合同又称契约,是指平等主体的自然人、法人之间,设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 C、合同又称契约,是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关合的协议 D、以上全部错误34、前期物业服务合同的签订是由( A )签订的。A、建设单位和物业管理企业 B、建设单位和业主委员会 C、业主委员会和物业管理企业 D、以上提到的三方一起35、物业管理实行招投标,其意义在于(
16、D )。A、引导业主树立正确的物业管理观念,提高自治能力 B、推动物业管理企业不断提高管理水平,增强市场竞争力 C、全面促进物业管理行业的发展 D、以上全部正确36、从管理角度来说,所谓“风险”,是指发生某种不利事件或损失的各种可控性的总和,下列选项中不属于风险的特征的是( D )。A、正面挫,即风险突如其来,使之受到侵害 B、负面性,即风险是与损失或不利事件相联系的,没有损失就没有风遇和风险管理 C、不确定性,风险是与偶然事件相联系的,即发生不利事件或损失是不确定的,是可能发生也可能不发生 D可测性,凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系,因此,风险事故的发生是可以测定的37、保险费是按赔
17、偿限额选择适用的费率计算,其中,有累计赔偿限额的计算公式是( A )。A、保险费=累计赔偿限额适用费率 B、保险费=每次事故赔偿限额适用费率 C、保险费=场地占有面积适用费率 D、保险费=赔偿时限适用费率38、在雇主责任保险中,若雇员发生事故,雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员前( C )。A、3个月的平均工资 B、6个月的平均工资 C、12个月的平均工资 D、18个月的平均工资39、企业的资金运动有静态和动态两种表现形式,下列选项中,属于静态形式的是( D )。A、经营性现金流动 B、投资性现金流动 C、筹资性现金流动 D、流动资产40、下列选项中,不属于会计报表的主表内
18、容的是( C )。A、资产负债表 B、利润表 C、利润分配表 D、现金流量表41、资治筹集是指( D )。A、物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程 B、物业管理企业将所筹集到的资金,按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程 C、物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中,所发生的各种成本费月 D、物业管理企业所取得的各种收入,如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等42、评价物业管理绩效的最重要、最基础的指标是( D )。A、基本指标 B、修正指标 C、评议指标 D总况指标43下列关于物业管理绩效评价的特点,说法错误的
19、是( B )。A、以物业管理企业作为具体评价对象 B、以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点 C能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据 D、将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比,以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果44、物业管理绩效评价的主要方法是( A )。A、综合分析判断法 B、功效系数法 C、定性分析判断法 D、基本指标计分方法45下列选项中,不是按照写字楼物业所具备的功能差异分类的是( D )。A、单纯型写字楼 B、商住型写字楼 C、综合型写字楼 D、自用型写字楼46当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这
20、种出租方式叫( B )。A、益租 B、净租 C、毛租 D、利租47、写字楼物业治安要定期检查办公楼的安全设施,监控室要( C )小时有人监控。A、8 B、12 C、24 D、4848、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是( B )。A、物业经济指标 B、服务满意度 C、物业品牌化 D、以上都是49、建国后我国政府兴建的第一座百货商店是( A )。A、北京丰联广场 B、北京赛特购物中心 C、北京百货大楼 D、北京华联商厦50、零售商业物业在选址和规划时主要应考虑( B )。A、市场容量 B、进出交通 C、地点显著 D、以上都是51、选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素是( D )
21、。A、声誉 B、财务能力 C、租户组合与位置分配 D、租户需要的服务52、公共能耗费是指商厦内非某一具体承租户使用的能源消耗,约占总费用的( B )。A、3 B、5 C、40 D、3553、投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式有( D )。A、完全拥有产权,或自接出售一小部分产权,自己仍维持大股东的身份 B、将大部分产权出售,成为小股东 C、全部出售套现 D、以上都正确54投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标,进行( C )。A、组合投资 B、搭配投资 C、分期投资 D、贷款投资55、企业物业资产是指( A )。A、企业为了生产和持续发展而拥有的房地产 B、企业为了生产而拥有
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