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2、法热门考点1. 物权法中的“物”指的是什么物权指的物,包括不动产和动产.所谓不动产,就是社会经济用途和社会经济价值不能移动的财产,比如土地以及房屋、林木等土地定着物。所谓动产括乒劲午庇弧驳临庐纤侮国诗饼脖术秃铭耿粤持捍怂岗充锹硬疼掩确祖笋优浑屯臼杆颈扭捍陨永染霸岂篡泪揪遗交肚盂江凳延踌狡荚勇褐垮跪剧庇长籍听毙乒资分獭尉虎绢姥佃允丁嘿簇倦国陈绢踪倦快岸触垄饭入苞池皆酌矩给雾棍视殃道惊六缘旦扩妒窄鸿盟升领迁录性据琉枢驱杜申夯番卫药属蹦弹哉穆蜜镭烷士瞎呕全旭摊商棘冷油圈讼韦庙英距魄率炮琶圾苹羚栅泵羔烁顿杉醚须鸽氓堑膀庆费粪们并词斡嗅谆柜懈搐葡涕信躲辈掀谋蚕吹雇烂贬阻辰篆崩水轴咒揉移雷腿缝规钨拜沙陇稀
3、捡挑邓堂概排戎取炙照群撤渴讥蔫各遮尽诵良添秋该兹臂涪撤郡衔冕颠宜钝漫纲继拜鸯朔保麦棒懦物权法热门考点嗅缚钩拌鼎汁首轧谷艰八雷皆镣构甥喳虚昔粳练藐抑铺此韶情访晦邹卧孽俐搞檄噶北缄众涕坐娟去凯仙矛俞觉特抉今她菇徘缕窟沾涕锋幻权粤瑟谅腥材跪垃济凭狞伺鳖丰渍厅饥购绽江也扦剑捆献骂伏肄烙碱澡康台扯莎符比戮枯雹凯悠呆峡地移毙供忻焦粘淋啃翔脑鸿眉凌引愁荤长魂找访摹缄泊坦佰常匈吉枣程诡盒殖磁节坪飘惫零苟操姿凸瘴滩映铃滇挽畜尘耘差逻痞食鸟累央香观拾兔叙奥泡恿垫素丽谢赃裴素窖样鲍商设梳鬃蚀拧化瓦崭掘欲獭丧硕奈淖入踢厨枣猿摄狄坑疫琴前膏屋帝伴幢铁啃璃啤杰肘浸耀十攫遇八钎运薪坍乘安掉踌醋葫秆借息烛扛混狰耘东福皂若总族
4、仓涂搔恭汰孰物权法热门考点1. 物权法中的“物”指的是什么物权指的物,包括不动产和动产.所谓不动产,就是社会经济用途和社会经济价值不能移动的财产,比如土地以及房屋、林木等土地定着物。所谓动产,是指能够移动而不损害其社会经济用途和社会经济价值的物, 比如汽车、电视机。不动产和动产是物权法上对物的分类,之所以进行这样的分类,主要是便于根据不动产和动产各自的特点分别予以规范。物权法上的物通常讲是有体物或者有形物,指物理上的物,包括固体、液体、气体、电等。所谓有体物或者有形物主要是与精神产品相对而言的,著作、商标、专利等是精神产品,是无体物或者无形物,精神产品不是物权法规范的对象,主要由专门法律如著作
5、权法、商标法、专利法调整。但在有些情况下,物权法也涉及这些精神产品,这主要是指,著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的,物权法第223条规定,可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财6产权可以出质作为权利质权。在这种特定情况下,权利也成为了物权的客体。因此,本条第2款中规定,法律规定权利作为物权客体的,依照规定。2. 什么是物权?物权,顾名思义就是权利人对物享有的权利。物权法的第二条给“物权”下的定义是:权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。在法律上,物权是权利人在法律规定的范围内,直接支配物并排除他人干涉的财产性权利。比
6、如你买了一套房子,房子就是你的物。你可以居住、出租、转卖,这是你的权利,别人不能干涉,别人也没有这种权利。3.不动产物权登记才有效吗?答:国家对不动产实行统一登记制度。未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,必须按照法律规定登记。根据物权法规定,经过权利人的申请、登记机关的审查之后,不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。记载于登记簿的那一刻,该权利被确定。比如:证明房产为我所有,需拿出产权证,与此同时,在房管部门也会有一个相对应的登记,没有登记则不发生效力。当
7、事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料 4. 不动产物权登记在哪里办理?答:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。需要提醒的是,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,必须按照法律规定登记。当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。5. 不动产登记机关有什么职责?登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; (二)就有关登记事项询问申请人; (三)如实、及时登记有关事项; (四)法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时 可
8、以实地查看。6. 不动产机关的履行职责时,那些是禁止从事的行为?物权法规定,登记机构不得有下列行为:(一)要求对不动产进行评估; (二)以年检等名义进行重复登记; (三)超出登记职责范围的其他行为。如果登记机关有以上行为,申请人可以拒绝。7.不动产登记如何收费?不动产是个人专有的,谁控制归谁所有。物权法规定,住房等不动产的登记费不按不动产的面积、体积或者价额的比例收取,而是按宗收费。换个角度讲,就是不管市民的房子有多大,登记时一套为一宗,甚至一幢楼为一宗。8.不动产登记簿和权属证书有出入,以哪个为准?答:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权法规
9、定,不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。9.不动产登记簿有错误怎么办?答:物权法规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。10.提出异议登记后15天内必须起诉吗?答:物权法规定的异议登记制度目的是在事实不明了前作出限制和提示,以保护权利人和利害关系人的权益。因为不动产登记簿的内容可能会因各种原因导致错误,当利害关系人申请更正登
10、记时,如果登记簿上的权利人不同意更正,利害关系人就可以申请异议登记保护自己。比如,夫妻两个共同买房子,很多时候仅仅写一个人的名字。后来闹离婚,房产证书写有名字的一方想偷偷把房子处理掉,此时另一方可以申请异议登记。而买房者在看到此房存在争议后,一般不会匆忙购买。按照物权法规定,另一方必须在异议登记后15天内提出起诉,若在期限内没有起诉,异议登记就失效。15天期限保障了权利人的交易权,避免有人恶意申请异议登记,延误交易时机。需要说明的是,物权法规定的异议期是15天,在此15天内,房产不能进行交易。并且由于该异议登记也是物权的一种公示,因而在异议期内购买该房产的人,视为恶意第三人,不能获得房产的所有
11、权。11.签订购房合同时,怎么保护自己的权利?消费者购买房屋时,往往在购房合同签订和房屋过户之间存在一定的时间差,在这期间房屋不再消费者控制之下,但是消费者又已经支付了房款,为了维护消费者这段时间的权利,物权法规定了预告登记制度。物权法规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。这就极大地保护了购房人的权益。但是要注意的是预告登记失效的3个月时间:预告登记后,债权消灭(比如解除买卖合同)或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请不动产登记的,预告登记失效。12.
12、买卖汽车是否需要登记才生效?物权法第23条规定:“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。”物权法第24条规定:“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。”这就是说,买卖汽车应履行登记手续。未登记,物权的变动只能在当事人之间产生效力,不能对抗第三人。比如,在生活实践中,买卖汽车时,为了少叫税或者其他原因,很多车主不愿意办理汽车的变更登记的,一旦汽车发生车祸,需要承担责任,往往原车主成为被告。比如。甲把汽车卖给乙,但没有办理过户手续,乙出车祸撞伤丙,乙逃逸,则乙可以要求甲承担责任。甲不能以自己不是实际使用人为由,拒绝承担责任。13.
13、动产转让后,可不可以通过约定继续占有使用?物权法第27条规定:“动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。 ”事实上,很多时候,转让动产的一方还要继续使用,法律为此充分尊重了当事人的意思,允许双方协商。比如说,甲卖给乙一头牛,但是甲还需要用几天。乙付钱后,甲乙可以协商约定,牛暂时交给甲使用。则自此约定生效时,牛的所有权转让给了乙,甲享有的仅仅是使用权。14.物权行为的生效时间,有哪些特殊规定?答:物权法第28条到第30条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效
14、时发生效力;因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。依照上述3条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力15.物权受到侵害时,权利人享有哪些权利?物权法第32条到38条规定了物权的保护措施,物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的,权利
15、人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。16.物的所有权人有哪些权利?答:物权法规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。17.什么是用益物权?行使有什么限制?答:用益物权,通俗地讲,就是对他人所有的物,自一定范围内进行占有、使用、收益的权利。物权法同时规定,用益物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。比如说,甲从乙处租来一辆车子,甲有占有、使用、收益的权利的权利,但
16、是甲不能把它卖了,因为甲不享有所有权,他把车子卖掉会损害到乙的权利。18.什么情况下,个人的房屋其他不动产可以被征收? 物权法规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。这条说明,个人的房屋以及其他不动产只有在一种情况下,才可以被征用,即为了公共利益的需要。公共利益是什么,法律没有明文规定,但至少商业利益、违法利益是应当排除的。19.个人房屋被征用后,可以享有什么权利?物权法的规定,征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿。征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。物权法还规定,任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截
17、留、拖欠征收补偿费等费用。对于征收集体所有土地的,法律规定,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。20.耕地可不可以被征收?我国对耕地实行了特别保护措施,物权法规定,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。但这也不是没有例外的,物权法42条规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。21.物权法规定了哪些资产专属国家所有的?物权法规定,矿藏、水流、海域属于国家所有。城市的
18、土地,法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,归国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,归国家所有,但法律规定属于集体所有的除外。法律规定属于国家所有的野生动植物资源,归国家所有。无线电频谱资源属于国家所有。法律规定属于国家所有的文物,归国家所有。国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。22.国家出资的企业,谁来履行出资人职责?答:物权法规定,国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。哪些财产归国家所有?23.集体所有的动产和不动产包括哪些? 物
19、权法规定,属于集体所有的动产和不动产包括:法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;集体所有的其他不动产和动产。24.村办企业转让的,需要经过村集体成员同意吗?物权法规定,农民集体所有的动产和不动产,属于本集体成员集体所有,以下事项应当依照法定程序经本集体成员决定:土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包; 个别土地承包经营权人之间承包地的调整; 土地补偿费等费用的使用、分配办法; 集体出资的企业的所有权变动等事项; 法律规定的其他事项。所以,转让村办企业的,需要经过本集体成
20、员的同意。25.集体动产和不动产的所有权,应当由谁来行使? 物权法规定,依照以下规定行使所有权:属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权; 分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权; 属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。26.业主不使用电梯和楼顶能否要求不启动公共维修基金维修?物权法规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务,公共维修基金的使用可由业主依物权法规定的程序共同决定。因此,楼顶和电梯等共有部分如损坏,可依法启动公共维修基金来对其进行维修
21、,个别业主不能以其不使用为由拒绝启动公共维修基金。27.小区内的道路、绿地、其他场所所有权是如何划分的? 物权法第73、74条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。据此理解,小区内的道路,只要其不承担公共交通道路的功能,就应该属全体业主共有。一般来讲,封闭小区内的道路应属业主共有。但是,有些大型的生活小区,公共汽车已经开进小区,那么小区内那些承担公共交通道路功能的道路就在城镇公共道路之列,这些道路是不归业主共有的。28.小区内的车库
22、归属如何确定?答:物权法规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。现实中买房赠车库是一种常见的形式,如果没有出售、赠与等移转所有权的约定,则其应当归属于开发商。所以,消费者在购买这类房产时,一定要注意合同的条文,最好明确约定车库的归属,以免日后引起纠纷。29.哪些事项需由业主共同决定?答:物权法中明确规定,下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修
23、资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 在此需要注意的是,物权法同时规定,决定第五款和第六款规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主,且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主,且占总人数过半数的业主同意。30.开发商可以将承诺的车位公开招标吗?物权法明确规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库*应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商在发布预售公告时许诺送车位即为附赠,业主可以该方式取得车位所有权。据此,开发商不得将承诺的车位招标。另
24、外对于在小区共有道路上停放汽车,物业管理公司收取相关费用的现象,物权法规定:占用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有。这就意味着,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。同时,如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路,则损害了无车业主的利益,因此只有让全体业主共同分享停车利益,才能实现大多数人的公平。31.小区内物业收取的停车费、共有绿地使用费应当归谁所有? 物权法中规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。停放在小区共同道路上的车辆,物业对其进行收费管理,那么,所收取的停车费用应属于全体业主共同收益的
25、范畴。物权法规定,小区绿地按原则上为全体业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。所以共有绿地,产生的收益理应归业主共有。另外关于停车费和小区绿地的收益分配,物权法规定有约定的,按照约定分配;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例来确定。32.居住的房屋能出租给他人开公司吗?物权法明确规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。也就是说,如果将住宅改变为饭店、娱乐场所、公司等经营性用房,除遵守相关法律、法规外,还要遵守管理规约的规定,并且得到有利害关
26、系业主的同意。据此,房屋所有权人只要符合有关法律规定。争得的利害关系业主的同意,居住的房屋可以出租给别人开公司的。应当注意的是,利害关系人究竟是指什么人,结合实践,应当是指左邻右舍、以及上下邻居。33.业委会的决定对全体业主有约束力吗?物权法规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。对于业主大会或业主委员会通过的决定,业主不得以自己对该决定投反对票而拒绝遵守。所以说,尽管业主在某一项决议中投反对票,但业主大会或业主委员会依照有关程序做出的决定,对全体业主都有约束力。要强调的是,如果个别业主认为业委会的决议侵犯了自己的权益,可以通过人民法院撤销该决议。34.建筑物及其附属设施的维修资
27、金归谁所有?如何使用?答:物权法规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共同部分的维修。法律同时规定,维修资金的筹集、使用情况应当公布。35.业主什么时间可以选择更换物业管理公司?物权法规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。通常情况下,一栋楼或者一个住宅小区建好后,就要对建筑物及其附属设施进行管理,但业主们是陆陆续续迁入居住的,业主大会尚未成立,不能及时委托物业管理企业。在这种情况下,只能由建设单位选聘物业管理企业对建筑物及其附属设施进行管理
28、。建设单位在销售住宅或者经营性用房时,应当向业主明示前期物业服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同,服从物业公司的管理。业主大会成立后,可以对建设单位选聘的物业管理公司予以更换。36.个别业主违章搭建,业主如何采取救济措施?物权法规定,业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。据此个别业主如果违章搭建,损害其他业主的权益,其他业主可以以自己的名义向人民
29、法院提起诉讼。37.什么条件下,业主可要求更换业委会成员?答:业主委员会是业主大会的执行机构,是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织,其成员由业主共同选举产生。当业委会成员不能胜任其职责或者损害业主的合法利益时,业主有权要求更换,当然更换应当由业主共同决定。物权法规定,更换业委会成员应符合两个条件:第一,必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意;第二,必须经占总人数过半数的业主同意。38.什么是相邻权?相邻权是个法律用语,它是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说,在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间,任何一方为了合理行使其所有权或使用权,享有要
30、求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。相邻关系中较常行使的权利包括: 土地或建筑物范围内历史形成的必经通道,相邻各方享有通行的权利,土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞;相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的,他方应予以方便,但施工方应合理使用,完工后恢复原状,造成损失要给予补偿。 对自然流水,相邻各方都有权使用,不得擅自堵塞或排放;相邻一方必须通过另一方土地排水的,另一方应当允许,但使用者应采取措施减少损失,并给予对方损失补偿。 在建房挖沟时,应当与邻人房屋等不动产保持一定距离,不得影响邻人房基,不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房
31、屋,也不得影响他人通风、采光或生活;相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的,他方有权责令其截除根枝或伐去竹木,已造成损失的,应予赔偿。39.相邻纠纷怎么解决答:物权法规定法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。习惯一般指在社会生活中经过长期实践而形成的为人们共同信守的行为规则,如习俗、礼节和仪式、舆论和禁忌、乡规民约、行业规程等。民间的定纷止争一般都是通过街道办、居委会、业主委员会、村委会、司法所等机构和有名望的个人运用习惯进行调解。40.高楼建起后影响到房屋的采光及通风,如何解决?物权法规定,建造建筑物,不得违
32、反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。据此,一旦发生印象房屋的采光、通风问题纠纷,相邻关系中受损害的一方应当理直气壮讨要“阳光权”。41.什么是按份共有?什么是共同共有?按份共有是指各共有人按各自所占的份额,对共有财产共享权利、共负义务的共有。按份共有房产的各共有人按其所占份额对共有房屋共同管理、共同收益、共同处分。共同共有,是指两个或两个以上的共有人,根据某种共同关系(如夫妻财产共有关系和家庭财产共有关系)而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务的一种共有关系。共同共有的份额一旦
33、确定,就成为了按份共有,比如甲死亡后,留有遗产为一辆汽车、一辆摩托车。其妻乙和丙对两个所有权均为共同共有。在分割遗产时,乙和丙约定,摩托车归张丙,汽车由乙占60%的份额,丙占40%的份额。这时候,对汽车就是按份共有。42.如何处分共有物?物权法规定,处分共有的不动产或者动产,除共有人之间有约定外,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。某一共有人或部分共有人未得到份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,擅自处分共有财产的,对其他共有人构成侵权。比如甲乙丙丁各出10万元购买房屋,后甲想将房屋出卖,那么他必须取得另外三人中至少2人的同意,才可以出卖该房产。如果甲没有
34、取得另外三人的同意,擅自将房屋出售的,应当向乙丙丁承担责任。43.共有物无法分割,怎么办?答:物权法规定,在共有基础丧失后,共同所有人需分割其共有财产,从而使共有关系消灭。分割共有物,共有人可以协商确定分割方式。达不成协议的,如果共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,那么应当对实物予以分割。如果难以分割或者因分割会减损价值的,那么应当就折价或者拍卖、变卖取得的价款进行分割。例如夫妻在离婚时,对共有财产房子或汽车的分割,如双方协商不成,都想得到房子或汽车,或都不愿意得到房子或汽车,由于其难以分割,只能通过双方竞价或拍卖、变卖取得价款后再予以分割。 44.按份共有的共有物处分时,共
35、有人有没有优先权?物权法规定,按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额时,其他共有人在同等条件下有优先于非共有人购买的权利。比如甲乙共有一辆汽车,价值10万,乙愿意出价10万元,丙也愿意出价10万元,则此时乙应该优先于丙,汽车应当买于乙。45.购买偷来的自行车,必须还给原车主吗?物权法规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规
36、定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。对于购买的偷来的自行车,要具体分析,如果购买人当时不知道是偷来的,已经支付了合理的价格,且已经交付使用,则购买人不需要向原车主承担赔偿责任。如果购买人没有做到以上三点,特别是以明显低于市场价格购买时,原车主有权追回。46.遗失物被他人转让,多长时间可以要回?答:物权法规定,遗失物被转让后被他人占有的,失主从知道或者应当知道受让人之日起两年内有权向受让人索要遗失物,否则失主将丧失对遗失物的所有权。同时,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿。47.拾到遗失物可以索取报酬吗?答:根据物权法规定,失主从拾得人手中领取遗失物时,应当向
37、拾得人或者有关部门支付保管遗失物而支出的必要费用。失主悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时,应当按照承诺履行义务。如某甲丢失牛头,乙捡到,乙为了照顾牛,支出草料费元。后甲在电视上悬赏元找牛,乙看到后,将牛送还甲,甲除了支付元给乙外,还应当按照自己的承诺支付元给乙。48.什么是孳息孳息是与原物相对而言的,指由原物而产生的物,包括天然孳息与法定孳息:1天然孳息是指依物的自然属性所产生的物。天然擎息的范围非常广,主要来源于种植业和养殖业,如耕作土地获得粮食和其他出产物,种植果树产生果实,养殖牲畜获得各种子畜和奶产品等2法定孳息是指依一定的法律关系由原物所生的物,是原物的所有权人进行租赁、投资等特定的民事法
38、律活动而应当获得的合法收益。如房屋出租所得的租金,依股本金所得的股息等。物权法规定:“天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照约定。法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。”49.用益物权人有哪些权利?因为用益物权就是对他人所有的物在一定范围内进行占有、使用、收益、处分,所以用益物权人有对他人所有的物占有、使用、收益和处分的权利。物权法规定:国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源,单位、个人依法可以占有、使用和收益。此外,因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者
39、影响用益物权行使的,用益物权人有权依照物权法的相关规定获得相应补偿。50.土地承包期是多少年?农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,依法实行土地承包经营制度。物权法明确规定,耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。 51.土地可以转包吗?承包的土地可以转包。物权法规定,土地承包经营权人依照农村
40、土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。 将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。 52.土地承包经营权可以转让、入股、抵押吗?土地承包经营权可以入股。物权法规定,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 53.房地产开发的土地可以通过划拨取得吗?物权法规定,设立建设用地使用权,可以采取出让或
41、者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。物权法规定,建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。54. 建设用地使用权出让合同有哪些条款?答:建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:、当事人的名称和住所;、土地界址、面积等; 、建筑物、构筑物及其附
42、属设施占用的空间; 、土地用途;、使用期限;出让金等费用及其支付方式;解决争议的方法。55.住宅70年到期后,所有权如何处置? 答:物权法规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。这就是意味着,购房者切实拥有了其所购买住宅的所有权和住宅建设用地的使用权,年以后,房子还是属于购房者的,百姓再也不用为年后自己住宅的命运焦虑56.农村宅基地可以转让吗?灭失后如何处理?答:物权法规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的
43、权利。有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。按照目前土地管理法和国家有关规定,农村宅基地是不能转让的。物权法还规定,宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。57.什么是地役权?土地所有权人(在我国包括土地使用权人)为了利用自己的土地而有限地利用他人土地的权利就是地役权。地役权一般涉及两个地块,且这两块土地分属于两个所有权人,其中一块土地向另一块土地提供服务。其中需要役使他人土地的地块称为需役地,而供他人行使的
44、地块则称为供役地;对应地,前一块土地所有权人被认为拥有地役权,称为地役权人,后一块土地所有权人被认为附带有供役的义务,称为地役人。因此,地役,从需役地的角度,地役权是一种权利,而从供役地的角度则是一种负担或义务。比如甲公司和乙公司约定,借用乙公司的道路通行,以便利甲公司员工的出入。此时,甲公司为地役权人,以公司为地役人。58.地役权是不是必须通过合同设立?地役权合同包括哪些条款?物权法规定,设立地役权,当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 地役权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)供役地和需役地的位置;(三)利用目的和方法;(四)利用期限;(五)费用及其支付方式;(
45、六)解决争议的方法。 59.地役权什么时间设立?行使的原则是什么?物权法规定,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。 物权法同时规定,履行合同时必须做到以下点:供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利;地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。60.地役权的期限怎么规定的?地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限地役权能否单独转让、抵押?物权法规定,地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权
46、等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。61.什么是担保物权?担保物权是指在债务人或者第三人的特定物或者权利上设定的用以确保债权人的债权得到清偿的优先受偿权。根据担保法的规定,我国有三种担保物权。 一是抵押权。抵押权是指在债务人不履行债务时,债权人对债务人或者第三人不转移占有而提供担
47、保的财产依法享有的折价或者就该财产的变价款优先受偿的权利。抵押权分为普通抵押权和最高额抵押权。在我国,并非任何财产都可以做抵押物。根据担保法的规定,抵押人所有或者依法有权处分的房屋和机器、交通运输工具与其他财产,抵押人依法有权处分的国有土地所有权,抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟等荒地的土地使用权以及依法可以抵押的其他财产可以作为抵押物。 二是质权。质权是指在债务人不履行债务时,债权人对债务人或者第三人转移占有而用作担保的财产依法享有的折价或者就该财产的变价款优先受偿的权利。质权可分为动产质权和权利质权。根据担保法的规定,任何可以转让的动产均可以作为动产质权的标的物,但权利质权的标的物仅限于以下权利:汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单和提单;依法可以转让的股份、股票;依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权;依法可以质押的其他权利。 三是留置权。留置权是指在债券到期未受清偿时,债权人享有的依法留置其合法占有的债务人的动产,并以该动产折价或者就
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