河南商专资产评估课件.ppt
《河南商专资产评估课件.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《河南商专资产评估课件.ppt(275页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、资 产 评 估 学 河南商业高等专科学校 高 丽 Email: gaolichinatesting.org,前 言,一、本课程的地位和性质 随着社会主义市场经济的不断发展,资产评估在产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出,逐渐发展成为公正性的社会中介服务行业。而资产评估的理论和方法不仅是评估专业人员所必备的专业知识,也是经济类专业的学生所需掌握的基本知识。因此,资产评估学是适应社会经济和资产评估行业发展需要而产生的一门新兴学科,是我国近年来高等院校新开设的一门课程。,二、本课程主要内容 资产评估是一门新兴的综合性边缘学科,以研究资产的估价理论和方法为主要内容。本课程主要学习资产评估的基本理论
2、、基本方法和各类具体资产的评估实务。通过本课程的学习,旨在使学生掌握资产评估的基本原理、方法以及资产评估的具体程序,掌握常见资产类型评估的基本技能,熟悉资产评估相关法规,了解国内外资产评估理论发展前沿。,本课程的主要内容包括资产评估的基本原理、基本方法和各种常见资产的评估方法两大部分。第一部分重点阐述资产评估要素、评估价值类型和评估目的、评估假设前提和资产评估的原则等基本问题,系统讲述资产评估的成本法、市场法和收益法三种基本评估方法以及资产评估的具体程序。第二部分重点阐述机器设备评估、房地产评估、资源资产评估、无形资产评估、长期投资评估、流动资产评估、企业价值评估等常见类型资产的评估。,三、本
3、课程的特点 (1)资产评估是一门新兴学科。 (2)资产评估是一门实践性非常强的学科。 (3)资产评估是一门综合性边缘学科,集自然科学与社会科学于一体。,第一章 资产评估的基本概念,目的: 弄清资产评估的概念及主要要素; 资产评估的功能和特点; 资产评估的目的; 资产评估的主客体。,第一节 资产评估与市场经济 第二节 资产评估的特点 第三节 资产评估的目的 第四节 资产评估的主体与客体 第五节 资产评估的工作原则,第一节 资产评估与市场经济,一、资产评估的含义 资产评估是评估机构根据特定目的,遵循客观经济规律和公正的准则,按照法定的标准和程序,运用科学的方法,对资产的现时价值进行评定和估算。其核
4、心是对资产在某一时点的价值进行估算。 六大要素:评估目的、评估对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。,准则中: 资产评估是由专门机构和人员,按照国家法律、法规和资产评估准测,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,十大要素: (一)评估主体 (二)评估客体 (三)资产评估的依据 (四)资产评估的目的 (五)资产评估的原则 (六)资产评估的程序 (七)资产评估的价值类型 (八)资产评估的方法 (九)资产评估的假设 (十)资产评估基准日,二、资产评估在市场经济中的功能 1、为资产业务提供价值尺度; 2、
5、界定和维护各产权主体的合法权益; 3、优化资源配置; 4、促进企业账实相符、足额补偿和资产完整; 5、在促进对外开放的同时,维护国家权益; 6、防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。,第二节 资产评估的特点,一、现实性 以评估基准日为时间参照,按这一时点的资产实际状况对资产进行评定估算。具体表现在: 1、以实际状况为依据; 2、以现实状况反映未来; 3、强调客观存在。,二、市场性 模拟市场条件下,对资产确认、估价、报告,要求: 1、评估资料源于市场 2、评估结果接受市场检验 三、预测性 以资产未来时空的潜能说明现实。,四、公正性 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组织保证。 评
6、估必须按法定的程序、准则进行技术保证。 五、咨询性 评估结论仅仅是资产作价意见,无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。,第三节 资产评估的目的,资产评估目的即为什么要进行资产评估。 资产评估的一般目的是为资产交易当事人双方提供拟交易资产的市场公允价值。 资产评估的特定目的是通过评估活动满足不同经济业务的要求,由于经济业务不同,对评估结果的要求不同,又分狭义和广义: 狭义:产权变动、资产流动时的评估 广义:各种目的,一、以资产交易为目的的评估 以资产交易为目的的评估是指为资产(包括单项与整体)的所有权或控制权在市场进行交易时所需的资产评估。具体包括: (一)单项资产交易 可确
7、指的资产 (二)企业产权变动 包括所有权、经营权、使用权、占有权等 (三)房地产交易,二、融通资金 (一)抵押贷款 (二)发行债券 (三)融资租赁 三、资产保全 四、资产清算 五、咨询服务 六、税收 七、国家征用土地和房产,第四节 资产评估的主体和客体,一、资产评估的主体指由谁来进行资产评估 包括:1、评估机构(法人) 2、专业评估人员(自然人) 由于我国行政管理体制上对资产评估有多头领导,形成了三大专业评估体系。,二、资产评估的客体指资产评估的对象 (一)资产的含义,综述:资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产,其内涵更接近于经济学中的资产,即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来
8、经济利益的经济资源。,资产的基本特征 作为资产评估对象的资产具有以下基本特征: (1)资产必须是经济主体拥有或者控制的资源。 (2)资产是能够给经济主体带来经济利益的资源。强调资源为经济资源。 (3)资产是一种能以货币计量的资源。,(二)资产的分类 (1)按资产存在形态分类,可以分为有形资产和无形资产。 有形资产是指那些具有实物形态的资产,包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。 无形资产是指那些没有实物形态,但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量,直接影响企业经济效益的资产,主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。,(2)按资产是否具有综合获得能力分类,可以分为单项
9、资产和整体资产。 单项资产是指单台、单件的资产。 整体资产是指一组单项资产组成的具有整体获利的资产综合体。 (3)按资产能否独立存在分类,可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 可确指的资产是指能独立存在的资产。 不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产,如商誉。,(4)按资产与生产经营过程的关系分类,可以分为经营性资产和非经营性资产。 经营性资产,是指处于生产经营过程中的资产,如企业经营中的机器设备、厂房、交通工具。 非经营性资产是指处于生产经营过程中以外的资产,如政府机关用房、办公设备等。 (5)按企业会计制度及其交税的流动性分类,可分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产
10、等。,资产评估学中将被评估资产一般分为以下几类:,第五节 资产评估的工作原则,一、独立性原则 评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。 (1)评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织,在利益及利害关系上与资产业务当事人没有任何关系。 (2)评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位,评估工作不受委托人及外界的意图以及压力的影响,进行独立、公正的评估。,二、客观公正性原则 客观公正性原则要求资产评估工作实事求是,尊重客观实际。资产评估机构及其评估人员在评估工作中必须以实际材料为基础。以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据,以求实的态度为指针,实事
11、求是地得出评估结果。,三、科学性原则 科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准,以科学的态度制定评估方案,并采用科学的评估方法进行资产评估。 四、专业性原则 要求评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。,第二章 资产定价的基本原理,目的: 弄清资产的评估标准及价值类型; 资产评估的假设。,第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估标准 第四节 资产评估的假设 第五节 资产定价原则,第一节 资产价值形成理论,一、卖方市场时期的价值观:生产费用价值理论 李嘉图为代表的古典学派价值来自于生产过程,是由生产创造的。 该理论是成本法的理论基础。,二、买方市场时
12、期的价值观:效用价值观 杰文斯(英国)为代表的边际效用学派商品的价值是人对商品效用的主观心理评价。 效用愈大,价值愈大。 效用通常是指资产为其拥有者带来的收益,因此该理论是收益法的理论基础。 三、供求决定价值论:均衡价值观 马歇尔为代表的新古典经济学派在均衡价格中,生产费用和效用是影响价格的两个均等因素。 供求决定价值论是市场法的理论基础。,第二节 资产的价值类型,一、对资产价值的理解 (一)资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念 资产评估中的价值不同于马克思探讨的“价值”。 区别:资产评估中的价值是一个估计值,根据特定的目的和方法来决定;同时它还包括非劳动创造的价值。 联系:资产评估中的价
13、值如果用成本法评估,则是以马克思的“价值”为基础。 马克思探讨的“价值”价值产生的源泉。 资产评估中的价值类似于资产的价格,是一个评估值。,(二)价值与价格、成本 价值是一个交换价值的范畴,它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系,不是一个静态的、性质不变的概念。 价格为取得一项资产所花费的实际货币量。 成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值。 价格和成本是一个历史数据或事实,但资产评估中的价值不是一个历史数据和事实,它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。二者均不一定与价值相等。,二、资产评估中常见的价值类型 资产评估中的价值类型是指资产
14、评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的,而且在数量上往往也存在较大差异。主要有以下几种:,(一)公允市场价值 资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 公开市场:买卖双方地位平等、有充足的时间收集信息、有理智的经济人、自愿成交、买卖双方均是正常交易的当事人。 (二)投资价值 指某项资产相对于某个特定购买者(或所有者)的价值。 对不同的潜在购买者而言,同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力,而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的
15、状况,而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 成交价=公允市价+“价值创造”的一部分,(三)账面价值 指资产的账面原值减去累计折旧,或账面价值减去负债(对企业而言)。 资产的账面价值具有客观性和可审计性,但却不能直接成为资产评估的依据。原因: 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目,也不考虑权益资产的成本。,(四)内在价值 指资产预期创造的未来现金流的现值。 内在价值与市场价值: 对于能够在市场上交易的资产,若市场是完善的,公允市场=内在市场 内在价值与账面价值: 内在价值资产的获利能力 账面价值资产的创建成本 内在价值缺乏客观
16、性和可审计性,但却是投资决策时考虑的主要因素。,(五)重置价值 指在现时条件(市场、技术)下,获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。一般在非市场和有限市场条件下运用。 (六)清算价值 指企业停止营业,变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。分强制清算与有序清算 与公允市场的区别: 1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价 清算价格属于非正常市价,因此评估值低于正常市价。,第三节 资产评估标准,一、资产评估标准的实质与意义 为不同的资产业务提供适用的价格标准。 特定业务决定估价标准,但并非唯一依据。还需考虑评估的时间、地点、评估时的市场条
17、件业务当事人的状况、资产自身状况。,二、资产评估标准 市场价值与非市场价值。 (一)市场价值 1、定义 根据国际评估准则1关于对市场价值的其他补充说明,我们把资产评估中市场价值定义整理如下:资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 2、适用对象 从资产业务看:适用于正常的产权变动类资产业务。 从评估对象看:被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指资产一般应具有独立功能,可单独交易,并且有一定的通用性。 评估市场价值的方法:市场比较法、收益法、成本法。,(二)非市场价值 1、定义 凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价
18、值,时一系列价值类型的总称。例如,在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。 2、适用对象: 需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类: 从资源业务看:属于特定评估目的(主要指非正常产权变动或非产权变动) 从评估对象看:有限市场资产、无法单独在公开市场出售。,(三)划分标准 1、资产评估时所依据的市场条件是否是公开市场。 2、资产评估时所依据的被评估资产的使用状态是否是最佳使用。 3、评估时所使用的信息资料和相关参数的来源是否是公开市场数据。,三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系 1、公开市场价值=市场价值 2、投资价值=非市场价值 投资方:投资价值公允价值 出售方:投资价值市场
19、价值 不具有在公开市场出售条件的资产:内在价值=非市场价值,4、重置价值(为公允市价设置了上限) 与内在价值相一致=市场价值 与内在价值不一致=非市场价值 5、清算价值 6、在用价值=非市场价值 7、账面价值,第四节 资产评估的假设,一、继续使用假设 持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件,以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。该假设首先设定被评估资产正处于使用状态,包括正在使用中的资产和备用的资产;其次根据有关数据和信息,推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。假设可以按交易现有用途继续使用。,二、公开市场假设 公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件,以及资产在这样的
20、市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。假设这个市场是一个公开公正的市场,即不存在关联和强制。事实上,现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。,三、清偿假设 清算假设是对资产拟进入市场条件的一种假定说明或限定。具体而言,是对资产在非公开市场条件下被追出售或快速变现条件的假定说明。清算评估的价格要比公开市场的估价低。,第五节 资产定价原则,一、预期收益原则 是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。 二、替代原则 作为一种市场规律,在同一市场上,具有相同使用价值和质量的商品,应有大致相同的交换价值。
21、如果具有不同的交换价值或价格,买者会选择价格较低者。,三、最佳效用原则 从出让方角度考虑,可促进资源有效配置。 四、贡献原则 可看作是预期收益原则的一种具体化原则。也就是说资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献,或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。,第三章 资产评估的基本方法,目的: 理解掌握成本法、收益法、市场比较法等三种资产评估方法的基本原理和指标的计算。,第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择,第一节 成本法,一、成本法的基本原理 理论基础生产费用价值论 成本法是指首先估测被评估资产的
22、重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值和各种评估方法的总称。 评估思路重置成本各种贬值损耗 注意问题历史资料的真实性、成本耗费是必要的,二、成本法的基本计算公式及各项指标的计算 成本法的基本公式为: 资产评估价值资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值 或:资产评估价值资产的重置成本综合成新率 在这个公式中资产的重置成本是全新状态,资产的实体贬值,就是越用越旧,被估资产不是全新的,和新的资产比有磨损、损耗;资产功能贬值,指由于技术进步导致在重置成本状态的新资产的技术含量更高、科技含量更大、功能更先进,和重置成本的新功能
23、资产相比旧资产技术比较落后,相对新资产而言由于技术进步,存在旧资产技术性功能贬值;经济贬值由于企业外部因素,和企业资产本身没有关系,但影响到资产价值,使得资产价值发生损失。,(一)重置成本及其计量 简单地说,资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。 资产的重置成本分为两类:复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料建筑或制造标准、设计、规格及技术等,以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。也可简单解释为原消耗、现价格。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等,以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需
24、的费用。即新消耗、现价格。要考虑到技术进步的影响。 在理论上,如果能同时得到复原重置成本和更新重置成本资料,就选择更新重置成本计算。如果找不到更新重置成本,也可用复原重置成本计算重置成本。,重置成本的估算方法: 1、重置核算法复原重置成本和更新重置成本 该方法在理论上是最贴近重置成本的估算的方法,但局限性较大。它是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其计算公式: 重置成本直接成本间接成本 购买型:现行购买价格运杂费安装调试费其他必要费用 自建型:料、工、费必要的资金成本开发者合理的收益,例:重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费10
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 河南 资产评估 课件
链接地址:https://www.31doc.com/p-2381152.html