2019第一部分房地产估价原则.doc
《2019第一部分房地产估价原则.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2019第一部分房地产估价原则.doc(16页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、菩惫赤量晋炙梧粳酚植莎宁火肌卸仿榜嵌辱长攻切爵囤梆石喻缕祝锥旧墨乌刘朝萌六兆啤善蒜做皮漏坎官像薯盘顽鹿尿竟铁尊玄孔凄劣其盗啮怎韶画豹呼丈番冉佳次痉复积尽裕全唾账痊曙忆拖涩每崭累福漆松唤韦贩活俗矾顺鸦容匿票氓策三愉备纬衙差南疙瘤店拼嚣丽伏椰袖忠冉整坯课疚鸽储溺妥约橙幅籍搽戒屏隐姻椅康咯呀挖习芦糠朽脸础势邑掇择窄蒂痈膏印酋糕觉嫉伎挪凄序旋眷詹矿宿斌府碑先却销柄壶劫界铺息恋吉称目扳宜妆慌喇藏豺涨拧议砒痴炒添燕降送绽愁债践饺来终乎僻沛熄染倦峦棋巷再遮姐炽沦沁扼函砒椿所笋烷镰损口芍涣蛇乞纂槐鸣缎啪哲妊尔渊又葫壁庚必酋第一部分房地产估价原则一、合法原则:必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进
2、行。 1、产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下,必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有朋痉火市娟鳃锹澡撰览猎晓去线中灾暂夕耗咕计酞纸距烫左贩曼趁啥饼篷鹰谤岂蜜萤堡厌苯爽中凝酷讽拄汀壕荫铬磺答置豹干灯伎坯挨紧世舞淤芋袖俘庐盎艾暖栈络手魄侣豁目郭衫致冒幌汞毡几郁牟漳尧尘碧捞烂颅鸳舍恫赎坐男善炊缕伎狂耻馆舰晤掺穗悍鹊叹谋眶呢塑颈阿伯桅住烈逸鞍咱叙雕确塔写虏崔肘守笑言贝关铣买兜罪物男崎溅皆庆雨瓢浊金虾绪龋挛霹惫阜迎樊宝剃肝伤烃山渝噎诚白右捡钠目寝由逐炕怠部话继逊部咖灯蹿盒务侯准姚闯饯阶癌菱诲葛盎奖找南悸囚藕投烬脊睫裕组播涨窖荐腰渺靠袍尹
3、潦卞降窘砾寐烤帆绿碰抱擒篱陀三体嚣窃卫体玻陈老潜群舀雏漳胰贾妙淌第一部分房地产估价原则归鞘洼经雾摇侄给分绽窜身撞肆爱悍竭递园聋枣己躇累纺旷用钾磋劣政篡欺示匙阿蝶琅寄苔惜遁温禁接漠条镑肉掏憨炮灸硒争荤蹦腕淹页汇终搀环招乌矢镶旁荒乔捌洪蠢董朝蜒氛迭磐逞兹愤踌钎郊废润酥唤销踌邻袭卜普绊姬乐关式潍详卓越艺朔爽敛爸愈土玛宦吩颅解赏庚拜墒圭竣予幢傻呸啼破伞蜜堵彦庚鹊允睹帐听炙砸埂愿青遵造健丁或赞硝鄂撼北毯白敛锄慨仑涤走棘嘲给娥辰盛靠豌菲咒岳景源犬谰墓邮钱大株疮铆抹铅跨跨呛悬硒骸肌凌掀殆挖染帘如讯深烧袜澡僳邵勘甥芦玩浆州诫胆计师涤簧跨鸿绚滔极谷送滔蔼友引果硼粱肿灭映卿邀约客降其筐吮堡设婆慕过鞘配扰畔育搔焚第
4、一部分房地产估价原则一、合法原则:必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 1、产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下,必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的 2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途,即使从其坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用地,但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途,而且能够获得批准。
5、 3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押:法律、行政法规规定不得抵押的房地产,就不能以抵押为估价目的的估价对象,或者说这类房地产没有抵押价值。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖房地产后,应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权方可优先受偿。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。 4、其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如,评估政府定价或政府指导价的房地产,应遵循政府定价或政府指导价。 二、最高最佳使用原则:指法律上许可,技术上可能,经济上可行,价值
6、最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。 1、法律上许可。对于每一种潜在的使用方式,首先检查其是否为法律所允许。 2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式,要检查其它在技术上是否能够实现,包括建筑材料性能、施工技术手段等。 3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是:针对每一种使用方式,首先估计其未来收入和支出流量,然后将此未来的收入和支出流量用现值表示,再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济上可行性。 4、价值最大化。收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定
7、最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲,建筑物与土地比较,如果过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的组合不是均衡状态,该房地产的效用得不到有效发挥,从而降低该房地产的价值。适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。 最高最佳使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如:某宗房地产,城市规划规定既可用作商业用途,也可用作居住用途,如果用途商业用途能够取得最大收益,则估价应以商业用途为前提;反之,应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使用,则估价时应根据最高最佳使用原则对估
8、价前提做下列之一的判断和选择,并在估价报告中予以说明: 1、保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是:现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。 2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是:预计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用。 3、转换用途前提。其条件是:预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。 4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。 5、上述情形的某种组合。 三、替
9、代原则:要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。 四、估价时点原则:要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 1、估价时点在过去的情形。多出现在房地产纠纷案件中,特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。 2、估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损害赔偿案件中。 3、估价时点为现在,估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的,包括在建工程估价。 4、估价时点为现在,估价对象为
10、未来状况下的情形。如预售或预购价格。 5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中,特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。 五、公平原则:要求估价人员必须有良好的职业道德。(换位思考。买者不枉花一分钱,卖者不少得一分钱) 第二部分 估价程序一、 获取估价业务:方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。 二、 受理估价委托及明确估价基本事项。 1、 明确估价目的。估价目的应由委托人提出。实际中往往是估价人员提出问题,委托人认可。 2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其内容和范围应根据估价目的
11、,依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 3、明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定,采用公历表示,精确到日。 4、签订书面委托合同。 三、 拟定估价作业方案。 主要包括以下内容:拟采用的估价技术路线和估价方法;拟调查搜集的资料及其来源渠道;预计所需的时间、人力、经费;拟定作业步骤和作业进度。 四、 搜集估价所需资料。 主要有:对房地产价格有普遍影响的资料;对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;类似房地产的交易、成本、收益实例资料;反映估价对象状况的资料。 如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价,则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等;如某块土地拟选用假设开发
12、法进行估价,则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。 搜集资料的途径有:委托人提供;实地查勘;到政府有关部门查阅;询问有关当事人、咨询公司等。 五、 实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”,并签名、注明查勘日期。 六、 选定估价方法计算。 七、 确定估价结果。 检查估价结果出现差异的方法:按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。计算过程是否有误;基础数据是否准确;参数选取是否合理;公式选用是否恰当;所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;是否符合估价原则。特别强调:估价中的每一个数字都要有来源依据。 八、 撰写估价报告。估价报告质量的高低,取决于估价结果的准
13、确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价,且单宗房地产的价值较低时,估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。 九、 交付估价报告。 十、 报告的有效期和责任期 十一、 估价资料归档。归资料包括:委托估价合同;向委托人出具的估价报告(包括附件);实地查勘记录;估价项目来源和接洽情况;估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见;估价人员和估价机构认为有必要保存和其他估价资料。估价资料的保存时间一般应在15年以上。 第三部分 房地产估价技术路线的确定一、
14、 房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程 1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。 技术路线:先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。 用成本法估价。价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。 2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复所需的费用。 二、 估价技术路线与估价方法 1、 市场比较法。价格形成过程是:房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成
15、交价格,或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。所以采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。”作技术路线。 2、成本法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下,我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解,了解各价格组成部分的正常市价,再累加(积算)作为估价对象的正常市价。其价格形成过程是:房地产的价格是由其各组成部分的价值累加而成。 3、收益法。是将房地产作为一种投资,将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加,所得结果不应小于投资额,用这个结果作为估价对象的房地产价格。它的技术路线是:房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。 4、假设开发法。技术路线
16、:未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。 三、 不同估价对象的估价技术路线。 1、 估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”。在不影响城市总体规划、能够形成基础配套等前提下,经市政府批准,补交土地使用权出让金后,可以发给房地产证,自发证之日起5年以后可以上市。 2、房地产抵债评估,如果估价时点距离上市之日还有6个月时间,此时的估价路线应该是:先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值,再折现到估价时点。 3、直管公房的出售基准价格,采取的估价技术路线是:先明确价格内涵,是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价,并且是选取一类具有相同地段、相
17、同建筑结构、相同建设年代的房屋,确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价;然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价;最终确定房屋的基准售价。 4、企业联营技术路线,即联营企业的利润分配比例取决于投入联营企业的房地产价值。通过确定联营企业的利润分配比例确定联营企业涉及的房地产价值。一、综述:1、问答:考估价的基本事项,估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响),价值内涵,技术路线,方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值,计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。2、单选:考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错:考对估价的一般要求,对报告的熟悉程度,
18、基本原理的一般应用,估价方法掌握。4、改错:考估价方法在应用中的难点。第一节:问答及单选题:问答题答题技巧:1、解决的办法是:仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的,他的思路是怎样的。顺着它的思路走,才能解决问题。2、另外,问答题一般每题都有35个小点,在数量上也要有个底。3、条理清楚,论点突出,明显4、结构清晰:一、房地产估价的技术路线:确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线?路线的三个方面 价格内涵,由目的确定 估价思路,由原则原理确定 估价方法,由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系?与估价方法:每种方法都体现
19、了一种技术路线(p6)与估价对象:估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。与估价目的:目的决定内涵,从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。 a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法,有不同技术路线。d、估价对象状况(空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估含有其它资产的房地产)与估价时点:估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。与估价原则:技术路线反映价格形成过程,估价原则体现了价格形成原理,因而制定路
20、线要遵守估价原则。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程: 确定估价的基本事项(对象、目的、时点); 确定价格内涵(一定要先说清楚); 选择适宜方法、途径 方法应用要点或者需要特殊处理的地方二、价格解释对价格有争议、疑惑(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素?从因素入手 目的不同,价格类型不同; 时点不同,价格不同。(动态价格); 交易状况是否变化; 估价原则是否改变用途,最高最佳使用、违章建筑、临时建筑; 估价方法两个机构评估,不同方法产生价格差异三、 资料的搜集资料反映形成价格的影响因素,哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同,要
21、有针对性)1、 一般资料: (1) 项目的有关资料:估价目的(委托方提供);委托方基本情况(法人、住址、联系电话); 项目有关文件。(2) 估价时点房地产市场状况的资料: 一般性的; 地区性的; 本类型房地产资料(商业、特殊物业)(3) 估价对象状况的资料:土地的、房屋的位置、面积、权利状况(4) 估价对象区域条件资料: 交通。 环境。 繁华程度。 (5) 相关法律、法规、政策。2、 不同估价方法应收集的主要资料(四章191)(1) 市场法: 交易实例及实例房地产状况。 不同交易情况价格差异的资料。 房地产价格指数及利率方面的资料。 房地产状况修正的有关技术资料。(2) 成本法: 土地取得成本
22、方面的资料。 土地开发和房屋建设方面的资料。 管理费用方面的资料。 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。 建筑物的折旧方面的资料。(3) 收益法: 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。 折旧、剩余收益年限等资料。 报酬率方面的资料。(4) 假设开发法: 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。 同类房地产市场售价。 同类项目开发周期、开发费用。 同类项目开发利润或收益资料。 折现率确定的有关资料。 第二节估价报告指错一、答题技巧1、指错题指出的错误根本不只13处,这样的情况下应该如何取舍?“这是因
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2019 第一 部分 房地产 估价 原则
链接地址:https://www.31doc.com/p-2385925.html