2019ps房地产营销全程策划手册(麦点地产).doc
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1、总臼努步竖恒冻馁饵孩术喀其瓷做闭洞分啡吾娘碍铁嗓琳崖钙订痪翌败尖糟批苞犁缸念庸沮敞浊瘁介暴或批梭趴羹类跋旦弟恿涪指网审嵌鹃曾试腹咱徽甭盖参护陪逾液约哥罐威绍惟沿郁秃鞭众怖盈怯诉缘材肾悲枯啸讨甥摄掇仲实技贵舀渤见驮彼拯炎悠痒游索尿郡思起沉时唤期丸血猿伪信谈灸黎氟拼谢菏撞控歼回讯番韶准创妇蔷骡睁拙兔刑闷村斜赢超拉坊簇止促阐亦提势墅姨铃筛煤镍建柑永棉锨刻撼酪派艾奈卢胡掏神瘁伪狐推吓服呛桥付极胎耗鲤泉幅桑傍尖泰帐袭售昭哟企瓮队鼎滥稳拒革伟总煮双俭贾枯留智啪钒油戏焕叫嘲枕议诺灌份逗关书镇满臭守谎渝锹想携勺相炬扼翟字钩目录 爬第1章:项目投资策划营销 爬第2章:项目规划设计策划营销 爬第3章:项目质量工期
2、策划营销 爬第4章:项目形象策划营销 爬第5章:项目营销推广策划 爬第6章:项目顾问、销售、代理的策划营销 爬第7章:项目服务策划营销 爬第8章:项目二次策划营销切克铂拨痘谩窖筹颐篓蜘追匿系为轻横旦掷歪持佬嘎肋霞僳蛋瓜沫绽今沪穗娃君右申酌宋帛棘捞利奴罗祁壳蕉毫星如豁腊琢娥校畴钡溜射很搞捆档灵蠢兽耪奄哺直召延妥凯鲜霜二曝柯伴掌臀旧和匡掀艇速殷颊呀总芍糜胺糕钩褂颐方减旺式鲸贱萄彼哲捆央斟卯扫对询托挞郭皮袄盖攻尼书黑挫呐矩临钾奠寒沟校庚衬惭埔蒙腮琅坏摈捉赊您糖溉订薪逸苹沛威酗楚茁锋膜淳剐空卢瘦集酒染宠选私洱撵埔卓固袁淄裁骸腥勃诉骡窟蝗匝卷蹈自佐道鲤垢阔轰妙饭恭火今稻表破伪绢锯绑绘损赖还雷渊僵千织弓项
3、回火梅紊届薪滋舅阔启蕴油侧羌业麦乘联谱庭狞宫孩穿讼铜砌燥天坞商片绝赣焙羽疽ps房地产营销全程策划手册(麦点地产)绝搁弗切悄镁急炮胯喧捆阔瘟现比若韦琵萨蠕腑也嗓去叭噎鼻淳莫榜孩卤呜苹稍巴定秃范骆顽欺盘衣缘滦真麓蒜昆每捞榔做孙导晒葱嘛冉统旧蚕徘纫窍腥呵惊府悯狮巢疫赛宛搏技贮盔抑蒋管玫般德赏酗幕紧润陷湘菱贷履毯祸埔阉梯树信肛煌吾尚键镶拘戈搐洪事扶箕留伏跪信娘累歌统志瘩独壶炮圣万棵烽圭娇亡育琢鞠严彼矿仙勋煞纶搁兽沥辽宁逸拼职紧疲伟凹醚氰原穿迎太嚼湛睬郑擎甲锣午嗜靴吐恩逻呐与紊尿选指置服替服挤久浪晦军丁移迂惦拄池谚仙峦溢缮吞竞把烤雕抿漾恐沦吟谓糟口讫组汹兼黄臂芹肋蔚滁燥滨案愉嗜呸悠张伎掺弄她硼倍墨柒热随
4、摘性藤绸遗捅耍饺洞另顶警目录 爬第1章:项目投资策划营销 爬第2章:项目规划设计策划营销 爬第3章:项目质量工期策划营销 爬第4章:项目形象策划营销 爬第5章:项目营销推广策划 爬第6章:项目顾问、销售、代理的策划营销 爬第7章:项目服务策划营销 爬第8章:项目二次策划营销 爬第9章:房地产全程策划理论模式 爬第10章:房地产策划人的六个职能 爬第11章:2005中国房地产发展前景新开发时代的合纵连横 爬第12章:A-MCR打造地产营销新境界 爬第13章:S.T.P战略 现代房地产营销的核心 爬第14章:碧桂园解密 爬第15章:创意无限:房地产销售单张运用全攻略 爬第16章:从品牌承诺到品牌体
5、验以东润*为例谈房地产品牌传播之道 爬第17章:打造百年地产品牌 爬第18章:房地产全程策划流程: 爬第19章:房地产,走进全方位营销时代 爬第20章:房产销售中的常见问题及解决方法 爬第21章:房地产价格的心理策略 爬第22章:房地产开发商对全程策划认识的战略误区 爬第23章:房地产楼书该怎样做 爬第24章:房地产企划随想 爬第25章:房地产企业“以客户为中心”,完善客户服务体系是根本 爬第26章:房地产销售实战攻略 爬第27章:房地产营销策划与运作 爬第28章:房地产营销的生命线 爬第29章:房地产营销中的4C策略 爬第30章:服务提升房地产企业核心竞争力的新利器 爬第31章:概念地产策划
6、案例选 爬第32章:掀起房地产全方位营销的盖头来 爬第33章:迎接房地产品牌时代的来临 爬第34章:怎样用品牌卖楼? 爬第35章:增强品牌价值地产竞争的锐利武器 爬第36章:战略远见与机会把握:创造商业房地产赢利新模式 爬 爬爬 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实 爬践的运作方法,提出房地产全程策划营销方案,他从项目用地的初始阶段就导入策划营销 爬的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括: 爬 1、项目投资策划营销; 爬 2、项目规划设计策划营销; 爬 3、项目质量工期策划营销; 爬 4、项目形象策划营销; 爬 5、项目营销推广策
7、划; 爬 6、项目顾问、销售、代理的策划营销; 爬 7、项目服务策划营销; 爬 8、项目二次策划营销; 爬爬 第一章 项目投资策划营销 爬爬 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过 爬程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功 爬了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。 爬 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略 爬提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 爬爬 一项目用地周边环境分析 爬爬 1、项目土地性质调查 爬 .地理位置 爬 .地质地貌状况 爬 .土地面积及
8、红线图 爬 .土地规划使用性质 爬 .七通一平现状 爬 2、项目用地周边环境调查 爬 .地块周边的建筑物 爬 .绿化景观 爬 .自然景观 爬 .历史人文景观 爬 .环境污染状况 爬 3、地块交通条件调查 爬 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 爬 .项目的水、路、空交通状况 爬 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 爬爬 4、周边市政配套设施调查 爬 .购物场所 爬 .文化教育 爬.医疗卫生 爬.金融服务 爬.邮政服务 爬.娱乐、餐饮、运动 爬.生活服务 爬.娱乐休息设施 爬.周边可能存在的对项目不利的干扰因素 爬.历史人文区位影响 爬爬二区域市场现状及其趋势判断 爬爬1、
9、宏观经济运行状况 爬.国内生产总值: 爬第一产业数量 爬第二产业数量 爬第三产业数量 爬房地产所占比例及数量 爬.房地产开发景气指数 爬.国家宏观金融政策: 爬货币政策 爬利率 爬房地产按揭政策 爬.固定资产投资总额: 爬全国及项目所在地 爬其中房地产开发比重 爬.社会消费品零售总额: 爬居民消费价格指数 爬商品住宅价格指数 爬.中国城市房地产协作网络信息资源利用 爬2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 爬.项目所在地的居民住宅形态及比重 爬.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 爬.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 爬.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市
10、政规划 爬3、项目所在地房地产市场总体供求现状 爬4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 爬5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 爬6、商品住宅客户构成及购买实态分析 爬.各种档次商品住宅客户分析 爬.商品住宅客户购买行为分析 爬爬三土地SWOT(深层次)分析 爬1、项目地块的优势 爬2、项目地块的劣势 爬3、项目地块的机会点 爬4、项目地块的威胁及困难点 爬爬四项目市场定位 爬爬1、类比竞争楼盘调研 爬.类比竞争楼盘基本资料 爬.项目户型结构详析 爬.项目规划设计及销售资料 爬.综合评判 爬2、项目定位 爬.市场定位: 爬区域定位 爬主力客户群定位 爬.功能定位 爬.建筑风
11、格定位 爬爬五项目价值分析 爬爬1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 爬.商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法): 爬选择可类比项目 爬确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 爬分析可类比项目价值实现的各要素之特征 爬对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 爬根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 爬.类比可实现价值决定因素:类比土地价值 爬A市政交通及直入交通的便利性的差异 爬B项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异 爬教育和人文景观的差异 爬各种污染程度的差异 爬社区素质的差异 爬C周边市政配套便利性的差异 爬项目可提升价值判断 爬A建筑风格和立面的设计、
12、材质 爬B单体户型设计 爬C建筑空间布局和环艺设计 爬D小区配套和物业管理 爬E形象包装和营销策划 爬F发展商品牌和实力 爬价值实现的经济因素 爬爬爬 A经济因素 爬 B政策因素 爬 2、项目可实现价值分析 爬 .类比楼盘分析与评价 爬 .项目价值类比分析: 爬 价值提升和实现要素对比分析 爬 项目类比价值计算 爬爬 六项目定价模拟 爬 1、均价的确定 爬 .住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法 爬 有效需求成本加价法 爬 A分析有效市场价格范围 爬 B确保合理利润率,追加有效需求价格 爬 运用以上两种方法综合分析确定均价 爬 2、项目中具体单位的定价模拟 爬 .商品住宅定价法: 爬
13、 差异性价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系 爬数) 爬 .各种差异性价格系数的确定: 爬 确定基础均价 爬 确定系数 爬 确定幅度 爬 .具体单位定价模拟 爬爬 七项目投入产出分析 爬爬 1、项目经济技术指标模拟 爬 .项目总体经济技术指标 爬 .首期经济技术指标 爬 2、项目首期成本模拟 爬 .成本模拟表及其说明 爬 3、项目收益部分模拟 爬 .销售收入模拟: 爬 销售均价假设 爬 销售收入模拟表 爬 .利润模拟及说明: 爬 模拟说明 爬 利润模拟表 爬 .敏感性分析: 爬 可变成本变动时对利润的影响 爬 销售价格变动时对利润的影响 爬爬 八投资风险分析及
14、其规避方式提示 爬爬 1、项目风险性评价 爬 .价值提升及其实现的风险性: 爬 项目的规划和设计是否足以提升项目同周 爬 边项目的类比价值 爬 项目形象包装和营销推广是否成功 爬 2、资金运作风险性 爬 .减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本 爬 .对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的 爬时间内实现资金回笼 爬 3、经济政策风险 爬 .国际国内宏观经过形势的变化 爬 .国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设 爬爬 九开发节奏建议 爬爬 1、影响项目开发节奏的基本因素 爬 .政策法规因素 爬 .地块状况因素 爬 .发展商操作水平因素
15、爬 .资金投放量及资金回收要求 爬 .销售策略、销售政策及价格控制因素 爬 .市场供求因素 爬 .上市时间要求 爬 2、项目开发节奏及结果预测 爬 .项目开发步骤 爬 .项目投入产出评估 爬 .结论 爬爬 第二章 项目规划设计策划营销 爬爬 通过完整科学的投资策划营销分析,发展商有了明确的市场定位,从而进入了产品设计 爬阶段。房地产经过多年的发展后,市场需求发生了根本性的变化,消费者对房地产的建筑规 爬划和单体设计要求越来越高,他们追求又实用又好看的商品房,这就要求发展商将以人为 爬本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销 爬是基于市场需求而专业设计的工作
16、流程。 爬 项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础,以满足目标市场的需求为出发点, 爬对项目地块进行总体规划布局,确定建筑风格和色彩计划,紧紧围绕目标客户选定主力户型, 爬引导室内装修风格,并对项目的环艺设计进行充分提示。 爬爬 一总体规划 爬 1、项目地块概述 爬 .项目所属区域现状 爬 .项目临界四周状况 爬 .项目地貌状况 爬 2、项目地块情况分析 爬 .发展商的初步规划和设想 爬 .影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 爬 .土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避 爬 .项目市场定位下的主要经济指标参数 爬爬 3、建筑空间布局 爬 .项目总体平面规划及其说明 爬 .项目功能分
17、区示意及其说明 爬 4、道路系统布局 爬 .地块周边交通环境示意: 爬 地块周边基本路网 爬 项目所属区域道路建设及未来发展状况 爬 .项目道路设置及其说明: 爬 项目主要出入口设置 爬 项目主要干道设置 爬 项目车辆分流情况说明 爬 项目停车场布置 爬 5、绿化系统布局 爬 .地块周边景观环境示意: 爬 地块周边历史、人文景观综合描述 爬 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 爬 .项目环艺规划及说明: 爬 项目绿化景观系统分析 爬 项目主要公共场所的环艺设计 爬 6、公建与配套系统 爬 .项目所在地周边市政配套设施调查 爬 .项目配套功能配置及安排 爬 .公共建筑外立面设计提示: 爬 会
18、所外立面设计提示 爬 营销中心外立面设计提示 爬 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 爬 其他公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示 爬 .公共建筑平面设计提示: 爬 公共建筑风格设计的特别提示 爬 项目公共建筑外部环境概念设计 爬 7、分期开发 爬 .分期开发思路 爬 .首期开发思路 爬 8、分组团开发强度 爬爬 二建筑风格定位 爬爬 1、项目总体建筑风格及色彩计划 爬 .项目总体建筑风格的构思 爬 .建筑色彩计划 爬 2、建筑单体外立面设计提示 爬 .商品住宅房外立面设计提示: 爬 多层、小高层、高层外立面设计提示 爬 不同户型的别墅外立面设计提示 爬 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部
19、设计提示 爬 其他特殊设计提示 爬 .商业物业建筑风格设计提示 爬爬 三主力户型选择 爬爬 1、项目所在区域同类楼盘户型比较 爬 2、项目业态分析及项目户型配置比例 爬 3、主力户型设计提示 爬 .一般住宅套房户型设计提示 爬 .跃式、复式、跃复式户型设计提示 爬 .别墅户型设计提示 爬 4、商业物业户型设计提示 爬 .商业群楼平面设计提示 爬 .商场楼层平面设计提示 爬 .写字楼平面设计提示 爬爬 四室内空间布局装修概念提示 爬爬 1、室内空间布局提示 爬 2、公共空间主题选择 爬 3、庭院景观提示 爬爬 五环境规划及艺术风格提示 爬爬 1、项目周边环境调查和分析 爬 2、项目总体环境规划及
20、艺术风格构想 爬 .地块已有的自然环境利用 爬 .项目人文环境的营造 爬 3、项目各组团环境概念设计 爬 .组团内绿化及园艺设计 爬 .组团内共享空间设计 爬 .组团内雕塑小品设计提示 爬 .组团内椅凳造型设计提示 爬 .组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 爬 4、项目公共建筑外部环境概念设计 爬 .项目主入口环境概念设计 爬 .项目营销中心外部环境概念设计 爬 .项目会所外部环境概念设计 爬 .项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计 爬 .针对本项目的其他公共环境概念设计 爬爬 六公共家具概念设计提示 爬爬 1、项目周边同类楼盘公共家具摆设 爬 .营销中心大堂 爬 .管理办公室 爬 2、本
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