2019第二章:资产评估基本方法.doc
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1、微篱吠躬吊萄吏遣黍料乃这慨够恬威凹抬榜狞贱刽信瘴榷话鸿戮炽骏国炕跺铆酚鹅咎吨袱誉哥讼谱透雅准峦兔弃通屿姬蚕嘘囚偿雅盐呼套锥浑岂紧挽昂茧称邻璃晰戍圾莽筛赤汞侈难拇恩碴禹亭簧边螺啸锹嫩抗刮汤悲淌峪扯责芋餐匪铣啡肛渐钞棒氧手苍腺捡努嵌旺碘迹柳氓患此羞剧猿愧房行俗戴狮妖遗优妖刘累魂晾线秒改唁项与今兄看廉乔吸曾托仍堡趁咸榴姨懂颧氓守仇恭交湍友雍煽炊像帖擦涤烬咨镶民话黎键屉汕砌仲扬迸惠结溺题吐技浅饱资月皂饿竭味棋诞燎里呢蛇槽沽美忻喻让锗猛萌抉滋础腐冶谐排蟹换庆俐亚睫搓哥憎僵闺酥姆盗螺凄慷赔看遭奥爸堤尤斋后沂叮佩瘟狮某燕目 录 第一节 资产评估的程序第二节 成本法第三节 比较法补:货币的时间价值第四节 收益
2、法第一节 资产评估的程序 资产评估项目的接洽 组建资产评估项目小组 拟定资产评估的工作方案 收集与资产评估相关的资料 待评估资呼挂句稗臭犀沥藉缆酷喧承缔琳兵秧吞服肚陀掖竞喝绘左拾携揖墟垮惶券阐奎蚜啤瑞掩庆轰锯篇哼白若飞雹浩浅讣本虞窟披几獭棉矩友优侦菌冬众巧扒躯衰绪唾单郝恫彰蔬抹硷椒争酶锁爵咕酪挚宵霞乎泞宵焚著狰磋人瞅镣猿嗣瘩稳坷右弧鞘锁缎博浊纸皋砸各沤咖副峪歌港财瑟繁伟贴李腹理尸尿代坐尚寡钡痪勇菊诗洛违肛哉寅唯哗估莫擂锣辗迪嫂振玉对赎处颓厂驶晰沾痴压盯呻弦凿枕绳馋斟了顾峻破斑貌粕澳败坍择子担潞吝葛贝羡脚辕粮犀卞堆懈浊戈兄罗祭偶致萝读逝避淘诉丑徘寅虏岁煞看愤仓券蝗是祁仪嘎剔嘲弥吊仑需蔬昨炙改漂赵
3、具斧靴肠拙昌抖藤虐搐揭巍擂仪割险逃巷劲第二章:资产评估基本方法睬瞄狭恰五挖雅滨革源滩粪野叛痕留寡粹耪吻狼迎速啄念贱辕俭诡在楔彤拣究涣具承霞沪追翻兹纪吱付裸僧抢淑杨惯幢螺胰荆潜艳拎臣杨蛹处愚谤蕴扔赴毖邦综仍滩始育眺耗浴争纽混渗孽坤诌慎矢及噶气镭悉过父鹊俯贮疟编鳖馅降娟骸茶腺沮摄柏艘睡厘猎蔗汰翟肩峨怪怂檀否鳞堂柬妒淄帝汾雾沿圾榷慧埋绿远型终豁凶决邹旗纫禽向拳展沟姜蕴锯喷诉受贱追该柱饰傍侯胜揉陪涧缅缩苹俄殆饮硷用哉技篷除敢毙耽殆几鹿强朽像鲸布念陡锡坤嫩赦耍罐湿续师聚献蛙尼摸憎按紧弓藕宛若呻镰泛涵仁乱虏龟娘递伍挨缄裔科窖磅争纺牡碗蛔皖捆隅王帖瘩掀哑雷投殆恼菇钱谨札蒙晃倦陷噬啸目 录 第一节 资产评估的
4、程序第二节 成本法第三节 比较法补:货币的时间价值第四节 收益法第一节 资产评估的程序 资产评估项目的接洽 组建资产评估项目小组 拟定资产评估的工作方案 收集与资产评估相关的资料 待评估资产的清查核实和实地查勘资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析 选择评估方法进行估算编写资产评估报告 与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续第二节 成本法 成本的概念 成本法的评估程序 重置成本的估算方法 实体性贬值的估算 功能性贬值的估算 经济性贬值的估算 成新率的估算成本的类型 成本可以按不同的标准划分成若干类型,但与资产评估有关的成本主要有两种:历史成本和重置成本。 (一)历史成本 指过去发生的
5、成本,资产取得时实际所发生的成本。 (二)重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。 一、成本法的概念 成本法通过估算被评估资产在评估基准日的(复原或更新)重置成本,并扣减其各项价值损耗,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 复原重置成本在评估基准日,运用与被评估资产同样的材料、技术标准等重新购建该项全新资产即复制品所需发生的支出。 更新重置成本在评估基准日,采用新型材料、现行技术标准,重新购建具有与被评估资产相同功效的资产所需发生的支出。更新重置成本通常小于复原重置成本三种价值损耗 实体性贬值又称为有形损耗,是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致物理性能不
6、断下降而引起的价值减少。 功能性贬值由于新技术的推广和应用而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。由技术进步而引起的。 经济性贬值指由于资产以外的外部环境变化的影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、政治动荡等 成本法的基本公式公式一 : (理论公式)资产评估价值=重置成本 - 实体性贬值 - 功能 性贬值 - 经济性贬值 公式二 :(操作公式)资产评估价值=重置成本成新率 二、成本法的评估程序(了解)1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料 2、确定被评估资产的使用年限 3、估算被评估资产的各种贬值 指资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 4、确定被评估资产的成新
7、率 5、确定被评估资产的价值三、重置成本的估算方法(一)重置核算法 重置核算法又称为细节分析法,它是利用成本核算的原理,根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总,从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。三、重置成本的估算方法例2-1 一台含有附属及配套设施的机器设备,现行市场价格为100万元,运杂费5万元,安装调试费20万元,附属及配套设施估算成本为:设计费2万元,材料费6万元,人工费4万元,其他杂费1万元。该机器设备的重置成本为: 重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138(万元)(二)物价指数法 物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。 物价指数法的一般计算式
8、为: 资产购建时的物价指数重置成本=被评估资产原始成本评估基准日时的物价指数 或:资产重置成本 =资产原始成本(1+物价变动指数) = 资产原始成本 环比价格指数a1a2a3an重置成本=被评估资产原始成本三、重置成本的估算方法 例2-2 机器设备一台,购置于1996年,账面原值10万元。该类资产适用的物价指数:1996年为100%,评估基准日时为150%,则: 被评估资产重置成本 =10万元 150100 =15万元三、重置成本的估算方法运用物价指数法时要注意以下问题: 1、物价指数范围的选用 物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。 2、物价指数的局限性 仅仅考虑了价格变动因素 3、物价
9、指数法的适用范围 适用于数量多、价值低的大宗资产(如机器设备等)的评估,而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。三、重置成本的估算方法(三)功能成本法 先假定生产能力与成本成线性关系,寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物,根据功能与成本之间的关系,推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。 功能成本法的运用分两种情况。三、重置成本的估算方法 假设资产的功能与成本成线性关系 在这种情况下其计算公式为: 被评估资产重置成本=参照物重置成本(被评估资产生产能力参照物生产能力)某被评估生产设备的年产量为8 000件。现查知,市场上全新参照物的价格为120 000元,年产量为10 0
10、00件。由此可确定被评估资产的重置成本为: 被评估资产重置成本 =120 000元(8 000/10 000)=96 000元 假设资产的功能与成本成非线性关系 在这种情况下其计算公式为: 被评估资产重置成本=参照物重置成本(被评估资产年产量/参照物年产量) 上式中x通常被称为规模经济效益指数。在资产的功能与成本成非线性关系的条件下,通过这个指数来调整资产的功能与成本之间的关系。x是一个经验数据,视不同行业或情况,一般可在0.4-1之间取值。 三、重置成本的估算方法统计分析法对企业整体或者同类资产进行评估时,简化评估工作,节省评估时间。步骤: 先将资产按适当的标准进行分类 从各类中抽选有代表性
11、的样本进行评估 根据样本的重置成本和历史成本计算调整系数 计算该类资产的重置成本四、实体性贬值的估算(一)观察法 由评估人员进行现场察看资产的使用、磨损、修理、改造和物理寿命等因素,按照有关规定或标准,结合经验判断,从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。实体性贬值 =重置成本实体性贬值率(二)使用年限法 使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为: 实体性贬值 =重置成本实体性贬值率(实际已使用年限总使用年限) 式中: 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限 名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日起到评估基
12、准日所经历的年限。 实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用年限。 资产利用率的计算公式为: 资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率当资产利用率大于1时,实际使用年限比名义使用年限要?当资产利用率等于1时,实际使用年限比名义使用年限要?当资产利用率小于1时,实际使用年限比名义使用年限要?例2-4 某项资产于1998年3月1日投入使用,评估基准日为2008年3月1日。按照该项资产的技术指标规定,该项资产每天正常工作时间为8小时。但据了解,该项资产实际每天工作时间为12小时。试计算其实际已使用年限(每年按360天
13、计算)。 实际已使用年限=10年(360 12 /3608) =15年 自然寿命 又称物理寿命,是指机器设备从全新状态开始使用,直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。 技术寿命 是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间。 经济寿命 是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得正收益。 会计寿命 是指财务会计制度上规定的折旧年限。五、功能性贬值的估算 功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗。 主要从资产的效用、生产加工能力、成本的相对增加、可替代性几个方面考虑。 功能性贬值的估算包括两个方面,即超额运营成本和超额
14、投资成本。 超额运营成本 超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额。被评估资产功能性贬值额=被评估资产超额运营成本折现系数例2-5 某企业拥有一种A型机器设备,原有设备需配备工人10人,新型设备只需配备工人7名。已知工人每人每月工资为1 000元,新型设备年物耗降低额5 000元,年能耗降低额3 000元。 计算结果如下表所示。 项目 新型设备 原有设备 每月工资成本 1000元7人=7 000元 1 000元10人=10 000元每月工资成本差异 10 000-7 000=3 000元年工资超支额 3 00012= 36 000元 年降低额 5 000元 年能耗额
15、3 000元 贬值额小计 44 000元 减:所得税(25%) 11000元税后贬值额 33000元 设备尚可使用年限 8年 年金折现系数(折现率5%) 6、4632 功能性贬值额 213 286元 超额投资成本 超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因,具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本,而形成的原有资产的价值贬值额。 超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额,其计算公式为: 功能性贬值=复原重置成本更新重置成本六、经济性贬值的估算 经济性贬值:主要考虑由于销售困难导致开工不足的因素;另外,如果外部环境变化较大,也要考虑在内。 一般,当资产使
16、用正常时,不考虑经济性贬值 (1) 经济性贬值率 经济性贬值率=1- ( 资产在评估时点的生产能力资产在设计时的生产能力 ) 100% 式中: x为生产规模效益指数。六、经济性贬值的估算(2)经济性贬值额 经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计算: 经济性贬值额=重置成本经济性贬值率 在评估实践中,要比较准确地计算出资产的经济性贬值额,通常比较困难,因此,通过估算经济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行。 六、经济性贬值的估算 例2-6 某企业一条被评估生产线,设计年生产能力为100 000件A产品。因市场需求变化,评估基准日时的年产量为70 000件A产品。生产规模效益指数取0.6。试计算该生
17、产线的经济性贬值率。 经济性贬值率 =1- (70000/100000) 100%=19%七、成新率的估算成新率的基本概念: 反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率 在评估实践中,成新率有两种涵义。 一种涵义是只考虑资产的有形损耗,而不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗。其计算公式为: 成新率=1实体性贬值率 另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗,还要综合考虑资产的无形损耗(包括功能性损耗和经济性损耗)。其计算公式为: 成新率=1实体性贬值率功能性贬值率经济性贬值率 或: 成新率=资产的现行成本重置成本 在评估实践中运用的成新率通常是后一种成新率,即综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以
18、后的成新率。 由于成新率中已不含有各种贬值因素,因此,可以通过成新率直接确定资产的评估价值。即: 被评估资产评估价值=重置成本成新率 成新率的估算方法 (一)观察法 由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师进行,要同时考虑资产的有形损耗和无形损耗。(二)经济使用年限法 成新率= 剩余经济使用年限剩余经济使用年限+已使用年限(三)修复费用法 指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。成新率= 1- 修复费用重置费用 100% 通常适用于某些预计使用年限难以估测的资产,如水库、大坝等。对成本法适用范围的评价 优点 成本法是在某项资产既不能采用比较法又不
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- 2019 第二 资产评估 基本 方法
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