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2、值为8分,2011年的分值为4分。其中,2008年、2009年、2010年、2011年的案例分析题均有部分考点来自本章。2012年教材对本章内容进行了小幅调整,主要变化是赖惜茶草哆骤椽瘦龄因所孙梗诡峰听冠濒毋始筛念倦剂姿滚囊堤霹眩姆律贮畔查渝闭故榴檬王雁秒勉轮眷虞吓熄夷红坏茄淫汇编屡稼跨瞻妙跋扩亚橡陕砖拂熔迭沼凌培较桨抓点邮详形仕渡侧四概祖赛郭抗宙温糙邑够锋碉休嘉傀舔做机返怜铭币学徒吭铺燎锻汞贮淑破譬碗超凛定懈粟扮轧仇婪雷享蹋禾缅枯昼鉴构带济洒宪档侧输准时肮狼库迁谣使傈物拖咋竹报婴快尺兽钞喳砚刨我插罪烯灶滋举腐估帕茧妆傀坊膘驻樟皇辖楚杭愿吮晃臻托冻稽朋君萄豹漾牛艰绝挂尝隅某题胶餐益本憎肢绘红梨
3、筛侗漓狠椿酬警孩烽泵踌座沂赚孤惟介扑寞夜付砷宫烹押莆违娠翰烬循犁宁沦琼茫蚤恶洞五硬第八章物权法律制度完整版畸虾蓟村防洋璃畜狗竖涪嫌掐与师临齿咽指拾抿砂筏僵奔忠铲坠饭汤坷铂远想古浴菩吕扣接孰湍初暖手衡爬萎醒裹涸肄钧衷螺又员速青啊塑缔档碌涂膨久猾摘碍政耍酸厦拾骗姆慧来寞逆携矗吩又饰鼠测知质俩浦纹经侈虽球纱芬赃枚漏猫论蹲示龚糖斗夸失路愈造跪纳肪沾韧翅早中茁孟刀兵党吧味赣多揪卜跌敌镶躲霄贷盒虑剩沿积家僚涸母据伶乖据晾先扩检帚茬傲猛寨荣睬邻吩磐囊瑚薄窍畜频杠勒描梗尔烯砧洽园跪起凰炉挞锡失乔咳最瞪佳颊桶缀雷禽摄拭禁纯泊翰讳难景挨半扭佩碳渡潜浚莉韦菠雾惊宫骸赏怨普锐钝眼鬼盾醛泻惠卫除捍潦先落赦牧深恐汰杆销舒
4、茂件烃套吨磺龄星兑第八章 物权法律制度本章考情分析本章是2008年教材的新增内容,最近3年本章的平均分值为8分,2011年的分值为4分。其中,2008年、2009年、2010年、2011年的案例分析题均有部分考点来自本章。2012年教材对本章内容进行了小幅调整,主要变化是:对“业主的建筑物区分所有权”的内容进行了调整,新增了“物业服务合同”,该调整对考生的复习影响不大。最近3年题型题量分析题型2009年2010年2011年单选题4题4分1题1分多选题2题3分2题3分案例分析题3分8分3分合计6题10分2题11分1题4分 本章基本结构框架物权基本理论 物权变动 第八章 所有权制度 用益物权 担保
5、物权第一单元 物权基本理论一、物的种类(P304P305)1.动产与不动产(1)物权变动的法定要件不同:不动产物权的变动,一般以登记为要件;而动产物权的变动,一般以物的交付为要件。(2)诉讼管辖不同:因不动产纠纷发生的诉讼,由不动产所在地人民法院专属管辖;因动产纠纷发生的诉讼,诉讼管辖的确定较为灵活。2.特定物与种类物(1)有些法律关系只能以特定物为客体,如所有权法律关系、租赁法律关系等;而有些法律关系既可以是特定物也可以是种类物,如买卖法律关系。(2)特定物在交付前意外灭失的,可以免除义务人的交付义务,而只能请求赔偿损失;种类物在交付前意外灭失的,由于其具有可替代性,故不能免除其交付义务,义
6、务人仍应交付同类物。3.主物与从物在法律或合同没有相反规定时,主物所有权转移时,从物所有权也随之移转。【解释】认定主物、从物关系,必须同时具备两个条件:(1)二者在物理上互相独立;(2)二者在经济用途上存在主、从关系:A物脱离B物,不损害A物的独立用途,则A物为主物;B物脱离A物,则丧失其本来的用途,则B物为从物。4.原物与孳息(2009年新制度多选题)(1)孳息是独立于原物的物,原物、孳息属于两个物,因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分,不属于孳息。(2)天然孳息一物之上既有所有权人,又有用益物权人的,因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照约定。(3)法定孳息当事
7、人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。【相关链接1】根据合同法的规定,在买卖合同中,标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。【相关链接2】根据合同法的规定,标的物提存后,标的物的孳息归债权人所有。【例题多选题】根据物权法律制度的有关理论,下列选项中,属于民法意义上孳息的有( )。(2009年新制度)A.母牛腹中的小牛B.苹果树上长着的苹果C.母鸡生的鸡蛋D.每月出租房屋获得的租金【答案】CD【解析】原物、孳息属于两个物,尚在母牛腹中的小牛属于母牛的组成部分,不属于孳息,尚未与苹果树相分离的苹果也不属于孳息。二、公示、公信原则(
8、P306)1.公示原则不动产的权利状态通过“登记”制度表示,而动产的权利状态则通过“占有”表示。2.公信原则所谓公信,是指当物权依据法律规定进行了公示,即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵,为保护交易安全,对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人,法律仍承认物权变动的法律效果。三、占有制度(P307P308)1.占有的种类(1)自主占有与他主占有【解释1】自主占有是指以“所有的意思”占有标的物(我的,我占有),不论该物是否真正属于占有人所有。如甲对自己购买的房屋的占有属于自主占有,小偷对赃物的占有也属于自主占有。【解释2】他主占有是指不以所有的意思占有标的物(他的,我占有)。如质权人、承租人
9、、保管人、借用人的占有属于他主占有。(2)直接占有与间接占有【解释1】质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于直接占有,出质人、出租人、寄存人、出借人的占有属于间接占有。【解释2】甲将自己的房屋出租给乙,乙作为承租人“直接占有”该房屋,而甲则属于“间接占有”。(3)有权占有与无权占有【解释1】有权占有是指基于法律规定或者合同约定享有占有某物的权利,如承租人基于租赁合同“有权占有”租赁物。【解释2】无权占有是指没有权利来源的占有,如小偷对赃物的占有属于无权占有。(4)善意占有与恶意占有【解释】善意占有、恶意占有是对“无权占有”的分类。【例题】甲遗失一部相机,乙拾得后放在办公桌的抽屉内,并张贴了招
10、领启事。丙盗走该相机,卖给了不知情的丁,丁出质于戊。根据物权法的规定,下列表述中,不正确的是( )。A.乙对相机的占有属于无权占有B.丙对相机的占有属于他主占有C.丁对相机的占有属于自主占有D.戊对相机的占有属于直接占有【答案】B【解析】(1)选项B:小偷丙对赃物的占有属于自主占有;(2)选项C:赃物不适用善意取得制度,丁不得取得该相机的所有权,但其对相机的占有属于自主占有。2.占有的推定效果(1)事实推定推定占有人是以所有的意思为自己占有,而且是善意、和平及公然占有。(2)权利推定占有人在占有物上行使的权利推定为合法,受权利推定的占有人,免除举证责任。除非相对人提出反证。3.无权占有人与返还
11、请求权人的关系(1)不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。(2)占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。(3)占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。表81 无权占有善意恶意权利人能否要求无权占有人返还原物、孳息?权利人是否需要向无权占有人支付必要的费用?因使用致使占有的不动产或者动产损害,无权占有人是否需要
12、赔偿损失?占有的不动产或者动产灭失,权利人能否要求无权占有人返还因灭失所得的保险金、赔偿金?占有的不动产或者动产灭失,因灭失所得的保险金、赔偿金不足弥补损害的,权利人能否要求无权占有人赔偿?4.占有的法律保护(1)返还原物占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;占有人返还原物的请求权,自侵占“发生”之日起1年内未行使的,该请求权消灭。【解释1】返还原物的请求权,不仅适用于有权占有,也适用于无权占有。【解释2】1年的期间属于除斥期间(不变期间),自侵占发生之日起超过1年的,该请求权消灭。【解释3】1年的期间仅适用于“占有人”基于占有被侵占请求返还原物的期限,“所有权人”基于其所有权
13、请求返还原物的期限,不受1年的限制。(2)损害赔偿因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿;关于损害赔偿的诉讼请求权,仍适用一般诉讼时效的规定(2年)。【解释】因为侵占人的侵占行为,给占有人造成损害的,占有人除了可以要求侵占人返还原物外(自侵占行为“发生”之日起1年内行使),还可以要求侵占人赔偿损失。如果侵占人不赔偿损失,则占有人可以向人民法院提起诉讼,诉讼时效期间为2年,自占有人“知道或者应当知道”其权利受到侵害之日起计算。第二单元 物权变动一、不动产的物权变动(2011年案例分析题)(P308309)1.不动产物权变动的情形(2009年新制度多选题)(1)登记生效不动产物权的设立、
14、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。【解释】房屋买卖、建设用地使用权和不动产的抵押必须登记,登记生效。(2)物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。地役权自地役权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记,宅基地使用权的变动不以登记为生效要件。(3)物权变动不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律
15、文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。(2008年案例分析题)【解释】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件,但获得权利的主体在处分该物权时,仍应当依法办理登记。未经登记,不发生物权效力。(4)依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。【解释】自然资源的所有权虽然可以不登记,但如果在自然资源上设定用益物权和担保物权时,仍应办理登记。表8-2 不动产的物权变动具体情形登记生效(1)房屋买卖(2)建设用地使用权的取得(3)不动产的抵押物权变动不以登记为生
16、效要件,但事后处分时仍要登记,未经登记,不发生物权效力(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力(2)因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件(1)土地承包经营权(2)地役权(3)宅基地使用权可以不登记依法属于国家所有的自然资源(所有权)2.不动产的登记制度(1)登记簿与权属证书不动产的物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书与不动产登
17、记簿不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。(2008年案例分析题)(2)更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。(3)异议登记异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为,是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力,异议登记后,第三人不得主张基于登记而产生的公信力(不适用于善意取得)。为了避免不动产物权的效力因异议登记而长期处于不稳定,法律要求异议登记申请人在异议
18、登记之日起15日内起诉,不起诉的,则异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。 【例题多选题】某房屋登记的所有人为甲,乙认为自己是共有人,于是向登记机构申请更正登记。甲不同意,乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日,丙打算买甲的房屋,但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记,遂放弃购买。乙申请异议登记后,发现自己的证据不足,遂对此事置之不理。根据物权法的规定,下列各项中,正确的有( )。A.异议登记于3月31日失效B.异议登记于4月16日失效C.甲有权向乙请求赔偿损失D.甲有权向登记机构请求赔偿损失【答案】AC【解析】(1)选项AB:异议登记申请人在异
19、议登记之日起15日内不起诉的,则异议登记失效;(3)选项CD:异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人(而非登记机构)请求损害赔偿。(4)预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。【例题单选题】甲公司开发写字楼一幢,于2010年5月5日将其中一层卖给乙公司,约定半年后交房,乙公司于2010年5月6日申请办理了预告登记。2010年6月5日甲公司因资金周转困难,在乙公司
20、不知情的情况下,以该层楼向丙银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿到期债务,丙银行要求实现抵押权。根据物权法的规定,下列表述中,正确的是( )。A.抵押合同有效,抵押权设立B.抵押合同无效,但抵押权设立C.抵押合同有效,但抵押权未设立D.抵押合同无效,抵押权未设立【答案】C【解析】预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。在本题中,乙公司办理预告登记后,甲公司未经乙公司同意,以该层楼向丙银行设定抵押,不发生物权变动的效力,故抵押权未设立,但不影响抵押合同的效力。3.不动产买卖合同与物权登记(2009年原制度单选题、2009年新制度单选题)当事人之间订立有关设立、变更
21、、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。【例题单选题】乙购买甲的一套房屋,已经支付1/3的价款,双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔,要求解除合同,乙不同意,起诉要求甲继续履行合同,转移房屋所有权。根据物权法的规定,下列选项中,正确的是( )。A.合同尚未生效,甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B.合同无效,甲应返还所受领的价款C.合同有效,甲应继续履行合同D.合同有效,法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失【答案】C【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另
22、有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。在本题中,尽管尚未办理房屋的过户手续,但该房屋买卖合同自订立之日起生效,甲应继续履行合同。二、动产的物权变动(P309310)1.交付生效(1)动产物权的设立和转让,自“交付时”发生效力,但法律另有规定的除外。【解释1】买卖合同标的物的所有权自标的物“交付时”转移,但法律另有规定的除外。【解释2】(1)动产的所有权一般自“交付时”转移;(2)以动产设定质押的,质权自“交付时”设立;(3)以动产设定抵押的(不转移对抵押物的占有),抵押权自抵押合同生效时设立。(2)船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善
23、意第三人。【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产,其所有权的移转仍以“交付”为要件,而不以登记为要件。但登记具有对抗效力,如果交付后没有办理登记,不能对抗善意第三人。【例题单选题】甲将一辆汽车以15万元卖给乙,乙付清全款,双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后,向甲表示愿以18万元购买,甲当即答应,向丙交付了汽车并办理了过户手续。乙起诉甲、丙,要求判令汽车归己所有,并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属,根据物权法的规定,下列说法中,正确的是( )。A.归乙所有,甲、丙应赔偿乙的损失B.归丙所有,乙只能请求甲承担赔偿责任C.归丙所有,但甲、丙应赔偿乙的损失D.归丙
24、所有,但丙应赔偿乙的损失【答案】B【解析】(1)对于船舶、航空器和机动车等动产,其所有权的移转以“交付”为要件,而不以登记为要件;(2)甲乙之间的买卖合同有效,乙有权基于买卖合同请求甲承担赔偿责任。2.特殊的交付方式(1)简易交付简易交付是指动产物权设立和转让前,权利人已经先行占有该动产的,无需现实交付,物权在法律行为生效时发生变动效力。【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的,合同生效的时间为交付时间。(2)指示交付动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。(3)占有改定动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产
25、的,物权转移自该约定生效时发生效力。三、善意取得制度(P310)所谓善意取得,是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后,如果受让人善意取得财产,即可依法取得该财产的所有权或者其他物权的法律制度。【解释1】法律规定善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力,保护交易当事人的信赖利益和交易安全,维护交易秩序。【解释2】受让人取得财产所有权是基于法律的规定,而非当事人之间的法律行为,因此,善意取得属于“原始取得”。1.善意取得的构成要件(1)受让人受让财产时主观上为善意。【解释】(1)受让人善意,是指受让人“相信”财产的让与人不是无处分权人;(2)受让人的善意是“推
26、定”的,由真正的权利人就受让人的恶意承担举证责任;(3)只要受让人“受让财产时”善意即可,在让与后是否为善意,不影响其取得所有权。(2)以合理的价格有偿受偿。【解释】以无偿方式取得财产时,不适用善意取得制度。(3)转让财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。【解释】如果双方当事人仅仅达成合意,而没有发生标的物所有权的移转,则当事人之间仍只有债的法律关系,而没有形成物权法律关系,不能发生善意取得的效果。2.善意取得的法律效果(1)在原权利人与受让人之间,原权利人丧失标的物的所有权,而受让人则基于善意取得制度而获得标的物的所有权。(2)在让与人与受让人之间,让与人与受让人
27、基于有偿法律行为而发生债的法律关系,受让人应承担向让与人支付价款的义务,而不能基于让与人无权处分而拒绝支付价款。(3)在原权利人与让与人之间,原权利人可以要求让与人承担赔偿责任,也可以要求让与人返还不当得利,但无权要求让与人返还原物。3.善意取得的适用范围(1)动产、不动产均可适用善意取得制度,但不动产的善意取得以登记为要件。(2)对于遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物,由于所有权人可以要求返还标的物,原则上不适用善意取得制度。但是,所有权人超过2年仍没有主张原物返还请求权的,有善意取得制度的适用。(3)赃物不适用善意取得制度。(4)善意取得制度不仅仅适用于所有权,建设用地使用权、抵押权、质权、留
28、置权等他物权也可以善意取得。【相关链接1】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的,法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的,由出质人承担赔偿责任。【相关链接2】如果债权人合法占有债务人交付的动产时,不知债务人无处分该动产的权利,债权人仍可以行使留置权。【相关链接3】名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分,实际出资人以其对于股权享有实际权利为由,请求认定处分股权行为无效的,人民法院可以参照物权法第106条(善意取得制度)的规定处理。只要受让方构成善意取得,交易的股权可以最终为其所有。但是,名义股东处分股权造成实际出资人损失,实际出资人请求名义股东
29、承担赔偿责任的,人民法院应予支持。【相关链接4】出资人以不享有处分权的财产出资,当事人之间对于出资行为效力产生争议的,人民法院可以参照物权法第106条(善意取得制度)的规定予以认定。只要公司取得该财产符合物权法规定的善意取得条件,该财产可以最终为公司所有。【相关链接5】股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记,原股东将仍登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分,受让股东以其对于股权享有实际权利为由,请求认定处分股权行为无效的,人民法院可以参照物权法第106条(善意取得制度)的规定处理。第三人在受让原股东处分的股权时如果构成善意取得,则最终获得该股权;否则,原股东处分股权的行为无效。【例题
30、1多选题】根据物权法的规定,下列情形中,甲的返还原物请求权能够得到法院支持的有( )。A.乙将从甲处借来的手表卖给丙,丙以为是乙的手表而买之,甲要求丙返还B.丁偷了甲的金项链送给女友戊,戊在不知情的情况下收下金项链,甲要求戊返还C.甲借给庚笔记本电脑一台,庚谎称丢失,甲要求庚返还D.辛向甲购牛一头,并在得到牛后将其转卖,但没有向甲付款,甲要求辛返还【答案】BC【解析】(1)选项A:丙基于善意取得制度取得该手表的所有权,甲丧失了所有权,甲无权要求丙返回原物;(2)选项B:赃物不适用善意取得制度,无论戊是有偿取得还是无偿取得,戊均未取得所有权,因此甲有权基于其所有权要求无权占有人戊返还原物;(3)
31、选项C:甲有权基于其所有权要求无权占有人庚返还原物;(4)选项D:动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。尽管辛尚未付款,但该牛的所有权自交付之日起已经转移,甲已经丧失了所有权。【例题2单选题】甲、乙外出游玩,向丙借相机一部,用毕甲将相机带回家。丁到甲家见此相机,执意要以3000元买下,甲见此价高于市价,便隐瞒实情表示同意并将相机交付与丁。不久,丁因手头拮据又向乙以2000元兜售该相机。乙见此相机眼熟,便向丁询问,丁如实相告,乙遂将之买下。根据物权法律制度的规定,此时,相机应当归( )所有。A.甲B.乙C.丙D.丁【答案】B【解析】(1)丁基于善意取得制度取得了该相机的所
32、有权;(2)丁作为所有权人有权将该相机卖给乙,在丁与乙的买卖中,与善意取得制度无关(无需考虑乙是否善意的问题),乙自交付之日起取得该相机的所有权。【例题3多选题】吴某和李某共有一套房屋,所有权登记在吴某名下。2010年2月1日,法院判决吴某和李某离婚,并且判决房屋归李某所有,但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日,李某将该房屋出卖给张某,张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款,并入住了该房屋。4月1日,吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同,王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后,支付了50万元价款,并于5月10日办理了所有权变更登记手续。根据物权法律制度的规定,下列表述中,正确的有(
33、)。A.5月10日前,吴某是房屋所有权人B.2月1日至5月10日,李某是房屋所有权人C.3月1日至5月10日,张某是房屋所有权人D.5月10日后,王某是房屋所有权人【答案】BD【解析】(1)选项AB:因人民法院的法律文书,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效时发生效力,李某基于人民法院的判决书自2月1日起取得该房屋的所有权(不以登记为生效要件);(2)选项C:张某未经登记,不能取得该房屋的所有权;(3)选项D:4月1日吴某将该房屋卖给王某时,吴某属于无权处分,但王某基于善意取得制度(当时善意、以合理的价格有偿受偿、办理了不动产的变更登记)依法取得该房屋的所有权,李某则丧失了所有权
34、。四、拾得遗失物(P311)【解释】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,同样适用拾得遗失物的处理规则。1.拾得遗失物,应当返还给权利人,或者送交公安等有关部门。2.拾得人在返还拾得物时,可以要求支付必要费用,但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告,愿意支付一定报酬的,不得反悔。3.拾得人拒不返还遗失物,按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。4.有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的,遗失物归国家所有。5.拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,
35、应当妥善保管遗失物。因“故意或者重大过失”致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。6.如果遗失物通过转让为他人所占有时:(1)权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。(2)如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。【相关链接】占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起1年内未行使的,该请求权消灭。五、物权的民法保护(P312)1.物上请求权物权是对物的直接支配权,如果有他人干涉,使权利人的物权受到妨害或者有妨害的危险时,法
36、律赋予物权人除去该等妨害,恢复对标的物支配的权利,这种权利就是物上请求权。【解释】(1)无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物;(2)妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。2.债权请求权(1)物上请求权基于物权本身产生,其权利的行使不以相对人有过错为必要;债权请求权则多以相对人主观上有过错为必要。(2011年新增)(2)损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提,而物上请求权则不以有损害为要件。(3)在物权因他人的违法行为受到侵害时,如果有标的物的实际损害,可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权,故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。第二单元 单元测验【单元测验
37、链接】http:/ 单元测验”即进入相关试卷。第三单元 所有权制度一、业主的建筑物区分所有权(2008年多选题、2009年新制度单选题、2010年多选题)(P315 317)1.建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的共有权以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。【解释1】当事人只要取得了专有所有权(购买了商品房),便取得了共有权及成员权;丧失了专有所有权(出售了商品房),便丧失了共有权及成员权。【解释2】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时,三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分,也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共
38、有权。2.建筑物区分所有权人在转让房屋时,其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。3.业主(2011年新增)(1)业主是指依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人。(2)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,也可以认定为业主。(3)专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的,物业服务企业可以请求业主承担连带责任。4.业主将住宅改变
39、为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,还应当经有利害关系的业主同意。(2012年新增)本栋建筑物内的其他业主,应当认定为有利害关系的业主。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张为“有利害关系的业主”,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。5.部分共有与全体共有(1)两层之间的楼板,属于这两层的业主共有。(2)单元内的电梯,属于单元内的业主共有。(3)小区的公共绿地,属于小区全体业主共有。6.业主大会的决议(1)一般决议:1/21/2制定和修改业主会议议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务机构或者其他管理
40、人。【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(2)特别决议:2/32/3筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施。【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。【解释】“业主人数”按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;“专有部分面积”根据不同情况处理,一是按照不动产登记簿记载的面积计算,尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算,尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
41、7.物业服务合同(2012年新增)物业服务合同虽然是为业主服务的,但是物业服务合同的签约主体并不必然是普通业主。由建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。对于物业服务合同要注意以下几点:(1)物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。(2)经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主不得以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩拒绝支付物业费。(3)业
42、主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的,物业服务企业有权请求业主承担连带责任。(4)业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业决定后,业主委员会有权请求解除物业服务合同。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。(5)业主委员会或者业主可以请求确认以下合同或者合同相关条款无效:物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。二、共有1.按份共有(1)占有、使用和收益按份共
43、有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利,但对共有财产的使用,应由全体共有人协商决定。按份共有人死亡以后,其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。【解释】共有物在共有关系存续期间不能分割,不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。共有财产分割以后,共有关系消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割,各共有人就分得的财产取得单独的所有权。(2)费用的承担对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担。(3)共有的对外关系对外承担连带责任因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担
44、连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。对内追偿偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。(4)按份共有人转让自己的份额按份共有人有权自由处分自己的共有份额,无需取得其他共有人的“同意”,但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。(5)对共有物的处分处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额2/3以上的按份共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。【解释】一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意,擅自处分共有财产的,其处分行为应当作为效力待定的民事行为
45、处理。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。【例题1单选题】甲、乙、丙按份共有一套房屋,三人各占13。为提高房屋的价值,甲主张将此房的地面铺上木地板,乙表示赞同,但丙反对。根据物权法的规定,下列表述中,正确的是( )。A.因没有经过全体共有人的同意,甲、乙不得铺木地板B.因甲、乙的份额合计已达2/3,故甲、乙可以铺木地板C.甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板D.若甲、乙坚持铺木地板,则需先分割共有房屋【答案】B【解析】(1)选项ABD:铺木地板属于对房屋的重大修缮,应当经占份额2/3以上的按份共有人同意;(2)选项C:共有物在共有关系存续期间不能分割,不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权,在分割之前不存在“应有部分”的说法。【例题2多选题】甲、乙、丙三人各出资3万元,购买一辆汽车跑出租,由丙驾驶,收入各按1/3比例分配。丙开出租车不尽心,一次酒后驾车撞伤路人丁。甲、乙一气之下将车出租给戊。根据物权法的规定,下列表述中,正确的有( )。A.路人丁只能请求丙承担损害赔偿责任B.路人丁可以请求甲、乙、丙三人承担连带损害赔偿责任C.甲、乙将车出租给戊应当征得丙的同意D.甲、乙将车出
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