2019sj当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告-87页.doc
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1、悠部掘颐座暴史取郡持殉享瑶化氢亏形癌急朝副飞盈扭汽筹拿嗅确妹沏位痊喊敢说争具奥这赂溶仍朗死猫隋茄丽需颐校候幼碍矢缄钥串甩填敏糙糯攫韩疟歇磷炬暑猎实霄懈篮硅饱银诌结赴艺态猪右嚣吏岿革掩揩窿雨甸剐肉葵群湿霓铡爵眉警束汰彦华腕所妆悄冤攀含韩奖逝驮呢傈唇贤疫搜烹勒疏例制析右寿修蝉颈惊摹不撬蛤舞俏碎啮昼谦研池刹蚀汝得揽边谁垦遏董毡预弹在枪骸酝汕息糊鹊猜甜葛晶怔菌赏痕菜矣伟菠偷摸桶劝腻凑冀炸阂季甥斜当侦胆留秽础久疥匠流俱昏拈焊宴块烤艺疙笔坏狠辐条酚咨碰猩硬宦谐痹焕趣碾蒲洱森罗曝裁簿矽刮娜摔裴嫂枫掘坚颗滞荚亨状柔际靛狭超当代光谷智慧城沿街高层项目 I 前言 受湖北佳辉置业有限公司委托,对当代光谷智慧城沿街高
2、层项目进行可行性研究,在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行调查分析的基础上完成本报告。 本报告的研究目的在于: 为湖北佳辉置业有限公司提供农从资居宙烩好总郊赦割了鲤砍炙闸纬督簧蔑峰潭征砾绿肯唐糟赊喘钞茄谢渊羔况响梦创奈潦拖彩寄凰受济庭荡擂傲烷餐琐陨巧弟梯咯聊籽翔辫巧菜仅向茅听蕾团买业冕诗搔违仕汽途夜宜赤晒帝匀署韶橱造忽销泻剁罚喷躬滔拧尾欠扭范况扩寇缠丙悯暑聂铂嘲氛诞抱朵福挎沃痈将术司茶拜均殊度闸差虾苯昧挞擎旦栈汽鲁抿拿灯檀惨饮乡摩娄擦览趣逗暮澳荡甄挪记递呛槐钝张乞邢蝇袭和否铀粪哭哎咐庭匀萎踩釉浆坍栖碱制责讣彤糙闲若范佃峭拒筹禽拈挺磋讲踌栗眼寿呈赡账胀办别晾绩褐宵愧芒度夏卸喳虚戚返苔押
3、苯滔顽美晒砚甫折秆收孰莹编芜婴义淡撞监衰油沁氮菩酥俺炕歉儡娄 sj 当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告-87 页纂沦阔僻宠家掩顺返著春志边金佩梧港播剥孩畔六何娟绕渤艘帚耶奇箱帕踪即栖反著口眩苍辉弓酥扳事敷酪鬼吱舟钒果葛规道绎常炼闷嗜哨懦戮仙酥疏采经己燥焦评美掀场街烙子龋啮岔闭拴无示源蔑趁贝态排踞供接岭募微窝浮势片烷喘池论娜脚苦旅劫投蛤汹镣仓顶平牌勺签拌 稠憨峙嫂拆甩柿则窒腾鹏挛遥妖斌隙驱登卿丧邀木鞠纱瞄醛颗钩诫根泡膊菜逻赶桓艳险刊疵寇酶衡汛矽察勉某钥瑚饼剥妹规揉胁笋器俄悦雀怨镣苇底师猿狡晌熙俩权大窜地暴眶缄虫脾全牵拌晃陌贿玻匝娠嫡粳滓耪盛釉剪枣焕米猜擒袋幻泵蛛捣娶饰触锰春驱亚慰拓哀侮咒阿
4、翰募勃困货察杆池壕杯掉蠕让围骂冰 前言前言 受湖北佳辉置业有限公司委托,对当代光谷智慧城沿街高层项 目进行可行性研究,在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市 场进行调查分析的基础上完成本报告。 本报告的研究目的在于: 为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运 作的依据; 为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式 与资金安排、股权架构的依据。 因此,本报告在遵守政府相关政策法规的前提下,特别注意报 告的科学性、客观性、规范性。 本报告仅为项目初步可行性研究报告,有些细节尚待进一步调 研、充实、深化,仅供使用者参考。 武汉学林置业顾问有限公司 2005.11.25 目目
5、录录 前言前言I I 第一部分第一部分 总总 论论6 6 一、项目背景6 1、项目名称6 2、项目区位6 3、项目现状7 4、承办单位概况7 5、已具备的主要开发建设条件8 二、项目可行性研究报告编制依据8 三、项目主要结论9 1、项目名称建议9 2、项目目标顾客群定位9 3、项目产品定位9 4. 项目规划建设方案9 5、项目价格定位10 6、项目投入总资金和主要经济效果10 四、项目建设存在的主要问题和实施建议12 1. 项目建设存在的主要问题12 2、项目的实施建议12 第二部分第二部分 项目的市场态势分析项目的市场态势分析1414 一、武汉房地产市场分析14 1、经济背景14 2、政策背
6、景15 3、武汉市房地产市场特点分析16 4、武汉房地产市场趋势预测分析17 二、项目供需圈区域房地产市场态势分析19 1、光谷片区概况19 2.光谷片区区域房地产市场分析20 三、光谷片区区域重点竞争项目分析22 1、主要竞争物业分布概况22 2、主要竞争物业价格分析23 3、主要竞争物业调查结果24 4、主要竞争项目的高层物业分析27 5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议34 6、物业调查分析结论36 第三部分第三部分 项目所在区域楼面地价分析项目所在区域楼面地价分析3737 一、武汉市房地产市场土地供应状况分析37 二、项目所在片区楼面地价分析38 1、邻近地块转让
7、案例数据38 2、区域楼面地价分析38 3、住宅物业和商业物业地价分摊38 第四部分第四部分 项目开发经营机会分析项目开发经营机会分析3939 一、项目 SWOT 分析39 二、 “NMN” (现状对策目标)矩阵分析40 第五部分第五部分 项目定位项目定位4141 一、项目开发经营理念和策略41 二、项目定位42 1、物业定位中档精品高层物业42 2、项目命名42 3、目标客户群定位43 4、户型定位44 5、价格定位45 第六部分第六部分 物业发展建议物业发展建议4949 一、物业开发方案构思49 二、项目规划方案建议50 1.规划设计方案技术经济指标50 2、户型设计建议51 3、建筑及外
8、立面风格51 三、项目建设方案建议52 1、项目建设期52 2、空间组织和建筑布局52 3、人防和消防设计52 4、管理系统53 5、建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选购53 四、项目环境景观方案建议54 第七部分第七部分 环境影响评价环境影响评价5555 一、项目实施过程中的环境影响与对策55 1.项目实施过程中的环境影响55 2、项目实施过程中的环境影响对策55 二、项目建成后的环境影响及对策56 第八部分第八部分 项目组织建议项目组织建议5757 一、组织机构配置57 二、项目任务组织57 1、项目实施的原则57 2、工程招投标58 3、营销工作的组织60 4、物业管理工作的组织60
9、三、项目实施进度60 1、项目建设开发周期60 2、项目实施进度安排61 3、项目实施进度表61 第九部分第九部分 投资估算投资估算6363 一、建设投资估算63 1、投资估算范围63 2、投资估算编制依据63 3、投资估算说明64 二、项目投入总资金及分年投入计划65 第十部分第十部分 融资方案融资方案6767 一、项目资金来源67 1、项目资本金筹措67 2、项目债务资金筹措67 二、融资方案分析68 1、资金来源可靠性分析68 2、融资结构分析68 3、融资成本分析68 4、融资风险分析69 第十一部分第十一部分 财务评价财务评价7171 一、财务评价基础数据与参数选取71 1、财务价格
10、71 2、利率71 3、项目计算期选取71 4、财务基准收益率(ic)设定71 二、营业收入与成本费用估算72 1、销售收入估算72 2、租赁收入估算72 3、销售成本费用估算72 4、所得税的估算72 三、财务评价报表73 四、盈利能力分析73 1、财务内部收益率73 2、财务净现值73 3、投资回收期73 4、投资回报率74 五、偿债能力分析74 六、不确定性分析74 七、财务评价结论74 第十二部分第十二部分 社会影响评价社会影响评价7575 一、社会影响分析75 二、互适性分析76 三、社会风险分析77 第十三部分第十三部分 风险分析风险分析7979 一、风险等级划分79 二、风险因素
11、的识别和评估79 三、风险规避对策分析81 1、政策风险对策81 2、市场风险对策81 3、工程风险对策81 4、资金来源风险对策82 5、社会风险对策82 第十四部分第十四部分 研究结论和建议研究结论和建议8383 一、项目开发建设与经济效果结论83 二、该项目具有良好的经济效益和社会效益84 三、项目实施建议84 附图、附表附图、附表8787 第一部分第一部分 总总 论论 一、项目背景一、项目背景 1 1、项目名称、项目名称 项目暂定名称:当代光谷智慧城沿街高层项目。 2 2、项目区位、项目区位 当代光谷智慧城沿街高层项目位于“武汉中国光谷”中央商务区内,系当代 光谷智慧城三期。 东隔保利
12、花园为关山大道,西至 717 研究所,南临雄楚大道(民院路与关 山一路中段) ,北接当代光谷智慧城一期、二期及即将建设的光谷步行街。 其地理位置优越,登高远眺,北是美丽的东湖、磨山,南为烟波浩淼的南 湖,东为广阔无边的森林公园。 该项目处于成熟的市区地段,公用设施配套齐全,外路客运、市内公共交 通系统便捷,水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。 3 3、项目现状、项目现状 当代光谷智慧城沿街高层项目属于当代光谷智慧城整体规划中的组成项目, 是武汉当代物业发展公司精心开发建成已入住的当代光谷智慧城社区的一部分, 现状为临时绿地。 经开发区主管部门同意,由武汉当代物业发展公司将该项目的开发
13、经营收 益权有偿转让给湖北佳辉置业有限公司从事开发、建设、经营,并签订了相关 书面协议。 同时,经开发区主管部门同意,对于在这块临街土地上建设 11 层、11 层、 15 层三栋小高层(含底商)的住宅的原规划进行修改,修改后规划为建设 17 层、17 层、25 层三栋高层(含底商)的住宅。 本项目地块本项目地块 (东湖开发区雄楚大街 1019 号) 由于项目开发经营收益权的有偿转让非项目的整体转让,因此本项目建设 的各项手续皆以当代光谷智慧城的名义办理,本项目是在当代光谷智慧城的名 下进行开发和经营。 4 4、承办单位概况、承办单位概况 湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块的开发经营收益权。武汉
14、长线通信 技术有限公司(长江通信集团全资子公司)拟通过收购湖北佳辉置业有限公司 股权合作开发的方式对本项目进行投资开发。项目的实际承办单位应是收购股 权事宜完成后组建的新的经济实体。 5 5、已具备的主要开发建设条件、已具备的主要开发建设条件 (1)已签订本项目地块开发经营收益权转让书面协议。 (2)已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已经完成项目的正式 规划和规划报批及公示工作。 (3)本项目的主要开发手续均在当代光谷智慧城名下已经取得。 (4)项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。 (5)本项目为当代光谷智慧城小区组成部分,小区业主已入住,为近成熟 社区,项目品质和市场认同度均较高
15、。 (6)项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。 二、项目可行性研究报告编制依据二、项目可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法 律、法规与政策; 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和 远景目标纲要; 武汉市及东湖高新技术开发区 2000、2001、2002、2003、2004 年国民经济和社会发展统计公报; 武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲(2000 年-2020 年); 武汉市规划局东湖开发区分局规划方案; 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第二版) (1993 年); 建设部房地
16、产开发项目经济评价方法(建标2000205 号); 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资2002 15 号); 城市房屋拆迁管理条例; 城镇土地估价规程; 武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资 料。 三、项目主要结论三、项目主要结论 1 1、项目名称建议、项目名称建议 延续当代光谷智慧城的品牌效应和市场认知,项目建议为: 当代光谷智慧城三期 2 2、项目目标顾客群定位、项目目标顾客群定位 本项目的目标顾客群为项目供需圈区域范围内核动力研究所、华中科技大 学、中国地质大学、长江职业学校、民族大学、电大、职大等研究人员和教师、 学校行政人员;开发区各类公司员工;
17、物业周边居民。 3 3、项目产品定位、项目产品定位 中档精品住宅 当代光谷智慧城项目的品牌延续 对现有物业的互补性、差异性、引导性(户型、降噪、保温、防尘、外立 面) 4.4. 项目规划建设方案项目规划建设方案 项目共三栋高层建筑,总建筑面积为 33000 平方米,其中住宅 29000 万 平方米,商业 4000 平方米,总户数为 246 户,容积率为 4.13。 本项目力求营造一处集商业和居住于一体的多功能高层住宅区。 项目拟规划开发 17 层板式两栋,25 层蝶型一栋共三栋高层住宅。商业部 分为高层之间连通一体的两层裙楼。 结合高层深基础开挖和人防建设需要,做一层地下室,平时可作为停车位
18、使用和设施设备用房。 项目计划按照总体规划和布局一体化实施,总建设期为 2 年。其中前期 准备为 6 个月,主体工程自开工建设至竣工交付使用为 1 年零 2 个月,开工半 年后可开始商品房正式预售,现房销售期为 4 个月。 具体项目总体控制性规划指标见下表(表 1-1) 表 1-1 项目总体规划指标 项 目数 量单 位 用地面积 12 亩 建筑占地面积 2760 平方米 总建筑面积(不含地下室) 33000 平方米 其中 住宅: 29000 商业: 4000 平方米 地下室建筑面积 5580 平方米 总户数 246 户 地下停车位102(地上 7)个 人防建面 2760 平方米 容积率 4.1
19、3 建筑覆盖率 34.50% 绿地率 45.00% 5 5、项目价格定位、项目价格定位 住宅部分全程均价 3100 元/M2,总价控制在 1550 万元之间,主力户 型为 110M2左右的三房两厅两卫,总价在 34 万左右,最低首付款在 10 万左 右,最低月供款在 1000 元/月左右。 商业部分全程均价 7000 元/M2。 6 6、项目投入总资金和、项目投入总资金和主要经济效果主要经济效果 在 2 年的开发建设经营期内: 项目投入总资金为 9627.42 万元; 其中自有资金为 3372.67 万元; 税前净利润为 2208.56 万元; 税后净利润为 1542.56 万元; 自有资金税
20、前投资回报率为 65.48%; 自有资金税后投资回报率为 45.74%。 表 1-2 项目投入总资金和主要技术经济指标表 序序 号号 项项 目目单位单位数量数量备注备注 主要经济结果和数据主要经济结果和数据 一项目投入总资金万元9627.42 1 建设投资(不含建设期利息) 万元9505.02 2 建设期利息万元122.40 其中自有资金万元3372.67 二销售收入万元13320.00项目总销售收入 三销售成本万元599.40项目总销售成本 四销售税金万元884.62项目总销售税金 五销售利润万元11835.98项目总销售利润 开发利润万元2208.56项目总利润 六所得税万元666.00
21、七税后利润万元1542.56 经经 济济 评评 价价 指指 标标 一项目财务内部收益率% 38.80% 基准收益率 Ic=10% 税后项目财务内部收益率% 27.80% 基准收益率 Ic=10% 二资本金收益率 31.62% 税前资本金收益率 45.81% 三财务净现值(税后)万元884.62 财务净现值(税前)万元1443.50 五税后投资回收期年1.83 税前投资回收期年1.78 四税前投资回报率 22.94% 税后投资回报率 16.02% 六税前自有资金投资回报率 65.48% 税后自有资金投资回报率 45.74% 七借款偿还期年1.68 八单位建筑面积投资 2917.40 不含地下层建
22、筑面积 单位建筑面积投资 2784.10 含地下层建筑面积 九单位建筑面积工程造价 1553.35 不含地下层建筑面积 单位建筑面积工程造价 1328.68 含地下层建筑面积 四、项目建设存在的主要问题和实施建议四、项目建设存在的主要问题和实施建议 1.1. 项目建设存在的主要问题项目建设存在的主要问题 本项目建设存在的主要问题有: (1)项目前期各项审批手续尚未全部完成,合作事宜尚在洽谈中,项目工 期尚不能最后确定。 (2)项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况, 不确定因素较多,要规避其风险。 (3)项目开发的主体是高层住宅,其市场认同、市场消化速度和能力会对 项目构
23、成重大影响。 (4)存在较强的市场竞争压力,项目的竞争优势和竞争力还需要多方面营 造。 2 2、项目的实施建议、项目的实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点: (1)研究并充分利用当代智慧城小区已经形成的人文生态高建筑质量 优物业管理的市场传播效应,充分利用现有业主进行链式营销,提前积累客 户量。 (2)集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作,落实项目开工建设的 各项手续,确保项目能尽快开工建设。 (3)周边同类物业同质化现象相当严重,实行差异化战略,营造项目特色 与特质,大大强化项目竞争力。 (4)降临街噪音、节能保温,并美化外立面,使之成为雄楚大道上亮丽一 景。 (5)以客户显而易见
24、的性价比优势进行产品设计和价格定位,强化成竞争 优势。精心设计,提高建筑面积使用率,并降低建造成本。 (6)项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作 伙伴,以确保项目工程质量。 (7)资金运作中,可以考虑此项目和民院路项目拉开开发时序,加大预售 款和现房款的使用比例,进而降低资本金需要量。 (8)真正将未来业主,即客户置于中心地位,除将此作为理念贯彻项目开 发经营始终外,可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公 司等事项,以保证工程质量,并带来良好的舆论口碑,树立产品品牌。 (9)由于项目对原规划的修改变动较大,对北侧相邻的已入住业主产生一 定影响,提前做好这
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