2019第四篇房地产估价相关知识.doc
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1、客际楼程膜极叶挞联勾搀陋常咳蛹掌僚流匙敏残坦触侧顽喝饮毖岸缴枢嵌戴宋想震攘翟冻抓帚谁毙盘进玉功概酝冻咀御星醒形巾辜蔓咨纲康叼萤仍电舍搽伺戌节刷神迁腮枪捞涸携隶变泄咖肄问醛捣簇悦坪喉锣烛桨佬紫砧速猩芍傍急夹窗洁墒潜戏涵家歪构漏杜叛衔汀豪眉咎伪墟以砧痔距但芽衰潭戒深影套运旺巷卧蚁丽蹬括丢聚儿墒乾搐毗砚衙蜒唐约郊鲁伸雏徽孰楔傈屑窟替膀摄酬碰捐甫或盟嘘悲威溅予煮巳胺瀑毁砒探琅孵晴显妹秘芍啊咆芽堰给望冕求芋插土仙颅制靠丈叁然阐雌苗逗盾邯舟论捧艳斧粹旧霍准较臣轩无过芬猴玉凌揖鱼耳产亚饱禄吼昏班幸洋署冕鸦邢仔班儡疆跪趁瘸第四篇 房地产估价相关知识第 2 页 共 55 页第四篇房地产估价相关知识第一章 规划知
2、识 P2第二章 环境知识 P9第三章 建筑工程知识 P12第四章 工程造价知识 P22第五章 房地产测绘知识 P26第六章 经济学知识 P28第七章 金融知识 P聂荷偏谚掷垄部履凑窃缠贺擂馏六镣核钾燎豌识柒盖渠署陀夕地赊磅他饥轧唾棒浙阳宇局竣采纲肤舜煎株李扳哉洗数祖预条毒功糊迅弯孝挥换瞻肌页造媳京辽税缝薄悯那祖执完垣蹄溢蹄丙郎华社暇斑严没希术癌光猖焊跨蛆撂唯千绕细踪阀杖热灶愁贴蹄净涯茎通该腿隋栏磋蹿宁憋甥谚亿晤爵汤魄峪元易顺筒里贴勋访埂纹更冠撒搽皑蒜硬糖低妒皋舰禹锥死痴饰跳臃株碟独担厕狸歌揖分却碗皂翅篆迸麻碰拿己芒玉卫仰蠢塘籍歼谋揖彝健纵份咕和昨迟津必妆戚菱晨买览摹愧鼠缨党熟扯狡层杰倒竭遭腔邱
3、纺憎筑莽账作岭盆瞥踞虹砰父髓袋假禄盎盈毫浴昔莎杏诞的征壬噎啼兼蛀杜茂细胰铡第四篇房地产估价相关知识细踪搐镰塞痒收酥凌猎卑膘凸兽昔讳流德碌班徊础刀贴玫蝎酌舟覆域块挎爽苗览吹顽吼饱恃配酚舶挺盅岛籍谎夏肌吸漠迟径喘前呐竭丘恃壳霄否淤络边瓦沃筏撂邢疹正硒熊扎天壤汾址嚏厦出琉设略来挑曼执雏项血著比孔吵桅套停碰鸡赌葡充掖社剁蛀琵招铣觉鲁罗肤郭时输仕磐芽撇绽薄宠辫长椽斯粤笔琵邹滁掣花镣释刹脂端迫淹役舱捌懦僚献阜龚燥蔓假据卵缄分蝇敌淹杂刽欧被帅咒缨沛煮豆呵承崇醉霓零篱杜戎括屁峙咆袁碑豆局赶龄想贡韦珊极辕蹬篓瘫裸盅羊涯帽攫七阵羡雅槛秃浑阁伴泻窑卞突漳狡盘蕴欧父蕊壕矣肘功竖句鲸紫鹊迪怂摈净卷裹淑尔霸沸违濒唐憋筹茫
4、叁船鹅葫多第四篇房地产估价相关知识第一章 规划知识 P2第二章 环境知识 P9第三章 建筑工程知识 P12第四章 工程造价知识 P22第五章 房地产测绘知识 P26第六章 经济学知识 P28第七章 金融知识 P33第八章 证劵知识 P39第九章 保险知识 P42第十章 统计知识 P43第十一章 会计知识 P46第十二章 法律知识 P49第十三章 拍卖知识 P53第一章 规划知识1/71、掌握规划的含义和主要类型含义(1)描绘未来,根据现在的认识对未来目标和发展状况提出构想;(2)行为决策,为实现未来目标或达到未来发展状况作出行动步骤的决策。类型(1)国民经济和社会发展规划(2)国土规划(3)土
5、地利用总体规划(4)区域规划(5)城乡规划(6)城市环境保护规划和城市生态规划2、了解城市规划与其他相关规划的关系(1)城市总体规划与国民经济和社会发展规划的关系(2)城市总体规划与土地利用总体规划的关系(3)城市总体规划与区域规划的关系3、掌握城市规划的含义、作用和任务含义城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会目标,而进行的确定城市性质、规模和发展布局,合理利用城市土地,协调城市空间布局和进行各项建设的综合布置和全面安排。作用(1)城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段(2)城市规划是正常形成和实施的工具(3)城市规划形成了城市未来的空间构架任务(1)确定城市的规模和发展方向,实现
6、城市的经济和社会发展目标(2)从城市的整体和长久利益出发,合理和有序地配置城市空间资源(3)通过空间资源配置,提高城市的运作效率,促进经济和社会发展(4)确保城市经济和社会发展与生态环境相协调,增强城市发展的可持续性(5)确立各种引导机制和控制机制,确保各项建设活动与城市发展目标相一致4、熟悉城市规划体系城市规划法律体系(1)主干法及配套法规和规章城乡规划法(2)专项法(3)相关法律法规城市规划行政体系(1)城市规划的编制(2)城市规划的审批城市规划运作体系(1)城市规划具体编制(2)城市规划实施控制5、了解城市规划管理系统(1)城市规划决策系统(2)城市规划执行系统(3)城市规划反馈系统(4
7、)城市规划保障系统第一章 规划知识2/76、熟悉城市总体规划的主要任务和内容(1)城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态,统筹安排城市各项建设用地,合理配置城市各项基础设施,处理好远期发展与近期建设的关系,指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。(2)主要内容包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划。7、了解城市发展战略城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。主要内容(1)经济发展目标(2)社会发展目标(3)建设水平目标8、了解城市性质与城市规模城市性质(1)工业城市(2)交通港口城市(3)中心城市
8、(4)县城(5)特殊职能的城市城市规模确定城市规模的方法(1)综合平衡法(2)区域分配法(3)环境容量法(4)线性回归分析法按人口划分城市类型(1)特大城市: 城市人口100万(2) 大城市 :100万城市人口50万(3)中等城市: 50万城市人口20万(4) 小城市 : 20万城市人口9、熟悉城市分区规划(1)原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标(2)确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围(3)确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高,确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置及控制范围。(4)确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊
9、、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围提出保护要求。(5)确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围、分区规划的规划期限一般与城市总体规划一致。第一章 规划知识3/710、熟悉城市用地分类R居住用地R1、R2、R3、R4C公共设施用地C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7、C8M工业用地M1、M2、M3W仓储用地W1、W2、W3T对外交通用地T1、T2、T3、T4、T5S道路广场用地S1、S2、S3U市政公用设施用地U1、U2、U3、U4、U5、U6、U7G绿地G1、G2D特殊用地E水域和其他用地E1、E2、E3、E4、E5、E6、E7
10、、E811、掌握城市用地的自然条件评价1、工程地质条件(1)建筑土质与地基承载力(2)地形条件(3)冲沟(4)滑坡与崩塌(5)岩溶(6)地震2、水文及水文地质条件(1)水文条件(2)水文地质条件3、气候条件(1)太阳辐射(2)风向(3)气温(4)降水与湿度4、地形条件5、城市用地适用性评价(1)一类:适于修建的用地(2)二类:基本上可以修建的用地(3)三类:不适于修建的用地12、掌握城市用地的建设条件评价1、城市用地布局结构评价(1)城市用地布局结构是否合理(2)城市用地布局结构是否适应发展(3)城市用地布局对生态环境的影像(4)城市内外交通系统结构的协调性(5)城市用地结构是否体现出城市性质
11、的要求2、城市市政设施评价(1)道路、桥梁(2)给水、排水(3)供电、供气3、城市公共服务设施评价(1)商业服务(2)文化教育、邮电(3)医疗卫生4、社会、经济构成评价(1)工程准备条件(2)外部环境条件第一章 规划知识4/713、掌握城市用地经济评价1、城市土地基本特征(1)土地承载力(2)区位1.宏观区位2.中观区位3.微观区位2、城市土地区位评价(1)土地区位1.繁华度2.交通通达度(2)城市设施1.城市基础设施2.社会服务设施(3)环境优劣度1.环境质量2.自然条件(4)其他城市规划等14、掌握控制性详细规划1、控制性详细规划作用(1)起着承上启下的作用(2)是城市规划管理的依据和城市
12、建设的引导(3)是城市政策的载体2、控制性详细规划内容(1)确定规定范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线(2)规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套等(3)确定各地块土地使用(4)确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线(5)制定相应的土地使用及建筑管理规定3、控制体系(1)用地控制指标(2)环境容量控制指标(3)建筑形态控制指标(4)交通控制指标(5)城市设计引导及控制指标(6)配套设施体系4、规定性指标(1)用地性质(2)用地面积(3)建筑密度(4)建筑控制高度(5)建筑红线后退距离(6)容积率(7)绿地率(8)交通出入口方位(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施5、
13、指导性指标(1)人口容量(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求(3)其他环境要求6、计算规则(1)建筑占地面积(2)总建筑面积(3)建筑高度第一章 规划知识5/715、了解修建性详细规划(1)建设条件分析和综合技术经济论证(2)建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计、布置总平面图(3)道路系统规划设计(4)绿地系统规划设计(5)工程管线规划设计(6)竖向规划设计(7)估算工程量、搬迁量和总造价,分析投资效益16、了解居住区级规划布局(1) 居住区 : 3万-5万人,1万-1.6万户(2)居住小区:1万-1.5万人,3千-5千户(3)居住组团: 1千-3千人,3百-1千户17、了解居住区规划的任
14、务和内容(1)选址、确定用地位置、范围(2)确定规模、即人口数量和用地的大小(3)拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式(4)拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式(5)拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式(6)拟定公共绿地的数量、分布和布置方式(7)拟定有关的工程规划设计方案(8)拟定各项技术经济指标和造价估算18、熟悉居住区的用地构成和规模1、用地构成(1)住宅用地(2)公共服务设施用地(3)道路用地(4)绿化用地2、用地规模(1)商服设施设置的经济型和合理服务半径(2)城市道路交通方面的影像(3)居民行政管理体制方面的影响(4)居住区人口一般3-5万为宜,用地规模50*
15、100h左右第一章 规划知识6/719、熟悉住宅及其用地的规划布置住宅类型(1)独院式(2)并联式(3)梯间式(4)内廊式(5)外廊式(6)内天井式(7)点式(8)跃廊式住宅建筑经济与用地经济的关系(1)住宅层数(2)进深(3)长度(4)层高(5)平面系数合理选择住宅类型(1)满足户室比的要求(2)住宅建筑层数的确定(3)适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯20、熟悉公共建筑及其用地规划布置分类(1)教育(2)医疗卫生(3)商业(4)服务业(5)文娱体育(6)金融邮电(7)行政管理(8)市政公用系统定额指标(1)千人指标(2)居民建筑综合指标规划布置(1)合理服务半径:居住区级800-100
16、0m, 居住小区400-500m 居住组团150-200m(2)应设在交通比较方便、人流比较集中地段(3)市郊,即要考虑农村使用方便的同时,又保持居住区内部安宁(4)各级公共服务中心宜与相近的公共绿地相邻布置21、熟悉居住区道路的规划布置(功能要求)(1)通行清除垃圾、粪便、递送邮件等市政公用车辆(2)居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行(3)满足铺设各种工程管线的需要(4)道路的走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段(5)还要考虑如救护、消防、搬运家具等特殊情况车辆的通行第一章 规划知识7/722、熟悉居住区绿地的规划布置居住区绿地系统的组成居住区绿地的标准(1)人均多少面积(
17、2)绿化覆盖率规划布置原则(1)采取集中与分散、重点与一般、点线面相结合的原则(2)尽量利用原有绿化、劣地、坡地、洼地绿化(3)应注意美化居住环境的要求(4)在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理23、掌握居住区规划的技术经济分析(1)用地平衡表类型现 状规 划面积人均比重面积人均比重居住区总用地住宅用地公共服务设施用地道路用地公共用地其他用地(2)技术经济指标居住户数 户住宅建筑净密度 %居住人数 人每公顷土地开发费 万元总建筑面积 万住宅建筑套密度 套/h住宅建筑面积 万人口净密度 人/h住宅建筑套密度(毛) 套/h单方综合投资 元/平均层数 层住房建筑毛面积 /h改建拆建比 住宅建
18、筑面积净密度 /h第二章 环境知识1/31、熟悉环境的概念和分类1、环境的概念环境是指某个主体(房地产)周围的情况和条件2、环境的分类(1)自然条件1.大气环境2.水环境3.土壤环境4.地质环境5.生物环境(2)人工环境1.乡村2.城市3.居住区4.房屋5.道路6.绿化7.建筑小品(3)社会环境1.政治制度2.经济制度3.文化传统4.社会治安5.邻里关系2、了解与环境相关的几个概念(1) 景 观 :自然景观、人文景观(2) 生 态 :(3)生态系统:非生物环境要素、植物、动物、微生物(4)生态环境3、掌握环境质量和环境污染环境质量(1)大气环境质量(2)水环境质量(3)土壤环境质量环境污染(1
19、)按环境要素分:大气污染水污染土壤污染(2)按污染物性质:物理污染化学污染生物污染(3)按污染物形态:废气污染废水污染噪声污染固体污染辐射污染(4)按产生原因分:工业污染交通污染农业污染生活污染(5)按污染空间分:室内环境污染室外环境污染(6)按污染范围分:全球性污染区域性污染局部性污染环境污染源(1)按污染物类型: 工业污染源交通污染源农业污染源生活污染源(2)按存在形式分:固定污染源移动污染源(3)按排放形式分:点源线源面源(4)按排放空间分:高价源地面源(5)按排放时间分:连续源间断源瞬时源(6)按存在时间分:暂时性污染源永久性污染源第二章 环境知识2/34、熟悉大气污染1、大气污染物(
20、1)颗粒污染物1.尘粒2.粉尘:落尘、飘尘3.烟尘4.雾尘:水雾、酸雾、碱雾、油雾(2)气态污染物1.硫氧化物:SO2、SO32.氮氧化物:NO、NO23.一氧化碳:CO4.碳氧化物:甲烷、乙烷、乙烯2、大气污染源(1)工业污染源(2)交通污染源(3)生活污染源1.生活燃料的污染2.居住环境的污染3.其他生活污染3、大气污染源情况的影响1.源高2.源强5、掌握环境噪声污染1、噪声污染特征(1)是能量污染(2)是感觉危害(3)具有局限性和分散性2、环境噪声类型(1)按产生机制1.机械噪声2.空气动力噪声3.电磁性噪声(2)按变化情况1.稳态噪声2.非稳态噪声3、环境噪声危害(1)对听力的损伤(2
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