《深圳市西帝实业有限公司西帝大梅沙项目开发可行性研究报告》.doc
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1、项目可行性研究报告项目可行性研究报告 目目 录录 一一项目总论项目总论1 1 1 项目背景 1 (1) 项目名称1 (2) 开发公司1 (3)承担可行性研究工作的单位 1 (4)研究工作依据2 (5) 项目建设规模和内容 .2 (6) 项目开发手续 2 2 可行性研究结论3 (1) 市场预测3 (2) 项目建设进度 4 (3) 投资估算和资金筹措 .4 二二项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究6 6 1 市场宏观背景.6 (1)全国投资环境6 (2)深圳市投资宏观背景.9 (3)区域发展及前景预测.12 (4)宏观市场与本项目发展借鉴13 2 区域市场分析.13 (1)区域市场界定13
2、 (2)供给分析.14 (3)需求分析.15 (4)竞争分析.15 (5)典型物业调查16 (6)片区房地产市场分析结论18 三三项目分析及评价项目分析及评价1919 1 地块分析 19 (1)项目位置.19 (2)地形、地势.20 (3)水电气保障.20 (4)规划限制条件20 2 项目 SWOT 分析.21 3 项目评价 22 四四市场定位及项目评估市场定位及项目评估2323 1 项目定位 23 (1)产品定位.23 (2)客户定位.23 (3)价格定位.23 2 项目发展设想评估意见.24 五五项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排2525 1 有关工程计划说明25 2 施工横道图.2
3、5 六六投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措2626 1 项目总投资估算26 2 资金筹措 27 3 投资使用计划.28 七七销售及经营收入测定销售及经营收入测定2929 1 物业销售收入估算29 2 项目销售回款计划29 3 资金来源与运用分析 29 4 销售利润 30 八八财务与敏感性分析财务与敏感性分析 3131 1 赢利能力分析.31 2 项目不确定性分析31 (1)项目盈亏平衡分析 31 (2)项目敏感性分析31 3 社会效益和影响分析 32 九九可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议3434 1 拟建方案的结论性意见.34 (1)项目建设手续正在办理之中34 (2)项目建设后续资
4、金有保证34 (3)项目具有良好的社会效益34 (4)项目经济效益良好 34 2 项目主要问题的解决办法和建议 35 (1)项目的主要问题35 (2)建议35 3 项目风险及防范建议 35 (1)项目风险.35 (2)防范建议.35 十十附表附表3636 10.1:项目工程计划横道图 10.2:项目开发成本估算表 10.3:项目销售收入与经营税金及附加估算表 10.4:项目投资计划估算表 10.5:资金来源与运用表 10.6:损益及利润分配表 10.7:现金流量表(全部投资) 10.8:敏感性分析表 十一十一附件附件3636 一一 项目总论项目总论 1项目背景项目背景 (1) 项目名称项目名称
5、 深圳市西帝实业有限公司“西帝大梅沙”项目开发可行性研究报告 (2) 开发公司开发公司 根据委托方提供的资料,深圳市西帝实业有限公司拥有盐田区大梅沙 J402- 0087、J402-0090、J402-0091 宗地总用地面积 36,062 平方米的土地使用权, 土地用途为商业及商务公寓。深圳市西帝实业有限公司为本项目的开发主体,该 公司具有 2003 年临时开发企业资质,专项从事本地块的房地产开发经营。开发 公司基本情况见下表: 表表 1 1:开发公司情况简介表:开发公司情况简介表 企业名称企业名称 深圳市西帝实业有限公司 住住 所所 深圳市南山区桃园西路西部城建大厦 5 楼 505 室 法
6、定代表人法定代表人路继芳 注册资本注册资本人民币 1000 万元(实收资本 1000 万元) 企业类型企业类型有限责任公司 注册号注册号 4403012100161 经营范围经营范围 兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销 业(不含专营、专控、专卖商品);经济信息咨询(不 含限制项目)。 在盐田区开发经营 J402-0087、J402-0090、J402-0091 号房地产。 营业期限营业期限 2002 年 11 月 11 日至 2052 年 11 月 11 日 成立日期成立日期 2002 年 11 月 11 日 注:本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照 。 (3)承担可行
7、性研究工作的单位承担可行性研究工作的单位 受托单位:深圳市世联房地产评估有限公司 单位地址:深圳市深南东路深圳发展银行大厦 13 层 资质证书:深中服资(评)字 002 号 资质等级:一级 法人代表:佟捷 联系电话:(0755)82080800 (4)研究工作依据研究工作依据 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 (深圳 市发展计划局:深计2003590 号) 房地产开发项目经济评价方法 (建设部:建标2000205 号) 建设项目经济评价方法与参数 (国家计委、建设部:计投资1993530 号) 关于印发经济评估方法的通知及附件(中国国际工程咨询公司:咨经 199811
8、号) 深圳建设工程价格信息(2003.14) 企业提供的相关资料 (5) 项目建设规模和内容项目建设规模和内容 根据委托方提供的房地产证 、 深圳市土地使用权出让合同书 、 深圳市建设 用地规划许可证等资料,项目经济技术指标如下表: 表表 2 2:项目经济技术指标:项目经济技术指标 单位: 宗地号宗地号 J402-0087J402-0087 号宗地号宗地 J402-0090J402-0090 号宗地号宗地 J402-0091J402-0091 号宗地号宗地 实计规划建设实计规划建设 土地用途商业及商务公寓 土地用途70 年(从 2002 年 9 月 10 日至 2072 年 9 月 9 日止)
9、 土地使用面积 9,010m212,469 m214,583 m236,062 m2 容积率 1.451.81.35- 计容积率面积 13050 m222450 m219700 m254662 m2 商务公寓建筑 面积 11,850 m216,450 m210,700 m237,168 m2 商业建筑面积不少于 1,200 m2不少于 6,000 m2不少于 9,000 m2 17,494 m2 建筑覆盖率 裙楼为85%、 塔楼为5% 裙楼为85%、塔 楼为45% 60- 建筑物高度或 层数 不超过 18 米不超过 20 米不超过 15 米 - 机动车泊位数200 个300 个 - 18754
10、 m2 (车库) 总建筑面积 73416 m2 注:项目实际规划建设的面积以委托方提供的有关数据为准。 (6) 项目开发手续项目开发手续 项目土地使用权取得项目土地使用权取得 2002 年 9 月 9 日,路继芳、姚杰与深圳市规划与国土资源局签订深圳市土地 使用权出让合同书深地合字(2002)6025 号,取得本项目用地的土地使用 权,地块编号为 J402-0087、J402-0090、J402-009 宗地,土地面积 36,062 平 方米,土地用途为商业及商务公寓,土地使用年期为 70 年(从 2002 年 9 月 10 日至 2072 年 9 月 9 日) ,地价款为 106,000,0
11、00 元,根据委托方提供缴交地价 款凭证,地价款已付清。 2003 年 9 月 17 日,根据深地合字(2002)6025 号深圳市土地使用权出让合 同书补充协议书,土地使用权权利人变更为深圳市西帝实业有限公司,并于 2003 年 9 月 23 日取得房地产证 。 项目开发合法性手续项目开发合法性手续 表表 3:开发手续一览表:开发手续一览表 开发文件取得文件证号 企业法人营业执照企业法人营业执照注册号:4403012100161 深圳市房地产开发企业资质证书深圳市房地产开发企业资质证书2003 年临时开发企业第 110 号 深圳市土地使用权出让合同书及补充协议书深圳市土地使用权出让合同书及补
12、充协议书深地合字(2002)6025 号 深圳市国有土地使用权有偿使用缴款专用收据深圳市国有土地使用权有偿使用缴款专用收据 NO:E0000934 号 NO:E0000933 号 房地产证房地产证 深房地字第 7000017106、7000017107、700001 7105 号 深圳市建设用地规划许可证深圳市建设用地规划许可证 深规土规许字 07-2004-0019、07- 2004-0020、07-2004-0021 号 结论结论 项目用地权属清晰,地价款已全部付清,并办理了房地产证 。项目已取得 深圳市建设用地划许可证 ,其他各项开发、建设手续正在办理中。 2可行性研究结论可行性研究结论
13、 (1) 市场预测市场预测 市场风险市场风险 本项目商务公寓的发展设想反应出项目市场定位明确,项目商务公寓具有良好的 市场前景,商业部分面积过大,市场承接力较弱。如何制定合理的商业物业营销 策略是项目最大的市场风险。 建筑本体风险建筑本体风险 该项目目前尚未进行场地平整,如果开发商资金筹措不到位,造成工程后续资金 不足,则很有可能造成项目“烂尾” ,如果项目销售受阻,资金不能按计划回笼, 则有可能造成后期投入资金不足,造成停工。该项目存在一定建筑本体风险。 (2) 项目建设进度项目建设进度 项目建设工程从 2004 年 9 月至 2006 年 3 月,建设周期为 1.5 年。其中 2004 年
14、 8 月至 2005 年 10 月为规划方案设计、土地平整、护坡工程等开发前期阶段, 基础工程的开工时间为 2004 年 10 月,竣工时间预计为 2006 年 3 月。2005 年 5 月正式进入项目的销售期,销售期至 2008 年下半年。对项目的经济测算期, 从 2002 年下半年取土地使用权开始,至 2008 年下半年销售期结束为止。 (3) 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 投资估算投资估算 根据测算,项目的总投资为 28,530.02 万元(含地价)详见下表: 表表 4 4:项目总投资估算表:项目总投资估算表 序号项目名称总额(万元)单价(元/)占总投资比例 1 土地成本 10,
15、600.00 1,939.1937.2% 2 前期工程费327.9760.001.1% 3 建安工程13,171.552,409.6446.2% 4 管理费722.99132.262.5% 5 不可预见费404.9974.091.4% 6 其他费用191.3235.000.7% 7 财务费用1,399.95256.114.9% 8 销售费用1,414.88258.845.0% 9 公用设施专用基金296.3854.221.0% 10 合 计28,530.025,219.35100.00% 注:单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。 资金筹措资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及销
16、售回款。项目总投资为 28,530.02 万元,各项资金来源金额见下表。 表表 5 5:项目资金来源表:项目资金来源表 序号项 目资金(万元)比例 1 自有资金 10,865.9638.1% 2 银行融资 8,500.0029.8% 3 销售收入 9,164.0532.1% 4 总投资 28,530.02100.0% (4) 项目综合评价结论项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中项目建设手续正在办理之中 本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策; 项目用地权属清晰,地价款已全部付清,并办理了房地产证 。项目已取得 深圳市建设用地划许可证 ,其他各项开发、建设手续正在办理
17、中。 项目建设后续资金有保证项目建设后续资金有保证 项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款。 项目具有良好的社会效益项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于发挥区域环境优势,完善城市功能,充分发掘区域价值,增加 财政税收,创造就业机会。 项目经济效益良好项目经济效益良好 表表 6:6:项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 序号序号项项 目目指标指标 1 占地面积 36,062.0 2 总建筑面积(含地下) 73,416.00 3 项目总投资 28,530.02 万元 4 项目经营收入 47,162.73 万元 5 利润总额 16,227.41 万元 6 税后利润 13,793.
18、30 万元 7 成本利润率(税前) 56.88% 8 成本净利润率(税后) 48.35% 9 财务净现值(FNPV) 6,180.86 万元 10 财务内部收益率(FIRR) 17.6% 11 动态投资回收期 5.63 年 12 贷款偿还期 3.00 年 注:(1)上表为住宅销售率 90%、商业销售率 65%的情况下的经济效益指标; (2)项目动态投资回收期从 2002 年下半年起计算。 3/25/20197 二二 项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究 1市场宏观背景市场宏观背景 (1)全国投资环境)全国投资环境 20032003 年国民经济较快增长年国民经济较快增长 全年国内生产总值
19、 116,694 亿元,按可比价格计算,比上年增长 9.1%,加快 1.1 个百分点。其中,第一产业增加值 17,247 亿元,增长 2.5%,减慢 0.4 个百分点; 第二产业增加值 61,778 亿元,增长 12.5%,加快 2.7 个百分点;第三产业增加 值 37,669 亿元,增长 6.7%,减慢 0.8 个百分点。在第三产业中,金融保险业增 长 6.9%,批发和零售贸易餐饮业增长 6.6%,房地产业增长 5.3%。 全国房地产市场发展状况全国房地产市场发展状况 2004 年 1 至 5 月份,中国累计完成房地产开发投资 3703 亿元,同比增长 32,增幅比去年同期回落 0.9 个百
20、分点。 今年以来,全社会固定资产投资呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同 比增长 43,比去年同期增长了 15.2 个百分点,增幅之高是多年所没有的。新 开工项目过多,部分行业盲目投资增势未减,钢铁、水泥投资增长一倍以上,其 中房地产开发投资增长 41.1。 针对这种情况,中央采取一系列宏观调控措施,连续出台与房地产市场相关的多 项重大政策,如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策;积极调整土地供应结构, 加大普通商品房土地供应,限制高档商品房土地供应;提高房地产开发项目资本 金比例;清理固定资产投资项目;停止非农建设用地审批半年;紧缩房地产开发 信贷等。 这一系列宏观调控措施已经取得初步成
21、效。国家统计局发布的有关统计数字表明, 今年 1 至 5 月份房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等指标增幅走低, 商品房销售面积继续保持快速增长。 从土地开发情况来看,全国完成开发土地面积 6,480 万平方米,同比增长 19.8,低于去年同期 22.1 个百分点;本年购置土地面积 12,380 万平方米,同 0 50,000 100,000 150,000 GDP 第一产业第二产业第三产业 产值(亿元) 产值(亿元) 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% GDP 第一产业第二产业第三产业 增长率 增长率 比增长 9.8,增幅比去年同期回落 46.9 个百分点。5 月当月,
22、全国完成土地购 置面积 2,888 万平方米,同比下降 19.5。 房屋竣工面积增幅回落,商品房销售面积增加。1 至 5 月份,全国累计完成房屋 竣工面积 7,084 万平方米,同比增长 21.4,增幅比去年同期低 20 个百分点。 全国商品房完成销售面积 8,310 万平方米,同比增长 30.9。其中,销售给个人 7,839 万平方米,同比增长 32。 房地产开发资金结构进一步得到调整。1 至 5 月份,全国房地产开发企业本年资 金来源累计为 6,173 亿元,同比增长 39.3,低于去年同期 3.2 个百分点。其中, 国内贷款 1,408 亿元,增长 17.6;企业自筹资金 1,919 亿
23、元,增长 42.3。 与此同时,商品房平均销售价格明显攀升。1 至 5 月份,全国商品房平均销售价 格为 2,708 元平方米,同比增长 10.7,增幅比去年同期提高 3.7 个百分点。 有关专家认为,尽管从前 5 个月的统计数据可以看出,房地产市场的宏观调控已 经取得一定的效果,投资开始从高位持续回落,但是投资增幅仍较大,投资结构 不合理、商品房价格偏高的问题仍然存在,宏观调控的任务仍然不能放松。 对于房地产市场的发展,国家发展和改革委员会有关负责人近日指出,国家鼓励 发展居民住宅,特别是中低档商品房。今年的宏观调控主要用经济的、法律的手 段,辅之以必要的行政办法来进行。只要是有条件、有能力
24、的企业和开发商,只 要能保证资金等各方面的供给,符合各方面法律法规的要求,在允许的范围内仍 可以发展。 土地市场不断规范土地市场不断规范 去年,国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 (即国土资 源部 11 号令) ,明确规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地, 以及上述规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用 地者的,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,并会同监察部开展了监督检查工 作。前不久,又发布了协议出让国有土地使用权规定 (即国土资源部 21 号令) ,严格限定了协议出让范围,规范了协议出让程序,即协议出让必须做到公开出 让计划,公开选择用
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