《蜀韵原乡野奢休闲旅游度假区开发建设项目可行性研究报告()》.doc
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1、野奢休闲旅游区野奢休闲旅游区野奢休闲旅游区野奢休闲旅游区 项目可行性研究报告项目可行性研究报告项目可行性研究报告项目可行性研究报告 野奢休闲旅游区 项目可行性研究报告 司- 1 - 报报报报告目告目告目告目录录录录 第一章第一章第一章第一章 项项项项目目目目总论总论总论总论- 3 - 1.1 项目概述.- 3 - 1.2 项目建设背景.- 3 - 1.3 项目建设规模及内容.- 4 - 1.4 项目建设单位.- 5 - 1.5 项目建设计划.- 7 - 1.6 项目投资说明.- 7 - 1.7 项目建设意义.- 8 - 第二章第二章第二章第二章 项项项项目建目建目建目建设设设设必要性必要性必要
2、性必要性- 10 - 2.1 顺应城乡统筹改革的大潮.- 10 - 2.2 城乡一体化发展的需要.- 10 - 2.3 符合地方旅游经济发展的需要.- 11 - 2.4 建立起农民长效增收机制.- 11 - 第三章第三章第三章第三章 项项项项目目目目选选选选址分析址分析址分析址分析- 12 - 3.1 项目位置.- 12 - 3.2 人文优势.- 12 - 3.3 旅游环境.- 13 - 3.4 交通环境.- 14 - 3.5 自然环境.- 14 - 3.6 消费习惯.- 15 - 3.7 选址分析.- 16 - 第四章第四章第四章第四章 项项项项目建目建目建目建设内设内设内设内容容容容- 1
3、7 - 4.1 乡村野奢度假区.- 17 - 4.1.1 乡村野奢酒店群落- 17 - 4.1.2 乡村林盘会馆群落- 18 - 4.1.3 原乡田园俱乐部- 19 - 4.1.4 原乡休闲街区- 20 - 4.1.5 原乡旅游房车营地- 21 - 4.2 创意天下汇.- 22 - 4.3 现代农业示范区.- 24 - 4.3.1 观光体验农业基地- 24 - 4.3.2 生态立体农业基地- 25 - 4.3.3 生态涵养林带- 26 - 4.4 新农村集中安置区.- 27 - 4.5 生态景观系统.- 27 - 4.5.1 景观生态系统- 27 - 4.5.2 自然通风- 28 - 4.5.
4、3 植物种类及景观的多样性- 28 - 4.5.4 生态水系和生态水池- 28 - - 2 - 4.5.5 地表水循环- 29 - 第五章第五章第五章第五章 项项项项目目目目经营经营经营经营分析分析分析分析- 30 - 5.1 项目经营模式.- 30 - 5.2 游客类型对比分析.- 30 - 5.3 收入构成分析.- 31 - 5.1 观赏过程收入.- 31 - 5.2 参与性游乐.- 31 - 5.3 夜间娱乐.- 32 - 5.4 旅游购物.- 32 - 5.5 特色餐饮.- 32 - 5.6 特色住宿.- 33 - 5.7 康体消费.- 33 - 5.8 疗养消费.- 33 - 第六章
5、第六章第六章第六章 项项项项目市目市目市目市场场场场分析分析分析分析- 34 - 6.1 旅游业现状.- 34 - 6.2 花卉及香味植物市场分析.- 35 - 6.3 项目的旅游差异化竞争优势.- 36 - 6.4 项目的农业产业化分析.- 37 - 6.5 项目的销售策略.- 38 - 6.5.1 品牌打造- 38 - 6.5.2 分类销售- 38 - 6.5.3 市场风险分析- 39 - 第七章第七章第七章第七章 项项项项目建目建目建目建设计划设计划设计划设计划- 40 - 第八章第八章第八章第八章 项项项项目投目投目投目投资资资资和效益分析和效益分析和效益分析和效益分析- 41 - 8
6、.1 项目投资概算.- 41 - 8.2 项目经济效益.- 42 - 8.3 农民就业与增收.- 43 - 8.3.1 农民就业- 43 - 8.3.2 农民增收- 44 - 8.4 环境保护效益.- 44 - 8.4.1 水资源系统保护- 44 - 8.4.1 大气保护系统- 45 - 8.4.3 噪音防治- 45 - 8.4.4 生物多样性- 46 - 第九章第九章第九章第九章 项项项项目目目目结论结论结论结论- 47 - 野奢休闲旅游区 项目可行性研究报告 司- 3 - BY FW 第一章第一章第一章第一章 项项项项目目目目总论总论总论总论 1.11.1 项项目目概概述述 项目名称:野奢
7、休闲旅游区 项目投资单位:香港会有限公司 项目建设单位:四川建设投资管理有限公司(拟建) 项目主管部门:成都市郫县政府 郫县旅游局 项目建设性质:新建 项目建设地点:成都市郫县团结镇白马村 1.21.2 项项目建目建设设背景背景 郫县,历史悠久,积淀深厚,拥有丰厚乡村旅游文化资源。旅 游资源的开发和利用,是统筹城乡新农村建设的重要支撑力量;打 造文化休闲产业,是统筹城乡新农村建设的重要支撑产业;大力发 展乡村旅游文化产业,是统筹城乡新农村建设的重要模式。 在成都作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的宏观背景下, 郫县提出了以乡村旅游文化产业带动大成都经济圈旅游休闲产业的 整体发展规划,对郫县丰富
8、的乡村旅游资源进行全方位整合与再构, 实现区域经济的可持续发展。 旅游产业作为第三产业的核心产业,是郫县实现由传统县域经 济向都市近郊型经济转型的关键产业和重要着力点。在此基础上, 郫县提出了紧紧围绕“古蜀文化、乡村旅游、观光农业、商贸物流、 - 4 - 生态人居”等五大重点,加快推进望丛古蜀文化产业园、农科村景 区、横山运动休闲营地、滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线 生态休闲旅游产业带、 “三河”流域(走马河、沱江河、清水河)湿 地生态经济产业带等特色示范基地建设,推动特色旅游产业聚集发 展的城市发展规划。 1.31.3 项项目建目建设规设规模及模及内内容容 本项目规划面积 4950 亩
9、,其中乡村野奢旅游区规划面积 420 亩, 创意天下汇 105 亩、现代农业示范区 4300 亩,新农村集中安置小区 125 亩。规划建设项目如下: 项目建设内容项目建设内容建设规模(亩)建设规模(亩) 乡村野奢酒店群落 120 乡村林盘会馆群落 100 原乡田园俱乐部 100 原乡休闲街区 40 乡村野奢度假区 420 亩 原乡旅游房车营地 60 创意天下汇 105 亩 105 观光体验农业基地 860 生态立体农业基地 3010 现代农业示范区 4300 亩 生态涵养林带 430 新农村集中安置区 125 亩 125 合计合计 49504950 本项目以保护耕地为原则,在统筹城乡综合配套改
10、革试验区及 野奢休闲旅游区 项目可行性研究报告 司- 5 - 城乡一体化的宏观政策支持下,以成都市农村集体土地流转政策为 依据,在总共 4950 亩的规划整理面积中,通过占补平衡,拆院并院, 集中 650 亩农村集体建设用地,以建设和打造极具有川西韵味的 “”野奢休闲旅游区和新农村集中安置小区。 “”项目以区域内最具四川田园特色的原生态林盘资源为核心, 通过对周边农田耕地的农业产业结构调整和优化,以高品质乡村野 奢度假酒店为引导,建设集乡村旅游休闲、生态涵养林、观光体验 式农业、生态立体化农业、农产品深加工和新农村集中安置区于一 体的综合性乡村休闲旅游项目。 本项目根据项目功能分区,合理细分土
11、地性质,最大化发挥区 域资源功效,打造高端旅游产品,拉动区域经济整体可持续性发展。 1.41.4 项项目建目建设单设单位位 香港会有限公司系由在港、澳、台地区及海外营商多年的商界 人士联合投资组建,港府合法注册,并获得国际金融组织和基金的 大力支持,资金来源丰富。会有限公司总部位于香港湾仔庄士敦道 181 号,注册资本为港币 6.9 亿元。为促进国内业务发展,公司在北 京设立了国内总部,在四川投资组建了永安和中为两大企业集团。 香港会有限公司主要致力于香港和内地间的经济、科技、文化 交流,特别是在新的历史条件下配合国家在文化和旅游、能源和环 保等建设方面的发展,着力于对内地最优秀的文化、旅游、
12、节能环 - 6 - 保等专案进行投资,向那些能够发挥示范性、辐射性、可持续发展 的专案提供支援和帮助,并确保在这些方面的投资能够惠及最广泛 的社会群体。 香港会有限公司经过数年的发展,在内地的投资总额累计已达 140 多亿元,涉足旅游、文化、金融、能源、环保、流通、地产、 公共服务和实业投资等领域。香港会有限公司从创立伊始就全方位 借鉴国际市场的先进技术和经验,形成了卓越高效的管理团队,标 准化的作业流程,开放的学习氛围,拼搏进取的团队精神,成为内 地企业开拓国际市场的伙伴和内地与香港之间经济、科技、文化交 流的桥梁。 永安集团系香港会有限公司全资集团子公司,资产已经超过 30 亿元人民币。公
13、司以房地产开发为龙头,集金融投资、机械制造、 环境保护、商品贸易、商业服务等为一体,包括四川永安投资置业 野奢休闲旅游区 项目可行性研究报告 司- 7 - 有限公司、成都万通北站商场有限公司、成都九洲宾馆有限公司、 成都朗正贸易有限公司、成都行舟物流有限公司等企业,集团年均 税后利润达 5000 多万元,并保持了年均 10%以上的增长速度。公 司在投资传统产业的同时,大力打造成都火车北站商圈,为成都经 济的发展作出了贡献。 中为集团是由香港会有限公司在中国内地投资组建的战略性投 资机构,负责其在中国内地进行区域经济投资与开发;目前在中国 西部地区主要是采取参与地方政府的区域性经济建设模式进行项
14、目 投资及投资管理服务,为政府打造有特色的、可持续的区域经济并 促进地方经济的发展。公司秉承“体系运作、科学经营、建章立制、 突破目标”的管理理念,形成了具有中为集团特色的企业文化体系, 凝聚了一大批优秀人才,集团中高层管理人员均具有博士、硕士学 位。中为集团拥有先进的投资理念和较强的运作实力,致力于发展 成为国内领先、西部一流的企业财团。四川中为循环经济建设投资 管理有限公司是中为集团的核心企业。另外,集团公司还下设成都 草堂古玩城经营管理有限公司等子公司。 1.51.5 项项目建目建设计划设计划 “”野奢休闲旅游区总建设周期为 36 个月,项目预计从 2008 年 3 月启动,至 2010
15、 年 3 月完成建设。 1.61.6 项项目投目投资说资说明明 项目总投资:12.5 亿元。 - 8 - 资金来源:企业自筹资金 9.92 亿元,引进项目资金 2.58 亿元。 主要经济指标:项目年收入 2.47 亿元,年上缴税收 5098.25 万 元。 1.71.7 项项目建目建设设意意义义 乡村旅游文化休闲产业是一个富民产业,对于参与农户的收入 支持,超过对税收的贡献,是新农村建设中最容易直接带动农民增 收的产业。乡村旅游文化产业的发展,将大大推动农村村容的改变, 推动卫生条件的改善,推动环境治理,推动村镇整体建设的发展。 所以,乡村旅游文化产业是目前新农村建设中的最佳产业模式。 “”野
16、奢休闲旅游区项目以乡村田园资源、乡村风景资源、乡 村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依托,构建中国西部原 生态乡村旅游文化资源与国际旅游产业理念相结合的乡村旅游产业 链,致力于成为中国乡村旅游文化的精品项目。本项目突破了传统 旅游产业单一发展的模式,结合成都进行新农村建设的一系列政策, 进行一、二、三产业的复合架构与循环发展,促进乡村经济的可持 续发展。 第一产业第一产业第一产业 生态观光农业、高新高生态观光农业、高新高 效农业、四季花卉、经效农业、四季花卉、经 济林木济林木 产业模式产业模式产业模式 单一产业单一产业 产业效益产业效益产业效益 效益较低效益较低 第二产业第二产业第二产业
17、农副产品深加工、乡农副产品深加工、乡 村纪念品、特色野奢村纪念品、特色野奢 品的生产品的生产 产业模式产业模式产业模式 产业提升产业提升 产业效益产业效益产业效益 效益递增效益递增 第三产业第三产业第三产业 以野奢酒店为核心的服务以野奢酒店为核心的服务 业,以休闲度假为内容的业,以休闲度假为内容的 乡村旅游产业乡村旅游产业 产业模式产业模式产业模式 复合产业复合产业 产业效益产业效益产业效益 效益倍增效益倍增 野奢休闲旅游区 项目可行性研究报告 司- 9 - 本项目通过循环经济理念在项目区域内的运用,以及对水资源 的循环利用和保护,实现整个区域循环经济技术的优化示范,在中 国乃至世界提供一个充
18、分利用循环经济技术的中国乡村旅游文化的 旅游目的地; 本项目通过乡村旅游文化产业的运作,在创造经济效益的同时 兼顾社会效益和生态效益的发展,为区域经济的腾飞创造稳定、持 续的税收,大量解决农村社会劳动力的就业和增收问题。 - 10 - 第二章第二章第二章第二章 项项项项目建目建目建目建设设设设必要性必要性必要性必要性 2.12.1 顺应顺应城城乡统筹乡统筹改革的改革的大潮大潮 2007 年 6 月 7 日,国家发展和改革委员会下发国家发展改革 委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区 的通知 。该通知要求试验区要从实际出发,根据统筹城乡综合配套 改革试验的要求,全面推进各个领
19、域的体制改革,并在重点领域和 关键环节率先突破,大胆创新,尽快形成统筹城乡发展的体制机制, 促进城乡经济社会协调发展。郫县作为成都的重要卫星城,经济发 展迅猛,在城乡统筹改革中将成为引领改革的先锋力量,而本项目 的建设正是顺应城乡统筹改革的大潮,通过大力发展乡村旅游业带 动农业产业结构调整,建立农民长效增收机制的有效途径。 2.22.2 城城乡乡一体化一体化发发展展的需要的需要 自 2003 年以来,成都市就实施了以推进城乡一体化为核心、以 规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹、 “四 位一体”科学发展总体战略,实施了一系列重大改革,开创了城乡同 发展共繁荣的可喜局面。项目拟
20、建地目前还是以传统农业为主,随 着工业向园区集中,土地向业主集中,农民向城镇集中的“三个集 中”政策的逐步推进, “”项目的实施为推动城乡一体化发展、改善 乡村居住环境和健全各项综合基础配套有着积极的促进作用。 野奢休闲旅游区 项目可行性研究报告 司- 11 - 2.32.3 符合地方旅游符合地方旅游经济发经济发展的需要展的需要 成都作为中国的“第四城” ,已凸现大都市的风范,区域内旅游 资源十分丰富。旅游业不仅具有强大的经济拉动效应,同时还是一 种“绿色经济” 。 “”项目的实施,可实现旅游资源差异化发展,实 现区域旅游资源风格的互补,为都市不同结构、不同层次人群提供 风格迥异的服务。同时,
21、本项目顺应郫县旅游发展规划,是沙西线 生态休闲旅游产业带中的重要组成部分,是对郫县整体旅游形象和 服务功能的提升。 2.42.4 建立起建立起农农民民长长效增收机制效增收机制 农民增收是“三农”问题的核心。加快农业和农村经济发展、努 力增加农民收入是农业农村工作的重中之重。本项目的建设通过对 项目规划区域内的农业产业结构的调整和优化,通过项目引进的农 业投资和农业科技企业为支撑,形成全新的农业产业结构,促进农 民增收长效机制的建立,并延长了产业链,特色化和品牌化的农副 产品为农民长效增收提供有力的支撑。同时乡村旅游和观光农业的 发展还将提供大量的技能培训和工作机会,使传统农民向个体经营 和产业
22、工人转变,为农民增收创造更多的条件和机会。 - 12 - 第三章第三章第三章第三章 项项项项目目目目选选选选址分析址分析址分析址分析 3.13.1 项项目位置目位置 “”野奢旅游休闲区项目位于成都市郫县团结镇白马村。团结 镇位于成都西北郊的府河水源头,郫县的东部距成都市区 13 公里, 县城 10 公里,北邻成彭公路,南靠国道 317 线,成都市沙湾西延线 8 车道高等级公路横穿全镇,成为通行成都的主要快速通道。犀团 路(犀浦至团结)由北向南纵贯全镇,与国道 317 线相连,镇域范 围内村村通沥青公路,形成四通八达的交通网络。因府河起源于镇 内的石堤堰,故有“府河第一镇”美称。全镇地势平坦、土
23、地肥沃、 水资源丰富、排渠通畅,幅员面积 28.86 平方公里,总人口 26500 余人。府河自北向南纵贯全镇镜内形成了府河水为主的自流灌溉渠 系。 3.23.2 人文人文优势优势 郫县,作为古蜀国历史上鼎盛时期杜宇王朝建都立国之地,是 古蜀文化的发祥地,其境内古蜀 文化遗址众多,蜀文化资源沉淀 丰厚。相传皇帝杜宇深爱百姓, 死后化为一只杜鹃,每逢春季都 飞来唤醒老百姓重视农耕,嘴巴 啼得流出了血,染红了漫山的杜鹃花,这便成为成语“子规啼血” 野奢休闲旅游区 项目可行性研究报告 司- 13 - 的来历。 “”野奢旅游休闲区项目崇尚自然,回归纯粹天然的田园生 活,与古代蜀王的重农品性形成了跨越千
24、年历史的的呼应。 团结镇,位于郫县东北部,因成都市的母亲河府河起源于 镇内,故有“府河第一镇”之称。镇人民政府驻地太和场有着悠久 的历史,是川西平原著名的水码头,曾是郫县四大集镇之一。团结 镇高校林立,镇内入驻了成都理工大学影视学院、四川师范大学成 都学院、新华科技职业学院、五月花计算机学院、成都旅游职业中 专等一批具有影响力的大中专院校,在校师生 3 万余人,是一座名 副其实的“学子麋集之城” ,商住条件良好,市政配套设施齐全,项 目可以为本地及附近消费群体提供完善的配套服务。郫县良好的人 文环境也为本项目的建设和运营提供了最好的支撑。 3.33.3 旅游旅游环环境境 在大力发展旅游业的形势
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