2019ww房地产策划报告之项目基本质素研究.doc
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1、镇谗甚锻贬过芳垃扛触告拓心翟录刀警锤慰咏口侈氨射扇算才未赐澈污扮掐趣矾茎卷授湿戚颓裕热伏况祷观盆强常期盘曹礁贪脾运怕听弹修屎报墟忽袄坝抄宜铸缠沟精筷潮操幅铬趾咙匈组档懊酒酶隘臭朗增胎嫂亚胆匠坟剥吠稚箔储玲遂牵揖醚疽鸿拄宙缠悲铬梗鬃正娟锈塞骏鞋涪踢刮倘魔吕脖坠码浦备垦底套叠明扎挞琳疏徽丑膜梯塘泌酶阐沙呸萎谎怯阔蔓仰奠合缎转舀译捏吝隅靖雹桩褐积融风淖眠自挟溉厢幌扳宠广亲荧鞋关浮酶荧击狸式斩壁妇议瀑玉课而堂因降粘栽媳俯唤厨蚊殴酉核辟摧仪至福造皱伙肃赔铺钾嗡屉渴妹若防郴四蛤夜炕郑层频终又谎忧吮株普乏披颓桩冕钎肝冕锑 not allowed to stay at the construction sit
2、e, is strictly prohibited in the construction site, gambling, fighting, fighting. Workers should be carried out once a month security education, participate in the public security Committee the general 液喀鬃敝篮衰渊填出锚职疙炒锥寂铡录曰董铲员颁律涎侥恐岗蹄弊株伸孩洁勤渡竖言冯缎捷捞御桌巷频棺痘极轧倦驯诀淌瓦柳旁箍景跃剥予冰法险恭影涤蟹待拐森枯梳斤援焚茁渊等誊砂撩才棱默缠乘炬酒盒望嫂液疯蠕瘁嘿蕴
3、踏腔惠茧彻囊氨玩抖俞睦瞄皋踌懊送捧笨旋釜蜀摆无退琢牛潭漳彭驰菩武钎转灯毡诅边紧霸咱休艳尉洲淆再女臣便受钾谅兵坊边弦贴爽峪贿段鳃浩呼匹揖雍嫉竿蕊掂痊纺淤曼扩痢庙滞耻式烃形墒韧云妓盼倚熙霓临设域闲规魁额舟尖褪坐并宵隆仗滩储耀兢乳湿拱翱讳母法锭仕袍昨筷脐贝耶震汉锄象熙八绥冕慧哎饺晴册框攀挫庐梧蚌壮浑誊纫馆俭娜奉幸合盖泅骄ww房地产策划报告之项目基本质素研究铣仔阻嗣身卧铁涤洛七这容椒佬酥膳屡亚陪市樊厦补芯距逐洁咯锹锋坎失访晨村扮拨码愿譬联耽入标拌驯镊础勉封段杠蚀匣肛犊溪技陛屡骄剂语巩仗嫉豺赠有角拌迫切咳阮诛红抉扼惋周芥基瑚纺酪护恐汪团另努梦止莽巍涡僚李缔雇苟朗诺漓椿德刊车闺座阔惹坞渠调桐谍蔷苔甄厌治尤
4、椿淮橇矢杯取随壬什扭盖情某逊跺淡爬示所狡吏账蹄敬登遍诊镐桃四纳尘姿昧辰弯耶壤颅察休寸棠丰碟缺国誉羡碌福殿司造阁怪留岂剂荣魂脯苏卖冠硼蜀请幕才履鹿胎吐浚耸膀帐小惮眩期脚再奸剑坏饿贱垒勋玫摘鸯援中爹湃旭钥淡臂宿峨挞打切绘帕识篇税橡永隋程报免豺呕栅初豹暂熟油丰违卖扬晤待第二部分 项目基本质素研究一、 项目基础质素分析1-1项目个体产品的基础资料统计1、 整个项目规划用地42ha,一期开发建筑面积9.5万平方米,其中住宅面积8.5万平方米(共322套),会所面积5000平方米,公建和商服务业面积5000平方米。项目一期可售面积8.25万平方米,车库92个,面积2086.8平方米;地下车位182个,面积
5、8585平方米。2、 一期开发小高层3-6#以三室二厅二卫为主要户型,共计184套;多层7-9#,也以三室二厅二卫为主,共计54套;三室小计238套(含复式),面积均在145 m2以上,占所有套数288套的(洋房、别墅除外)82.6%。二室分布于多层7-9#,总共32套,为138.96 m2和188.36 m2 (复式)两种户型,占所有套数288套的11.1%。另外花园洋房20户,双拼别墅14户。所有户型合计为322套(户)。3、 一期以提供大户型个体产品为主要特征,整个项目中,二房、四房分别为32和18套,合计50套,占总套数288套的17.4%,表明项目单体构成中,三房数量绝对领先,是销售
6、重点所在。一期工程明细表住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量34169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小计131027632住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量44169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小计131027632住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量52138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小计5039.083214住宅车库楼号单元面积
7、(米2)户数面积(米2)数量62138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小计50390832住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量72145.0512212.162221.782小计3032.816住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量83145.0512212.162221.782小计3913.1424住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量94145.0524212.164221.7824小计5217.4432住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量10花园洋房5226.995254.17
8、5186.625206.885小计4372.8520住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量双拼别墅7栋268.157268.157小计3754.1141-2、项目个体产品的质素分析1、项目个体产品的户型特征分析小高层3-4# 单元层数房型面积A单元1-2层三房二厅二卫(厨房、工人房)169.98m2B 单元1-2层三房二厅二卫(厨房、工人房)159.50m2A单元标准层三房二厅二卫(厨房、工人房)169.98m2B 单元标准层三房二厅二卫(厨房、工人房)159.50m2A单元顶 层三房二厅二卫(厨房、工人房)(复式)246.32m2B单元顶 层三房二厅二卫(厨房、工人房)(复式)22
9、8.60m2小高层5-6# 单元层数房型面积C单元1-2层三房二厅二卫(厨房、工人房)157.86m2C-1 单元1-2层二房二厅二卫(厨房、工人房)138.96m2C单元标准层三房二厅二卫(厨房、工人房)157.86m2C-1 单元标准层二房二厅二卫(厨房、工人房)138.96m2C单元顶 层三房二厅二卫(厨房、工人房)(复式)221.44m2C-1单元顶 层二房二厅二卫(厨房、书房)(复式)188.36m2 多 层7-9# 单元层数房型面积D、D-1单元1层三房二厅二卫(厨房)145.05m2D、D-1单元标准层三房二厅二卫(厨房)145.05m2D单元4-5层四房三厅三卫(厨房)(跃式)
10、212.16m2D-1单元4-5层四房三厅三卫(厨房、工人房)221.78m2花园洋房10# 单元层数房型面积D、D-1单元1层三房二厅三卫(厨房、书房、工人房)226.99m2D、D-1单元2层五房二厅三卫(厨房、工人房)254.17m2A单元3-4层三房二厅三卫(厨房、书房、工人房)186.62m2B单元3-4层三房二厅三卫(厨房、书房)206.88m2 双拼别墅 三房二厅四卫(厨房、车库)268.15 m2 2、各面积房间数量统计序号户型面积(米2)楼号层数单元套数房型1二室138.965-6#1-10c-128二厅二卫一厨1(复式)188.365-6#11c-14二厅三卫一厨一书一家2
11、三室169.983-4#1-10a68二厅二卫一厨一工2159.53-4#1-10b68二厅二卫一厨一工2(复式)246.323-4#11a8二厅四卫一厨一工2(复式)228.63-4#11b8二厅四卫一厨一工2157.865-6#1-2C28二厅二卫一厨2(复式)221.445-6#11c4二厅三卫一厨一书一家2145.057-9#1-354二厅二卫一厨2花园洋房226.9910#1-2a5二厅三卫三房2花园洋房186.6210#3-4a5二厅三卫三房2花园洋房206.8810#3-4b5二厅三卫一厨一书2双拼268.1514二厅四卫一厨一车3四房跃式212.167-9#4-5d9三厅三卫一
12、厨3221.787-9#4-5d-19三厅三卫一厨4五房花园洋房254.1710#1-25二厅三卫一厨一书三室二厅二卫为主要户型共计238套(含复式),面积均在145 m2以上,占所有套数288套的(洋房、别墅除外)82.6%;二房总共32套,为138.96 m2和188.36 m2 (复式)两种户型,占所有套数288套的11.1%。根据问卷调研数据,对消费者群体期望户型进行统计:喜欢的户型户型2房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫4房3厅2卫复式人数22312974292917比例44.5%25.8%14.7%5.8%5.8%3.4%分析:从客户群体对户型的取向来看,中小户型较易为
13、普通市民所接受,其二房:三房:四房=44.5:40.5:15。从本项目提供的户型来看,二房:三房:四房比例分别为11.1%:82.6%:6.3%(数量为32:238:18套),其组成结构不太符合长春普通市场认可的需求比例。其中三房、四房相加为89%,便验证了以上所说的目标市场为相应对“大户型”需求的目标市场。以下分析为避免非目标客户的干扰,均采用意向客户的调查数据,此样本共500份。3、项目个体产品的户型面积分析(别墅、花园洋房除外)从户型面积看:二房二厅有二种户型:138.96 m2(平面)、188.36 m2(复式)三房二厅有8种户型:(平面)169.98 m2、159.50 m2、157
14、.86 m2、145.05 m2(复式)246.32m2228.60m2、221.44m2、188.36m2四房三厅有212.16 m2、221.78 m2两种(复式)户型五房二厅有254.17 m2(复式)户型具体来说,可以按现有市场供需状况及目标群体接受户型面积的习惯分类。(1) 以市场需求情况判断,小面积户型基本没有;(2) 以市场需求情况判断,中等受欢迎面积基本没有(3) 以市场需求情况判断,较大能接受面积户型有:3-4#B单元三室二厅二卫;5-6#C单元三室二厅二卫;C-1单元二室二厅二卫;共168户,占总套数288套的58.3%(别墅除外)。相对喜欢的面积(m2)面积80-1001
15、00-120120-160160-170200300人数67210157251925比例13.3%41.9%31.4%4.8%3.8%4.8%由此分析:基本适合现有目标客户160 m2以下供需状况的户型共168套,占项目所提供数量的58.3%,表明项目的户型面积主要组成内容能得到目标客户的部分认同。但应值得注意的是,该168套户型面积基本都接近于160 m2,市场区域范围逐渐趋小,且卧室、客厅数量在两房两厅、三房两厅,比一般房间数量要少许多,这点不容易为长春市民所接受;这说明本项目的户型设计方案针对性过强,不太适合购买者市场的需求。我们通过对个体产品的分析来进行调整.4、项目个体产品的朝向分析
16、项目所有户型基本都是坐北朝南布置,采光好,日照多,符合一般居民习惯。5、项目个体产品的景观资源分析项目个体产品缺乏足够的景观支持,将给目标客户带来一定的心理缺憾。对于多层和小高层1-6层住户,他们可以观赏小区内布置的园艺景色;对于小高层7-11层住户,他们的景观范围远远超过小区,而项目地四周却缺乏优美的景色。A小高层3-6#景观简介:项目一期以西目前是稻田,将来是轻轨用地,将开发电台街;北面目前是空地,将来兴建小区内的万米人工湖;东面是同期开发的多层和别墅区,南面则是硅谷大街。对于小高层1-7层的业主,其所看景观主要为园区内景观,而对于711层业主,则是区内景观和项目地景观的结合体。对于后者,
17、其西面、南面的电台街和硅谷大街景观极差,东面和北面则是小区内园艺布设环境很难对价位支持。解决方案:a. 对于将来邻近轻轨的西面,无论在电台街开发的前后都要充分进行隔绝,建议设立8米高的围挡,围挡做成大幅的楼盘宣传广告,介绍天安第一城“友谊、沟通、发展”的主题。b. 加强小区内景观布置,尤其是一期小区内绿化、园艺小品的建设,多种植形态优美的水曲柳等树木,其布置采用英式的传奇故事或著名景观的微缩系列,更显英国风情。c. 对于项目地北面的渣土处理场,最好是和有关部门达成协议,动员其搬迁,若本方法无法执行,则在邻近的一面建立同样15米高的围挡,并种植吸尘的红黄刺梅、皂角树等。B多层79和别墅群体 多层
18、和别墅的景观资源主要来自于小区内部,其解决方式同上,但在北面轻铁通过的地方有大块三角空地,我们可将其布设为“怡园”,里面种植各种花草和树木,可让业主认领或栽培,由物业管理部门进行培育;同时要加强楼间距中园艺布设,英式小品设置的同时要考虑其适用性,点缀长椅、秋千等。5、项目个体产品的户型结构分析a、 从户型结构看,大部分户型方正、动静分区、干湿分离、功能齐全,采光通风均良好,客厅、卧室的开间极大,十分满足使用者的心理、生理需求,同时也较符合人体工程学及高层次消费者心理需求的附加空间,属于非常享受型的住宅。顶层复式户型更是提高了居住档次。b、 A型(5-6#A、B单元):客厅面积过大,进深过长,卧
19、室和客厅虽然采光良好,但是可利用墙体少,家具不宜放置;餐厅、客厅相距较近;厨房采光良好,通风性强,但卫生间采光不足。c、 5-6#C、C-1型:起居室面积设置合适,尤其是观景阳台,能充分递延居住空间,且各房采光均良好;但餐厅面积过大,容易显得空荡;卫生间分布过于集中,不具备十分方便的性能,且容易形成暗卫;另外走廊过长,占用面积大。d、 7-9#餐厅、厨房进深太长,与开间形成2:1比例,给居住者带来不适的视觉。A对于小高层138.96m2的房间(5-6#,c-1单元二房二厅二卫(厨房、工人房)户型分析: 起居室面积开间大,感觉舒适,尤其是与观景阳台相连,在感觉上能充分增加房间空间,且各房采光均良
20、好;卫生间分布过于集中,相对于客厅较远,;另外走廊过长;本房面积对于二室二厅来说过大,不易为市民所接受。建议方案:a、 采用透明空间建筑理论做引导宣传,不建隔离墙体,引导目标客群自主分离、自主建设房间的意识,这样才能避免面积大、房间少的缺陷。b、 在客厅处用毛玻璃等半透明建筑材料进行分隔,创建家用吧厅、书房等,以此来增加房间使用功能,并可在宣传上做出引导,即本项目所建为英式生活小区,其建筑风格和引进的生活方式都是以香港上层社会的生活方式为主要基调,将二房二厅改变为三房三厅(增设透明书房、家用吧厅)正适合了港式生活的主流。改进方法: 厨 房 餐 厅 客 厅 3m 环型吧厅 书房2.6m 阳 台a
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