本次采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据.doc
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1、本次采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据,加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定地价。地价=土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益上述公式中的土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加,是土地开发后市场价值与成本价值之间的差额。本报告中采用的土地增值收益是以无限年期的土地市场价值与成本价值的差额确定的。按上述公式计算的地价是无限使用年期的地价,公式中的土地增值收益是无限使用年期的土地增值收益。上述公式中计算的地价经出让年期修正后即为有限年期的出让土地使用权价值。本次评估中的土地
2、增值包括土地资源和土地资本的双重增值,所考虑的土地增值的形式主要为二种:(1)土地用途转换型增值;(2)外部投资作用型增值。由于南京市人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入,良好的基础设施条件为南京市经济发展奠定了基础。考虑到南京市南京市工业用地的现状,综合分析上述两种形式对土地增值的影响,确定南京市工业用地无限年期的市场价值与成本价值的差额一般为成本价值29%,故而本次土地估价过程中土地增值率取29%。2.5.2土地增值计算土地增值=(土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开发费+利息+利润)土地增值率=(200元/ m2+75元/ m2+16.65元/ m2+22元/ m2
3、)29%=90.96元/m22.6无限使用年期地价计算在进行年期修正和区位修正前,待估宗地地价为:无限使用年期地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开发费+利息+利润+土地增值=200元/ m2+75元/ m2+16.65元/ m2+22元/ m2+90.96元/m2=404.61元/m2。2.7区位修正a、区位条件:待估地块位于六合区葛塘街道,待估宗地与所在区域平均状况相比区位条件优。修正系数为+0.02;b、基础设施条件:待估宗地供电保证率99%,供水保证率99%,排水条件较优,基础设施条件总体条件较优,修正系数为+0.02;c、道路通达度:待估宗地区域内道路评价等级优,修
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