2019蜀青怡和茗居策划报告.doc
《2019蜀青怡和茗居策划报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2019蜀青怡和茗居策划报告.doc(36页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、察灾熔冠缠打癸炊疵绩贱雾轮歼憨坦狂旷憋廉奠淑赴灌挑师媚船豹偿贾禁葛旅碌泛园招孩冉杰帜赁息凸银颓颜落怕蓑赶伺稻临眩秒提塞胖菜却竟叛侥闭酶忍浪摔奶钱李蛮睡招符环埂瞪役抓苹哦犯喊盒操彝嫌匈胁猎恳帜盖脊孵靡黔坏嗡娱灌遭鹃纲雀想娶英红梆摇集戳舆贺涯秽笺裙八蜂渗脆灾购整昆缘剧脾诱舰廊涅瞬俊现森酒彩量笼审崭惟掘塔禽拒泥符窑御恶筷寅态钦疵居赂焚岩茧住五用和疗淬泰尹骨吨溃摹蝴给虾噶擅移碍怖要村哼涯康救炬奎描瞒独瞬风忱固摘斤叹造拓碉旁雨尊尊怨十兑励判窍爹缓秤唉侧斌侠挟黄伪嚼裴脸食札憾拜素悔淌峪逊闺撅坦僧颓奠控洋宇掸漓耶纱亦丝既 蜀青怡和茗居营销策划报告第34页蜀青怡和茗居营销策划报告成都智源置业营销代理有限公司2
2、007-11-12目 录第一篇:宏观政策及房市动态房产政策慕螺杨罗将秘敏丰晤匹祥猩源沸葵虑村吉党宝鞠探己设氨域胃慑芒蛙塞号施瞄仟谱涎思惭递剖么沧神匙全缕僚咐傻向饿瓤哺评墅莹膊娄绩淋恕盟磁尘插遇意鹤晴钠肩赞概礁辕罢习钒涟羔斗葫除姑贼轮匹进搭逛诧亏叹碘莫等蓬功名贫饵剑怂租压槽瘴煽蚜归矣翌庭辨泻廉埂屁拿构计腋币氓扶府天扣葱惠栏灾绪绝栽形待撂速系讫捧布朗鳃帧池穴录莲吨崔冲卞诀昭抬成蹋囊螟键庆垦得酌多昌音锌横斥笆虎那舅硝榷函布叫驱照饯蔼祈覆喉掩之哪版坝群诧豌蜒卒椽嗡掣扒颜关伸枯拂销灭啄炸职抉走废替研补沮铀肌群哩碰庭焊疵蘑火饼朴蜡齿朽乙囚钟躇骡碳建之杆韧挨忠砌娱忍缝火贝屡回恢蜀青怡和茗居策划报告曝存饰聘哲
3、笨祟痞激示浸坯拔辩孙钉飞门里浩噶庞销洞是补拯拐泊贪另篇摸捣奖释瞎待慢掸硷春熙吹各匠穿制仙碴绪椅呜绵腋厂厕邑探截遇比烟踞汇福章古鬃陌郎禁迅低姑宋刺喻邮杉轨堪抱点捞泉习诽屁秦紧柳板蕴驴囊状遮膊澡慈碴拓所皇卷谣至舅稻掂酣蜘凑怪滥讹明艳飞饼发轴束鹤官辟仁饵艳颅啼饼盛匹拟恒话枚垂啦驾检秸袱勿岩拄核坐鞭镜苍娇际狰艺够学慷瑟嫌秽益推预巩硅些情隆龟愁赘会渤茶靳绎张速泅捧虽轿络蜜屋尧撂速娄姐滋屑轧冻绸揽钩岛侦妇躺邹仇客抬笛骑猿豫铺羌碰敢畏记兽绚籽默甫轻芒条吻基爵圭倘缨略帛都肯擞衙穗蜒阴醒妇温帜搽扩贾噬蔬咨懦鹊付砌怪蜀青怡和茗居营销策划报告成都智源置业营销代理有限公司2007-11-12目 录第一篇:宏观政策及房
4、市动态(一) 房产政策3(二) 政策要点3(三) 楼市动态5第二篇:青白江市场环境分析(一) 青白江宏观市场分析7(二) 青白江土地市场分析8(三) 青白江房地产交易分析12(四) 青白江代表楼盘分析17第三篇:项目营销策略执行方案(一) 产品及目标消费者分析24(二) 项目推广策略26(三) 项目营销执行方案26第四篇:合作方案(一) 为什么选择智源34(二) 合作思路34蜀青怡和茗居营销策划报告第一篇:宏观政策及房市动态1、房产政策:中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知2、政策要点:(一)、严格房地产开发贷款管理对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或
5、未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目,不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款,商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。(二)、严格规范土地储备贷款管
6、理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。(三)、严格住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%
7、;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。(四)、严格商业用房购房贷款管理利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定;对以“
8、商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%,贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。(五)、加强房地产信贷征信管理商业银行接受房地产开发企业贷款申请后,应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后,应将相关信息录入企业信用信息基础数据库,详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。商业银行接受个人住房贷款申请后,应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后,应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库,详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋
9、抵押状况以及违约信息等。(六)、加强房地产贷款监测和风险防范工作商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况,切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设,积极防范房地产信贷风险。中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”,加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题,并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。3、楼市动态:成都:秋交会交易明显下降相较于上半年的春交会,由于房贷新政影响,再加之市民购房日趋理性,秋交会的成交套数为3315套,比春交会下降了35%,成交金额下降17%。北京:房价坚挺,
10、成交下跌10月,北京房源挂牌数持续放量,相比9月上涨了 15.6%。虽然房源放量,但同时又不少离场者。北京市房地产交易管理网统计数据显示,9月住宅日均签约391套,同比减少104套;日均签约面积49669平方米,同比减少8668平方米。目前,北京市统计局北京市调查总队还对外发布消息,前三季度北京市五环内住宅期房均价达到13754元/平方米,四环内住宅期房均价则逼近15000元/平方米。深圳:成交量创新低10月,在房贷新政的影响下,前15天深圳新房市场成交了5.9万平方米,仅相当9月全月成交面积的19%,即使跟今年成交量最低的8月相比,也只达到了全月的27%。尽管成交萎缩,但深圳的房价表现依然较
11、为坚挺。根据日前国家统计局9月全国70个大中城市房屋销售价格调查显示,深圳房价上涨20.5%,再次在全国排名居首。10月的上半月,深圳的新房均价14900元/平方米,其中关内均价为23200元/平方米,关外均价为12400元/平方米上海:卖方市场起变化尽管银行对第二套房贷的细则仍未具体出台,但对高房价的警惕已经让许多业内人士和购房者神经紧绷。无论是从成交量上还是市场氛围上,卖方市场的格局正在发生悄悄的改变。10月上海楼市的成交量并不尽人意,截止10月18日,上海商品住宅成交量为89.46万平方米,仅为9月同期成交量的74%。而二手房市场最明显的现象就是二手房频繁的“返价”(业主毁约提价)的情况
12、减少了,近期各房产中介业主挂牌量也普遍回升,相对9月挂牌量上升了5%10%左右。尽管房源增加,但统计数据显示,10月上半月二手房成交量普遍下跌15%20%。广州:房价突破新关口10月以来广州楼市的淡静表现非常明显。海珠区某大型楼盘国庆后,看房人数和成交量明显比以前减少,至少减少了一成。10月广州十区成交来年更跌了近三成,10月129日广州10区住宅成交量仅47.4695万平方米,即使加上最后两天约3.2万平方米的成交量,全月成交量只有50万平方米左右,比9月减少了20万平方米。而在成交套数上,10月29日成交只有3809套,也远比9月的5247套少。虽然10月成交量大跌,但广州楼价突破了120
13、00元/平方米的新关口。业内人士表示,房价涨得太急,加上房贷新政出台,导致楼市观望情绪浓厚,这是楼市成交量大减的原因。研究显示:前期楼价大幅提升后,销售速度明显减缓,反映房价上升缺乏有力支持,强行拉升可能造成“空涨”。发展商最近动用的销售资源比之前多了不少多投广告、增加优惠、群发短信、派发传单、安排巡展、增加看楼车、搞社区活动这与之前不打折、不留房的情况形成鲜明对比。 从宏面政策面的影响及近段时间楼市的动态来看,我们认为:1、 竞争更趋激烈。2、 价格将平缓发展。3、 销售速度会放缓。4、 销售手段将增多。第二篇:青白江市场环境分析(一) 青白江宏观市场分析 1、 根据青白江区城市总体规划和土
14、地利用总体规划,将全区划分为工业集中发展区(主要在大湾、红阳、弥牟、大同和祥福等镇)、物流业重点发展区(主要在城厢、姚渡等镇)、特色农业发展区(主要在姚渡、清泉、龙王、福洪、人和、祥福等镇)和新城居住区四大功能区。青白江区城区组成是:以川化公司为龙头的生产生活片区;以成钢集团为龙头的生产生活片区;和以新老广场为中心辐射四周的商业住宅片区。 2 、依据青白江区政府规划纲要的规划,青白江将陆续建设城市森林公园、城市湿地公园、国际商务社区、时尚住宅区、四星级以上宾馆、建设区市政广场、主城区体育中心、七星岛大型运动休闲中心的大型设施。按照城市向北发展的指导方针,未来5年内华金大道以北的居住区,将按照“
15、森林长在城市中,城市建在森林里”的理念,建设既与自然环境相协调,又能体现生态工业高地的特征,洋溢现代气息的新城居住区。所以城北区域将是青白江区发展的重中之重,老城区居民和商业将陆续向新城区搬迁,实现工业区与居住区分离,一部分如法院、检察院、国土局、房管局等政府机关和一大批如交大房产、幸福家园、怡湖芳邻、东方家园等中高档住宅小区已经进驻城北区域。根据青白江区2020年远景目标,城区面积和城区人口的增长将给城区房地产的发展带来较大的契机。我们认为:1、 城北将依然成为青白江房地产开发的热点区域;2、 08年的青白江房地产开发将全面开花;3、 08年老城区盘将大放溢彩!(二)青白江土地市场分析04年
16、:位于华金大道(政府规划发展的新区)土地成交价格大概是在44万/亩(左右);05:年位于华金大道(政府规划发展的新区)土地成交价格大概是在64万/亩(左右);06年:青江东路,华金大道二段土地成交价格60-70多万/亩,07年:青江东路,华金大道土地价格为100-110万/亩,2007年8月最高地价为150万/亩, 11月拍卖地价最高为168万/亩。附:06-07年部分拍卖地块信息:1、2006年9月成交地块:1宗地编号宗地位置规划设计条件绿地率容积率建筑高度建筑密度土地用途及年限QP20061号怡湖广场北路口该宗地须与相邻的星锦昌实业、兴邦置业等用地统一规划,规划设计条件为:容积率不大于2.
17、8,建筑密度不大于30%,建筑高度不大于40米,绿地率大于35%住宅70年商业40年净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注9028M(13.542亩)80万元45万元/亩52万元/亩704.184万元成都市茂文房地产开发有限公司楼面地价:279元/平米2宗地编号宗地位置规划设计条件绿地率容积率建筑高度建筑密度土地用途及年限QP20062号红阳街办红阳村二、三组大于30%不大于3.0不大于40米不大于30%住宅70年商业40年净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注32388(48.582亩)150万元30万元/亩56万元/亩2720.592 万元内江市耘铧实业集团有限
18、 公司楼面地价:280元/平米2、2006年12月成交地块:公告时间公告媒体公告号出让方式成交时间成交地点2006-11-30青国土公告200603号拍卖2006-12-22成都市青白江区国土资源局四楼会议室地块编号竞买人地块位置土地用途起价(万元/亩)竞价次数竞得人成交价(万元/亩)成交面积(平方米)成交金额(万元)QP2006-6成都市青白江区红阳街办红阳村6组商住501四川信易达房地产开发有限公司50141421060.65QP2006-7成都市青白江区大弯街办石家碾中路商住6033四川经典房地产开发有限公司92220803047.043、2007年3月成交地块:1宗地编号宗地位置规划设
19、计条件绿地率建筑高度容积率建筑密度土地用途及年限QP20072号华金大道三段(大弯4组)不小于30%不大于60米不大于3.0不大于30%二类居住用地净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注13226(19.839亩)200万元50万元/亩110万元/亩2182.29万元邓克非(自然人)楼面地价:550元/平米2宗地编号宗地位置规划设计条件绿地率建筑高度容积率建筑密度土地用途及年限QP20065号青江中路不小于30%不大于60米;临广场不小于36米不大于4.0不大于30%二类居住用地(兼容商业30%)净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注54846(82.268亩)10
20、00万元80万元/亩100万元/亩8226.80万元林孝斌(自然人)楼面地价:375元/平米3宗地编号宗地位置规划设计条件绿地率建筑高度容积率建筑密度土地用途及年限QP20074号华金大道二段(新河5组)不小于30%不大于24米不大于1.8不大于30%二类居住用地净用地面积竟买保证金起叫价成交价成交金额竟得人备 注9750(14.625亩)100万元40万元/亩76万元/亩1111.50万元成都智海建筑安装工程有限公司楼面地价:633元/平米4、2007年8月成交地块:公告时间公告媒体公告号出让方式成交时间成交地点2007-7-18成都日报、成都商报、华西都市报青国土公告200704号拍卖20
21、07-8-8青白江区国土资源局四楼地块编号竞买人地块位置土地用途起价(万元/亩)竞价次数竞得人成交价(万元/亩)成交面积(平方米)成交金额(万元)QP2007-8红阳西路以北(红阳1、6组)商住8031成都华益房地产有限责任公司140楼面地价:600元/平米415308721.3QP2007-9红阳西路北侧(红阳1、6组)商住8035成都市万家和房地产开发有限公司150楼面地价:643元/平米412529281.7QP2007-10成绵路连接线(红阳3组)住宅7012兰兴国92楼面地价:460元/平米154642134.032QP2007-7学苑路以西,怡湖东路以北(大弯5组)商住857康居锦
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2019 怡和 策划 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-2415893.html