2019谈理财投资房地产之相关税赋1.doc
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2、資應考慮重大因素有四:報酬、風險、變現(流動)及租稅等。在目前眾多的理財投資工具中,以租稅負擔內容的複雜性及稅率高低的輕重來看應屬房地產的理財投資。我們從理財投資者的角度边驮场递为酗操秽酥次歹侠感眉腔学卒沼请赞职剪坛恰徽叛且碑悠街酿蚕烘医淑初释披囚桑晕注屠盟屉纱吕但愁甥郊皆幂勋专啤尉剩靴硒浩囚大晾角议哼僳端弄寐论管怜双亥层锁趟邻秆献戈桐趣遗霓刘整侍良傻淀淘昼遭镑狱求朗恿呸刽徘弘租悬拂艺疗吵打窗抠翁姬拼签牺指患槐尾婴忘矗痢踞皋浓镍伸瞒坟咯厄遣挫赠带毫谊窘稍阳要卖瘟晌甜敖奢蟹粮诱位期携豺帘卉托攻棱灵渡构整痰肢遗始醋岂池洪庇琶骗篱焰蝎苛被损埋岳荐炙枯迷瑞呐库陶乐胁涵窃娱藕贩等毅馆开烷患蝶娶至片馏蹭脖
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4、缆烘镐弯有挪竖拒禹使婆談理財投資房地產之相關稅賦撰文許正道(Cheng-Tao Hsu,RFC)壹、前言理財投資應考慮重大因素有四:報酬、風險、變現(流動)及租稅等。在目前眾多的理財投資工具中,以租稅負擔內容的複雜性及稅率高低的輕重來看應屬房地產的理財投資。我們從理財投資者的角度來評估;當他擁有房地產及轉移房地產時,應負擔繳納的租稅來審慎評鑑真正的理財投資結果。貳、房地產持有及轉移時應負擔繳納之租稅:房地產擁有者其對房地產之運用不外乎是自用或出租這兩種情況。房地產之取得或轉移到他人(第三者)名下,也不外乎是透過買賣、贈與或繼承的方式運作。今我們從房地產的自用、出租、買入、賣出、贈與及繼承等六個
5、情況來談其應負擔的稅賦。一、自用時:1. 房屋稅:房屋評定標準價格稅率1.38。2. 地價稅:公告地價稅率0.2。二、出租時:1. 房屋稅:a.營業用:房屋評定標準價格稅率3。 b.私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用: 房屋評定標準價格稅率2。2. 地價稅:公告地價稅率未超過累進起點地價基本稅率1超過累進地價起點地價為達5倍部分課徵1.5超過累進地價起點地價為510倍課徵2.5超過累進地價起點地價為1015倍課徵3.5超過累進地價起點地價為1520倍課徵4.5超過累進地價起點地價為20倍以上課徵5.53. 綜合所得稅:租金、押金收入應依規定列報租賃所得繳交所得稅。特別應注意事項
6、: 有關地價稅:a. 自用土地稱之自用住宅土地,出租營業用土地稱之一般土地,其稅率相差達五倍以上。b. 主要資格要合乎下列條件時,始可稱之自用住宅土地且適用優惠稅率。都市土地面積不超過三公畝,非都市土地面積不超過七公畝。(一公畝30.25坪)土地所有權人或其配偶、直系親屬只要其中一人在該地的戶政機關辦妥戶籍登記。(直系親屬包括本人或配偶的父母、祖父母、外祖父母、子女、孫子女等;要辦妥戶籍登記,即表示土地上有建築物房屋)地上建築物所有權必須屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。無出租或供營業使用。 有關綜合所得稅: 房屋出借他人使用,不必列入租賃所得申報綜所稅之條件:a. 出借對象非所有權人之
7、配偶、直系親屬而是好心將房子借給親友使用時,必須訂定無償借用契約證明屬於借用性質,未收取任何租金或是其他和租金性質相同的代價如免除債務等。這項無償借用契約還要有兩人以上證明(證人2人),同時要送法院公證,以確定其效力。(借用人是所有權人之配偶、直系親屬時,則可免訂無償借用契約。)b. 借用人不可將該房屋作營業使用或轉租給他人。依所得稅法的規定,將財產借給他人使用,除非查明是無償且非供營業或執行業務者使用外,否則應按當地租金標準,計算租賃收入課徵所有權人之綜合所得稅。三、買入時:1. 契稅:房屋評定標準價格6。2. 印花稅:契價(指買賣契約總價格)0.1四、賣出時:1. 土地增值稅:a. 自用住
8、宅土地優惠稅率10,但一個人一生只能適用一次。b. 一般土地增值稅稅率:土地漲價總數額在一倍以下者,稅率40在一倍到兩倍之間者,稅率50在兩倍以上者,稅率60註土地增值稅之計算: 土地漲價總數額申報土地轉移現值前次轉移時所申報土地轉移現值消費者物價指數100(土地改良費用工程受益費土地重劃負擔總費用) 土地增值稅速算公式:土地漲價總數額一倍以下者;應納稅額土地漲價總數額40土地漲價總數額在一倍到兩倍之間者;應納稅額土地漲價總數額50累進稅率(按消費者物價指數調整後之原規定地價或前次之轉移現值0.1)土地漲價總數額在兩倍以上者;應納稅額土地漲價總數額60累進稅率(按消費者物價指數調整後之原規定地
9、價或前次之轉移現值0.3)2. 綜合所得稅(財產交易所得)財政部國稅局指出,依所得稅法施行細則規定,民眾出售的財產或權利,如果是以出價取得者,應以交易時的成交總額,減去原始取得的成本,改良費用和轉讓該項資產所支付的一切費用後,以其餘額為所得額。因此民眾出售房屋時,如要主張沒有財產交易所得會有交易虧損,應該注意保存各項成本和費用證明文件,否則將被依財政部核定的財產交易所得標準課徵財產交易所得稅。換言之要保存財產交易時之成交價格及成本費用之證明文件,才不會被國稅局按財政部核定的標準,計算財產交易所得,課徵綜合所得稅。3. 印花稅:契價(指買賣契約總價額)0.1五、贈與時:1. 贈與稅:稅率450。
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