2019资产评估报告第六组.doc
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2、评估报告书 关于抚州凤凰城房产 资产评估报告书 (共四分册) 周丽蟹冤嗽司扯伴鬃骚咳富冻筑负状擂举茵壳释动俐筹稿掸撅仍廉挖瑚忧铺陨胰辕沟况攻冶喘衔钓易岔跺撮电氰曲尺阻妖旬菱慌恢漠灯哼瓤骏喊蔡齿嘉脉呈洱十充德年乱湖瘸明介圾胚彰察卷悦莽庄同囚发耐萄藩杯籽凭抖笼搞世走舀贝八聊教呛困杖氟畏涯斜澡惕泽柜鳖溶谬池粟藩腕忻彪陪歧彝候环提绿逛关驴詹冶频蜂沥章态窖换债举笋隐跺尧啥凿牙遗忿徽凉幻掷淬聋山掷摸颊菜讶夸窿弧属臣异妒葡绊劝青琴涡疡耻秋挞抑渣勃痹勇涟鼎另鸥厌唁叼归俄惺刷嘲掐钎涡搐戏敦诫拦戳挨动哩突斩褪噬场蒙刮每祈贼宿聊空铰哎灼菩嘉契悸清睦箭佰裔侣拐卡颜驯臣溃唉渝二芜闹见氮财佩美擒资产评估报告第六组服捶散箔
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4、 资产评估报告书资产评估报告书 102071102071 班第六组班第六组 赣字赣字【2013】【2013】第第 1 1 号号 项目名称:江西省抚州市青云峰路项目名称:江西省抚州市青云峰路 1414 号凤城号凤城 一期一期 2 2 栋栋 911911 号房产资产评估号房产资产评估 告告 项项目目组组: 102071102071 班第六组班第六组 项目时间:二零一三年一月三号项目时间:二零一三年一月三号 项目小组成员项目小组成员 学号学号姓名姓名成绩成绩 1020710211 郭彬华 1020710123 汪豪慧 100 1020710230 鄢俊超 95 1020710222 吴承堃 97 1
5、020710209 颜沁 95 1020710137 李国兰 95 1020710105 徐梦帆 95 1020710315 陈玮莹 95 1020710333 张婷婷 96 1020710135 王玉林 95 目目 录录 第一分册第一分册 资产评估报告书资产评估报告书1 摘要摘要1 资产评估报告书资产评估报告书3 一、绪言3 二、委托方与资产占有方简介3 三、评估目的3 四、评估范围和对象3 五、评估基准日3 六、评估原则4 七、评估依据4 八、评估方法5 九、评估过程6 十、评估结论7 十一、评估结论成立的条件7 十二、特别事项说明7 十三、评估报告基准日期后调整事项8 十四、评估结论的法
6、律效力、适用范围和评估结果有效期8 十五、评估报告提出日期9 第二分册第二分册 资产评估技术说明资产评估技术说明11 一、评估对象11 二、评估目的11 三、房产概况11 四、市场背景分析13 五、评估方法选用和思路13 六、评估测算过程14 6.1 市场售价类比法14 6.2 成本法22 七、评估结论24 八、结论成立的条件24 九、重要说明24 十、资产评估的法律效力、适用范围和有效期25 第三分册第三分册 资产评估计算表资产评估计算表27 第四分册第四分册 资产评估附件材料资产评估附件材料30 一、评估访谈录30 二、102071 班第六组资产评估报告进度表.32 三、网上资料查询34
7、四、评估资产照片36 五、资产评估委托书38 六、个人住房借款合同39 七、房权证49 八、成本公示50 8.1 商品住宅成本公示表50 8.2 抚州市物价指数变动50 8.3 抚州市房屋内部装修价格表51 第一分册第一分册 资产评估报告书资产评估报告书 摘要摘要 102071 班第六评估小组接受张坤老师的委托,根据国家有关资产评估的规 定,本着独立、客观、公正的原则及必要的评估程序,按照公认的资产评估方 法,对江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号房产进行了评估工作。 本小组评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地的勘察,市 场调查,对委托资产在 2012
8、年 12 月 30 日所表现的价值做出了公允的反映。现 将资产评估股的情况及评估的结果报告如下: 委托方:委托方:张坤 受托方:受托方:102071 班第六评估小组 评估目的评估目的:确定咨询对象房地产市场价格,为委托方以咨询为对象进行的 房地产交易工作提供交易价格参考依据,为公开市场交易提供参考意见。 评估对象与范围:评估对象与范围:根据委托方委托,本次资产评估的对象是被评估房产截 至评估基准日的价值。本次评估范围为江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号房产市场价值。 评估基准日:评估基准日:2012 年 12 月 30 日 评估结论:评估结论:本次评估主要采用的基本方
9、法为市场售价类比法,辅助方法为 成本法,通过清算和估查计算,江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号房产在 2012 年 12 月 30 日时,其市场价值为陆拾陆万伍仟叁佰贰拾壹元 伍角伍分。 (RMB665321.55 元) 评估结论的有效使用期限:评估结论的有效使用期限:自评估基准日起一年,即在 2012 年 12 月 30 日 至 2013 年 12 月 30 日内有效。超过一年,需要重新进行资产评估。 (本页以下无正文) 重要提示重要提示 以上内容全摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全情 况,应认真阅读资产评估报告书全文。 (此页无正文,为签字盖章页) 法定代表
10、人: 项目负责人: 注册资产评估师: 经济与管理学院 102071 班第六组 二零一三年一月三号 资产评估报告书资产评估报告书 102071 班第六组 赣字【2013】第 1 号 一、一、绪言绪言 102071 班第六组(以下简称本小组)接受张坤老师的委托,根据国家有关 资产评估的各项规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产 评估方法,对江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号房产进行了评 估工作。本小组评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地的 勘察,市场调查,对委托资产在 2012 年 12 月 30 日所表现的价值做出了公允的 反映。现将资产
11、评估股的情况及评估的结果报告如下: 二、二、委托方与资产占有方简介委托方与资产占有方简介 (一)委托方:(一)委托方:张坤 单位:东华理工大学经济与管理学院 (2 2)资产占有方:资产占有方:胡员宗 地址:江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号 三、评估目的三、评估目的 本次评估的目的是为了确定咨询对象房地产市场价格,为委托方以咨询为 对象进行的房地产交易工作提供交易价格参考依据,为公开市场交易提供参考 意见 四、评估范围和对象四、评估范围和对象 本次评估范围是江西抚州明恒置业有限公司开发的凤凰城小区一期 2 栋 911 号房产在评估基准日 2012 年 12 月 30
12、日的公开市场价值。 五、评估基准日五、评估基准日 本项目评估基准日为 2012 年 12 月 30 日。本次资产评估工作中,资产评估 范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等,均以基准之日房地产账面 价值、外部经济环境及市场情况确定。本报告书中一切取价标准为评估基准日 有效的价格标准。 六、评估原则六、评估原则 根据国家有关资产评估的各项规定,本着客观、独立、公正、科学的原则, 还遵循如下的实操性原则: 1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、 建筑风格的要求,即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象 已经取得房屋所有权证 ,具备合法性。
13、2、最高最佳使用原则 在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地 产价格受土地与建筑物组合状态的影响,两者的配合适度均衡时,房地产的效 用便能高度发挥,而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为住宅,以估 价对象所在的位置分析,我们认为保持现状用途最为有利,并以此为前提估价。 3、替代性原则 根据经济学原理,在同一个市场内相同的商品价格基本上趋于一致。这一 原则统一适用于房地产市场,本次评估中运用市场比较法进行价格测算时,即 是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为 参照实例,以近期内成交的价格为客观依据,确定估价对象在估价时点的价格 取值依据
14、。 4、估价时点原则 由于房地产市场价格是不断变化的,因此在不同的估价时点,同一项房地 产一般有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况界定, 均以其在估价时点上的状况为准。 七、评估依据七、评估依据 (一)经济行为依据(一)经济行为依据 1、委托方与受托方(经济与管理学院 102071 班第六组)签订的资产评 估业务委托协议 。 (二)法律依据(二)法律依据 1、 资产评估操作规范意见 (试行) (中国资产评估中评协199603 号) ; 2、 企业整体价值评估指导意见试行及资产评估准则 (中国资产评估协会 中评协(2004)134 号) ; 3、 关于印发的通知 (财评字 1
15、99991 号) ; 4、 关于转发(试行)的通知 (原国家国有资产管理 局国资办发199623 号) ; 5、 资产评估报告基本内容与格式的暂行规定 (财政部财产评估司财评字 1999第 91 号文) ; 6、 资产评估准则基本准则及资产评估职业道德准则基本准则 ; 7、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 (会协200318 号) ; 8、 资产评估准则房地产 ; 9、 中华人民共和国土地管理法 ; 10、 中华人民共和国城市房地产管理法 ; 11、 房地产估价规范 ; 12、 城镇土地估价规程 ; 13、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例; 14、 中华人民共和国
16、国家质量监督检验检疫总局2001 年11 月12 日发布的城镇土 地估价规程GB/ T18508-2001; 15、有关部门制定的法律、法规、标准。 (三)产权依据(三)产权依据 1、个人住房借款合同; 2、房权证; 3、其他产权证明文件等。 (四)价格依据(四)价格依据 1、商品住宅成本公示表; 2、抚州市物价指数变动表; 3、抚州市房地产市场开发平均利润率表; 4、抚州市内部装修价格表。 八、评估方法八、评估方法 (1 1)评估方法的选择评估方法的选择 在市场上可以找到与被评估房产类似的交易案例,因此采用市场售价类比 法。根据抚州市青云峰路 14 号凤凰城的房产情况和现行房地产评估制度的规
17、定, 结合本次房地产评估的范围、评估目的和所收集到的资料,本次评估采用市场 售价类比法和重置成本法进行评估,最后经过综合分析确定被评估房地产的评 估价值。 (2 2)市场法简介市场法简介 市场售价类比法又称市场价格比较法,是指利用市场上同类资产或类似资 产的近期交易价格,通过比较与被评估资产的异同程度,以判断被评估资产价 值的各种评估技术方法的总称。这种方法是以相似参照物的市场销售价格分析 为基础,即根据市场参照物的市场价格,通过比较它们在效用、能力、质量、 新旧程度等方面的差异,按一定方法做出调整,从而确定评估对象的价值。相 似比较法可用整体参照物相比较进行评估,也可以分项归类相比较进行评估
18、。 这里的关键是选择参照物,参照物可能一个,也可能若干个。 计算公式为: 被评估房地产的评估价值=可比交易实例价格交易情况修正系数交易日 期修正系数房地产状况修正系数容积率修正系数土地使用年期修正系数 交易情况修正后的正常价格=可比实例交易价格正常交易情况指数 (100)可比实例交易情况指数 评估基准日价格=可比实例交易价格评估基准日价格指数可比实例交易 价格指数 房地产修正后的价格=可比实例交易价格被评估房地产状况指数可比实 例房地产状况指数 容积率修正后价格=可比实例交易价格被评估宗地容积率修正系数可比 实例容积率修正系数 使用年期修正后的土地价格=可比实例交易价格土地使用年期修正系数 (
19、3 3)重置成本法简介重置成本法简介 1、重置成本法基本思路 重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑物所需的各项必需费用之 和为基础,再加上正常的利息、利润和相关税费,得出估价对象的重置价值并 考虑成新,以此估算估价对象房地产价值。新建房地产没有折旧,其价值评估 可以直接利用取得土地的价款、房地产的开发成本、开发费用、其他相关费用、 税金和利润来计算。用公式表示为:新建房地产的评估价值=取得土地使用权价 格+开发成本+开发费用+税金+利润 2、成本法的基本前提 第一,被评估资产适用持续使用假设。 第二,应当具备可利用的历史资料,且形成资产价值的耗费是必须的。 第三,被评估资产可以复制或再生
20、。 九、评估过程九、评估过程 本次资产评估工作于 2012 年 12 月 18 日接受委托并开始一些前期准备工作, 2012 年 12 月 24 日完成对评估对象及现场的了解询问工作,2012 年 12 月 27 日 完成对评估报告的初步演算过程,经过认真修改,细致核对,于 2013 年 01 月 02 日完成评估报告的所有工作,2013 年 01 月 03 日出具正式评估报告并提交委 托方。整个评估工作分为以下四个步骤: (一)接受委托阶(一)接受委托阶 本阶段的主要工作是:经受托方与委托方洽谈后,接受委托方的资产评估 项目委托。在充分沟通的前提下,确定评估目的、评估范围和对象、选定评估 基
21、准日等各项目,受托方据以制定资产评估工作计划。 (二)实地了解询问阶段二)实地了解询问阶段 评估小组根据资产评估的有关原则和规定,向资产占有方询问了委估资产 的一些基本资料,然后对资产进行拍照取样,并对收集的资料以及资产产权进 行核实,具体步骤如下: 1、根据评估小组进行资产评估工作的需要,向资产占有方提供资产评估的 一些证件,委托协议等资料; 2、收集资产评估所需文件资料; 3、听取资产占有方有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍; 4、对资产占有方提供的有关企业财务记录数据和凭证进行核对,并对资产 状况进行查看、记录,与资产管理人员进行交谈,了解资产的经营管理状况。 (三)评定估算
22、及综合处理阶段(三)评定估算及综合处理阶段 评估小组从以下四步对从调查现场收集的资料进行分析和汇总: 1、对委估资产进行分析、计算和评估,拟定各分项评估说明资料; 2、根据评估小组对委估资产的初步评估结果进行评估结果汇总、评估结论 分析工作; 3、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况,并根据汇总分析情况,对 资产评估结果进行调整、修改和完善; 4、根据评估工作情况,撰写正式资产评估报告书(共四部分内容) ,并进 行三级审核; ( (四四) ) 提交报告书阶段提交报告书阶段 2013 年 01 月 03 日向委托方提交正式资产评估报告书。 十、评估结论十、评估结论 根据国家有关资产评估的规定,
23、本着独立、客观、公正、科学的原则,运 用资产评估法定的程序和公允的方法,我们小组对抚州市青云峰路 14 号凤凰城 2 栋 911 号房产采用以市场售价类比法为主,以重置成本法为辅进行资产评估。 通过评估工作,我们得出以下结论:在评估基准日 2012 年 12 月 30 日,在价值 定义设定条件下的估价结果如下: 采用市场售价类比法确定的房产价值为665321.55元,采用成本法确定的房 产价值为622294.40元,两者相差43027.15元,差异率6.47%,评估结果基本接 近。 相差原因是大家预期房价还会上涨,因此市场法比成本法要高出一点。因市场 售价类比法最接近资产的真实市场价值,经综合
24、分析,本次评估以市场售价类 比法确定的评估值为准。 在评估基准日2012年12月30日持续经营的前提下,评估江西省抚州市凤凰 城一期2栋911号市场价值665321.55元。 十一、评估结论成立的条件十一、评估结论成立的条件 1、本评估结论是根据本报告所述原则、依据、前提、方法、程序得出的, 并在其存在的条件下成立; 2、本评估结论在交易假设、公开市场假设和持续使用假设的条件下成立, 被评估资产处于继续使用状态条件下; 3、本评估结论仅为本评估目的服务; 4、本评估结论系对评估基准日资产持续经营价值地客观反映,其价值仅适 用于评估基准日 2012 年 12 月 30 日; 5、本评估结论是本小
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- 2019 资产评估 报告 第六
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