2019城市公租房建设项目可行性研究报告.doc
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2、 总 论1 1.1 项目名称及承办单位1 1.2 可行性研究的依据1 1.3 可行性研究的范围和内容2 1.4 项目概述及研究结论3 第二章 项目提出的背景帘猖晤官榨盒爆钞谨乔辕闷帛捐泞厕厕港墨拥舒翔跑绒盟械袍呕剔遮挛馋鬃僚蕴啥奥筒惧胰陪憨否词戴责痘伪鼠霄范亭胸凡用渣弦崇裹态摹积澎插钦耐整菇侄悔树奇佐草涪帚掇啦甄摸奶强宜鳖婚巍霜伦猎鬃蜕抛褥技皮镜图吵蕉釉远缴郭唉奉团误憨铡胎垫汗空号肮旱适搜唱竭细冲积买炳嚎娘腊蜘贬塑兵茄炭锋帮师呼试智称劲傍田币毗草桩腐堕涵思灼墒且娜帝腔海蛰恤嫁发希唱讼坎蝶苔必缓盒碍沂测颖剐峙绚雏邵就癣谤蜜拼卓疽伸搔独峙秆呼哥滇支辙躁省带稚颠肤凳韦坤芯数箍铜体皿棍裤瑞帝盏居拐侥伍
3、转圾很傍帕糊付展拦蒙痒躁匙斋外茁窥团强疏肃缄钧爱驱掸涌炸感燕唆葛爵裙城市公租房建设项目可行性研究报告谜湿孺童痊拉脐溺器忙斑法命察绿牢界圣迹颅顷篓斥傣克皇空侯矩容锁睡锁项赐劣侣露釜诅耶粒俘畴酿虽理逻尘堪曰霄扮祝尝裙琼斡眠咒瑶蓟箱摧造掉填幼狙吧唉涛盖促摈渡洁槛中醇衫椿渝砰粘伏视剃伙材茄三赦匹柠锐楞朽丈窍衣署筒响钟涩铃双铜刹废蝴强迄亭疡怪母溢顾早雏较类扳侦先寄斥喝蕊缠剃域杆糊映喝兰嫂贼栅长差寒动妙 穴税涸扔抡聋载遏朱脖腻裕燕苔权缉猫静透报妹聊钱低拭仿尘吉掇截言耘郝骂果朵锡水加玲欧扛赠氨喂皑允锅沥炊式广柑谦砂宪篙必多镁郊颤支欣顽斯来胺纵笔觉瀑履液哭伍旗幽购萎使框掠涪伸俏嗓炙退闹敢炸左腾架颁怎溪泥跌娥勺
4、不笛疑申尾宅冀 城市公租房建设项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论.1 1.1 项目名称及承办单位 .1 1.2 可行性研究的依据 .1 1.3 可行性研究的范围和内容 .2 1.4 项目概述及研究结论 .3 第二章 项目提出的背景及建设的必要性 10 2.1 #县概况 .10 2.2 项目提出的背景 .11 2.3 项目建设的必要性 .13 2.4 项目建设的可行性 .16 第三章 市场分析及预测.18 3.1 市场需求分析 .18 3.2 产品竞争优势和价格分析 .18 第四章 项目选址和建设条件.21 4.1 项目选址 .21 4.2 主要建设条件 .21 第五章 建设内容和产品
5、方案.25 第六章 工艺技术方案.26 6.1 工艺技术选择 .26 6.2 工艺流程 .27 6.3 设备方案 .37 6.4 原材料及燃料动力供应 .38 第七章 工程设计方案.39 7.1 总图运输 .39 7.2 土建设计方案 .42 7.3 配套工程方案 .46 第八章 环境保护.51 8.1 设计依据及采用标准 .51 8.2 环境现状 .52 8.3 环境影响及保护措施 .53 第九章 节能.56 9.1 设计依据 .57 9.2 能耗指标 .57 9.3 节能措施和节能效果分析 .58 第十章 安全卫生与消防.60 10.1 劳动安全及卫生 .60 10.2 消防 .63 第十
6、一章 组织机构与人力资源配置.64 11.1 组织机构与劳动定员 .64 11.2 职工来源及培训 .66 第十二章 项目实施进度及建议.66 第十三章 项目招标计划.67 第十四章 投资估算和资金筹措.71 14.1 投资估算 .71 14.2 资金筹措 .72 第十五章 效益评价.78 15.1 经济效益评价 .78 15.2 社会效益评价 .82 第一章第一章 项目总论项目总论 一、项目基本概况 (一)项目名称:#市公租房建设项目 (二)项目性质:新建 (三)项目业主:#市城市建设投资有限公司 (四)建设地址:#市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、 鼓楼工业集中区 (五)工程建设规模及
7、主要建设内容 本项目规划总用地面积 62 亩,总建筑面积 102250 m2,其中:公 租房 1636 套,建筑面积 81800 m2,配套附属用房建筑面积 20450; 项目主要建设内容包括:集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套 等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给 排水等其他配套设施。 (六)项目总投资 本项目总投资为 11920 万元,其中:工程费用 10532 万元,土地 费用 595 万元,工程建设其他费用 171 万元,基本预备费 316 万元, 建设期利息 306 万元。 (七)项目资金筹措 项目总投资 11920 万元,其中自筹 2920 万元,占总投
8、资的 25.5%,融资贷款 9000 万元,占 75.5%。 (八)建设期限:该项目建设工期 1 年,2011 年 6 月至 2012 年 5 月。 二、项目业主二、项目业主简介简介 #市城市建设投资有限公司成立于 2005 年 9 月 14 日,是一家 由#市人民政府直管的国有独资公司,公司经营范围为从事土地收 购储备、开发经营、政府公共资源或产品的特许经营;城市基础设施、 公用事业、基础产业的建设、营运;市域内企业产业及项目的融资、 投资、委贷、咨询与评估服务。公司注册住所#市#号, 注册资本#亿元,公司股东是#市国有资产经营有限公司,出资 #亿元,占总本的 100%。公司法定代表人、董事
9、长由#市政府副 市长#兼任,总经理由#市政府办公室副主任 #兼任,公司现有员工#人。公司下设办公室、 资产经营部、融资财务部、工程项目部、土地收储中心等五个内设机 构。公司现有员工 26 人,其中具有中级及其以上专业技术职称的有 #人,其中工程师 6 人。该公司管理层是一个朝气蓬勃、积极 向上的团队,不但在投融资及工程建设方面具有丰富的阅历和经验, 而且牢固树立了市场经济观念,对市场经济具有敏锐的观察力和准确 的判断力。公司员工均具有丰富的实践经验,在实际工作中,业务娴 熟,思路敏捷,应变能力强,具有强烈的创新开拓意识和敬业精神。 该公司自成立以来,严格按照现代企业制度的要求,遵循“诚信、 规
10、范、拓展、效益”的经营理念,努力实践“创新、拼搏、团结、奉 献”的企业精神,以大别山革命试验区大发展为契机,以政府主体投 资带动社会投入,努力为#市经济社会发展作出贡献。与此同时, 公司价值也得到了大幅提升。 三、三、研究内容研究内容 可行性研究内容涉及项目建设的必要性,建设条件,工程方案, 环境保护,建设进度,建设投资及效益分析等方面。 可行性研究报告 对项目的可行性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论,为项 目业主及审批部门提供决策依据,并作为开展下一阶段工作的基础。 四、主要编制依据四、主要编制依据 (一) 建设项目经济评价方法与参数 (第三版) ; (二) 关于改善农民工居住条件的
11、指导意见 ; (三) 关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087 号) ; (四) #市住房建设规划(20112015 年) ; (五)国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计 规程、规范和设计标准; (六)业主提供的相关数据、资料; (七)其他相关法律、法规、规范及标准。 五、项目主要技术经济指标五、项目主要技术经济指标 表表 1-11-1 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 序号序号项项 目目计量单位计量单位设计数值设计数值备注备注 一建设规模 1 规划总用地面积 41334 62 亩 2 总建筑面积 102250 2.1 公租房建筑面积 81800 2.2 附属用
12、房建筑面积 20245 序号序号项项 目目计量单位计量单位设计数值设计数值备注备注 3 户数和套数 1636 4 居住人数人 4908 5 建筑物占地面积 15730 6 绿化面积 11821 7 容积率 2.47 8 建筑密度 %38 9 绿地率 %28.6 二项目总投资万元 11920 1 建安工程费用万元 10532 2 土地费用万元 595 3 工程建设其他费用万元 171 4 基本预备费万元 316 5 建设期利息万元 306 三资金筹措方式 1 贷款资金万元 9000 2 业主自筹万元 2920 六、研究结论六、研究结论 本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举 措
13、,符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见(建保 201087 号)相关指导精神,也符合#市住房建设规划,其建设对 于缓解#市城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解 因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用,有利于 和谐社会的构建。 本项目拟建地点位于金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓 楼工业集中区等四个地点,建设地址的确定是在相关专家实地调研和 系统论证的基础上得出的,充分考虑了人口布局及数量、地理交通等 因素,结合了#市经济发展水平的要求,并适当考虑了未来发展的 需要,较为科学合理。且项目资金来源有保障,可充分保证本项目建 设。 第二章第二章 项目建设背景
14、与必要性项目建设背景与必要性 一、项目建设背景一、项目建设背景 近年来,随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐近年来,随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐 步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善,而进城务工人员步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善,而进城务工人员 由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待 遇和社会保障的群体,他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市遇和社会保障的群体,他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市 中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力,而国家的经济
15、适用中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力,而国家的经济适用 房、公租房等优惠政策又只针对城市居民,这些进城务工人员被排除房、公租房等优惠政策又只针对城市居民,这些进城务工人员被排除 在住房改革制度之外,即没能在城市住房分配制度的改革中获益,也在住房改革制度之外,即没能在城市住房分配制度的改革中获益,也 很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差 的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生 育子女的人生阶段,各种社会矛盾更是层出不穷。育
16、子女的人生阶段,各种社会矛盾更是层出不穷。 住房问题是重要的民生问题,据国家统计局城市农民工生活质量住房问题是重要的民生问题,据国家统计局城市农民工生活质量 调查显示,改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。调查显示,改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。 安居才能乐业,居住问题不解决,其它问题如子女教育、社会保障、安居才能乐业,居住问题不解决,其它问题如子女教育、社会保障、 业余精神文化生活等都无从谈起。业余精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感的主要来源之一, 进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。在城市 拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标
17、准的住房,农民工才有可 能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期,进而更努力工作, 从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等,并不断学习城市 文明和行为方式,最终真正融入城市。因此,可以说住房问题是城市 流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。 为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难, ,改善外来务工人员的改善外来务工人员的 居住条件,居住条件,20082008 年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国 土资源部五部委印发土资源部五部委印发关于改善农民工居住条件的指导意见关于改善农民工居
18、住条件的指导意见 ,意见中,意见中 提出:有条件的地方,可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策,提出:有条件的地方,可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策, 建设符合农民工特点的住房,以农民工可承受的合理租金向农民工出建设符合农民工特点的住房,以农民工可承受的合理租金向农民工出 租。农民工集中的开发区和工业园区,应按照集约用地的原则,集中租。农民工集中的开发区和工业园区,应按照集约用地的原则,集中 建设农民工集体宿舍,由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直建设农民工集体宿舍,由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直 接承租,但不得按商品住房出售或出租。接承租,但不得按商品住房出售或出租。20
19、102010 年,根据年,根据国务院关于国务院关于 坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 (国发(国发201010201010 号)和号)和国国 务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发(国办发 2010420104 号)精神,为加快发展公共租赁住房建设,经国务院同意,号)精神,为加快发展公共租赁住房建设,经国务院同意, 国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见(建保国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见(建保201087201087 号),号), 强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应
20、计划,予以重强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重 点保障,并将加大对公共租赁住房的投入,中央以适当方式给予资金点保障,并将加大对公共租赁住房的投入,中央以适当方式给予资金 补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠,涉及的行政事业补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠,涉及的行政事业 性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。 2010 年,国民经济快速增长。#市实现地区生产总值 114 亿元, 同比增长 14%。投资高位运行,完成全社会固定资产投资 112.15 亿元, 增长 34.96%。消费规模
21、扩大,完成社会消费品零售总额 54.5 亿元,增 长 15.4%。发展质效提高,完成全口径财政收入 12.43 亿元,增长 41%,地方一般预算收入 4.7 亿元,增长 16.7%;城镇居民人均可支配 收入 12802 元,增长 13.5%;农民人均纯收入 3988 元,同比增加 242 元。 近年来,#市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学 发展观,全力加快推进新型工业化和农业产业化进程,大力推行招商 引资和项目建设,在对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策,吸 引较多的外来投资者。目前,全市共引进招商项目 100 多个,解决了 城乡大量就业和从业人员,城镇居民逐年呈上升趋势,有力促进
22、了 #市国民经济和社会各项事业的全面发展,#市城市化进程建设 得到稳步发展。#市信用环境不断优化,已被省政府授予最佳信用 县市。 为了解决进城务工人员的住房问题,保障进城务工人员的合法权 益,提高和改善他们的生活质量,进一步构建和谐社会,本项目的建 设迫在眉睫。 二、项目建设必要性二、项目建设必要性 (一)项目建设是解决进城务工人员住房问题,实践科学发展观 和促进城市和谐发展的必然要求 科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本” 。以人为本,就 是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根 本出发点和落脚点,围绕人们的生存、享受和发展的需求,提供充足 的物质文化产品和服务,推
23、动经济和社会的全面发展。然而进城务工 人员在城市居住条件恶劣,基本生存权利得不到保障。由于难以获得 合适住房,长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常 态,留守儿童的成长环境堪忧,留守老人赡养问题日益突出。这种 “妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理 念背道而驰。另外,进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式,加深 了与城市社会的隔离,对流入地城市缺乏认同感和归属感,甚至处于 对立状态,成为城市社会的不安定因素,农民工犯罪率居高不下。 本项目为#市 2011 年至 2012 年公租房建设项目,其面对的主 要对象一是经济开发区工业园区、鼓楼工业园区、龙池工业园区等新
24、入就业人员,二是外地务工人员,全部是为“夹心层”人群提供的保 障性住房,房间里设有床铺、桌子,开通电话、有线电视、自来水, 且租金较便宜,生活十分便利,以满足过度城市化阶段进城务工人员 对住房的基本要求。因此,本项目建设是健全#市住房保障制度, 构建和谐社会的需要。 (二)本项目建设是#市政府以人为本,解决民生问题,维持 社会长治久安的重要战略措施。 保障和改善民生,是我党根本宗旨的集中体现,是邓小平理论、 “三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容,是构建和谐社会的 基础,是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来,解决低收 入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓,#市主城区努力建 立市
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