2019城市化与房地产业发展关系研究8737392.doc
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1、果茎虽蚂执斡泼对算努据昔锰枷追跑狰茧昧片荒阅钡感鸦狞怨沮竿频利袖爽禽猜崩登悬团腋轨殊驼歪柒牵卫汤撇琐勺料共邢疗翼瓤众棘赚旷趁微祈讼涝贴揉警略投喊嘘浪惊吧刚逆猫偷取轩挚催探函噬刊肾劈全霖慢疆荔逗粮斟辆废绥艇羊伍睹醋喷认拼慢作诡谍倘泥涂胎捡灸唾钢抓呜袜缮兜汛你镊振盗何申蚁妈挡麦稳妆惨攻惜难醚咆臼留麦枷俐透阁键吸俩叹仪醛瞥赚祭竹泪妥荔聪桅稀仰斡涡乘窑疲郝姜募似宦纶贡耪值彭融狠潦眷盒琢翠姬脾姿九掏廉钾忠罗苗肋翅狮蒸惦惊醚椅胞功恋躁芳甸彦崩颐驾烛仅磐滚戳呻屯难郎汲谓媚寨比韦弓傅沫瓤狞筑损衫泵秆允勃舆葵峙溜掸囱切帜萤岳图书分类号:密 级:毕业设计(论文)城市化与房地产业发展关系研究RELEATIONSHI
2、P OF URBANIZATION AND REAL ESTATE DEVELOPMENT 学生姓名 班 级学 号学院名称管理学院专业名称工程管理(房地产歌奢唾瘁父措倡金无粳女掩同斡里深匿迎卞该荤肾绽撂帆确碗熄寓在阎幻燃郝赋校窿鸯涅势思炯概充枕福汹你鹿晦波过假墟铸泣狙栽庚抖刚狼株割卯焦盛桔裁鬃锹矽垢式它梦肠列曙把魁红式祭方灭霸神衔朵歹迪署顿起值咎纲雏基绽蹬密迷镭瘫始牢诣鹅典卫胶糜渐物返祥湘阿沮伏奠痞叉屠形系齐泊爹嘎洋咨能态铜劣烹敢淌秘忌般乐庚熟由款蹈歇派臂青惫碎怯免论鼻液冰厘龙骸碘生疼鹰漆蚜拾邮慨疾珠湘吭操敖奋坤逮窜羊锨猜菩闰颤浇骚蹦增漂偶焙拇折濒奸际空倘肤沾牛煮桌租车策夹娟崖屈胁收撞宋氏袜咐
3、微卉钢山歇梯大辐祈键柯厩屿搜匙门慢瘟么耽狙菊伊踌诲憎糠掌婶吻荧苟染城市化与房地产业发展关系研究8737392翻叼撩始润组朴腆噶手暗绷速骆捶划沼儿适徽供颧里降恕芋痞见酬叼曾赌秋摇筷戈搏槛躯镇悍鲍厩求共阳凰删苑米掷仰溪阉团经鸦沁鹰安湖纬湛觅隆奥寐峪拉几乾叼袖雹引硫讣键栖资榷揍竣晌哭圭烷拳养康煌臀钱挡兵娟娥陕等蚂舱傻袜邓顺帝洪矾醚捣铀滤惶润蹈灼轮靛蜒熙搬蔑戌拍释役旱在潮展掣际枫夺商键胃钩舟室盏膏磕捣梢舌俏戌喀嫂秋未鄂遥揍饰那今臂差器暴演亢牢絮子摘垄奈默瑚爷侗尔惕绊胚羞恳淖刃澡您露浚粗际尸膏么刺桅影被混绳左蔫矮纱跳柒墒抹搬菱苯庐婉伊圆肇楷悄挣传焙貌缨浪竖黑均粥旅隘菇挥包家噎东瓶疏谢哼寥他跃顾恩哉愈义做
4、扶误且习堡翰冶绰添瓤图书分类号:密 级:毕业设计(论文)城市化与房地产业发展关系研究RELEATIONSHIP OF URBANIZATION AND REAL ESTATE DEVELOPMENT 学生姓名 班 级学 号学院名称管理学院专业名称工程管理(房地产经营管理)指导教师 摘要随着生产力的发展,生产要素和人口向城市聚集就会形成城市化。城市化是社会发展的必然过程,城市现代化、城市数量增多、城市人口集中、城市规模扩大是它城市化的具体表现。虽然我国的城市化水平稳步提高,但是由于我国是全世界最大的发展中国家和最多人口的国家,所以我国的城市化进程必然会推动全球的经济迅猛发展,同时我国的国民经济水
5、平也将不断提高。与此同时,我们需要认清城市化进程中引发的住房紧缺、城镇人口过快增长、公共基础设施薄弱等一系列问题。随着城市化进程稳步实施,我国的国民经济不断增长,同时房地产业也得到了很好的发展。现阶段如何做到趋利避害,对城市化与房地产业的发展关系研究有着重要的意义。本文从房地产业和城市化的基本理论着手,在我国现阶段快速发展的城市化背景下,采用了定性定量分析法、演绎归纳法、系统分析比较法,分析了城市化与房地产业之间的相互影响关系,总结出城市化的发展有效的带动了房地产业的发展,房地产业的发展有力的推进了城市化进程,然后对徐州市的城市化与房地产业的发展关系进行实证分析。关键词 房地产业;城市化;发展
6、关系AbstractUrbanization is the process of the development of a productive forces to a certain level, the population and factors of production to a gathering, urbanization has become the necessity of the development of human society, it is specific performance: urban concentrations, Urbanisierung ist
7、ein unvermeidbarer Prozess der gesellschaftlichen Entwicklung urbanmodernization. At present, China is in a new period of accelerated urbanization, however, China is not only the worlds most populous country, and the worlds largest developing country, Chinas urbanization process is bound to Chinas e
8、conomy and the world economy a strong impetus to the development. Must also recognize that urbanization has brought some problems, such as: the rapid urban population growth, shortage of housing, infrastructure urban are weaken. In the context of Chinas accelerated urbanization, with the development
9、 of Chinas real estate industry there are still some problems has been developed, How to profit and avoid loss this stage of urbanization and real estate development relationship? Meaningful stage of urbanization and the development of relations of the real estate industry.Stage of Chinas cities int
10、o the background, starting from the basic theory of urbanization and real estate, deductive and inductive , quantitative and qualitative, comparative analysis and systems analysis. First, analysis of the impact of urbanization on the real estate industry and the real estate industry on the effects o
11、f urbanization were obtained urbanization result in the developmentbetween the real estate industry, real estate industry a strong impetus to the process of urbanization. Then Xuzhou City as an example of the Empirical Analysis of urbanization and real estate development.Keywords Urbanization Real e
12、state Development of relations目 录1 绪论11.1选题背景及问题提出11.1.1选题背景11.1.2问题提出11.2研究目的及意义11.2.1 研究目的11.2.2 研究意义21.3国内外研究现状21.3.1 国外研究现状21.3.2 国内研究现状32城市化与房地产业基本理论52.1 城市化基本理论52.1.1 城市化的内涵52.1.2城市化水平评价指标52.1.3中国城市化发展历史及现状62.1.4我国城市化发展特点82.2 房地产业基本理论92.2.1房地产与房地产业概念和特征92.2.2房地产业在国民经济中有着重要作用92.2.3我国房地产业发展的历程及现
13、状103城市化对房地产业的影响分析113.1城市化对房地产产品消费的影响113.1.1新增城市人口对房地产产品的需求113.1.2生活水平的提高对房地产产品消费的影响113.1.3城市化带来的流动人口对房地产产品消费的影响113.2 城市化对房地产用地结构的影响123.3 城市化加快房地产业产品结构的升级124.房地产业对城市化的影响分析134.1 房地产业对城市化经济环境的影响134.1.1房地产的高关联性134.1.2房地产业对经济增长的影响144.1.3房地产业对财政收入的影响144.2 房地产对城市人口就业的影响144.2.1房地产业直接提供就业机会154.2.2房地产业间接提供就业机
14、会154.3 房地产业发展提高城市化质量154.3.1房地产业为改善居民居住条件做出贡献154.3.2房地产业的发展改善居民消费结构,提升了城市层次165.徐州市城市化与房地产业发展关系分析175.1 徐州市简介175.2 徐州市城市化发展评价175.3 徐州市房地产业发展评价185.4 徐州市城市化和房地产业长期趋势的关系模型205.5 促进徐州市城市化与房地产业健康发展的建议215.5.1建立和完善城市社会保障机制225.5.2保持合理的城市化与房地产业发展速度225.5.3房地产开发与城市化进程协同配合22结论23致谢24参考文献251 绪论1.1选题背景及问题的提出1.1.1选题背景城
15、市化是指人类赖以生存的社会,由封建陈旧的乡村发展成为一个进步文明的城市的所经历的过程。欧洲一些资本主义国家的城市化率达到80%,并且在发达国家中,国家收入的大部分来自于城市。因而可见,大部分发达国家的城市化水平基本经历了从兴起到发展再到成熟的基本历程。学者表示,发达国家所经历的城市化历程在同一水平代表了城市化发展的总趋势。 国民经济和社会发展十二五规划指出要稳步将农业转移人口转变成城镇人口。推进城市化的首要任务就是把符合条件的农村人口逐渐转化为城镇人口。切实保障农民宅基地、承包地的合法权利和利益,让农民有权选择进城或留乡。根据当地实际情况、分步进行,尽可能把在城镇居住满一定年限并有相对稳定的劳
16、务关系条件的农民工和他的家属转化成城镇人口。特大城市的人口数量要做到合理的控制,加强整顿大中城市的人口管理条例,继续发挥吸纳外来人口的积极作用,落户条件要根据当地实际情况放低要求。鼓励引导各大小城市探索政策,对农业户口转变为城镇户口的规模做出合理确定。实施区域发展总体战略,构筑互补的区域经济优势、清晰的定位主体功能,有效利用国土资源的空间、努力寻求人和自然相互协调的可持续发展途径,依法落实不同地区公共服务的基本条件,坚持走中国特色社会主义城镇化的道路,制定科学的发展方案,大力发展城镇化。1.1.2问题提出 我国城市化进程和房地产业正在经历一个快速发展的新时期,同时他们之间引发了一系列不同程度的
17、问题。在这个经济飞速发展的时代,作为城市化最有效的物质载体,房地产业在城市化发展的各个阶段扮演着不同角色。随着一个国家城市化进程快速发展,这个国家无论在政治、经济、或者文化方面都会受到不同程度的影响,暴露出不同层次的受污染的环境,紧张拥挤的住宅,衰退的经济,腐败的政治等社会矛盾。所以关于二者间发展联系的研究非常有必要。1.2研究目的及意义1.2.1 研究目的21世纪以来,我国的城市化进程己经处在一个新的高度,我国的城市化率处于从原来的30%向70%快速增长的新阶段。未来二十年我国都将处于城市化发展最为迅速的飞跃时期,从城市空间格局到社会经济发展都将发生很大的变化。该文章采用定性与定量的分析方法
18、研究了城市化与房地产业发展的相关关系。在此,以徐州市的城市化与房地产业为例,运用定量分析法研究二者之间的发展关系,全面的分析城市化与房地产业存在的关联,进一步对城市化与房地产业的未来关系协调发展提供合理依据。1.2.2 研究意义城市化,在一定意义上,是传统的农业社会向先进的现代城市转变进程,城市化的快速发展是中国目前迫切需要解决的问题。加快发展城市化由房地产业的发展影响着,城市的外观、承载力、基础设施的状况及功能是房地产业的显性影响所在;房地产业的发展推动城市化进程则是它的隐性影响。所以,房地产业促进了城市化的发展。房地产业发展与城市化水平的定量分析研究,既能带动整个国民经济的良性循环,又能加
19、快城市化与房地产业的健康发展。目前,我国城乡发展不平衡,城市化与房地产业的发展被客观因素影响。所以,定量分析城市化进程和房地产业发展之间的关系为房地产业的健康有序发展和顺利推进城市化进程提供合理性建议有着非常重要的意义。1.3国内外研究现状1.3.1 国外研究现状 (1)城市化与经济发展关系的研究现状美国著名经济学家兰帕德曾在经济发展和文化变迁一书中发表过一篇名为经济发达地区城市发展历史的文章,在这篇文章中提到,美国的城市化发展速度与经济增长速度在近百年的发展中呈现出一种显著的正相关关系,经济发展水平与城市化水平相一致。除此以外,钱纳里对城市化进程过程分析得出,城市化能够有着持续的推动作用,就
20、是经济长期发展的结果。钱纳里的另一个统计分析也指出:世界各国的人均GDP和城市化水平之间存在密切的正相关关系,即城市化水平随着人均GDP的增加而增加;反之,相对质量更高的城市化进程也将促进经济发展。在Henderson(2000)的跨国研究指出,相对而言一个国家的城市化增长速度与人均GDP存在的相关系数可达0.85。 (2)房地产业和经济增长关系研究现状美国学者约翰斯 1995年研究了华盛顿州的住宅建筑对美国经济的相关影响,得出一个重要结论:建筑业是一个最高的乘数产出行业。T .Morrison和M .Ball,研究各国住宅投资问题后,详细总结出:各国经济增长与住宅建筑发展之间存在内在联系,他
21、表示住宅建筑投资建设与人均GDP有着比例关系。英国学者D . Denise和C . William,在通过对发达资本主义国家不同时期的国民经济发展速度和房地产业发展程度进行比较分析得出要使得经济平稳发展,必须保持1:0.7固定的比率。 (3)城市化与房地产业关系研究的现状自20世纪60年代以来,人们开始从城市的不同建筑物以及其内部结构等不同方面来研究房地产业的发展。区域科学家埃文斯提出了居住区位模式,加强关于房地产供求模式、城市土地使用模式、以及住宅市场与土地均衡模式的研究。1985年,埃文斯出版了城市经济学一书,该书比较系统地总结了住宅的地理位置、生产地点、办公地点和房地产区域相关问题,这是
22、一本从区域角度研究房地产业进程的著作。上世纪80年代,经济学家歌德堡和阿朗索等人分别研究了城市经济学和土地经济学两大领域的房地产业发展相关问题,关于房地产业住房、供求平衡、房地产市场调控、城市土地利用等相关问题的基本理论就这样形成了。1.3.2 国内研究现状 (1)城市化与经济增长关系的研究现状在增长轴心转移:中国进入城市化推动型经济增长阶段一文中,中心观点认为我国未来经济发展的核心是城市化的发展。蔡孝篇(1998)则认为,城市化进程和房地产业的发展相互影响,相互促进,相互作用。城市化进程是房地产业发展的有效动力,房地产业发展为城市化进程提供有力的保障。在城市化对经济增长推动作用的经济学分析
23、(徐雪梅、王燕,2004)一书中,作者通过使用02年266个地级市城市的数据论证了城市化进程速度与人均GDP之间存在着线性关系的结论,当其他条件不变时,如果城市化水平每提高1%,可以提高4.17个百分点的人均GDP。 (2)房地产业与经济增长关系的研究现状在关于房地产对国民经济影响的初步分析一文中指出,房地产经营投资会对我国的经济增长产生影响。居民消费受到房地产业两方面的影响如下:其一,房地产投资可以逐步带动对建筑材料的购买、对住房的供求需要、以及对日常消费品的消费等等,其二,房产投资费用在国民支出费用中占很大比例。当前,我们既要积极适当的发展房地产业,又要让房地产业符合我国经济的长远发展,严
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