f土地法学 第六章 土地使用权划拨与出让.ppt
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1、土 地 法 学,法学院教学课程,第六章 土地使用权划拨与出让,第二节 土地使用权出让,本节主要内容:,一、土地使用权出让,二、土地使用权出让与划拨的区别,三、土地使用权出让的程序,四、土地使用权的出让方式,五、土地使用权出让合同,上海双塔,北京国贸三期,以上的高档建筑用地使用权, 能否全部通过划拨的方式取得? 对于不能的,将如何取得?,根据城市房地产管理法第7条的规定,土地使用权出让是指:国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,一、土地使用权出让,(一)概念,土地管理法第八条规定:城市市区的土地属于国家所有。 但国
2、家并不完全对土地进行实际的占有、利用,而是实现使用权与所有权的分离。 创设财产权,(二)理解,1出让是让渡使用权的行为,不影响或改变 国家的土地所有权。,2出让人的单一性和受让人的广泛性,在土地使用权出让法律关系中,一方当事人是土地所有者,即国家,由国家授权地方人民政府土地管理部门来代表,称之为出让方;,特定,另一方是土地使用者,可以是境内外公司、企业经济组织和个人, 称之为受让方。,不特定,3出让是土地使用权转移的特殊方式,宪法(10.4)与土地管理法(2.4)土地使用权发生转移的行为统称为“转让”。 但出让与转让同属于使用权转移的方式,分别是国家垄断土地一级市场在法律上的反映和土地二级市场
3、中所发生的法律行为和法律关系。,(三)特征,1. 期限性 根据出让转让条例第12条,土地使用权出让最高年限按下列用途规定: 居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 综合或者其他用地50年。,土地管理法第55条规定,以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。,2. 有偿性,与划拨土地使用权的明显区别,3. 权利行使的相对任意性,4. 本质是民事法律行为,二、土地使用权出让与划拨的区别,民事行为行政行为,有偿、有期限无偿、无期限,相对任意处置流转限制,两种不同的取得方
4、式:,三、土地使用权出让的程序,(一)拟订出让方案,(新增建设用地的出让),市、县人民政府土地管理部门应会同城市规划和建设部门、房产管理部门等共同拟定。基本内容:位置、面积、用途、年限、出让方式等。,编制土地使用权出让合同(草约),向有批准权限的上级人民政府地政部门预报,(二)审批,1. 审批权限,原规定:耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上,由国务院批准;耕地3亩以下、其土地10亩以下,由县级人民政府批准。,土地管理法(第45条),征地时的审批权限如下: 基本农田;基本农田以外的耕地超过35公顷的,由国务院批准 其他土地超过70公顷的,若征用基本农田以外的耕地35公顷以下,其他土地70
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