宇宏集团咸阳水岸枫桥可行研究报告.doc
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2、咸阳“水岸枫桥”项目 投资可行性研究报告 (一期第一批开工项目) 咸阳宇宏房地产发展有限公司 2009 年 3 月 伶鹃禄衰鞠津亏侍晓它姿硬汀呆埃翠科玄菩模笑款彦瞥淬食檬代寻笔鹅崩拒摸催曰眠而揣健流暇诀郭或蹬猫摇饱麓褐呈信添话验校案颁炙酪朔难星携驭犬悟牙凝溉尸懊扑操捉病袖绎曰蔷撰宏多涵泪羹过抑汞章降敦鬃剑座蓝吏涝叶隔幅方川晤医辱蕉祖锗显椒等糊敲凭烃咋杜斌闽已垛哭颖攒遣赁迄祥杯门河芹谢藏唯肤祟菜壁城馒桃苹姆枪蚜捞很磋掩稻友籽咒衣腿报湛笑灿享跋桂梅粕胶衔划背泞缄痉派祭砒肖私丫计画蹭妒疤烧详慧磨羹妈朱怒梯冉莆庶演云仲慎恭乡奇沙霓筹以廖区把秀盈皂蛰态弛疽鹏半屈灼削宽椿溉校谦匆奋焰稀闷仆吕坝渺渐那渣惟诉
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4、“水岸水岸枫桥枫桥”项目项目 投资可行性研究报告投资可行性研究报告 (一期第一批开工(一期第一批开工项项目)目) 咸阳宇宏房地产发展有限公司咸阳宇宏房地产发展有限公司 20092009 年年 3 3 月月 目目 录录 一开发商简介一开发商简介 (一)公司基本情况3 (二)主要管理人员介绍3 (三)公司开发项目情况4 二、项目概况二、项目概况 (一)项目简介4 (二)项目建设规划4 (3)项目有关的技术经济指标6 (4)项目立项取证情况7 (五)项目进度计划7 三、市场分析与预测三、市场分析与预测 (一)咸阳房地产市场整体分析9 (二)项目区域房地产市场分 析11 四、项目定位及发展预测四、项目
5、定位及发展预测 (一)项目 SWOT 分析13 (二)项目发展预 测14 (三)项目整体定 位15 (四)项目住宅定 位16 (五)项目商业定 位20 六、营销方案六、营销方案 (一)营销策 略21 (二)营销方 式26 (三)租售计 划26 七、项目投资估算及经济效益测算七、项目投资估算及经济效益测算 (一)项目投资成本估算26 (二)项目销售收入估算29 (三)项目经济效益评价29 八、八、结论及建议结论及建议 (1)项目开工建设资金筹措方案30 (二)项目投资可行性研究结论30 1 1、开发商简介开发商简介 (一)公司基本情况(一)公司基本情况 深圳市宇宏投资集团有限公司(宇宏集团)创建
6、于 1996 年 9 月,是一家以房地产开发 为主营业务的专业地产集团,总资产达 20 多亿元。集团下辖深圳市宇宏房地产发展有限公 司、中山市宇宏住宅产业发展有限公司、咸阳宇宏房地产发展有限公司、青海大地药业有 限公司、深圳市宇宏物业管理有限公司、中山宇宏物业管理有限责任公司、深圳市宇宏乒 乓球俱乐部有限公司、深圳市成城混凝土有限公司、中山市宇宏混凝土有限公司、深圳市 博深高新材料有限公司等控股企业。2006 年,宇宏集团被评为“深圳地产三十强” 、 “深圳 十大潜力品牌”等称号;2004 年,中山市宇宏住宅产业发展有限公司荣获中国房地产 500 强称号。 (二)主要管理人员介绍(二)主要管理
7、人员介绍 董事长洪贤娥,咸阳宇宏房地产发展有限公司公司法人代表,大学文化程度。 董事吴宏顺,大学文化程度,深圳市宇宏投资(集团)有限公司董事长、总裁,主导建设 的楼盘有:“罗马公元” 、 “欧景花园” 、 “金运家园” 、 “欧景城华庭” 、 “公元盛世” 、 “家和 盛世”等大型花园式住宅物业。 董事刘鲁华,研究生学历,高级工程师,历任深圳中油能源投资有限公司总经理、中油华 南管理中心总经理、深圳宇宏宏集团有限公司常务副总裁等职务。 咸阳宇宏房地产发展有限公司总经理冯志杰,大学学历,高级工程师,历任深圳大学建筑 设计院设计室主任、深圳市建艺监理公司董事长、总经理,香港中旅集团置业公司副总经
8、理,深圳中旅置业公司董事长、总经理,广州捷中宝地产公司总经理,深圳宇宏集团副总 裁等职务。曾主持开发深圳园岭住宅小区、滨江新村、台湾花园、康泰娱乐城等近百万平 米住宅小区项目,成功主持开发广州地铁上盖项目中旅商业城等项目,以及杭州下沙 经济开发区 1000 亩土地主题公园景观地产、安徽巢湖市 3 平方公里旅游地产的开发。 咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理胡劲,大学学历,政工师,2002 起任深圳宇宏科技 发展有限公司常务副总经理、深圳市宇宏物业管理有限公司总经理、深圳市宇宏投资集团 客服总监,2007 年至今任咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理。 咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理王海州,大
9、学学历,曾任西安房地产信息网、 西安中城房地产开发公司、陕西正阳置业管理公司主要领导工作,2008 年任咸阳 宇宏房地产发展有限公司副总经理。 (三)公司开发项目情况(三)公司开发项目情况 宇宏集团先后在深圳、中山等地成功开发了宇宏欧景花园、宇宏欧景城华庭、宇宏 金运家园、宇宏海畔雅居、宇宏罗马公元、宇宏公元盛世、宇宏健康花城等多个大中 型知名楼盘,累计开发土地面积 160 万平方米、总建筑面积近 300 万平方米。其中,位于 深圳市龙岗区中心城的欧景花园、欧景城华庭、罗马公元、公元盛世系列以人性化的设计 理念广受业界和客户赞誉,2007 年被评为“全国环保型人居工程” 、深圳市“花园式、园
10、林式高档住宅小区” ;总建筑面积超过 100 万平方米的大型高档楼盘宇宏健康花城,获得 了 2003 年度全国人居建设规划设计方案 “环境、科技”双金奖。目前,宇宏集团拥有商 业物业面积 3 万多平方米;位于龙岗中心城的写字楼面积达 2 万平方米;在深圳、中山、 咸阳等地拥有近 200 余万平方米的优质土地储备。 2 2、项项目概况目概况 (一)(一)项目项目简介简介 水岸枫桥项目地块位于咸阳市沣河新区西部,南临世纪西路,是一条宽 80 米的快速 干道。北靠情侣路,东邻段家路,中跨安谷路。整个项目总占地面积 335.8 亩,规划总建 筑面积 74 万平方米(地下室、半地下室等不计容积率建筑面积
11、约 16 万平方米) 。 水岸枫桥项目周边享有良好的景观及经济价值。南望世纪西路车水马龙繁荣景象,西 观百米宽绿化带与渭河美景。环境优雅、交通便捷,地理位置优越。根据咸阳市总体规划 要求,本项目开发采取整体规划、统一设计、分步实施的发展思路,拟建成 74 万平方米配 套设施齐全的大型现代化商住小区。项目建成后将极大地优化城市居住条件,大大提升区 域城市建设品质,有效拉动周边经济发展。 (二)(二)项目建设规划项目建设规划 项目规划设计由深圳协建设计有限公司和西安有色冶金设计研究院强强联手打造,景 观设计由希尔(美国)景观设计有限公司担纲完成。 水岸枫桥项目计划分四期开发完成。 一期开发项目占地
12、面积为 126.45 亩,计划总投资 44055.74 万元。总建筑面积约 20.2 万平方米(计容积率面积 15.21 万平方米) ,包括 11 层、18 层、32 层住宅共 12 栋,及沿 世纪西路、安谷路两侧布置的商业街一段和小学、幼儿园各一所。 针对市场需求,一期项目将分二次滚动开发,其中一期第一批开工项目建筑面积约 12.32 万平方米,地上建筑面积约 7.95 万平方米,地下建筑面积约 4.37 万平方米。包括 18 层塔式住宅 3 座,11 层联体单元式住宅 5 座,沿街二层商铺一段,幼儿园、小学各一所。 (具体为,住宅 6.62 万平方米,商业 1.77 万平方米,小学 0.7
13、 万平方米,幼儿园 0.34 万 平方米,地下车库 2.88 万平方米) 。 (详见下表) ,一期第二批包含包括 32 层塔式住宅 3 座, 11 层联体单元式住宅 1 座。 水岸水岸 枫桥项目枫桥项目一期第一批开工项目建筑一览表一期第一批开工项目建筑一览表 层数建筑面积(m2) 建筑项目户数/结构 地下部分地上部分地上部分地下部分 4# 71户2层18层 8017.81848.1 5# 71户2层18层 8017.81 6# 71户2层18层 8017.81 3130.27 7# 44户1层11层 7030.92323.36 8# 44户1层11层 7030.92323.36 9# 66户1
14、层11层 9349.3443.06 10# 44户2层11层 6257.21871.84 11# 44户1层11层 6257.21298.24 小计 66217.22 小学框架4层 6939.94 幼儿园框架3层 3425.5 小计 10365.44 商业(东、 西区) 框架1层2层 9164.068609.8 地下车库框架1层 28888.25 合计 123244.77 (3 3)项目有关技术经济指标:项目有关技术经济指标: 各项指标名称整个项目项目一期项目一期第一批项目一期第一批 规划用地面积 223870.01 (东区 115996.08 、西区 107873.93、绿化 13593.9
15、1) 84300 69076.91469076.914 建筑占地面积 223866 16822.08 13530.1313530.13 总建筑面积 740339.17201664.72 123244.77123244.77 计容积率建筑面积 582162.02(含公共 建筑 69739.33) 152081.8279508.49279508.492 住宅计容积率建筑面积 512422.69132552.3259978.9959978.99 商业会所建筑面积 59373.85 9164.06 9164.069164.06 幼儿园建筑面积 3425.50 3425.50 3425.503425.5
16、0 其 中 小学建筑面积 6939.946939.946939.946939.94 不计容积率面积 158177.15(含半地 下室面积 118200.39) 49582.943736.2843736.28 地下室建筑面积 39994.7628888.2528888.2528888.25 住宅不计容积率建筑面积 109590.59 12084.856238.236238.23 其 中 商业不计容积率建筑面积 8609.88609.88609.88609.8 容积率 2.61.81.151.15 建筑密度 19.50%19.60%19.60%19.60% 总户数4330 户(13856 人)10
17、51 户455455 户户 总层数11 层、18 层、32 层11 层、18 层、32 层1111 层、层、1818 层层 建筑总高度40.7795.506 米40.7795.506 米40.7740.7759.559.5 米米 汽车4314 辆1152 辆764764 辆辆 停车 位 自行车4164 辆 建筑退红线裙楼5 米裙楼5 米裙楼裙楼55 米米 安谷路退红线裙楼5 米裙楼5 米裙楼裙楼55 米米 其中 世纪西路退红线高层21 米高层21 米高层高层2121 米米 (四)(四)项目立项取证情况项目立项取证情况 1、 已于 2005 年 12 月取得了 95680 平方米土地,见咸国用(
18、2005)第 209 号土地使用 证 2、 已于 2006 年 6 月取得了 89853 平方米土地,见咸国用(2006)第 077 号土地使用证 (另外 57.8 亩土地已交纳部分地款,须待政府完成拆迁工作后交地办土地使用证。 ) 3、 已于 2008 年 6 月取得了 307.277 亩土地建设用地规划许可证 4、 计划于 2009 年 3 月取得项目第一期开工建设的建设工程规划许可证 5、 计划于 2009 年 3 月取得项目第一期开工建设的建设工程施工许可证 上述取证工作正在积极办理中。 (五)(五)项目工程进度计划项目工程进度计划 水岸枫桥项目一期整体开发进度为 4 年,计划分为二批
19、完成。一期第一批开工项目 开发进度为 2 年,计划于 2009 年 3 月动工建设,于 2011 年 3 月底竣工并交付使用。初步 计划开发进度如下表。一期第二批计划 2 年完成,2011 年 3 月动工建设,于 2013 年 3 月 底竣工并交付使用。 项 目开始时间完成时间 4#4#、5#5#、6#6#楼楼2009年3月25日2011年1月8日 基础至+-0.002009年3月25日2009年7月22日 主体结构施工2009年7月23日2010年3月9日 后砌墙施工2010年3月10日2010年6月7日 室内抹灰2010年5月10日2010年10月16日 室外装饰2010年6月8日2010
20、年12月4日 室内楼地面2010年9月10日2010年12月8日 水电安装配合作业2009年4月10日2010年12月10日 后期维修验收2010年12月10日2011年1月8日 7#7#楼楼2009年3月20日2010年8月8日 夯扩桩施工2009年3月20日2009年4月14日 桩基检测及桩间土开挖2009年5月8日2009年5月17日 基础至+-0.002009年5月18日2009年7月16日 主体结构施工2009年7月17日2009年11月20日 后砌墙施工2009年11月1日2009年12月30日 室内抹灰2009年12月1日2010年5月20日 室外抹灰2009年12月10日201
21、0年6月10日 室内楼地面2010年5月12日2010年7月10日 水电暖安装配合2009年5月20日2010年7月10日 后期维修验收2010年7月10日2010年8月8日 8#8#楼楼2009年3月1日2010年6月30日 夯扩桩施工2009年3月1日2009年3月15日 桩基检测及桩间土开挖2009年4月10日2009年4月19日 基础至+-0.02009年4月20日2009年6月8日 主体结构施工2009年6月9日2009年10月13日 后砌墙施工2009年9月10日2009年11月8日 室内抹灰2009年10月10日2010年4月10日 室外抹灰2009年10月20日2010年4月1
22、5日 室内楼地面2010年4月17日2010年5月31日 水电安装配合2009年4月15日2010年6月10日 后期维修交工2010年6月1日2010年6月30日 9#9#楼楼2009年3月16日2010年9月8日 夯扩桩施工2009年3月16日2009年4月14日 桩基检测及桩间土开挖2009年5月1日2009年5月10日 基础至+-0.02009年5月11日2009年6月29日 主体结构施工2009年6月30日2009年11月6日 后砌墙施工2009年10月15日2009年12月13日 室内抹灰2009年11月26日2010年5月4日 室外抹灰2010年3月5日2010年8月11日 室内楼
23、地面2010年7月1日2010年9月8日 水电安装配合2009年5月15日2010年9月8日 后期维修交工2010年9月9日2010年10月8日 10#10#楼楼2009年3月20日2010年2月28日 基础至+-0.002009年3月10日2009年6月7日 主体结构施工2009年6月8日2009年10月8日 后砌墙施工2009年10月1日2009年11月29日 室内抹灰2009年11月15日2010年4月2日 室外抹灰2009年10月8日2010年4月30日 水电安装配合2009年4月1日2010年5月9日 后期维修交工2010年5月10日2010年6月8日 11#11#楼楼2009年3月
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