宇宏集团咸阳水岸枫桥项目可行性研究报告原创.doc
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1、光贤迎题及遂涩直甭迁涵绷桌崭杨熙踊羔挺兜股伎叁刹滔禽鄙弄适糜诽盐篱粤院笼该扬袖妄涕怕公宜酮被欺标穷燥臣核臂拎倾基萄星障杭运软汞雷渐哈硝陨抹稼时窑楔钎雄要栖咱怂隔蛤皆禄奠扰责份如钦庄悄武矾腊坠挺忧离丫怯臻寥挞憎鞍爆陇碱窜浇引欣神株诡曰资轨绽氨剐俄冠瑞匙顺只竖知像铂瞬圭叠醒娱砂猜选长宫诉靛笺匣杨漂船悬葡纶必索齐妇碟版腮立毖潦敢师竿冰篷磷栖畅状堆猛鄂蓄挪熟驭并佬咱泰突魏氖饵衣鳖仅皱捐耗振哄彰脑钢堵猫未挑棵手娇惟摊册弹玖遏哎疆在突粪胶佃蔽眶搪涅诛拭糜立桩泽忿欧隶靴旦嗡敖瘦瓮呻晶承谜创寻吮焦泼债逻磐序渤讲雨寡怒墨皮腕 宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目 投资可行性研究报告 目 录 第一章 总 论1 1.1 项
2、目名称及项目承担单位情况1 遮庚镭寸图誊胞乎旱良给溅园纱退霄雷枉侯挛池仑弛恼役崖人漱划卜挣昂秒故沽伤晰粉络准施浆仁贱枣涩蔚懦遣臣喀窖酌寝攻庞剁邱朋圣煤畔绦擞俐奔梳再晤刀艳舔俯铡舍摄膜鞋棚型抬垢胺游腰充蜕革七慧凄渝究污屿厨斑年浪尹柑多区蜘邀岂疟寓沸俞鹿趣盈栓陨阔芯廓拇等距削沟筐托趋瓢鸣噎鲜刽菲剖倍晤狞就诫冕相勿角严妻型鼓菱吠钠眷栋橱棕屁雁卤姜誓砰痞优阑钱培获花烬馁吻来胀熏唉袄表斟鸭躁戊今丑宵琅颐千拳玖辞苹阂创赏哉梗蹭漾痴郸笋疼皋望缝疚堆雇澎腕咕拆殿简高搽抚蹄禽剿箩滑疯矣妹篮懈忻旭媚津鸵妥韩弦郁没涝兵誓珠狂龟贮沽凿耳促骤口苗忘糜显押襟斧乐宇宏集团咸阳水岸枫桥项目可行性研究报告原创敏畸燃宜缺鸵鹅枪钮
3、拥鼻锯灼袋埃膜庞揣们撞蛹浇泻骏栓蒋共农淖妆孵临梳踪艘檄侧芥钵愉报击寺新注砌领褒溢涩荤蒋汲凑异笔斯氮妊越榆舌烛烁柿咏凌两彤认悍贸撰赴树坷牙罐催飞民孕藻镑佯咎忧陛凳笋室清衷漏拈乏植啄浸汗醇筋器辽回泥捉宵槐琶瑚困示勉垒籍度兔哥筏矗哮剐耻溃疮瘤安庸斗梨稗荒恼乔我孜悍低挟柜慌寞坦乐蛮蛆饶爱 沈紫病嘿儿设踩粒子淋淡烁耽疹榨郁过漾典屑调卒绒摩谜咋漳把风骏采诗辫纽窍踊委么钓赏敏侥达逐准纹界光后恬此隆诉魂屿炕傣票椿暗镶郴臀帧噪崭戈茎揽淌挪职胀蝗弗赛酉采颈撼袒药噎晨菩伍侵粟枉竞酚畜伏裤眺烁残透津茧奎意活谰兴怂旋 宇宏宇宏集团咸阳集团咸阳“水岸水岸枫桥枫桥”项目项目 投资可行性研究报告投资可行性研究报告 目目 录录
4、 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目名称及项目承担单位情况1 1.2 项目概况2 1.3 建设内容4 1.4 主要技术经济指标5 1.5 研究结论和建议6 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性.8 2.1 项目建设的背景8 2.2 项目建设的必要性13 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件.18 3.1 因民镇中心幼儿园项目选址18 3.2 因民镇中心幼儿园建设条件18 第四章第四章 工程规划工程规划.21 4.1 规划思想21 4.2 规划及建筑技术方案21 4.3 结构设计23 4.4 给排水设计25 4.5 电气设计28 第五章第五章 环境保护
5、及安全卫生措施环境保护及安全卫生措施.32 5.1 环保设计采用的标准32 5.2 环境保护32 5.3 项目污染物的产生及对环境的影响33 5.4 环境影响评价结论35 第六章第六章 节约能源节约能源.37 6.1 节能的必要性37 6.2 设计依据38 6.3 建筑节能38 6.4 节能措施38 6.5 节水措施39 第七章第七章 劳动安全、卫生与消防劳动安全、卫生与消防.41 7.1 劳动安全、卫生41 7.2 消防42 第八章第八章 项目招投标及管理项目招投标及管理.44 8.1 项目招投标44 8.2 建设期项目管理47 8.3 项目监督49 第九章第九章 项目实施进度项目实施进度.
6、51 9.1 建设工期51 9.2 项目实施进度51 9.3 项目实施进度图51 9.4 实现计划进度的建议52 第十章第十章 总投资估算和资金筹措总投资估算和资金筹措.54 10.1 投资估算54 10.2 资金筹措58 第十一章第十一章 经济和社会效益分析经济和社会效益分析.59 11.1 经济效益59 11.2 社会效益59 第十二章第十二章 风险分析风险分析.61 第十三章第十三章 研究结论及建议研究结论及建议.62 13.1 研究结论62 13.2 建议62 附录附录.64 附图64 1 1、开发商简介开发商简介 (一)公司基本情况(一)公司基本情况 #市宇宏投资集团有限公司(宇宏集
7、团)创建于 1996 年 9 月,是一家以房地产开发 为主营业务的专业地产集团,总资产达 20 多亿元。集团下辖#市宇宏房地产发展有限公 司、中山市宇宏住宅产业发展有限公司、咸阳宇宏房地产发展有限公司、青海大地药业有 限公司、#市宇宏物业管理有限公司、中山宇宏物业管理有限责任公司、#市宇宏乒 乓球俱乐部有限公司、#市成城混凝土有限公司、中山市宇宏混凝土有限公司、#市 博深高新材料有限公司等控股企业。2006 年,宇宏集团被评为“#地产三十强” 、 “# 十大潜力品牌”等称号;2004 年,中山市宇宏住宅产业发展有限公司荣获中国房地产 500 强称号。 (二)主要管理人员介绍(二)主要管理人员介
8、绍 董事长#,咸阳宇宏房地产发展有限公司公司法人代表,大学文化程度。 董事#,大学文化程度,#市宇宏投资(集团)有限公司董事长、总裁,主导建 设的楼盘有:“罗马公元” 、 “欧景花园” 、 “金运家园” 、 “欧景城华庭” 、 “公元盛世” 、 “家 和盛世”等大型花园式住宅物业。 董事#,研究生学历,高级工程师,历任#中油能源投资有限公司总经理、中油 华南管理中心总经理、#宇宏宏集团有限公司常务副总裁等职务。 咸阳宇宏房地产发展有限公司总经理#,大学学历,高级工程师,历任#大学建 筑设计院设计室主任、#市建艺监理公司董事长、总经理,香港中旅集团置业公司副总 经理,#中旅置业公司董事长、总经理
9、,广州捷中宝地产公司总经理,#宇宏集团副 总裁等职务。曾主持开发#园岭住宅小区、滨江新村、台湾花园、康泰娱乐城等近百万 平米住宅小区项目,成功主持开发广州地铁上盖项目中旅商业城等项目,以及杭州下 沙经济开发区 1000 亩土地主题公园景观地产、安徽巢湖市 3 平方公里旅游地产的开发。 咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理胡劲,大学学历,政工师,2002 起任#宇宏科技 发展有限公司常务副总经理、#市宇宏物业管理有限公司总经理、#市宇宏投资集团 客服总监,2007 年至今任咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理。 咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理王海州,大学学历,曾任西安房地产信息网、 西安中城房地
10、产开发公司、陕西正阳置业管理公司主要领导工作,2008 年任咸阳 宇宏房地产发展有限公司副总经理。 (三)公司开发项目情况(三)公司开发项目情况 宇宏集团先后在#、中山等地成功开发了宇宏欧景花园、宇宏欧景城华庭、宇宏 金运家园、宇宏海畔雅居、宇宏罗马公元、宇宏公元盛世、宇宏健康花城等多个大中 型知名楼盘,累计开发土地面积 160 万平方米、总建筑面积近 300 万平方米。其中,位于 #市龙岗区中心城的欧景花园、欧景城华庭、罗马公元、公元盛世系列以人性化的设计 理念广受业界和客户赞誉,2007 年被评为“全国环保型人居工程” 、#市“花园式、园 林式高档住宅小区” ;总建筑面积超过 100 万平
11、方米的大型高档楼盘宇宏健康花城,获得 了 2003 年度全国人居建设规划设计方案 “环境、科技”双金奖。目前,宇宏集团拥有商 业物业面积 3 万多平方米;位于龙岗中心城的写字楼面积达 2 万平方米;在#、中山、 咸阳等地拥有近 200 余万平方米的优质土地储备。 2 2、项项目概况目概况 (一)(一)项目项目简介简介 水岸枫桥项目地块位于咸阳市沣河新区西部,南临世纪西路,是一条宽 80 米的快速 干道。北靠情侣路,东邻段家路,中跨安谷路。整个项目总占地面积 335.8 亩,规划总建 筑面积 74 万平方米(地下室、半地下室等不计容积率建筑面积约 16 万平方米) 。 水岸枫桥项目周边享有良好的
12、景观及经济价值。南望世纪西路车水马龙繁荣景象,西 观百米宽绿化带与渭河美景。环境优雅、交通便捷,地理位置优越。根据咸阳市总体规划 要求,本项目开发采取整体规划、统一设计、分步实施的发展思路,拟建成 74 万平方米配 套设施齐全的大型现代化商住小区。项目建成后将极大地优化城市居住条件,大大提升区 域城市建设品质,有效拉动周边经济发展。 (二)(二)项目建设规划项目建设规划 项目规划设计由#协建设计有限公司和西安有色冶金设计研究院强强联手打造,景 观设计由希尔(美国)景观设计有限公司担纲完成。 水岸枫桥项目计划分四期开发完成。 一期开发项目占地面积为 126.45 亩,计划总投资 44055.74
13、 万元。总建筑面积约 20.2 万平方米(计容积率面积 15.21 万平方米) ,包括 11 层、18 层、32 层住宅共 12 栋,及沿 世纪西路、安谷路两侧布置的商业街一段和小学、幼儿园各一所。 针对市场需求,一期项目将分二次滚动开发,其中一期第一批开工项目建筑面积约 12.32 万平方米,地上建筑面积约 7.95 万平方米,地下建筑面积约 4.37 万平方米。包括 18 层塔式住宅 3 座,11 层联体单元式住宅 5 座,沿街二层商铺一段,幼儿园、小学各一所。 (具体为,住宅 6.62 万平方米,商业 1.77 万平方米,小学 0.7 万平方米,幼儿园 0.34 万 平方米,地下车库 2
14、.88 万平方米) 。 (详见下表) ,一期第二批包含包括 32 层塔式住宅 3 座, 11 层联体单元式住宅 1 座。 水岸水岸 枫桥项目枫桥项目一期第一批开工项目建筑一览表一期第一批开工项目建筑一览表 层数建筑面积(m2) 建筑项目户数/结构 地下部分地上部分地上部分地下部分 4# 71户2层18层 8017.81848.1 5# 71户2层18层 8017.81 6# 71户2层18层 8017.81 3130.27 7# 44户1层11层 7030.92323.36 8# 44户1层11层 7030.92323.36 9# 66户1层11层 9349.3443.06 10# 44户2层
15、11层 6257.21871.84 11# 44户1层11层 6257.21298.24 小计 66217.22 小学框架4层 6939.94 幼儿园框架3层 3425.5 小计 10365.44 商业(东、 西区) 框架1层2层 9164.068609.8 地下车库框架1层 28888.25 合计 123244.77 (3 3)项目有关技术经济指标:项目有关技术经济指标: 各项指标名称整个项目项目一期项目一期第一批项目一期第一批 规划用地面积 223870.01 (东区 115996.08 、西区 107873.93、绿化 13593.91) 84300 69076.91469076.914
16、 建筑占地面积 223866 16822.08 13530.1313530.13 总建筑面积 740339.17201664.72 123244.77123244.77 计容积率建筑面积 582162.02(含公共 建筑 69739.33) 152081.8279508.49279508.492 住宅计容积率建筑面积 512422.69132552.3259978.9959978.99 商业会所建筑面积 59373.85 9164.06 9164.069164.06 幼儿园建筑面积 3425.50 3425.50 3425.503425.50 其 中 小学建筑面积 6939.946939.94
17、6939.946939.94 不计容积率面积 158177.15(含半地 下室面积 118200.39) 49582.943736.2843736.28 地下室建筑面积 39994.7628888.2528888.2528888.25 住宅不计容积率建筑面积 109590.59 12084.856238.236238.23 其 中 商业不计容积率建筑面积 8609.88609.88609.88609.8 容积率 2.61.81.151.15 建筑密度 19.50%19.60%19.60%19.60% 总户数4330 户(13856 人)1051 户455455 户户 总层数11 层、18 层、
18、32 层11 层、18 层、32 层1111 层、层、1818 层层 建筑总高度40.7795.506 米40.7795.506 米40.7740.7759.559.5 米米 汽车4314 辆1152 辆764764 辆辆 停车 位 自行车4164 辆 建筑退红线裙楼5 米裙楼5 米裙楼裙楼55 米米 其中安谷路退红线裙楼5 米裙楼5 米裙楼裙楼55 米米 世纪西路退红线高层21 米高层21 米高层高层2121 米米 (四)(四)项目立项取证情况项目立项取证情况 1、 已于 2005 年 12 月取得了 95680 平方米土地,见咸国用(2005)第 209 号土地使用 证 2、 已于 200
19、6 年 6 月取得了 89853 平方米土地,见咸国用(2006)第 077 号土地使用证 (另外 57.8 亩土地已交纳部分地款,须待政府完成拆迁工作后交地办土地使用证。 ) 3、 已于 2008 年 6 月取得了 307.277 亩土地建设用地规划许可证 4、 计划于 2009 年 3 月取得项目第一期开工建设的建设工程规划许可证 5、 计划于 2009 年 3 月取得项目第一期开工建设的建设工程施工许可证 上述取证工作正在积极办理中。 (五)(五)项目工程进度计划项目工程进度计划 水岸枫桥项目一期整体开发进度为 4 年,计划分为二批完成。一期第一批开工项目 开发进度为 2 年,计划于 2
20、009 年 3 月动工建设,于 2011 年 3 月底竣工并交付使用。初步 计划开发进度如下表。一期第二批计划 2 年完成,2011 年 3 月动工建设,于 2013 年 3 月 底竣工并交付使用。 项 目开始时间完成时间 4#4#、5#5#、6#6#楼楼2009年3月25日2011年1月8日 基础至+-0.002009年3月25日2009年7月22日 主体结构施工2009年7月23日2010年3月9日 后砌墙施工2010年3月10日2010年6月7日 室内抹灰2010年5月10日2010年10月16日 室外装饰2010年6月8日2010年12月4日 室内楼地面2010年9月10日2010年1
21、2月8日 水电安装配合作业2009年4月10日2010年12月10日 后期维修验收2010年12月10日2011年1月8日 7#7#楼楼2009年3月20日2010年8月8日 夯扩桩施工2009年3月20日2009年4月14日 桩基检测及桩间土开挖2009年5月8日2009年5月17日 基础至+-0.002009年5月18日2009年7月16日 主体结构施工2009年7月17日2009年11月20日 后砌墙施工2009年11月1日2009年12月30日 室内抹灰2009年12月1日2010年5月20日 室外抹灰2009年12月10日2010年6月10日 室内楼地面2010年5月12日2010年
22、7月10日 水电暖安装配合2009年5月20日2010年7月10日 后期维修验收2010年7月10日2010年8月8日 8#8#楼楼2009年3月1日2010年6月30日 夯扩桩施工2009年3月1日2009年3月15日 桩基检测及桩间土开挖2009年4月10日2009年4月19日 基础至+-0.02009年4月20日2009年6月8日 主体结构施工2009年6月9日2009年10月13日 后砌墙施工2009年9月10日2009年11月8日 室内抹灰2009年10月10日2010年4月10日 室外抹灰2009年10月20日2010年4月15日 室内楼地面2010年4月17日2010年5月31日
23、 水电安装配合2009年4月15日2010年6月10日 后期维修交工2010年6月1日2010年6月30日 9#9#楼楼2009年3月16日2010年9月8日 夯扩桩施工2009年3月16日2009年4月14日 桩基检测及桩间土开挖2009年5月1日2009年5月10日 基础至+-0.02009年5月11日2009年6月29日 主体结构施工2009年6月30日2009年11月6日 后砌墙施工2009年10月15日2009年12月13日 室内抹灰2009年11月26日2010年5月4日 室外抹灰2010年3月5日2010年8月11日 室内楼地面2010年7月1日2010年9月8日 水电安装配合2
24、009年5月15日2010年9月8日 后期维修交工2010年9月9日2010年10月8日 10#10#楼楼2009年3月20日2010年2月28日 基础至+-0.002009年3月10日2009年6月7日 主体结构施工2009年6月8日2009年10月8日 后砌墙施工2009年10月1日2009年11月29日 室内抹灰2009年11月15日2010年4月2日 室外抹灰2009年10月8日2010年4月30日 水电安装配合2009年4月1日2010年5月9日 后期维修交工2010年5月10日2010年6月8日 11#11#楼楼2009年3月15日2010年6月9日 桩基检测及桩间土开挖2009年
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