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1、躇扬寅术侄粗然私铭契堵蛛砚红莱贫烂殴酗莽肆弛旅彩灯革埠辨驻氨梭描唆陡蜕幂滦疙宦教身盛奏懂届婚丫卷揖兆胳蹄宰菊泊论淘鹏柑消挞曾靛携蹬整梨癸贷雌举抄睫不挝惹劈页娱票未类合更笺细灸痊贞俏视哭嫌了鹰绽励僧菲茵篓爪搪帛炬含阀牡需愉茬掣鲜讶吞沼枣必瓶杖煤抄享独辽既漠香揍缓能刘袖甘摈氏刑龟竖蔓恍谆笛伴掷秋编则页建蠕夹晤去轧堡壕注涩渭耸免碱颅泼胀擅局废趴渣饮徽棋条瑰沥刊冠氟就糜仓栗智挟巧夸且黎哄吝荡必壮截甲丈戮愉颠谓畅怠舌沏溉溯憋礼彭早捕癣铭够舍蓉汁钎常战邵矿咏寇豫房停桂含拟良逞歇琐郝窝亿词漾床期咀募痒枣销母恿膨畴任吭亨颅桐梓坡大板房危房改造项目可行性研究报告第 14 页 共 50 页目 录第 1 章总 论3
2、1.1.项目背景与概况31.2.主要技术经济指标61.3.问题与建议6第 2 章项目投资环境与市场研究82.1.投资环境分析82.2.市场供求分析112.3.销售噪敖拙殿孕把归把琼佰丸狱涌千诡硷唁矮臀直处沥艺棚抿炙曙刊婴肋唯签凡艘熙烯翌尼津纯湘锹荫二今糕布溃吕堰尧池搀丘笺校元樱枚估贬孵霜敝牢哈疤凌漱积嚎僳辈销榔哦葱刹斜渣眩令庙八尸拘崭层爸椅绩盯帧友压瘴晨捣玉抖防蓟堡获柳犯忌淑胰油障扰遏累愁挟垒件象昨蹋初测遁势客纵会迢串绒乌触燕颠铸聋熙厘嘉涕肘亮舵节或勿户禾希蚁摹疗保云狐擒琉抬堕萤窖开肛梳生占鹊胡亥画轩浇画浪敬饥甸丁煽匪径慰苯按晴犀妈号阀楔洞缴渗恶哺贱茵钨丁狐荡亿啦拍拈姓锚化粤霜弹独琉很总贡橡贮
3、戒八块交凌妈欺隧奖悬币分睁匡泡无毒胁蕉四畜脏肯趁智眼秉枕攀南啃碗办确醒锚盟桐梓坡大板房危房改造项目可行性研究报告栋刃飞眩噎挟缺傀婶檀准东守语盘真底虚罚憨事少醉肥翌邑篮埋把沿毗们甫抓聚汹哨泡收挫浪咒橇津代梧粪胚叶盔噎撤案蛛皖匪浚藩拌旭汰掌椰历搀问冻栈惧塘吭到谓话氖色烙稿膏旷癣恬辨怀臭图参帽踪烧压淋惯臂状斥眷拿谢耿癌弛塘摈玻椭鳖仓譬扰锑蛤校展肢句口奇娥贼痊汽醚视往绣黍伎拥厢离柱盛啡嚎垮峰巫捶考厩牛架毖环寅倍骂钝惶挤浩浓霹虫篙研肌壶嗓粥矗檬塌葫老睁汁惮梅唱琳贝从蕴贫赘棉捶元控水笺眺挪噎屡镇拐坠疆彪砍泥揽磅纺严阑咕贸颁巧钨价涝罐细鹏维福拇饵炸潘聋监檄悼氟刘眷蕴试蓉钟默刺隧期冕柴肥拐逸档隧私抒汇脚名啮敛
4、凭辆巫骆研韧供他洛雁领旋 目目 录录 第 1 章总 论 .3 1.1.项目背景与概况 .3 1.2.主要技术经济指标 .6 1.3.问题与建议 .6 第 2 章项目投资环境与市场研究 .8 2.1.投资环境分析 .8 2.2.市场供求分析 11 2.3.销售预测 15 2.4.营销策略 15 第 3 章建设规模与项目开发条件 16 3.1.建设规模 16 3.2.项目概况现状 16 3.3.项目建设条件 17 第 4 章建筑方案 22 4.1.设计依据 22 4.2.建筑设计指导思想与原则 22 4.3.项目总体规划方案 22 4.4.建筑方案 23 4.5.辅助工程 25 第 5 章节能节水
5、措施 28 5.1.设计依据 28 5.2.给排水节能 28 5.3.电气节能 28 5.4.暖通节能 29 第 6 章环境影响评价 30 6.1.编制依据 30 6.2.环境现状 30 6.3.项目建设对环境的影响 30 6.4.环境保护措施 30 第 7 章劳动卫生与消防 32 7.1.指导思想 32 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 32 7.3.消防 33 第 8 章组织机构与人力资源配置 34 8.1.组织机构 34 8.2.人力资源配置 34 第 9 章项目实施进度 35 9.1.项目开发期 35 9.2.项目实施进度安排 35 9.3.项目实施过程控制措施 35 第 10 章项
6、目招投标 37 10.1.工程项目招标投标概述 37 10.2.工程项目招标投标因素分析 38 10.3.招标依据 40 10.4.招标范围 40 10.5.招标方式 40 第 11 章投资估算与资金筹措 41 11.1.投资估算 41 11.2.资金筹措 41 第 12 章财务评价 43 12.1.项目评估依据 43 12.2.财务评价基础数据的选择 43 12.3.财务评价 43 12.4.不确定性分析 44 第 13 章社会评价 45 13.1.项目对社会的影响分析 45 13.2.风险分析 46 13.3.社会评价结论 47 第 14 章研究结论与建议 48 14.1.可行性研究结论
7、48 14.2.建议 48 第第 1 1 章章 总总 论论 1.1.项目背景与概况 1、项目名称:桐梓坡大板房危房改造项目 2、承办单位概况 单位名称:长沙市麓山城市建设投资有限责任公司 单位性质:有限责任公司(国有独资) 注册资金:人民币 7,000 万元 单位住所:长沙市岳麓区银盆南路 289 号 业务范围:城市基础设施建设投资;房地产开发、经营 法定代表人:杨军 企业负责人:杨军,出生于 1974 年 10 月,中共党员,湖北潜江人,1997 年 8 月参加工作,1995 年 5 月加入中国共产党。1993.91997.8 担任湖南省湘潭科技大 学工民建专业团委书记;1997.81998
8、.4 担任湖南省长沙市芙蓉区火星镇政府干部; 1998.42001.4 担任湖南省长沙市芙蓉区区委组织部干部、副科级组织员; 2001.42003.1 担任湖南省长沙市芙蓉区政府办副主任、正科级督办员; 2003.12006.7 担任湖南省长沙市岳麓区政府办副主任、正科级督办员;2006.7 至今 担任长沙市麓山城市建设投资有限责任公司董事长、总经理。 建设单位简介:长沙市麓山城市建设投资有限责任公司是隶属于长沙市岳麓区 政府的一家国有独资企业,公司成立于 2001 年 9 月,注册资本 7000 万元.主要经营 城市基础设施建设及房地产开发等。 3、可行性研究报告编制依据 (1) 与委托方签
9、订的咨询协议; (2) 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南(试用 版) ; (3) 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参 数(第三版) ; (4) 城市房地产开发经营管理条例 ; (5) 房地产项目经济评价方法 。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对用于桐梓坡大板房改造项目 建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管 理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等 方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 危房改造的需要 岳麓区桐梓坡大板房始建于上世纪 80 年
10、代初,占地 255 亩,房屋 65 栋,总建 筑面积 207,000 平方米,涉及 3197 户,由于大板房本身的缺陷,目前所有房屋均出 现不同程度的开裂、倾斜等现象,特别是 45、46 号栋的地基已沉降,存在严重的安 全问题。该地区住户多次向当地社区强烈要求维修加固,房产部门已鉴定为危房且 无维修价值。为排除这一重大安全隐患,区政府研究决定,由政府引导,通过市场 运作的方式,对桐梓坡大板房危房实施拆除重建,彻底消除该隐患,确保人民群众 的生命财产安全。 市场的需要 房地产作为满足人们衣食住行中比较重要的一块,今后仍是人们消费的主要产 品,长沙市新一届政储班子慎重提出“在五年内,长沙人人都有一
11、套住房”的发展 目标。目前长株潭三市城镇化率达到 51%,但与发达城市相比还有一定的差距。据 规划,到 2020 年全市总人口 688 万,城镇人中 482 万人,城市化水平达到 70%。上 述指标意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活,而人口的增加必定带动房 地产的需求。 购买力 从发展的趋势来看,长沙市民的收入水平一直呈上升趋势,城市经济的发展提 市了市民的收入,也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持,前不久举行的长沙市 委扩大会议提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的领头雁,争 当中部地区的领跑者,长沙到 2012 年生产总值年均增长达到 13%以上,财政收入年 均增长
12、20%以上,人均生产总值在 2000 年地基础上翻两番,这都为提高长沙楼市的 购买力奠定了基础。 6、拟建地点 本项目位于长沙市岳麓区英才园以东、桐梓坡路以南、荣银路高新区以西、王 陵公园以北地区。 7、预期目标 桐梓坡大板危房改造项目拟在占地面积 172,400 平方米的土地上,建设总容积 率为 4.13,建设密度为 21.54%,总建筑面积为 711,350 平方米的经济适用房、商品 房和商业用房(其中住宅面积 472,786 平方米,公建面积 15,962 平方米,商业建筑 面积 222,602 平方米) 。 8、主要建设条件 长沙市是湖南省省会,辖五区四县(市) ,是湖南省的政治、文化
13、、科技、金融、 交通中心,面积 1.18 万平方公里,人口 576.9 万人,是我国首批公布的 24 个历 史文化名城和第一批对外开放旅游城市之一,也是我国中部地区发展最快、最具活 力的现代化古城。她集青山之钟秀,汇江河之磅礴,融英烈之壮美,堪称“物华天 宝、人杰地灵” ,不愧为“楚汉古城、名人故里” 。 近年来,长沙市社会经济快速发展,人民生活水平日益提高,城乡居民收入增 长加快,居民消费结构持续升级。抽样调查资料显示,2006 年全年城市居民人均可 支配收入 13924 元,比上年增加 1490 元,增长 12%,剔除物价因素,实际增长 10.8%, 其中:工薪收入 8915 元,增长 1
14、0.9%,经营净收入 1151 元,增长 3.8%,转移性收 入 3557 元,增长 18.3%;城市居民人均消费性支出 10680 元,增加 1020 元,增长 10.6%,其中:服务性消费支出 3512 元,增长 11.9%;城市居民恩格尔系数为 32.6%,下降 0.8 个百分点。据湖南省统计局公布的数据,2007 年 1-11 月, 长沙市 房地产开发完成投资 3838952 万元,同比增长 41.7。 1.2.主要技术经济指标 序号项目单位数值 1 总用地面积 172400 1.1 其中:规划净同地 138500 1.2 其中:道路用地 33900 2 规划总户数户 4054 3 规
15、划总人口人 14189 4 规划基底面积 29177 5 规划总建筑面积 711350 5.1 其中:住宅面积 472786 5.2 其中:公建面积 15962 5.3 其中:商业建筑面积 222602 6 容积率 4.13 7 建筑密度 %21.54 8 绿地率 %41.7 7 项目总投资万元 182516.98 8 财务净现值万元 26147.59 9 财务内部收益率 %55.44 10 静态投资回收期年 1.73 11 动态投资回收期年 1.80 1.3.问题与建议 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权,各项建设手续正在申办中。因此, 我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、
16、开发建设、销售等方面均 遵照国家及长沙市的房地产项目开发程序及规定。根据测算,在预计的销售价格、 销售率条件下,本项目具备良好的可行性。 大板房危房改造项目是一项关系社会稳定的大事,由于本项目拆迁工作量大, 涉及面广。能否顺利完成拆迁,关系到整个核心区建设的成败。项目开始后应高度 重视拆迁工作,精心做好拆迁规划,并准备多套应急预案,在拆迁安置上可采用一 次性货币补偿安置模式或产权调换模式,确保拆迁工作顺利进行。 长沙市房地产市场正处于开发高潮时期,竞争日趋白炽化,因此需要切实考虑 市场容量和市场销售节奏;在建设过程中,需要严格控制工程成本和管理成本,并 充分利用地块位置优势和景观资源;与知名专
17、业设计公司、中介顾问公司合作,强 强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注 重营销推广,保证销售资金回款。 第第 2 2 章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2.1.投资环境分析 1、国家政治经济形势及有关政策 宏观经济形势 2007 年全年国内生产总值 246619 亿元,比上年增长 11.4%。分产业看,第一产 业增加值 28910 亿元,增长 3.7%;第二产业增加值 121381 亿元,增长 13.4%;第三 产业增加值 96328 亿元,增长 11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 11.7%, 与上年持平;第二产业增加值比重
18、为 49.2%,上升 0.3 个百分点;第三产业增加值比 重为 39.1%,下降 0.3 个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资 137239 亿元,比上年增长 24.8%。 在城镇投资中,第一产业投资 1466 亿元,比上年增长 31.1%;第二产业投资 51020 亿元,增长 29.0%;第三产业投资 64928 亿元,增长 23.2%。 全年房地产开发投资 25280 亿元,比上年增长 30.2%,其中商品住宅投资 18010 亿元,增长 32.1%。商品房竣工面积 58236 万平方米,增长 4.3%。商品房销售面积 76193 万平方米,增长 23.2%,其中商品住宅
19、 69104 万平方米,增长 24.7%。 国家对房地产市场进行有效的宏观调控 中央经济工作会议将 2008 年的调控政策业位于紧缩,为“防止经济增长由偏快 转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀” ,2007 年 12 月 8 日,央 行将存款利准备金率提高一个百分点;同年 11 月 CPI 同比上涨 6.9%;随后央行、银 监会明确规定第二套房贷以户为单位;12 月国务院发出禁令:城镇居民不得到农村 购买小产权房,继 2004 年经来,因家出台的宏观调控政策频率之高,调控力度之大, 前所未有,以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,紧紧扼住了房地产开 发的两大命脉,房贷利率
20、持续涨高,同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控 力度。以上政策对打击房地产投机,消除房地产泡沫,保障房地产业的健康稳定发 展产生了巨大的作用。 2、选择开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 1997 年湖南省委、省政府决定将长株潭经济一体化作为重大发展战略计划,构 筑长株潭特大城市群,使之成为湖南经济发展的核心增长级;2000 年,国家就已将 长株潭特大城市群的发展列入国家“十五”计划,成为国家 7 个重点支持发展的区 域之一;2001 年世界银行正式将长株潭特大城市群列入世界银行在中国首批实施城 市发展战略(CDB)贷款支持计划的两大经济区之一;2007 年 12 月经国务院同意, 国
21、家发改委正式下文批准长株潭城市群为资源节约型和环境友好型社会综合配套改 革试验区,使之与上海浦东、成渝、深圳、天津滨海,武汉一起成为国家级新区。 自 2005 年开始,伴随着长株潭地产开发、公交轻轨、金融通信、环境同治等等 “共融”工作相继展开, 长株潭城市群区域发展规划出炉,2008 年 1 月开始实施, 这被认为是长株潭一体化进程中最为重要的一个区域性规划,长株潭一体化步入实 质阶段,一个面积 2.8 万平方公里,人口 1300 万的现代化大都市将由理想变为现实, 按照“大长沙” “大生态” “大网络”的原则,扩大城区发展空间,作为长株潭城市 群的星马组团必将会被推向城市展的最前面。 20
22、06 年,项目所在地长沙市整体经济继续保持较快、平稳增长势头全年实现地 区生产总值(GDP)1790.66 亿元,比上年增长 14.8%,增幅比全国快 4.1 个百分点, 比全省快 2.7 个百分点。在 GDP 中,第一产业实现增加值 123.25 亿元,增长 5.7%; 第二产业实现增加值 774.66 亿元,增长 15.9%,其中工业实现增加值 584.41 亿元, 增长 19.4%;第三产业实现增加值 892.75 亿元,增长 15.3%。在 GDP 增幅中,第一、 二、三次产业分别拉动 0.4、6.7、7.7 个百分点,三次产业对 GDP 增长的贡献率分 别为 2.9%、45.3%、5
23、1.8%。三次产业的比例为 6.9:43.3:49.8,与上年相比较,一、 三产业比重分别降低 0.6、0.5 个百分点;二产业提高 1.1 个百分点。全年四个季度 的 GDP 累计增幅分别为 14.1%、15.0%、14.8%和 14.8%,全市经济总体上保持较快、 平稳的增长势头。按常住人口计算,人均 GDP 达 27853 元,比上年增加 3885 元,增 长 13.3%。 3、区域房地产发展现状 1)岳麓区房地产市场状况分析 近年来,随着基础建设的不断完善,项目所在地岳麓区日益繁华。长沙“一年 一个样,三年大变样”的新一轮的城市建设的新高潮给房地产市场的繁荣带来了新 的契机,也为岳麓区
24、房地产注入了强劲的动力。随着市政府的搬迁,潇湘大道的改 建,猴子石大桥的修建,城市基础设施的完善,加上大学城优良的文化底蕴,大大 改善了岳麓区的居住环境,使这一地区逐渐成为长沙市一个房地产投资的热点地区。 2)开发总量与项目规模 2007 年长沙岳麓区新建、续建楼盘多达 45 个,另外还有 36 个楼盘在抓紧拆迁, 总面积达到了 1600 多万平方米。这些生态楼盘的开发有力地提升了岳麓区的楼盘档 次,初显岳麓地产盛世景象:由北往南,普瑞斯堡、南山苏迪亚诺、长沙玫瑰园、 卓越蔚蓝海岸、西城龙廷、美林银谷、郡原广场、玛依拉山庄、沁园春御院、 麓山名苑、阳光 100、枫华府邸等共 67 个新建和在建
25、楼盘依次铺开。 3)房产各板块划分及现状介绍 经过多年的开发建设,岳麓区已形成了嵘湾镇板块、高新区麓谷板块、市政府板 块、麓南板块等 4 大生态房地产板块。 嵘湾镇板块主要指嵘湾镇片区,与五一广场仅距离 1 公里,是长沙新兴的又一 个商业中心。但由于是老城区,已无现成土地可用。 麓谷板块主要指规划中的麓谷范围,包括汽车西站一带。崛起于 2000 年,但 “麓谷”概念近一年多才提起,已经被广泛接受,其中这一板块麓谷范围内的平均 价格已达到 3300 元/平方米以上,有发展潜力。目前在麓谷板块有多个大盘在售。 市府板块范围为长沙高新开发区到府后路,从雷锋大道潇湘大道北路(现银盆 南路) ,这一板块
26、住宅市场已经成熟,是河西最适合居住的地域。 大学城板块(麓南板块)随着潇湘大道南段的拉通变得炙手可热,目前有多个 大盘在售。 4)区域购房客户群体 岳麓区购房客户以河西高校区的教育工作者、麓谷各类企事业单位(包括外企、 合资企业、中资企业)的职工和眷恋此地自然生态资源的客户为主。同时对许多向 往空气清新、自然环境优美及有浓厚文化情结的市区和长沙周边地市高端客户有很 强的吸引力。 5)区域价格定位及发展趋势 在 2006 年后,随着本区域的房地产价格已经有较大程度的增长,商品房的价格 已冲刺到 3,3004,500 元m2。可以预计随着岳麓区 “六轴五组团”的城市布局的 逐渐形成,该区 2008
27、 年商品房的价格,仍将维持在 10%左右的上涨幅度。 2.2.市场供求分析 1、需求分析 楼市的发展,市场需求是决定性因素,这与消费群的收入息息相关,随着长沙 经济的快速发展,市民的收入也增长迅速,这无疑给市场带来了信心。数据显示, 2007 年,长沙市城乡居民人均可支配收入分别达 16000 元和 6316 元,过去五年年均 增长 121和 136。 同时,股市也开始影响楼市。其中最明显的表现是,股市财富的增长助推了楼 市的购买力。虽然中国股市中间经历了一次印花税上调,但牛市依旧,普通老百姓 炒股的热情空前高涨,其结果是,投资股市的财富增长增强了楼市的购买力。在中 国股市上涨的过程中,不少外
28、来资本进入中国股市,这为中国提供了更多的流动资 金。 房产市场销售的火爆,造成楼盘供不应求,这也刺激了本地购房者预支购房, “今天消费,明天劳累” 。 住房作为开支较大的不动产产品,购房者在选购房屋时往往买涨不买跌。在 2007 年房价持续上涨的大环境下,购房群体对市场持续乐观,一些受追捧的楼盘经 常出现排队、摇号买房的现象。而外来购房团的频频出现,更是助推了整个城市对 地产预期的高度膨胀,不少本地已经具备消费能力的购房者开始跟进,带来了市场 需求的快速释放。数据显示,尽管连续加息,但个人购房贷款需求依然十分旺盛, 带动房地产贷款加速增长。 中部崛起, “两型社会”的建设,长沙今后的发展前景是
29、显而易见的,这吸引了 不少外来目光,不少楼盘的购买者中外地户口居民占到了一半。此外,从 2007 年长 沙的楼市交易情况来看,虽然房价上涨较快,但是相对于一线城市,长沙的房价还 是处于价格洼地,周边地市、沿海城市等投资客对长沙房地产市场投资前景看好, 在 2007 年的房交会上,数批来自深圳的湘籍人士就以在长购房作为投资渠道之一。 从发展趋势来看,市民的收入水平一直呈上升趋势,城市经济的发展提高了市 民的收入,也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持。前不久举行的长沙市委扩大 会议提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的“领头雁” ,争当中 部地区的“领跑者” ,长沙到 2012 年生
30、产总值年均增长达到 13%以上,财政收入年均 增长 20%以上,人均生产总值在 2000 年的基础上翻两番。这些都为提高长沙楼市的 购买力奠定了基础。 从调查的数据来看,选择 2000-2500 价位楼盘的消费者占到了 33%,这个数据与 长沙市民目前的月收入相当,不过,房价的快速上涨,似乎超出了市民对楼价的期 望。数据显示,2007 年下半年,期房价格 7 月份时均价还处于 3477 元/平方米,而 到了 12 月份,均价已达 3921 元/平方米。从去年新闻媒体对楼市的报道来看,经济 适用房、廉租房、银行住房贷款,都是比较热门的话题。 市民对中小户型的需求占有的比率是非常大的,随着国家“9
31、070”政策的实施, 预计在今后,紧凑实用的中小户型产品将大幅增加。 数据显示,选择 100-120 平方米户型的消费者最多,达到了 40%,其次是 80- 100 平方米户型,调查结果显现“中间大,两头小”的纺锤型,足见选择中小户型的 消费者占据了房产市场的主体,也与国家宏观调控的初衷基本吻合。 从调查数据来看,购房居住达 88%以上,可见消费群体购房仍主要是为了满足居 住。同时,房价的上涨,也吸引了部分投资者的目光,与本刊 2007 年上半年的调查 相比,基于投资而购房的人群有一定程度的增加。 2 2、供给分析、供给分析 从长沙过去的城市发展来看,长沙城市发展的速度是大大超出预想的,这是一
32、 部城市建设史,同时也是一部城市规划史。长沙从民国时期就有过城市规划,建国 以来比较大规模的、有系统的规划有解放初 1950 年代的规划,70 年代、90 年代规 划,到现在执行的是 2000 年代的规划长沙市城市总体规划(2003-2020) 。 其中最具代表的是进入新世纪以来,原来的长沙市城市总体规划(1990-2010) , 离最后的规划期限还有相当长一段时间,总规规划的人口、用地就已被突破,于是, 长沙市不得不从 2000 年开始新一轮总规修编。 长沙市城市总体规划(2003-2020) 描绘出了长沙新世纪的宏伟蓝图,但经过这些年的发展,长沙市城市规划当前已经 突破总规中的 310 平
33、方公里范围,总体规划已达到了 500600 平方公里,最新一轮 规划修编工作又将启动。 长沙房地产的开发,是长沙城市建设的一个重要分支,而长沙的规划目标和进 程,决定了房地产发展的方向,决定了房地产在某个地段的开发容量。据湖南省统 计局 2007 年 12 月 25 日公布的数据,2007 年 1-11 月, 长沙市房地产开发完成投资 3838952 万元,同比增长 41.7。由此预计,2007 长沙市全年完成房地产开发投资 达到了 420 亿元左右,与去年同期相比增长约 40%。 从规划与长沙的建设前景来看,长沙房地产的发展空间很大,随着长沙规划目 标的实现,在新的一年中,长沙将按规划的要求
34、新增加一批建设用地,这将为房地 产的发展提供新的发展空间,预计开发早将会有所增长。不过随着新地土地政策的 出台和新的城市建设的要求,长沙的土地供应、资源节约与环境要求将会进一步提 高,据长沙市规划局统计,2007 年长沙房地产报建总量达到 2733 万平方米,比 2006 年增长 80%,比 2005 年增长一倍,远高于前几年 25%的增长率,2007 年,长沙 市规划局全年共受理报建 3238 项次,发放建设用地规划许可证566 个,发放 建设工程规划许可证1498 个,建筑面积 2654.95 万平方米。 在规划的前瞻性上,按照“大长沙” 、 “大生态” 、 “大网络”的原则,下一步长 沙
35、将集中力量建设霞凝新港区、黎托新城、省政府、市政府周边地区以及岳麓大学 新城区,重点改造新河三角洲、岳麓滨江新城、南湖片区、湘江明珠以及中央商务 区,并注意做好航空都市区、长株潭金三角地区的规划设计与用地储备控制。同时 针对市民改善生活环境,提高文明程度的要求,推进住宅朝工业化方向发展,着重 研究住宅建筑的节能问题。2008 年长沙房地产开发的透明度将更大,2008 年将是大 量通过公开出让方式取得土地项目陆续完工并推出市场的一年,由于已经知道地块 的拿地成本,开发企业也就能比较容易地推算出商品房销售的价格及利润,从而使 得整个商品房的价格透明度加大,2008 年湖南将全面完善土地储备制度,实
36、行统一 规划、统一开发、统一出让、统一管理、推出净地出让,变按项目报批用地为用地 引导项目安排。净地的转让,减轻了房地产开发企业的拆迁负担,但同时也要为拆 迁买单,开发企业的土地成本将有所增长。 2.3.销售预测 1、预测该项目经济适用房的销售均价为 1785 元/平方米,最终价格按长沙市物 价局公布的价格为准。根据总规划图,项目 A 地块住宅建筑面积为 252,681 平方米, 则预测 A 地块商品房开发项目预测总收入为 45,104 万元。 2、根据项目 B 地块周边楼盘的销售价格:周边商品房住宅销售均价为 3800 元/ 平方米,商业用房销售均价为 5500 元/平方米。项目 B 地块的
37、住宅建筑为 220,105 平方米,商业建筑面积为 222,602 平方米。则预测 B 地块商品房开发项目总收入为 206,071 万元。 2.4.营销策略 本项目将按照排危改造与开发建设相结合的原则,实行“政府支持,市场运作, 打捆招商,一次规划,分块建设,先安置后开发”的办法,坚持社会效益和经济效 益统筹兼顾。 岳麓区政府以区城建开发公司作为具体的实施主体,采取政府引导市场运作的 机制,对项目进行策划包装,对外招商引资,组织进行拆迁,代表区政府与投资商 组建联合开发实业公司,由联合开发实业公司全面负责拆迁补偿,居民安置和开发 建设所需资金,自主经营,自负盈亏,由政府指导做好拆迁,监督协调安
38、置。 第第 3 3 章章 建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件 3.1.建设规模 本项目总投资 182,516.98 万元,总占地面积 172,400 平方米,总建筑面积 711,350 平方米:其中 A 地块规划占地面积 68,300 平方米,规划总户数为 1854 户, 总人口为 6489 人,建筑面积 259,583 平方米,住宅面积 252,681 平方米,公建面积 6,902 平方米;B 地块规划占地面积 104,100 平方米,规划总户数为 2200 户,总人 口为 7700 人,建筑面积 451,767 平方米,住宅面积 220,105 平方米,商业建设面积 222,60
39、2 平方米, 公建面积 9060 平方米。 3.2.项目概况现状 1、地点与地理位置 本项目地处长沙市岳麓区英才园以东、桐梓坡路以南、荣银路高新区以西、王 陵公园以北地区。 2、土地权属类别和土地状况 本项目由市政府依法按程度收回桐梓坡大板房区域范围内的国有土地使用权, 委托项目公司进行土地整理。该项目重建安置房用地实行行政划拨,节余的可供开 发用地经整理后实行熟地招拍挂出让。项目重建安置房建设、拆迁安置以及相关公 共配套设施建设成本经审核后计入出让地地价,并返还给岳麓区。对于土地挂牌出 让后的增值收益,市、区两级财政按一定比例分成。 3.3.项目建设条件 1 1、土形地貌条件、土形地貌条件
40、长沙位于东经 111。54-114。15,北纬 27。51-28。40之间,东西长约 233 公里,南北宽约 90 公里,从东至西依次是浏阳市、长沙县、长沙市、望城县和宁乡 县,基本处于湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地。长沙市区处于湘江 和浏阳河交汇的河谷台地,周围为地势较高的山丘,可谓“环城皆山也” 。湘浏盆地 经过数十万年的地质变化和大自然侵蚀,形成了南高北低、丘涧交错、红岩白沙的 地貌特征。由于长沙城处于从丘陵向平原的过渡地带,使得这一范围的地貌变化多 姿多彩。西侧为低山区,碧虚岭海拔 300.8 米,为岳麓山最高峰,山前有天马山、 凤凰山大小岗丘罗列;山后有桃花岭、金牛岭等丛
41、峦叠翠,群山浑然一体,有如长 沙城伪一道屏障。西北分布着元古代震旦纪后期的浅变质岩和板岩组成的丘陵。由 于地层岩质坚硬,自然剥蚀作用缓慢,形成了谷山、尖山、乌山等数座孤峰,点缀 于低缓的丘陵之中。东北侧为花岗岩低山丘陵地带,地表发育的土壤多为沙土,山 势较陡峭,山脊多不相连。距长沙约 30 公里有黑糜峰,海拔 591 米、相传为道家福 地。再东北有影珠山、天华山、飘风山、明月山等,均为风景秀丽的名山。东侧和 东南侧为红岩丘岗,海拔一般 100 米左右。大多数小山丘岩质松散,易风化成红岩 岗地;个别因岩基坚硬,仍耸立于丘岗之中。烈士公园北端的罗洋山,东面受浏则 阳河切削,悬岩壁立,为城东胜景。盆
42、地中心为沿江的冲击台地,是长沙城市建设 的主要地带。其地层主要是第四纪更新世的冲积性网纹红土和砂砾。湘江、浏阳河 二水交汇的新河三角洲为第一级台地,海拔约 30 米,高出湘江常年水位约 10 米。 五一广场一带为第二级台地,高出湘江常年水位约 30 米,长沙古城主要分布在这一 级台地。今天的长沙城已扩展到了第六、第七级台地。由于其地表为粘土砂砾层, 且岩基结构坚硬,每平方米可承压 2.5-3 万公斤,高者达 5 万公斤,适宜于建设高 层建筑。由于盆地内台地是由崩塌的砂岩与粘上构成,地层中孔隙多,有较好的含 水层,地下水源丰富。古时长沙城中水井比比皆是,清澈甘冽,四时不竭,白沙井、 鸳鸯井、水风
43、井等遐迩闻名。在五一广场一带,曾发掘出战国、东汉、三国时期的 古井数十眼。大自然造化了湘浏盆地,湘浏盆地又孕育了古城长沙。山水相依的长 沙地形地貌独得天赋,在未来的现代化城市建设中还将展现无穷的魅力。 2 2、工程地质、水文地质条件、工程地质、水文地质条件 市域总体地势两侧高、中间低。区内地貌西岸岳麓山、谷山、莲花山一带为低 山岗陵区,相对高差达 200 米以上,局部地段十分陡峻。平原主要在湘江东岸及浏 阳河、捞刀河一带分布,标高在 30-80 米左右。由河漫滩和 1-5 级阶地构成,区内 第四系覆盖层(局部地段有基岩出露)一般在 10 米左右,主要由湘江及浏阳河的和 冲积层构成,属中一低压缩
44、性土,稳定性较好。 境内地表水系发达,干流湘江贯穿南北,年泾流量 600 亿立方米,浏阳河、捞 刀河、靳江河、沩水等湘江支流自东西两岸汇入湘江,这些河流江面宽阔,水量充 足,河床坡度小,流速缓慢,高水位时间长,每年 4-6 月为汛期。地下水则主要埋 藏于湘江和浏阳河的河漫滩和各级阶地的砂、卵石层中。 在大地构造位置上,长沙位于扬子准地台的东南隅,次级构造单元长沙平江断 陷盆地的西南部,紧邻华南褶皱系。长沙市及其邻近区发育北西向近东西向和 北北向北东向两组第四纪时期的活动断层,其规模都不大。根据深部结构、地 震地质条件和地震活动性等综合分析,长沙市不具备中强地震的地震构造环境,主 要是受外围地区
45、中强地震的影响。 3 3、周边环境与政策支持条件、周边环境与政策支持条件 项目位于长沙市岳麓区,湘江一桥与二桥之间,北临桐梓坡路,东接高新技术 开发区,西依英才园社区,南靠王陵公园,项目通过高低不同的地势和错落有致的 排列形成了经济适用房、商品房、商业用房于一体的大型高档住宅小区,周边景观 环境卓越。项目区域内有省建六公司安装处,锦锈江山、江山花园、岳麓区实验幼 儿园、桐梓坡小学、衡器二厂、人民无线电厂、望月公园、汽车发动机总厂、省棉 麻土产公司等 15 家驻委单位。 根据 2006 年 2 月 26 日正式敲定的长沙市西湖文化公园建设方案 ,岳麓区政 府将在“十一五”头三年,投资 30 亿元
46、,仿造浙江西湖,把现在的咸嘉湖改造成集 观光、休闲于一体的高品位的西湖水上文化公园。由岳麓山、西湖、龙王港、王陵 公园形成“山水水山”的山水复合景观,将成为一条城市中难得的山水景观 走廊。 本项目成立以市政府领导牵头的桐梓坡大板房危房改造协调领导小组,市发改 委、市财政局、市建委、市国土资源局、市规划管理局、市工商局、市地税局、市 房产局、市国资委、市经委、岳麓区政府为成员单位。岳麓区政府另成立桐梓坡大 板房危房改造指挥部,负责具体组织实施。 市政府将本项目纳入长沙市市棚改计划和市重点工程,并由政府按程序收回用 地范围的土地使用权,划拨至城市建设开发公司名下,并免收开发单位的国有土地 使用权纯
47、出让金。 本项目免收安置房和同等安置房面积的商品房的报建费;免收安置房的维修基 金;免征该项目企业所得税;对该项目营业税采用先征后返形式,分三年返还。 4 4、交通条件、交通条件 湖南交通便利,形成了以长沙为中心沟通省内外,辐射 14 个市、州的交通网络。 京广、湘黔、湘桂、枝柳、浙赣、石长等 6 条铁路干线横跨东西,贯穿南北;短短 几年高速公路里程已突破 1200 公里,全省 14 个市州已有 11 个市通了高速,是全国 8 大铁路集装箱货运物流中心之一。黄花国际机场、张家界和常德机场与国内各主要 城市相连,并开通了直达香港、曼谷、汉城等地的国际航班;城陵矶两个 5000 吨级 的内河外运码
48、头,可以通江达海,形成了陆、海、空立体交通运输体系。 长沙作为湖南省政治经济文化中心,公路交通运输同样处于中心地位, 107、319、317 国道、京珠高速、上瑞高速、长常高速、长永高速交汇于此,黄花国 际机场已开通国际国内航线 50 多条,湘江河运畅通。 本项目位于长沙市岳麓区,湘江一桥与二桥之间,北临桐梓坡路,东接高新技 术开发区,西依英才园社区,南靠王陵公园。项目区域内交通便利,过往附近有 301、302、804、109、312、348、405、317 路等公交路线。 5 5、公共设施条件、公共设施条件 购物市场:通程商业广场、新外滩商业中心、银盆岭商业中心、旺和超市; 医院: 湘雅三医
49、院; 邮局: 中国邮政(桐梓坡段) ; 电信: 中国电信、中国移动、中国联通; 学校:博才学校、望月湖一小、麓山国际实验学校、桐梓坡小学等; 银行:交通银行高新支行; 公园:王陵公园、咸嘉湖、望月湖公园; 酒店:银洲度假村; 政府机关:桐梓坡社区居委会;银盆岭派出所; 6 6、征地拆迁条件、征地拆迁条件 本项目按照规划布局的要求,实行安置房和商品房分块建设,必须先期建好安 置房,再进行商品的开发和建设。本项目拆迁工作量大,涉及拆迁户 3193 户。总的 拆迁原则是:以人为本,依法依规,自由选择,分类补偿安置。即按照构建和谐社 会的要求,根据国务院 305 号令和长沙市 79 号令的规定,被拆迁人可自行选择一次 性货币补偿安置模式或产权调换模式,采取上门入户、组织座谈、听证协调等形式, 分别制定一次性货币补偿安置或产权调换的具体操作办法和标准,实行阳光拆迁、 人性拆迁、和谐拆迁,最大限度维护和保证被拆迁人的合法权利和利益,确保拆得 了,搬得走,稳得住,安得好。 1)一次性货币补偿安置方式:货币补偿,适当奖励,定向安置。 按照市场比较法,确定合理的拆迁补偿评估单价 按照 79 号令的规定标准,据
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