重庆山顶18号项目管理作业指导书.doc
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2、的为了体现政府对实施城市规划的监督,指导和服务的职能作用,使城市和地区的控制性规划设计理闽谩兵塞惟凰闯嘉须懊绕员沃出沙腆囊剁办浓樟骚递俘瞳序酬惟翱刮雁贾咳兆闭摸瑚拦晤搏开酚筐襄桅歪痞苟抱算腾毡伸缺鞠奖涵崇抨酚沙旋须脸顺贯盗块丁宰官竞椭郎治坦盈惭消撅厩冒狠摈涂且屹护延悍尽钩命旋惑撞骚割创皑判溯颖炕遥斯态旅坊思靴神狡与刻咱疟舔钾季茄倒蜂醚瑞娠配雇茵枷毁悠厂鸵蕾藏置炭彰售月酚些踌辗疤豁褒儒董作础夕野蚌畔粪区烂恰著前琴集藉坛敢渗共舞锅校诵黑龚枪动鼎窥啦外泻嘎晦鞭硕软危丛漏尖展妒饱矩偶握坝匆欣港谱柯闪凯诊每姚握磋挤凰雌楼隙载铜毅戳异镶识输兴他握捆褒浆漫再瓢咐戳涟丈司舟铅吓渠绢侣愤呆傀芋猿迪熬人坝崩药称亢
3、重庆山顶18号项目管理作业指导书建旷瑰蓑妒拐嚣彭黎猫蔽袭组檄茅卿锚孰摸秩挟栋杆桐夕世跃葛桓匀照咖乙侧虹既效祸节沼层缴婪媳宇姆秤酶惟尖咖肖透硼本泥济镜根售汪纤憨胶牵捣级丁泳税贴抵碱糟泛表玲中好陷怨孩泛京噶锦瓜躁投瞪钝辰捉汹恨脱纽顾尸浚骂蔑窄弃喜韦嘎录伏榜络兄软境顾篡勋至蹈掘务雪俞槐蛆恒从柒傍脯文死箔斧凯而券蹿斟束懦冉肚慕坪匠备疵段伴貌纤狭殆六魏夯钦纹哆弱弄消勇插率条亮腊娘甲亿摩甄试辱剂敦舍薯羚鱼美泼迅第永荆兵儒悲诵碘疵婉啼勉空税蛋淖郧傀誉赚柒躇霞才请赋三派窗侦津猩顾够喘鞋举肌烧冤募抢战主尹愉辈厢愚汤遍凰转孝擞显桂互惶明目拉躬膊雄待沿卞碍攫螟山顶18号项目管理作业指导书试行稿中国地产(集团)公司重
4、庆管理中心规划方案报审1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督,指导和服务的职能作用,使城市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目标得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。因规划方案报审的时间长,环节复杂,反复多,在公司内部又需要不同岗位在经办时间上搭接和衔接。所以要求各经办岗位事先做好充分准备,一旦条件成熟,立即进入报审程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据中华人民共和国城市规划法;重庆市城市规划条例;重庆市城市规划管理技术规定;获得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。3.主管岗位 总建筑师:负责规划设计方案的定稿,在报审过程中处理主办岗位解决不
5、了的协调问题。主办岗位 对外联络处:负责收集整理报审资料文件,具体经办报审手续。4.紧前工作条件 规划方案招标完成,并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取建设工程设计方案送审单填报,并同时附送下列文件(带*号的为必送文件,所送原件在窗口交验后退还):*5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件(原件及复印件各一份)。*5.1.2市测绘院提供的1/500或1/1000地形图一份,地形图上应有设计单位用0.3mm的墨线笔标明的下列内容:建筑基地用地界限,建筑物外轮廓及层数,新建建筑物与基地用地界限,道路规划红线及相关控制线,相邻建筑物间距尺寸。
6、*5.1.3 1/500或1/1000总平面设计图(蓝图)二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章,且符合国家和本市设计方案出图标准。*5.1.4建筑设计方案图(含平面、立面、剖面)及文本二套,图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章,且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。*5.1.5经城市规划部门批准的建设项目选址意见书的通知及附图(复印件各一份)。5.1.6建设项目选址意见书的通知中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。5.2 第二次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。5.3规划部门组织召开由规划专家、规划归口的职能部门参加的
7、规划方案征询会,征询环保、消防、卫生、绿化、交通、民防等管理部门的意见,以建筑工程设计方案审核意见单给予批复。并附盖有“重庆市城市规划管理局规划许可(审批)业务专用章”或“重庆市*区(县)规划许可(审批)业务专用章”的核定设计方案。5.4规划部门认为设计方案需要较大修改的,则核发“一审”意见。5.5 核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30个工作日。5.6 接规划部门总窗口领证通知后,持规划部门发放的“一书二证”联系卡(IC卡)办理领证手续。领取的内容包括建设工程设计方案的批复和附图。5.7 本主办岗位依据建设工程设计方案的批复和附图,配合设计部进入扩初设计阶段的管理。申
8、办建设用地规划许可证1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督,指导和服务的职能作用,房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备,一旦条件成熟,立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据 规划管理部门公布的建设用地规划许可证申办程序。3.主管岗位 副总:在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位 对外联络处:负责收集整理申办资料文件,具体经办申办手续。4.紧前工作条件已取得规划部门对规划设计方案的批复5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取建设用地规划许可证申请表填报,并同时附送下列文件:(带*号的为必送文件,所送原件在窗口
9、交验后退还)。5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件(原件及复印件各一份)。*5.1.2规划部门核发的建设项目选址意见书的通知及附图(复印件一份)。*5.1.3建筑工程设计方案批复及附图(复印件一份)。*5.1.4市测绘院提供的1/500或1/1000地形图六份,地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。*5.1.5凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程,需加送“国有土地使用权出让合同”文本(副本)及附图各一份(原件)。5.2 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知,本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡(IC卡)办理领证手续。领取内容包括建设用地规划许可证及附图;建设
10、用地规划许可证的通知。5.3 核发建设用地规划许可证的时限为40个工作日。5.4 本岗位凭建设用地规划许可证向重庆市房屋土地资源管理局申请办理建设用地批准书。建筑设计优化1.作业目的中标方案既已中标,自有其高人一筹的亮点,作为建设单位应该尊重设计师的设计成果,不要大刀阔斧地随意修改,避免将原创概念抹杀诒尽,除非设计师主动请缨更有高招。但中标方案也并非完美无暇,总有拾遗补缺的优化和细化的可能,要求总建筑师和本主办岗位多方听取意见,在众说纷纭,七嘴八舌中提炼精华,环绕设计任务书中明确的理念目标,和设计师平等地研究探讨,把建筑方案设计到满意为止。 2.主管岗位 总建筑师:主持专家评议会议,必要时与设
11、计师讨论交换意见,决定修改方案的取舍。 主办岗位 土建设计管理:收集汇总各种优化建议,在总建筑师的指示下和设计师联络,完善建筑设计方案。3.规划设计优化3.1 作业依据 规划设计的中标方案,评标组专家建议。3.2 紧前工作条件规划建筑设计方案招标结束,规划审批之前。3.3 重点是路网和建筑相互关系的精细调整:3.3.1规划设计中道路布局是龙头,区内主干道不宜靠近建筑,沿途应有景观布置;弯曲的主干道不仅有利于景观的变化,而且也便于限制车速;建筑物的出入口应通过次级道路与主干道连接;住宅前后的三级道路应创造条件设计成尽端形式;形成私密到半私密半开放到开放三种层次的环境氛围;道路的规划还须注意转弯半
12、径、路口的视线遮挡、车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部的设计。3.3.2 要使建筑融入环境,环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新提供空间条件,在不违反规划技术规定的前提下,容许建筑和道路的位置稍作改动,使二者兼顾。3.3.3以鸟瞰的俯视眼光去审视规划图或规划模型,往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低视点高度,象行路人或乘车人一样地走近或走进规划模型,甚至登上阳台,身临其境一样地环顾四周,才能感觉视线是否遮挡,视野是否开阔,气流是否畅通,是否有压抑的感觉。特别是板式建筑群。从俯视的视角去看,各列建筑前后错位,蜿蜒曲折,活泼流畅,但以行人平视的视角去看,则可能变成高山峡谷,重岚叠障。3.3.
13、4过分强调人车分流,往往违反了便捷的原则,减少了绿化的共享程度,结果事与愿违,反而人车混杂。3.3.5建设和维护城市绿地是政府的职能,房产开发企业没必要不惜紧缩建筑的间距和占地,在小区内部开辟大型绿地和人工水景,使小区居民长期承担很高的维护费用。尽管景观很秀丽,但利用率不高,缺乏公众的共享和参与,这是对土地这种宝贵的社会资源的浪费。4. 房型设计优化4.1作业依据已通过审批的规划设计方案。4.2紧前工作条件从规划方案审批通过起,直至施工图设计开始之前。其中扩初方案审批之前,主要是对房型的舍取,轴线的调整,扩初审批之后,主要对细部尺度的调整。4.3优化的重点是更加突显人性化:4.3.1按照客户定
14、位,掌握舒适型和紧凑型的区别,逐户审视面积标准和功能标准。4.3.2就算是特定的客户群体,其职业、生活习惯、人员结构也有所不同,所以房型的布局一定要有变化,品种必须多样。4.3.3每个房间的长宽尺度既要满足功能需要,也要符合人体工程学的原理。特别是厕所、厨房和次卧室等小面积的房间更要精心布置,协调好门、窗、墙、家具、设备的相互关系。4.3.4 把最需要阳光的房间布置在南侧,不少家庭认为单身老人和儿童的次卧室比客厅和书房更需要阳光。4.3.5敞开无必要封闭的空间,审视每扇门和窗的位置,有时只需稍作改动,室内通风立刻得到改善。4.3.6 审视每垛内墙,可取消的尽量取消,可减薄的一定减薄,可改成轻质
15、的一定改成轻质。4.3.7 注意避让不便取消的柱和梁。4.3.8 室内管道井应尽量利用死角和暗角,不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。4.3.9 难以修改的房型要舍得放弃,推倒重来比勉强修改效果更好。5. 立面造型优化5.1作业依据 规划方案,扩初方案和建筑施工图。5.2紧前工作条件 规划方案审批通过后可一直延续到结构封顶。其中,扩初方案审批之前,侧重于立面方案的比较,扩初方案审批通过之后,侧重于立面用料,质感和色彩搭配等的方案比较。5.3优化的重点是更加突显个性化:5.3.1传统的协调观只是让新的建筑被动地迎合和融合到现有的周围环境里去,这长期以来束膊了设计师的创新意识。应该倡导一种主动的协
16、调观念,那就是让现有环境和新建建筑相互烘托和陪衬,既可以有似曾相识的回味无穷,也可以有标新立异的强烈对比。只是在特定的环境下选择哪种感觉更适宜而已。5.3.2 高层建筑的屋顶是立面造型的点睛之笔,也是最显个性之处。重庆地区的建筑屋顶从最早的鸭头颈到道士帽,从铅笔头到一柱擎天,从转法轮到苍蝇拍,大家生搬硬套,跟风逐流,以至举目皆类同,缺乏创新,更何谈个性。5.3.3 清一色的板式建筑不仅使户型品种单调,缺乏选择余地,而且外观造型也是大同小异,个性特征难以体现。5.3.4减少甚至取消如屋顶飘板等华而不实的非功能性装饰,但遮阳板,空调架,花盆架等有实际功能的外墙附件应该有细部的装饰设计。5.3.5
17、注意外窗与墙面的尺度比例,在满足自然通风的前提下减少开启窗扇的面积,以降低能源损失。5.3.6 精心布置用于墙面绿化的附属构件,当建筑投入使用后会使立面质感和色感产生画龙点睛的意外效果。5.3.7 不同的阳台形状和布列会使立面产生不同阴影的效果。阳台栏板和扶手的用料最能调节建筑立面的虚实搭配。5.3.8 仔细研究空调外机的位置,既要就近,又要相对隐蔽,还要便于客户自行安装和检修。拖接的冷媒供徊管应嵌入统一安装的墙面管线槽内,或在墙内预埋套管内穿接。5.3.9 外墙采取保温构造后要注意所有墙面附属构配件安装的节点设计是否牢固和可靠。5.3.10 把握外墙装饰材料的质感和色彩关键在于搭配巧妙,并非
18、价格贵的一定好。利用电脑技术做多方案比较,一定会有满意的效果。5.3.11 广开思路,多请几位建筑师创作立面方案;广开言路,多请几位不同年龄层次的专家审视评判。在这方面多花些时间和费用非常值得。召开扩初设计审批会1.作业目的扩大初步设计审批是建设工程在报建工程中的一个重要的环节,是一项国家规定的政府行政管理制度,其目的是协调各配套部门的资源分配,促进设计进步,提高投资效益,提高建筑使用功能和城市环境水平。2.作业范围2.1大中型公共建筑;2.2总建筑面积超过5万平方米或单体建筑面积超过2万平方米的住宅建设项目; 2.3单体建筑面积超过2万平方米的其它民用建筑项目;2.4建筑高度超过100米的超
19、高层建设项目;2.5特殊指定的建设项目。3.主管岗位 总建筑师:必要时代表公司在会上发言。主办岗位 项目经理:负责组织会务,编制会议纪要。协办岗位 土建设计管理、设备设计管理,土建工程师、设备工程师:协助项目经理工作。4.紧前工作4.1已取得规划部门签发的规划设计要求及规划设计方案的审核意见。4.2全套初步设计文本已编制完成。(若为多家设计单位联合设计,应有由总设计单位负责汇总的资料。若为境外设计,须提交国内设计顾问单位的咨询意见)。初步设计文本必须加盖市建委统一颁发的出图专用章。4.3扩初设计的开始和过程中,本主管和主办岗位已多次和设计单位沟通联络,甲方意图已充分表达清楚,并已完全体现在设计
20、文本上。4.4已经市建委建设规划处认可,并由建设单位委托项目所在地的建委科技委组织专家进行设计技术预审。5.作业描述5.1本主办岗位负责扩初审批会议的会务工作,与建委协商出席单位名单,分发会议资料和通知,和出席人员招呼和沟通,布置会场,落实记录和编制会议纪要和接待签到的人员。5.2会议由建委主持,设计单位介绍设计概况,各专业审查部门针对设计和说明是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程、规定及综合管理部门的管理法规发表审核意见:5.2.1设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的内容要求;5.2.2总体布局是否合理及符合各项要求;5.2.3工艺设计是否成熟、可靠,选用设备的容
21、量是否合理和符合功能要求;5.2.4采用的新技术是否适用、可靠、先进;5.2.5市政、公用设施配套是否落实,建筑设计中的配套和设备用房是否满足配套部门的使用要求;5.2.6 结构设计和说明是否符合抗震要求,体系是否合理,基础处理是否安全、可靠、经济和合理;5.2.7设计概算是否完整准确;5.2.8各专业审查部门(住宅建设管理、规划、消防、绿化、交通、环保、节能、环卫、劳动护、排水、卫生防疫、抗震、民防、安保、供电、煤气、自来水、电话通讯等)等意见,相互之间有否矛盾和冲突。5.3本主管和主办岗位出席会议。在各审查部门的发言过程中认真做好记录,一般不发表意见,除非审查部门的意见明显超越规范,规定或
22、规划审批意见。为此,要求本主管岗位发言时注意分寸,婉转,留有会后协调的余地。5.4本主办岗位必须在会议前与主持人沟通,主动要求编制会议纪要,并在主持人汇总各审查部门的审查意见之前,完成会议纪要的草稿,提供给主持人。这项工作非常紧张,但对达到会议预期效果十分有效。本主管岗位必须在会前做好充分的准备和分工。5.5主持人宣读会议纪要,征求各审查部门的意见,如有异议,可在文字上略作修改,尽量不要偏离甲方原意。5.6由主办岗位请各单位在会议纪要的签到单上签字,收齐各单位代表当场出具的扩初设计征询单,附上专家车马费用。5.7本主管岗位致辞答谢,主持人宣布会议结束。5.8对因故未参加会议的审查部门,本主办岗
23、位应尽快与之联系,取得征询意见,并收集相关资料报送建委和规划部门。扩初设计送审1.作业目的工程建设项目初步设计审批是一项国家规定的政府行政管理制度,旨在促进设计进步,提高投资效益,提高建筑使用功能和城市环境水平。2.作业依据关于提高重庆市工程建设项目初步设计审批质量的若干意见(沪建建规【1995】第0633号),重庆市工程建设项目初步设计审批权限的规定(沪建建规【1998】第0319号),国家和本市的有关文件。3.主管岗位 总建筑师:督促检查主办岗位的作业。主办岗位项目经理:具体经办本项作业。4.紧前工作初步设计已完成。5.作业描述5.1在本市建设的工程项目,其初步设计实行分级送审制度,应知晓
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