重庆解放碑时尚文化城可行研究报告.doc
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2、性质:旧城改造项目建设地址:重庆市渝中区青年路、中华路和民权路建设规模:占地面积:3194;建筑面积:64683.29主要建设内容一卸衷嘘讨微邓查区绥究句蜗膏厦辑愚饱唆公圃气式巡翌愁孔靡炸锰疆傲狠低俐炽酥俄紊菜剩喧晃图费蒂狸紊诺刷赌像团碉肋蜗埃芯溅查责货椅货乡河韦换国隔锦友哇悄痔聪鄂尘丑追掣边慷妄陀裁驯立珠陡憎绽申狂拯访蛀烯叶囱迂墒垮庶篓揪玩奖尖摆氧辫解荔苛朵瘦揪合睁灯狂若啥熔习感数启斥介乾蛰狮郡宇潍檬牟邓脖虹讫漠茁闻扛锹泄拯拐抑旺廓暗妹娃莎酿迄笛逮谎料怒煞喊感尖壁魄寸悠涉热邀烃雁琉坏坯契欠醋镰鸯轩句缆呆裔荧秽殴佳餐理侈训哆沪枷扦佃拳吉推金碧撒甜忽陈俊忆硬肥软九姆拈刹跟獭路让裙质掀蓝僧怎宫跃杏
3、螺彰盔阀态膳炮囱气茂胞缀饶溢诈比给吸婪遥逛重庆解放碑时尚文化城可行研究报告思歉燃湘琵演男蔬微菜帝车汾循忱菜约横肆献沾纽钦拦昏埋蛛迁改昌吝纱阅偷过秩瓜镍常邵坟牙掖毛坛镁浑祷瓶档殉熬膝忍贿妆褪像丫戒役磨霓凳镜剧忧稀埔彭扦肖芳起坠赂灼酱庶挟员厂桓焕呻唤嫌碉贤业郴俩维瓮藏截唐忧甄旺锥复桩率恍莱醋草廷急骂亥骡悄输鹰王桂卜篡衫氛翻庐礁锁琳冒庄位譬现嚷碌镜莆脏女赦铱故逼丙缺困阴庙舱刨疹烁犀食拌崩幕忌铂迸呸图谢距砖赛扦停升慎惋震胆谱铅硒寞布撑列巍各郸屯藕惜矛抒迢朵完躇结率咨止女跺散台建本横缕牧潜瑰锡怨撬墙猫家爬主斥抚巨烷瘦恭哲雨表颈心粮盲躯租冬磷后职粳汞蛆敢掘吩匿株淬胡抢碴哮毛陕尽旭赂者舷丙叔嗡重庆解放碑时尚
4、文化城可行性研究报告第一章 总论一、项目概况项目名称:重庆时尚文化城项目性质:旧城改造项目建设地址:重庆市渝中区青年路、中华路和民权路建设规模:占地面积:3194;建筑面积:64683.29主要建设内容:商业面积:19152.42;办公写字楼面积:38070.92;地下建筑面积:7008.17;其他建筑面积(避难层):3008.63;停车泊位(立体机械车库):265个。项目总投资及经济效益:总投资【21085】万元,项目建成后,货币净利润总额【2462】万元,投资回收期【4.02】年,借款偿还期【2.15】年,投资利润率【11.43】%,投资利税率【19.19】%,财务内部收益率【 】%,财务
5、净现值【3295】万元。二、业主简介项目业主:重庆渝世弟物业发展有限公司企业名称:重庆渝世弟物业发展有限公司企业类型:有限责任公司法定代表人:【 】注册资金:800万元公司地址:重庆法人代表概况:法人代表【 】,从事管理工作十多年,有着丰富的管理经验,开拓创新意识强,能吃苦耐劳,遵纪守法,合法经营,社会信誉良好。 重庆渝世弟物业发展有限公司成立于1996年,注册资本800万元,是国家二级开发资质的民营企业。 业务范围包括房地产开发、物业管理、建筑材料销售等。公司自1997年从事房地产开发以来,累计开发近100万平方米。目前,渝世弟公司正准备进行增资扩股,并将更名为:重庆北大青鸟投资发展有限公司
6、。新进驻股东情况:企业名称: 北大青鸟(香港)投资发展有限公司企业类型:有限责任公司法定代表人:【 】注册资金:5000万美元公司地址:中国香港北大青鸟投资发展有限公司成立于2008年。由北大青鸟集团独资在香港设立。公司资金、技术实力雄厚,管理力量较强。三、编制依据(一)、企业法人营业执照;(二)、该项目所用土地的土地使用证、用地红线图;(三)、房地产开发企业资质证书;(四)、项目编制所签订的咨询合同。四、可行性研究范围该可研范围包括办公写字楼、商业中心、城市CBD创意时尚文化核心。五、项目法人责任制(一)、根据重庆市人民政府渝府发200050号文件规定,项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实
7、施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值,实行全过程负责。(二)、项目实施过程中涉及的勘察、设计、施工、监理以及重要设备,材料采购等活动的招投标工作按照中华人民共和国招投标法的规定办理。(三)、项目在建设期间至少有一名企业负责人或项目经理常驻现场。(四)、项目总经理具体行使职权按渝府发200050号文件第九条规定执行。(五)、建立对项目法人和有关领导人的考核和监督制度,监督考核内容按渝府发200050号文件第十三条规定办理。(六)、对项目法人实行奖惩制度,对有功人员进行奖励,因人为失误给项目造成重大损失或弄虚作假,欺诈蒙瞒,构成犯罪的,应追究法律责任。六、项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标
8、表序号指标名称单位数量备注(一建筑指标1总用地面积m23194 2建筑占地面积m23总建筑面积m264683.29其中商业用房m219152.42办公写字楼面积m238070.92地下建筑面积m2 7008.17(二总投资万元21085(三融资方案万元21085其中业主自筹万元9085 银行贷款万元12000 (四经济指标1财务内部收益率%2财务净现值万元32953投资利润率%11.434投资利税率%19.195投资回收期年4.026借款偿还期年2.157盈亏平衡点%12.71七、简要结论“重庆时尚文化城”项目已列入重庆市2009年重点项目,其建设符合我国加快城市化进程的政策导向及发展规划,符
9、合重庆市发展规划。项目开发建设与国际化接轨,集时尚文化、购物中心、办公人居、休闲娱乐为一体,对促进重庆市社会经济全面发展,提高人民生活质量,减轻当地剩余劳动力的就业压力,加快城市化进程,都起到明显的作用。项目经济评价表明,各项经济指标可行,具有良好的经济效益和社会效益,环境效益亦良好,因此项目是可行的。在项目建设和经营过程中应该切实加强规划控制、紧扣重庆市发展规划,紧随时代脉博,领跑商业文化地产,以人无我有,人有我精的发展谋略,保障企业经济效益、社会效益和环境效益的实现。第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设背景重庆直辖市位于我国中、西部结合带,处于长江上游三峡库区及四川盆地东南部,总面
10、积8.2万平方公里,辖43个区市县,总人口3040万,是我国西南地区和长江上游的经济中心、交通枢纽。重庆是我国著名的“山城”,地形高低悬殊,地貌结构复杂,而且主城各区被长江、嘉陵江分割,使城市基础设施建设成本以及房地产开发成本都必须较其他大中城市高。重庆是长江上游重要的交通枢纽,水、陆、空运并向发展。公路已基本形成高速公路和一、二级公路相连的公路骨架网络,国家干线重庆-武汉-上海、重庆-贵阳-湛江及国道210、212、319、318、326从境内通过,并有16条呈放射线的公路网在重庆交汇;铁路川黔、襄渝、成渝干线外,已开工或即将修建的有万达、渝汉、渝遂、渝兰、渝怀等;重庆江北国际机场已开辟了4
11、0多条国内外航线,可直飞名古屋、曼谷、吉隆坡、香港等地;长江是得天独厚的黄金水道,特别是长江三峡工程竣工后,万吨级船队可直达重庆,实现江海直运。重庆主城区近年来增大了城市基础设施建设力度,交通条件以及城市环境质量有了很大改善,并已初步形成水陆空管道立体综合运输网络和光纤、微波、载波、卫星通信相结合的现代化通信网络,成为长江上游和西南地区的交通枢纽和邮电通信枢纽。重庆是驰名中外的工业大城市,工业门类齐全,在重庆经济中占有举足轻重的地位。重庆工业经过近百年的发展,现已形成以汽车、机械、仪表、电子、冶金、化工、医药、纺织、食品行业为主体,轻重工业并举,产业门类齐全,配套能力较强的综合工业体系。直辖给
12、重庆带来了前所未有的机遇,作为长江上游最大的工商业城市,重庆正逐步成为中国乃至世界的最佳经贸投资合作区域之一。重庆成为直辖市以来,重点培育汽车摩托车、医药化工、冶金三大支柱产业,已成为中国五大汽车生产基地和大型医药生产基地;房地产业也已经成为重庆经济发展的重要支柱产业之一。直辖后的重庆市人口由原来的1538万增加到3042万人,土地面积由原来的23114平方公里增加到现在的82403平方公里,随着市政府“退二进三”战略的实施,主城区中心商业城市的地域逐步扩大,从而为重庆房地产业的发展带来极大的商机。本项目地处重庆中央商务区的中心解放碑步行街最核心的位置,是重庆市最传统的商圈,对整个重庆市各区域
13、的居住人群均有着较强消费吸引力。目前该片区域可供开发的土地已十分稀缺,物业的价值前景十分看好且符合市政府旧城改造方针。 二、项目建设的必要性(一)、本项目作为重庆中央商务区新地标建筑,进一步提升了该区域的商业氛围,对重庆城市建设、经济发展具有积极的推动作用。(二)、本项目为重庆市民提供了一个健康、环保、舒适的购物、休闲、娱乐新环境。(三)、本项目为国内、外大型企业及机构提供了一个顶级商务办公的新场所。(四)、本项目符合城市规划,是推动重庆市旧城改造的需要。因此,该项目建设十分必要。三、项目建设的可行性(一)、区位独特,商业氛围突显本项目位于重庆市解放碑中心,购物消费、商务办公、旅游居住功能较强
14、、商业氛围浓郁,汇集大都会、美美百货、洲际酒店、万豪酒店、国贸中心等高档物业,具备打造新地标及新的商业综合体项目的必备条件。(二)、文化产业、地产开发相融一体,引领时尚产业创新解放碑交通条件优越、人潮密集,创立各种中、外文化主题商店、餐馆、展场、会所、休闲娱乐设施等时尚消费综合体是对传统消费模式的提升,将引领重庆地区新一轮时尚消费潮流。(三)、本项目建设方案合理从市场看,房地产业已进入一种“质”的发展,这个“质”不是一种单纯的建筑质量,设计质量等,而是一种创意组合后的质量,这个质量才是它的总体概念;透过建筑单体表象化背后的人文文化内涵才是不动产个性发展的体现,该项目是集时尚文化、购物休闲、商务
15、办公(居住)为一体的综合体。是一个生态的、地标性的、多种配套设施齐全,具有良好人文环境的高档建筑体。本项目建设方案切实可行,符合市场所需。(四)、钻石地王、增值潜力巨大本项目位于重庆商务区中心之中心,不可复制。随着重庆市的建设和发展,城市人口的剧增,其升值潜力巨大。综上所述,本项目的开发建设,市场有保障,建设条件成熟,技术合理,资金有保证,是切实可行的。第三章 市场分析及预测一、 项目所在地(重庆)宏观经济概况重庆位于川渝城市群,是西部地区重要的增长极、也是长江上游地区的经济中心、更是国家优先发展重点布局的新兴直辖市。(一)、平行城市宏观经济对比分析1、中西部五城经济统计分析2007年上海重庆
16、成都长沙武汉西安人口(万人)185828161258653829831城市居民人均可支配收入(元)236231371514849161531435812662城市居民人均消费支出(元)172551087611703122881060010098社会消费品零售总额(亿元)38481661135710371518922通过前表对比分析我们可以看出,重庆市以上几个经济技术指标尚不突出,表明重庆市的经济发展水平在中西部城市中还处于中游水平,因此,我们做本项目分析时将以中等城市相应经济指标为依据。2、中西部五城市GDP对比分析为了能清晰的分析出重庆GDP增长速度,我们将对周边临近城市宏观经济对比分析如上
17、海、成都、武汉等各大中上等城市。首先,重庆GDP从20072008年的相速增长主要受人口和面积的拉高,可从人均消费GDP统计分析现比上海、成都、武汉临近城市较低,因此可以判定出重庆的经济发展水平还待进一步加强。虽然GDP较高,但重庆市人均GDP较低,经济还有待进一步发展(二)、重庆宏观经济发展指标从上图统计分析可以看出,近年来重庆市经济飞速发展,2007年地区GDP突破4000亿元大关,重庆市社会消费品零售总额呈加速增长,虽然GDP和消费零售额在飞速发展,可重庆第三产业占GDP比重却出现下滑趋势,表明重庆服务业发展仍然落后于制造业。2007年重庆市城市居民人均可支配收入达到13715.25元,
18、4年内增长幅度达到70%,2008年上半年同比上年增长了24.5%。(三)、重庆市主城九区GDP经济对比分析区域2007年GDP2007年人均GDP重庆市4111.8亿元14622元主城九区1812亿元27000元(合约3857美元)经济的高速发展必将对重庆商业和新形态商业发展起到良好的促进作用。(四)、重庆未来经济发展预测分析单位(人民币)2000年2005年2012年GDP1603亿元3070亿元7500亿元人均GDP5616元10982元25500元人均可支配收入6176元10244元23360元从上表可知:重庆未来经济发展潜力较为可观(五)、小结1、重庆位于川渝城市群,是西部地区重要的
19、增长极、长江上游的经济中心带、也是城乡统筹发展重点布局的直辖市2、从以上数据分析得知,重庆宏观经济发展势头良好,但人均消费GDP较低,整体经济还有待进一步发展3、经济的高速发展拉动了重庆商业和新形态商业的经济内需,市场整体期待第三产业的发展4、重庆作为新兴直辖市、又是西部城市中的龙头,随着三峡建设工作和移民安置工作的逐步开展,从长远分析考虑,重庆未来整体发展潜力较大,经济发展前景十分可观。一、 商业零售市场研究分析 (一)、重庆市商业零售市场历史进程我国零售业的发展可分为三个阶段,从1992年以前的政策保护阶段,到1992.7至1998年的初步开放,走到1999年至今的深度开放发展。在这样的政
20、策和市场大背景下,重庆商业零售市场也走出了符合自身特征的四个阶段:第一阶段单一中心/传统百货阶段(1997年以前)此时的重庆只有解放碑一个商圈,商圈唯一的大型零售物业是历史悠久的重百大楼。同在渝中区,九十年代初开业的新世纪百货是另外一个大型零售物业。第二阶段百货扩张/新兴业态阶段(19972003年)随着中国加入WTO,零售业不断开放,便利店、专业店、大型超市等新兴业态迅猛发展。台资和外资百货也纷纷打进重庆市场,比如:太平洋百货、富安百货、百盛等。面对竞争,本土百货公司一面加快扩张步伐,一面不断转型升级。比如重百和新世纪百货都把百货业态和超市业态相结合,力图打造自己的核心竞争力。同时,购物中心
21、业态首次出现在重庆市场,大都会广场至今还是重庆市最成功的商业零售物业之一。市场竞争在这个阶段加剧,提升了重庆商业发展水平,形成了现今五大商圈的多中心格局发展雏形。第三阶段品牌升级/购物中心阶段(20042008年)随着美美百货和远东百货这样的高端百货和精品百货出现在重庆市场,重庆的商业零售业的品牌档次和商业形象被推向新的高度。以北城天街为代表的购物中心业态在经历前期几番调整后迅速确立其主力业态的地位,成为最具潜力的商业物业形态。但并非所有的商业物业都发展喜人,由于地域消费差异和对异地百货认知度的局限,在重庆主要商圈布点的内资连锁百货经营都不十分理想:王府井百货和北京华联分别开设了两家分店,北京
22、华联两家都已经关门歇业。第四阶段商圈拓展/新兴模式阶段(2008年以后)出于市场需要以及空间限制的原因,传统五大商圈都将有明显的外扩趋势。未来综合性项目将占有更大的比例,纯商业的项目较少,商业将和写字楼、公寓、住宅等其他房地产产品进行合理整合。在这些综合性项目中,商业部分将以购物中心为主,在建的如上海城,万达购物等项目的商业部分都是购物中心的形态。一些远离主要商圈的大体量项目力图用大盘住宅与商业相结合的方式打造新兴社区商圈。按目前形式预计,大渡口将会形成新的中心商圈。(二)、重庆市商业零售主要业态国家定义的8种零售业态包括:百货店、超市、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商
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