2019年广州南洲路38号涛景综合服务市场项目可行性研究报告.doc
《2019年广州南洲路38号涛景综合服务市场项目可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2019年广州南洲路38号涛景综合服务市场项目可行性研究报告.doc(86页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、南洲路38号涛景综合服务市场项目可行性研究报告二0一四年五月摘 要31、广州市宏观环境分析41.1 经济发展概况41.2广州市城市总体规划101.3 房地产市场运行情况151.4 房地产政策环境分析161.5 小结252、区域发展环境分析262.1 海珠区经济发展概况262.2 海珠区房地产市场运行概况302.3 海珠区发展规划分析342.4 小结403、目标市场研究分析413.1 海珠区公寓市场分析413.2 海珠区写字楼市场分析443.3 海珠区商业市场分析484、项目地块发展条件分析534.1 地块区位及交通条件分析534.2 周边规划发展分析564.3 地块建设适宜性分析585、项目开
2、发方案建议605.1 发展策略分析605.2 整体发展定位及主题概念625.3 目标客户定位635.4 产品定位645.5功能构成及规划布局686、营销策略及经营收益估算706.1 租售策略分析706.2 租售价格定位716.3 租售收入估算747、项目投资财务分析757.1 建设投资主要指标757.2 投资周期现金流量表787.3 主要财务经济指标测算817.4 项目投资经济可行性分析827.5 项目投资社会效益分析827.6 总结82摘 要在广州市的中调战略下,海珠区的整体经济实力和城市形象都将得以极大的提升,特别是凭借良好的区位优势和交通优势,在新一轮的城市发展中特别是在关乎广州新城市中
3、轴线的重大区域规划上将占据更大的区位优势和地段优势,南洲路38号地块涛景综合服务市场项目所在的南洲片区和新城市中轴南端的发展规划日益紧密,将迎来更为广阔的发展空间。从涛景综合服务市场项目周边的发展环境来看,交通条件是项目的重要优势,借助地铁、高速、客运站的辐射,项目与城市主要商圈以及珠三角主要城市的连接非常便捷,在发展与商贸、物流、多功能办公等物业方面具有较为明显的优势。从周边产业集群来看,南洲路是海珠区发展较为成熟的粮油、茶叶、酒类等副食品交易集群地,且与广州大道南汽车、五金专业市场集群有着良好的互动发展,从商贸功能来看,充分利用片区成熟的产业氛围,能够快速切入市场,从商住及办公功能来看,发
4、达的专业市场和商贸往来,将聚集相当部分的经营户群体,其消费能力较强,置业心态成熟。通过对南洲路片区的区域发展现状,未来规划以及SWOT综合分析,涛景综合服务市场项目通过多功能的开发组合,可以塑造成为海珠南部片区标杆性的综合商业项目,为全面提升区域的商贸产业形象提供载体。经过对预期开发方案的投资测算,从主要经济指标来看,涛景综合服务市场项目的全部投资财务净现值大于零,内部收益率显著高于基准折现率和当前商业性质物业的市场平均投资回报率,项目在经济上是可行的。从投资回收的期限来看,项目整体的投资回收约为4年,回收速度相对较为理想,具备良好的抗风险能力。从涛景综合服务市场项目开发的社会效益来看,项目的
5、开发,能够进一步巩固加强海珠区的商贸流通产业优势,提升南洲路片区的整体城市形象,同时,由于商贸城的持续经营,能够为区域带来良好的税收贡献,并在带动就业,促进区域社会和谐方向产生积极的影响。1、广州市宏观环境分析1.1 经济发展概况1.1.1 经济及产业概况区域概况广州是广东省会、副省级市,中国国家中心城市,地处中国大陆南方、广东省中南部、珠江三角洲北缘,是中国的南大门,国家综合交通枢纽,国务院定位的国际大都市和国家三大综合性门户城市之一。是国家重要的经济、金融、贸易、交通、会展和航运中心。广州作为中国最大、历史最悠久的对外通商口岸和海上丝绸之路的起点之一,有“千年商都”之称。进入21世纪以来,
6、广州的工农业生产持续稳定地增长,对外经济贸易蓬勃发展,国民经济以年均13%的速度持续增长,综合经济实力居中国城市第三位。近年来,通过实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的城市发展战略以及合并新设行政区,广州对全市各个片区的发展作了科学定位和整体部署,形成全面协调发展的格局,城市规模和发展空间不断扩展。随着广州经济体制改革深化、多项重大基础设施建设投入、海外投资持续增加、与香港更紧密经贸合作关系安排(CEPA)的实施、“9+2”泛珠三角区域经济合作、广州市主办2010年亚洲运动会等一系列利好因素的推动,广州市经济步入了持高速增长的历史阶段。其中,包括金融、保险、物流、展览、商贸、旅游、中介服务等
7、高附加值服务行业发展尤为迅速,广州作为华南地区中心城市的地位不断得到巩固,对周边省市特别是珠江三角洲各城市的辐射能力逐渐加强,为广州市商业物业市场发展提供良好的经济环境。 产业概况 工业体系广州是中国重要的工业基地、华南地区的综合性工业制造中心,多年的发展已形成了门类齐全、轻工业较为发达、重工业有一定基础、综合配套能力、科研技术能力和产品开发能力较强的外向型现代工业体系。中国40个工业行业大类中,广州就拥有34个。广州工业在广州国民经济中占有重要地位,工业增加值在广州国内生产总值中的比重超过1/3。汽车制造、电子通信和石油化工三大支柱产业的工业产值约占广州工业总产值的1/3。2013年,广州完
8、成规模以上工业总产值17310.24亿元,同比增长12.9%,规模以上工业实现高新技术产品产值7443.40亿元,同比增长14.6%,全年规模以上汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业完成工业总产值8089.49亿元,增长16.3%。 商贸零售广州号称“千年商埠”,历史上一直是中国最重要的的商业中心之一,商业网点多、行业齐全、辐射面广、信息灵、流通渠道通顺。广州拥有商业网点10万多个,为中国十大城市之冠。大型购物商场、大型货仓式批发零售自选商场、灯光夜市、集贸市场等构成了多元化的市场网络。北京路商业街区、江南大道商业街区、人民路商业街区、第十甫商业步行街、上下九路商业区、长堤商
9、业区、东山口商业区、天河商业区、珠江新城等为市内较大商圈。2013年,广州全年商品进出口总额1188.88亿美元,比上年增长1.5%。其中,商品出口总额628.06亿美元,增长6.6%;商品进口总额560.82亿美元。进出口差额(出口减进口)67.24亿美元,比上年增加60.30亿美元。 金融服务广州是华南地区的金融中心,华南地区融资能力最强的中心城市,也是中国外资银行第二批放开准入的城市。广州总部经济发展能力综合得分76.01排名第四位,列总部经济发展第一能级,与北上深领跑中国,2011年起广州成为继上海、北京后,第三个加入“GDP万亿元俱乐部”的内地城市。 会展博览广州作为中国最早对外通商
10、贸易的口岸,历史源远流长,在世界上占有相当重要的地位。享誉全球的中国进出口商品交易会(“广交会”)从20世纪50年代至今一直在广州举行,以规模最大、时间最久、档次最高、成交量最多而荣膺“中国第一展”的称号。琶洲国际会展中心,将把“中国第一展”提升到世界级博览会的层次。1.1.2 经济增长近几年来广州市的经济保持较快发展态势,已经逐渐发展成为国内经济最活跃,经济增长速度最快的城市之一,其经济综合实力位居全国各大城市的前列。 2013年,广州市实现地区生产总值(GDP)15420.14亿元,按可比价格计算,比上年(下同)增长11.6%。其中,第一产业增加值228.87亿元,增长2.7 %;第二产业
11、增加值5227.38亿元,增长9.2%;第三产业增加值9963.89亿元,增长13.3%。第一、二、三次产业增加值的比例为1.4833.9064.62。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.4%、29.0%和70.6%。1.1.3 固定资产投资全社会固定资产投资保持快速增长,从拉动固定资产投资的各方向来看,城市更新改造投资增长的比例最高。从三次产业来看,第三产业投资比重最高,且增长幅度最快。 2013年全年,广州市完成固定资产投资4454.55亿元,比上年增长18.5%。其中房地产开发业完成投资1579.68亿元,比上年增长15.3%。按用途分,商品住宅开发投资950.14亿元,增长14.8%。
12、别墅、高档公寓投资67.78亿元,下降11.0%。办公楼和商业营业用房投资176.30亿元和209.07亿元,分别增长14.7%和5.8%。1.1.4 社会零售额近年来,广州社会消费品零售总额保持快速增长。2013年全年社会消费品零售总额6882.85亿元,比上年增长15.2%。分地域看,城镇消费品零售额6819.70亿元,增长15.3%;乡村消费品零售额63.15亿元,增长3.6%。分行业看,批发零售贸易业零售额5985.87亿元,增长15.8%;住宿餐饮业零售额896.98亿元,增长10.9%。批发零售业商品销售总额41334.90亿元,增长30.0%。1.1.5 对外经济全年商品进出口总
13、额1188.88亿美元,比上年增长1.5%。其中,商品出口总额628.06亿美元,增长6.6%;商品进口总额560.82亿美元,下降3.7%。进出口差额(出口减进口)67.24亿美元,比上年增加60.30亿美元。1.1.6 城市经济发展小结 广州的经济增长近几年来一直保持着11%的快速增长趋势,明显高于全国经济增长的幅度,显示出了强劲的竞争力,其作为华南地区中心城市的地位也将不断得以巩固。 随着2010年亚运会的成功举办,广州借助后亚运时代的重大发展契机,在地铁建设,基建路桥,旧城改造方面的投资力度不断加大,基础设施的完善,城市面貌的提升,为房地产市场发展的持续繁荣带来了更多的价值支撑。 城市
14、居民的收入增长势头良好,为城市商业地产的繁荣带来了更多的推动力,随着天河北商圈的升级,珠江新城商圈的不断成熟,优质的大型商业地产项目入世,为城市居民提供了更为多元化的消费选择。 会展博览产业的发展持续向好,促进了广州由国家级中心城市不断向国际化中心城市的转变。1.2 广州市城市总体规划1.2.1 城市功能定位根据广州市城市总体规划(2010-2020),广州的城市定位为:国家中心城市、综合性门户城市、南方经济中心、世界文化名城。l 国家中心城市广州将构建面向国际的中心功能,扩大国际影响,并打造国际门户和综合交通枢纽,发展成为亚太地区政治、经济、文化交流活动中心和交通信息服务枢纽;突出高端引领和
15、辐射带动能力,携领区域一体化发展。l 综合性门户城市广州将强化其在珠三角一小时城市圈的中心地位,强化在泛珠三角地区的集聚辐射和综合服务能力。与周边城市优势互补、分工合作,协同发展,构建珠三角一小时城市圈的核心。l 华南经济中心广州将建设具有广泛区域影响的国际商贸中心、物流中心、信息资讯中心和南方生产服务中心,成为现代国际城市。 l 文化名城根据城市总体规划规划,广州将充分发挥岭南文化的发源地、改革开放的策源地和国家历史文化名城的优势,弘扬历史文化,保护历史文化名城风貌,形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城。1.2.2城市规划目标继续实施“南拓、北优、东进、西联、
16、中调”的十字方针,促进城市空间发展从拓展增长走向优化提升,形成“一个都会区、两个新城区、三个副中心”的多中心网络型城市空间结构,确立广州迈向世界先进城市的可持续长远战略,实现经济、社会、文化、环境可持续协调发展和城市空间布局明显优化。广州市城市规划发展示意图(资料来源:广州市规划局)(资料来源:广州市规划局)城市空间发展战略广州市城市总体规划提出了广州的城市发展战略方针:东进、西联、南拓、北优,此外,又确立了“中调”战略,强调提升老城区的发展质量。根据广州市空间发展战略,海珠区将建设成为广州未来新城市重要组团之一。随着广州“南拓”、“中调”战略的深入实施,特别是琶洲商务区的完善以及新电视塔、新
17、中轴线等地标的建设, 海珠区已经由昔日老工业区成功转型为宜商宜居的中心城区。作为广州中央商务区的重要组成部分,琶洲地区将发展高端商务会展和商务总部经济。1.2.3 重点规划建设区域按照广州市城市整体规划(2011-2020),未来城市重点建设地区包括白云新城地区、琶洲员村地区、白鹅潭地区以及广州市新中轴线南段地区。其中琶洲是广州的会展基地,将承担起会展博览和城市形象展示的重要功能;而员村地区毗邻珠江新城,通过广州金融城的全新规划,形成东扩的新CBD,与琶洲地区形成单核驱动的互动发展,新中轴线地区的规划,将从海心沙延伸到番禺,贯穿广州南部城区的联动发展;白鹅潭经济圈和芳村大道地处“一江两岸”区域
18、,白鹅潭经济圈和广钢新城的联动发展连塑造广州市城市西部区域的新兴发展极;白云新城的发展未来将依托良好的生态环境和便捷的交通连接,成为城市居住副中心。1.2.4 城市轨道交通系统实现2020年全市“3060”时空目标,即中心城区范围30分钟内可达市中心,市域范围60分钟内可达市中心。打造以“环+放射+十字快线”为主骨架的轨道线网,2020年规划建设轨道交通线路19条,线路总长度817公里,站点383座。广州市地铁规划线路图1.2.5 城市规划小结 广州市社会经济保持平稳快速发展,城市发展定位为综合性门户城市、南方经济中心。随着2010亚运会的举办,各项基础设施进一步完善,后亚运时代基础设施建设的
19、快速推进,广州的城市旅游形象将极大提升,必将会吸引更多国内外游客前来旅游;同时,经济发展将提升居民的消费意识和消费理念,使广州的商业地产由传统模式向更趋于国际化、个性化、信息化的方向发展。 城市规划发展升级,未来城市空间的拓展格局更加广阔白云新城地区、琶洲员村地区、白鹅潭地区以及广州市新中轴线南段地区的全面启动建设,将使广州市的城市格局发展更加广阔,城市的影响力增强,高附加值现代服务业的发展迎来新一轮的高峰期。 随着广州“南拓”、“中调”战略的深入实施,海珠区在城市发展中的战略地位日益凸显随着快速道路,轨道交通等交通网络体系的进一步完善,中心城区的联系将更加紧密,南洲路沿线是海珠区未来住宅供应
20、的重要片区,项目所在区域的未来价值将得以进一步的激发。1.3 房地产市场运行情况数据来源:广州市统计局2013年,广州市房地产开发业完成投资1579.68亿元,比上年增长15.3%。按用途分,商品住宅开发投资950.14亿元,增长14.8%。其中,90平方米以下住宅投资211.98亿元,增长6.8%;144平方米以上住宅投资309.92亿元,增长6.1%;别墅、高档公寓投资67.78亿元,下降11.0%。办公楼和商业营业用房投资176.30亿元和209.07亿元,分别增长14.7%和5.8%。2013年广州市房地产开发主要指标完成情况指 标单 位绝对数比上年增长(%)房地产开发投资亿元1579
21、.6815.3房屋施工面积万平方米8939.0613.9房屋新开工面积万平方米2202.3641.7房屋竣工面积万平方米1141.30-11.6本年资金来源亿元2324.2024.4 其中:国内贷款亿元440.987.12014年1季度广州市房地产市场分类成交概况指 标1月2月3月签约销售面积(万平方米)住宅86.7249.3267.78商业10.592.743.39写字楼25.1610.089.86签约销售均价(元/平方米)住宅132631379015218商业275372543126810写字楼235721686720250数据来源:广州市国土房屋管理局1.4 房地产政策环境分析1.4.1
22、 2013年整体房地产政策特点分析2013年初成交量不断放大,核心城市价格上涨,导致了“新国五条”的出台。此后新政府上台,政策趋于平稳,调控更倾向于建立长效机制,谨慎推进房产税改革,更加注重发挥市场机制的调节作用,必要的时候仍会采取一定的行政干预手段来稳定预期,适度抑制需求的过度释放。针对地方政府调控方面,广州市通过制定全年调控目标,紧跟国家调控方向,积极对市房地产进行调控、规范。1.4.2 2013年房地产政策分析综合政策一览表时间类别政策名称内容2013.2.20房地产政策国务院常务会议:确定五项加强房地产市场调控的政策措施,即“国五条”一、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2019 广州 南洲路 38 号涛景 综合 服务 市场 项目 可行性研究 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-2481385.html