2019年广州奥特莱斯购物公园项目可行性研究报告(年6月出品).doc
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1、广州奥特莱斯购物公园项目可行性研究广州市置业有限公司二OO九年六月目 录第一章 项目概述第二章 投资环境及市场分析第三章 项目建设计划第四章 项目的策划第五章 投资估算与资金筹措第六章 财务评价第七章 社会效益分析第八章 结论第一章 项目概述一、项目的地理位置奥特莱斯购物公园项目位于番禺区石楼镇南派村、裕丰村,临规划中的莲湾南路。二、项目开发的背景1地块位置及现状项目地块属于番禺区石楼镇南派村与裕丰村村经济发展用地;项目地块目前空置,现为未施工,由村政府将地块围蔽。地块现状2周边环境与设施该项目位于番禺石楼镇南派村与裕丰村,项目紧邻广州亚运村,周边大多数为农田,亚运村目前正进行建设并颇具规模,
2、运动员村同主场馆都主体结构基本完成,主路网已经完成。亚运村详细规划图亚运村3项目的提出该项目由广东佳润地产有限公司(以下简称佳润公司)和广州市广百置业有限公司(以下简称置业公司)合作,按股比佳润公司51%,置业公司49%成立项目公司,由项目公司向石楼镇南派村与裕丰村租赁地块,兴建广州奥特莱斯购物公园。4投资总额与注册资本 投资总额经估算为2.41亿(详见附表1投资总额估算)注册资金为5000万元,自有资金占投资总额的比例为:21%,三、 项目的建设规模、 总征地面积:20万平方米、 实际可开发净用地面积: 18万平方米、 建筑密度: 50%(以规划设计条件为准)、 容积率:2.6、 拟建建筑面
3、积:24万平方米(初步拟定)、 绿化率:30%四、 项目开发经营模式分两期建设,第一期9万平方米作为奥特莱斯主题公园;第二期15万平方米作为购物公园的配套,开发时间视第一期经营情况而定。项目以出租物业为主。l 第一期出租建筑面积:90000l 目标商家: 广百股份有限公司第二章 投资环境及市场分析一、投资环境1、2009年经济环境近年来,广州市委、市政府坚持以科学发展观统领工作全局,围绕建设带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市的总目标和营造“两个适宜”城市环境的要求,一手抓经济发展,一手抓环境建设,广州综合经济实力迈上新台阶,城市环境面貌发生深刻变化,经济社会发展步入新阶段。“十五”期
4、间,广州坚持“以城带乡、以工促农”,加大“三农”工作力度,加快社会主义新农村建设,促进了农业增效、农民增收、农村稳定。2005年,全市实现农林牧渔业总产值220.81亿元,比2000年增长26.9%。人民生活水平不断提高。2005年,全市职工平均工资为33853元,城市居民人均可支配收入18287元,农村居民人均纯收入7080元,分别比2000年增长77.3、50.8和36.8%。2投资环境广州,中国的南大门,已建城 2213 年,是中国 “ 海上丝绸之路 ” 的发祥地,历来都是重要的港口城市。经贸繁盛,万商云集,每年春秋两季的中国出口商品交易会至今在此已举办了 83 届。作为世界大都市协会的
5、会员城市,广州提出了建设现代化国际城市的宏伟目标,致力于建设成为区域性,国际性的金融中心,商贸中心、信息中心、旅游中心和交通通讯枢纽,成为环境优美、设施完备、布局合理的现代化国际城市。改革开放以来,广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长,对外经济贸易蓬勃发展。十多年来,全市国民经济以年均 13% 的速度持续增长,综合经济实力居全国大城市第三位。广州已成为工业基础较雄厚,第三产业发达,国民经济综合协调发展的中心城市。3广州经济前景从目前中国社会经济的发展现状和发展前景来看,中国将出现3个大的社会经济发展区域,即:长江三角洲经济区、珠江三角洲经济区、环渤海湾经济区。以后整个中国社会经
6、济的发展主要将受这3大社会经济发展区域的影响,或者由这3大社会经济发展区域带动向前推进。这3大经济区的中心城市也就会当然地成为整个中国社会经济生活中的3大中心城市。而广州市正处于珠江三角洲经济区和长江三角洲经济区之间激烈竞争的中心。在长江三角洲经济区目前正占有天时、地利、人和这3大优势的情况下,珠江三角洲经济区要立于不败之地,要与长江三角洲经济区齐头并进、共同发展,就只能在,同时也必须在“人和”这一方面作出更加积极的努力。长江三角洲经济区有上海这样一个现成的区域中心,不管该区域的范围怎么确定,也不管该区域内其他地方的政府作什么样的认识和理解,整个国际社会都会、而且已经把上海作为该区域的中心城市
7、,国际资本和国际企业都会把上海作为它们登陆该区域,甚至是登陆整个中国大陆的桥头堡。而在珠江三角洲经济区,目前还没有一个像上海这样确定的、其地位难以动摇的中心城市,因此,广州要率先成为一个不可动摇的中心城市。二、番禺发展成绩(一)番禺区的人口状况 番禺区南辖市桥、沙头、东环、桥南等4个街道,大石、南村、石基、沙湾、钟村、新造、化龙、石楼、榄核、灵山、大岗、东涌、鱼窝头、黄阁、横沥、万顷沙、等16个镇和南沙经济技术开发区,区人民政府设在市桥,全区总人口94.44万人,其中农业人口55.1万人,另有海外华侨、港、澳、台同胞30多万人。(二)番禺区的商业规划番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统、三条
8、发展轴、四级网络商业功能区和五大重点发展区为主体,构建多中心、多层次、均衡分布的组团式布局。两大体系具体是批发与零售两大系统;三条发展轴是地铁三号线发展轴线、地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业发展轴线;四级网络则由包括易发商业步行街商业中心、番禺广场罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区。中心城区发展区区内核心为易发步行街以及繁华路、大北路一带区域和番禺广场罗家购物中心为代表的城市商业中心;北部重点建设区建设区级副商业中心区,依托主要快速干道发展大中型专业(批发)市场,提升所在范围的镇级和社区商业中心,发展以零售和服务为主导的商业网点;东部重点发展区包括石基、石楼、东涌(鱼窝
9、头),将以建设广州新城为契机,发展区级零售和休闲服务为主导的商业功能区;南部引导发展区该区将定位为番禺片区的中部都市能源发展区,依托南部农业生产的比较优势,打造南部农副产品交易中心;大学城重点发展区该区将按照主要为大学生和教职工服务的宗旨进行发展,满足该区域的商业需求并辐射周边区域。 (三)番禺区的区域优势番禺区处于广州、香港、澳门这个“小三角”的中心,是珠江三角洲腹地。中国的第三大河-珠江流经广州,沿着番禺流入南海,使番禺拥有25.3公里长的河海岸线,成为珠江主航道的出海口。以番禺为中心,画一个半径为100公里的圆,那么,香港、澳门、广州、深圳、珠海、江门等华南都市圈里的14个城市都在这个圆
10、圈内,其人口一半以上具有比较高的消费能力。从番禺出发,在2小时车程内,可抵达这个都市圈内的所有城市。所以,番禺的地理位置得天独厚,区位优势明显,是一个最适合投资创业的地区。番禺是岭南文化发源地之一,素有“岭南画派发祥地”之称,又被誉为“广东音乐之乡”、“粤剧之乡”。东临狮子洋,与东莞市隔洋相望;西及西南以陈村水道和洪奇沥为界,与南海区、顺德区、中山市相邻;北隔沥(滘)水道,与广州市区相接;南滨珠江出海口,距香港38海里,距澳门42海里, 番禺四周江环水绕,境内河网纵横,水陆交通四通八达,已成为沟通珠江三角洲东西两岸和连接广州、深圳、香港、珠海、澳门等大中城市的重要交通枢纽。莲花山港和南沙港每日
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