2019年江夏中央大街项目市场调查研究报告192P.doc
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1、香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 江夏.中央大街项目市场调查研究报告(二零一零年十二月)呈:江夏武汉市公交置业由:香港赛特摩尔商业经营管理集团 目 录前 言4第一章 项目宏观环境研究6一、武汉城市宏观环境分析6二、江夏宏观背景综述13三、江夏区概况14四、江夏2009年总体社会经济发展概况18五、江夏商贸流通行业存在的问题24六、发展的不利因素25七、江夏发展机遇和有利条件27第二章 商业地产市场概述30一、武汉商业市场分析30二、江夏区域商业用房49第三章 消费者需求调查55一、背景资料调查55二、消费习惯、消费行为调查58三、报刊杂志接触习惯78四、小结79第四章 经营者需求调查80一
2、、背景资料调查80二、经营者调查分析82三、报刊杂志接触习惯95四、小结97第五章 江夏商圈综合调查98一、江夏商圈概述98二、江夏商圈分析101第六章 商业市场综述162一、商业业态补缺调查162二、市场综述163三、商业发展趋势预测165第七章 区域竞争项目分析166一、区域商业项目个案调查166第八章 项目交通组织及客流调查175一、外部交通组织175二、内部交通组织175三、交通客流状况调查177第九章 项目微观环境分析研究179一、区域城市定位179二、本项目在区域中的地位179三、项目商业价值发掘分析182第十章 项目SWOT分析184一、优势分析(S)184二、项目劣势(W)18
3、5三、机会(O)185四、威胁(T)186五、项目的竞争与经营战略分析186第十一章 市场研究结论及建议188一、市场研究结论188二、项目定位方向189结 束 语190前 言江夏在区委、区政府的领导下,近5年全区累计引进各类项目510个,计划投资总额320亿元,实际到位资金160亿元。全区2006年实现生产总值94.2亿元,年均递增14%;规模以上工业增加值20.8亿元,年均递增26%;财政收入10.09亿元,年均递增26%;全社会固定资产投资50亿元,年均递增35%;农村居民人均纯收入4805元,年均递增10%。五年间,主要经济指标增长速度均高于全省、全市平均增长水平,经济总量和综合实力有
4、了明显增强,初步形成了以大花山、安山万亩苗木,舒安万亩藠头,梁子湖万亩河蟹,金口万亩蔬菜和13个畜禽小区等为特色的现代都市农业板块,以开发园区为依托的光机电、生物医药、食品加工、新型建材及冶化、文华出版等五大产业集群工业经济板块,有力地呼应了武汉城市经济圈建设。20042006年,江夏区连续3年跻身全省县域经济先进县(区)行列。大力发展县域经济、实施“8+1”城市圈战略,建设成为具有滨湖生态特色的武汉南部新区,形成“中国光谷”高新技术辐射基地,先进制造业转移基地,现代都市农业基地,休闲渡假旅游观光基地,力争到2011年,财政收入达到20亿元以上。随着城市不断地发展,城乡居民收入的增加,购买力进
5、一步增强,市民的消费需求、消费质量不断提高,江夏目前的传统百货零售业模式已逐渐不能满足广大市民的需求,大型的购物中心即将应运而生。江夏中央大街的建立将率先强势进入这一空白市场,抢占市场制高点!同时,我们也应该清楚地认识到,一个成功的商业地产项目的建设和发展,必须合理地规避经营、投资风险,制定有效的经营战略决策,对江夏乃至周边城镇进行科学合理的市场调查显得尤其重要。本次调研的主题与目的:1、全面了解江夏宏观经济状况,为本项目提供战略决策参考依据。2、全面了解江夏现有商业物业经营状况,为本项目物业建筑规划设计建议、项目整体物业管理方案、项目信息网络建立方案等报告和方案提供有效基础数据的采集,保障各
6、报告和方案的准确性提供依据。3、全面了解江夏消费情况,为本项目商业定位、招商业态定位、商品结构定位提供决策参考依据。4、对已经存在的数据进行验证,从而保证数据反映结果更加接近市场的真实状况。5、通过对在营商业的调查,掌握江夏的商业经营现状、商业结构状况、各商业项目的促销与美陈及市场反馈效果。6、分析商业现状及商业发展趋势,发现现有商业项目的不足或空白之处,结合本项目实际作为突破点。 调研时间:2010年11月09日至12月15日调研人员:香港赛特摩尔商业经营管理集团 江夏项目服务组经过近50天的调研,我们从宏观的角度,针对江夏的政治、经济、人文、历史等方面进行了了解,并从微观的角度,针对江夏区
7、以及武昌、汉阳、汉口,江夏所辖金口街道、乌龙泉街道、郑店街道、流芳街道、五里界街道(不含纸坊街道)、法泗镇、安山镇、湖泗镇、豹澥镇、山坡乡、舒安乡等的商业街、消费习惯、经营状况,特别是相关商业物业进行了详细调研,采取客观求实的的作风,本着对江夏中央大街项目负责的态度,采用收集资料、走访观察、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调查方法,获取了宝贵的第一手原始调研资料,并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计,进行了科学分析与研究,形成了本调查报告。参与此次调研的人员在时间特别紧张、调研课题程序复杂、调研方法科学特殊、原始数据众多且庞大、工作量繁重的困难条件下,付出了超负荷的艰苦辛劳,确保了具
8、有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。但是在整个调研过程中,由于地域差异等其它因素,相对于市场抽样调研的结论也许有一些偏差,我们将在项目顾问全过程中通过动态研究和调整,实现项目品牌战略实施的健康发展。此报告若有不尽之处,请于斧正!调研报告的顺利完成,得益于公交置业及利群营销公司工作人员的大力配合,值此表示由衷的感谢!第一章 项目宏观市场环境研究一、 武汉城市宏观环境分析(一) 武汉市概况武汉位于中国中部,是湖北省省会和政治、经济及文华中心。世界第三大河长江及其最大的支流汉水在此相汇,市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三部分组成,通称武汉三镇。唐代大诗人李白的一句“黄鹤楼中吹玉笛,江城五月落
9、梅花”,使这座中国腹地的特大中心城市自古有着“江城”的美誉。武汉是一座典型的山水园林城市。上百座大小山峦遍布三镇,近两百个湖泊座落其间,水域面积占到全市国土面积的四分之一,居全国大城市之首。其中东湖水域面积 33 平方公里,是中国最大的城中湖。工业基地:武汉是中国重要的工业基地。现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。武汉正在大力发展现代制造业,着力推进产业技术升级、集群发展。重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。同时运用产业政策,引导企业向园区集中。重点发展钢铁化工及环保产业聚集区、汽车及机电产业聚集区、光
10、电子及生物医药产业聚集区、食品工业聚集区、都市工业聚集区。一批年销售收入过百亿元的大型企业,以及一批拥有核心技术的“武汉制造”知名品牌正在涌现。商贸金融中心:武汉一直是长江中游的商贸金融中心,历史上流传着“货到汉口活”的说法。明末清初,汉口就跻身全国四大名镇之列,成为“楚中第一繁盛处”。上个世纪初,汉口一度成为中国第二大对外通商口岸,中国四大金融中心之一。今天,这座商家必争之地仍然商贾云集,千街熙攘。目前,全市拥有商业网点12万余个,有3家商业企业跻身全国连锁经营企业30强行列,全市社会消费品零售总额突破千亿元大关。法国“家乐福”、德国“麦德龙”、美国“沃尔玛”等国际零售商业巨头相继进入武汉,
11、推动了武汉商业贸易发展。武汉金融、证卷交易同样活跃,中国人民银行和一批国有商业银行在武汉建立了区域性的机构,法国兴业银行在汉设立了分行,10多家外国银行和保险公司在武汉设立了办事机。九省通衢:武汉历来被称为九省通衢之地,是中国内陆最大的水陆空交通枢纽它距离北京,上海,广州,成都,西安等中国大城市都在 公里 左右,是中国经济地理的心脏,具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、京九、武九、汉丹 4 条铁路干线,以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇,武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体,通江达海”的客货运网络,武汉港是我国长江流域重
12、要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场,是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸,第二航站楼投入使用后,它将迈入全国四大枢纽机场的行列。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。以建设国家级物流枢纽城市为目标,合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系,武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。 开放先导:武汉是国家首批沿江对外开放的城市之一,一直是外商投资中西部的热点地区和首选城市之一。武汉坚持“开放先导”战略,一大批枢纽性、功能性基础设施相继建成并投入使用,极大地提升了城市综合服务功能。同时,从转变政府职
13、能入手,对外来企业实行“一条龙”联合办公制度、市长对话会制度、受理投诉制度、投资环境责任制度等等,投资环境日益改善。 2005 年,外商投资继续保持强劲增长势头,全市新批合同外资额 19.89 亿美元,增长 65.6 ,实际利用外资 17.47 亿美元,增长 14.5 。世界 500 强企业已有 60 家在汉投资,另有 300 多家跨国公司在汉设立了办事处,其中地区性、区域性总部达到 100 余家。 科教基地:武汉是国家重要的科教基地之一,科教综合实力居全国大城市第三位。拥有包括武汉大学、华中科技大学等 52 所普通高校, 70 万在校大学生。成人高校在校学生近 12 万人。各类科研机构 10
14、6 所,国家实验室 1 个,国家级重点实验室 13 个,在汉中国科学院与工程院院士 47 名。智力资源和人力资源十分丰富,“武汉中国光谷”所在地武汉东湖地区是我国第二大智力密集区,在光通讯、生物工程、激光、微电子技术和新型材料等领域,科技开发实力处于全国领先地位。历史文华名城:武汉的城市文明历史可追溯到 3500 年前的盘龙城。这是长江流域发掘出的最古老的城池,被学者认为是长江流域文明和黄河流域文明融合的突破口。3500 年间,因水运发达,物产丰富,这里从来就是兵家必争之地,并由军事中心进而发展为区域性政治商贸中心,武汉也因此拥有融汇多元文华的优势和特质。辛亥革命的首义文华铸就了武汉人敢为天下
15、先的人文精神。 武汉湖 北 (湖北全国区位图) (湖北武汉区位图)(二) 武汉行政区域划分武汉市现有十三个辖区,其中:江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区为城区(七个区皆位于三环线内),东西湖区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区、汉南区为郊区(六个区皆位于三环线外),而武昌区、汉阳区及汉口的江岸区、江汉区、硚口区为武汉传统老城区。另设有市国家级开发区三个(非行政区划):武汉经济技术开发区(俗称沌口开发区)、东湖新技术开发区、武汉吴家山台商投资区。武汉幅员面积8494平方公里,其中市区面积3963.6平方公里,城市建成区面积202平方公里。各区现辖150个街道乡镇,其中121个街
16、道办事处、8个乡、14个镇、5个农场办事处、2个管委会,并有群众组织3140个,其中社区居委会1107个,村委会2033个。(武汉市域城乡统筹地图)(三) 武汉市人口总数2009年武汉常住人口910万,户籍人口838万人,是中部六省人口规模最大的城市。其中农业人口296万人,城镇人口537万人,外来常住人口过百万;人口密度为882人/平方公里。各区中,黄陂区人口最多, 达到111万,汉南区人口最少,仅10.7万人;江汉区人口密度最大,有1.78万人平方公里,江夏区则最少,仅301人/平方公里。其中,接受大学教育(大专以上)达98.91万人,占12.3;文盲人口为40.69万人,文盲率为5.05
17、,男女比例为51.6%和48.4%,汉族比例99.36,人口出生率7.16,人口死亡率5.01;净迁移率15.99。计划生育率98.80%。人口平均预期寿命79.9岁,65岁以上老年人近300万人比例25%。 武汉市各区面积与人口数据(2007年末)名称面积政府驻地车牌号码常住人口户籍人口邮政编码武汉市8,494一元路8,910,0008,282,137430000江岸区64六合路1、A、H755,000659,192430014江汉区33新华路2、B、P661,000468,497430020硚口区46芳草路3、C723,000536,411430033汉阳区92阳新路4、D673,0005
18、11,168430050武昌区81中山路5、E1,178,0001,136,551430071青山区45八大家7、V502,000452,870430080洪山区502珞狮南路6、F、U1,107,000851,264430070蔡甸区1091蔡甸街9、Y427,000472,130430100东西湖区495吴家山街8、R、Z374,000261,408430040汉南区268纱帽街8109,000107,052430090江夏区2008纸纺街K630,000721,435430200黄陂区2261前川街L905,0001,118,474430300新洲区1479邾城街M866,000985,
19、685430400(四) 武汉市GDP发展水平2009年,全年实现地区生产总值4500亿元以上,增长13%以上;完成全年财政收入1005亿元,首次突破千亿元大关,增长27%;地方一般预算收入316.1亿元,增长14%。2009年城市居民人均可支配收入为18385元,增长10;农民人均纯收入7161元,增长12.8%。城市居民家庭人均住房建筑面积增加到30.88平方米,农村居民人均居住面积增加到47.68平方米。2010年经济社会发展主要预期目标:地区生产总值突破5000亿元,增长12;地方一般预算收入增长13;万元生产总值综合能耗下降4,主要污染物排放量削减全面完成“十一五”规划目标;城市居民
20、人均可支配收入增长8,农民人均纯收入增长10,城镇登记失业率控制在4.6以内,CPI涨幅控制在3左右。(五) 武汉社会消费品零售总额2009年,武汉市实现社会消费品零售总额2164.09亿元,增长17.0%,提前一年实现“十一五”规划目标,跨越2000亿元台阶。各行业中,批发零售业为1824.63亿元,增长17.9%,住宿餐饮业为277.59亿元,增长12.4%,其他行业为61.87亿元,增长10.5%。社会消费品零售总额的攀升,说明市民收入增加,生活水平改善,购买力大大提高。二、 江夏宏观背景综述 江夏自然条件优越,全区版图面积2009平方公里,户籍总人口68万人,人均资源占有量居全市各区之
21、首。西临长江,东北、西南三面临湖,间以水库塘堰,形成江湖环抱之势。由于地势南北狭长而东西倾斜,境内水系呈离心扇形,按自然出江口划分:金水河水出金口入长江,梁子湖水出樊口闸,汤逊湖水出武泰闸。较大江河有长江和金水河,长江流经区境段长31.5公里,金水河的区境流程42公里,在金水闸入长江。较大的湖泊有:西凉湖、斧头湖系,由5个湖泊组成,与金水河相通;梁子湖系由3个湖泊组成,与长江相连;汤逊湖系由5个湖泊组成,积水由海口闸、陈山头闸和武泰闸流入长江。区境江河、湖泊、河滩、湖滩、水库等水域面积达6.467万公顷,占全区版图面积的三分之一。全区可养水面3.84万公顷,是武汉市水域面积最大的区。境内有大小
22、山体114座,山体植被保护良好,山青水秀,风景宜人。江夏历史悠久,人文荟萃,名胜古迹众多,其中,尤以中山舰、明代楚昭王寝最富盛名。江夏基础设施完善,水、电、路、气、通讯配套完备。科教优势明显,境内云集26所高校,各类科教人才济济,拥有国家p4实验室、高压研究所等一批科研机构。 近年来,在市委、市政府的正确领导下,着力加强城乡规划建设和管理,着力发展工业和加强项目引进建设,着力加强生态建设和环境保护,着力发展社会事业和改善民生,综合经济实力得到大幅提升,人民生活有了根本改变,城乡面貌发生了翻天覆地的变化。20042008年,江夏区连续五年跻身全省县域经济发展前列,其中2008年位居全省第一,先后
23、被省委、省政府授予“省级文明城区”、“省级平安区”等称号。2009年全区总体呈现经济运行平稳、社会和谐稳定的良好局面:实现生产总值185.4亿元,增长14.1%;全口径财政收入25.4亿元,增长45.2%,其中,地方财政收入16.9亿元,地方一般预算收入9.7亿元,分别增长64.2%、33.7%;规模工业总产值249亿元,增长22%;全社会固定资产投资总额137亿元,增长36.2%;城镇在岗职工平均工资25450元,增长6%;农民人均纯收入7129元,增长12.1%。三、 江夏区概况(一) 区位环境江夏区位于地处武汉市南大门,武汉市三环线内,素有“楚天首县”之誉,全区幅员面积2014.5平方千
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