2019年泰华曼华哈顿项目可行性分析报告(全)60p.doc
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1、第一部分 价值发现一、城市价值齐鲁经济重镇,鲁中交通枢纽站安丘 正在崛起的中国新兴城市1. 安丘市是国务院批准的首批沿海对外开放县市之一,凭借其丰富的旅游资源和特色产业成为新世纪正在崛起的经济重镇。2. 安丘位于山东半岛中部,它北接坊子区,西连昌乐、临朐县,东与高密市、昌邑市以潍河为界,南隔河与诸城市、沂水县相望。直线距离北至潍坊25公里,西至省会济南200公里,东距青岛110公里,是交通重要的枢纽站。3. 市境总面积1928平方公里,平原、丘陵、山区各占三分之一,辖12个镇、2个街道,1388个行政村,总人口105万,其中城市人口10万余人,耕地面积150万亩。4. 安丘以2006年,全市地
2、区生产总值115亿元,地方财政收入3.4亿元,固定资产投资92.8亿元,出口创汇2.6亿美元,城乡居民储蓄余额65.1亿元。5. 安丘以特色农业、主导性工业和不断繁盛的商贸流通业奠定了不错的经济基础。二、区域价值东部生态新城本项目所在区域为安丘老城区东部,206国道和商场路交汇辐射区域,是安丘老城与新城区交汇地带。与近3年来开发新项目及将要开发的项目一同构成安丘高档社区。项目所在区域包含了安丘生态旅游资源青云湖与青云山,为生态新城的诞生提供自然资源。贯穿该地区的206国道与潍徐公路,对外展示着安丘城市形象;对内连接诸城、景芝等经济重镇,该区域为担负着安丘形象的使命。1.自然景观:被评为省级文明
3、公园、山东省十大旅游新景点、国家3A级旅游景区,具有浓郁民俗色彩的青云山民俗游乐园和青云湖景区。旅游景观提升了该区域的美感和档次,形成适合和商业发展及人居的生态环境。2交通价值该区域内的商场路和潍徐路延续主城传统的商业街;项目南侧人民路将安丘优质的教育人文气息传承到该区域;206国道往北对接安丘经济开发区、青云山、青云湖等生态旅游资源,往南延延展到诸城等地;新修的通往景芝镇景观大道,连通着安丘主城与酒镇人民大部分活动。这样一个贯通内外交通枢纽站注定了它独特的商业价值。3. 商业价值该区域现有商业设施相对主城区商业中心地带比较缺乏,但周边500米现有设施发展大型商业的基本条件基本具备:n 教育安
4、丘一中与安丘八中紧邻项目宗地,为九年一贯制学校,可以提供小学、初中、高中阶段教育。n 医疗位于建安上的大型医院安丘市中心医院距离项目约500米,能够为项目所在区域提供比较完善的医疗服务。另外白求恩诊所项目所在区域有2家。n 商业锦园沿人民路和商场路的临街商业;农机交易市场和配套的汽修厂n 银行农业银行 工商银行n 大型文、体、娱公建植物园青云山民俗游乐园潍徐路公园n 酒店 东方酒店n 高档物业建于2005年被誉为花园小区永盛锦园国家事业单位国税局宿舍楼及办公楼交警大队宿舍办公楼建于2003年大型高档居住社区青云花园正在建设的永盛领秀城待建的景芝酒业项目三、项目价值功能互补,自称系统的建筑综合体
5、泰华曼哈顿是安丘市重点招商引资的项目,是安丘发展商贸流通业重要组成部分,在城市功能上将打造成安丘新的城市中心。泰华曼华顿不仅是现代的购物中心,而是包含了很多业务单元的建筑综合体,建筑面积将达到18万,并有以下特点:1. 泰华曼哈顿是安丘市唯一一个集购物休闲、餐饮、娱乐、商住、办公、居住于一体的建筑综合体。2. 泰华曼哈顿拥有安丘市最大最高档的商场泰华百货。3. 泰华曼哈顿拥有豪华的电影城。4. 泰华曼哈顿拥有汇聚国内各种特色美食和国际名吃大型的餐饮美食街。5. 泰华曼哈顿拥有安丘第一家产权式商务酒店。6. 泰华曼哈顿将安丘第一个纯写字间物业7. 泰华曼哈顿将引进居家办公一体soho新生活理念模
6、式8. 泰华曼哈顿拥有将设立星级级别的健康中心。9. 泰华曼哈顿拥有安丘市最大规模的图书文化游艺中心。四、世纪泰华商誉价值诚信、品质、卓越,用心打造泰华企业品牌1、 国际品牌竞相加盟G2000、JACK&JONSE、ESPRIT、欧泊莱、肯德基。2、 潍坊一流的供应商全力支持。高档品牌将跟随世纪泰华进入安丘泰华曼华顿,在这里将成为安丘及周边城市人气最旺,档次最高的商场。五、旅游价值生态旅游完善商业配套 泰华曼哈顿的建设符合安丘大力发展大汶河生态湿地、青云山、青云湖、青龙湖等为代表的生态观光旅游业战略,将为外来旅游人士提供的完善的商业配套,本身也将成为外地人来安丘观光的项目。六、MINI MAL
7、L概念购物休闲大本营,新生活模式的发源地1. 2007年泰华城mall成功运营,安丘泰华曼哈顿将借鉴潍坊泰华城的商业运营模式打造一个适合安丘的MINI MALL的业态。安丘老城区的更新换代和新城的崛起需要一个新的城市中心,泰华曼哈顿在地理位置占据着天然优势,再有参照成功的mall运营模式和富有经验的运作团队来管理必将成为安丘新的城市中心。本案将在3年内完成,将会确立在安丘新城市中心的地位,成为安丘市坐标建筑,具备惊人的发展的潜力。设计中大量运用透光天棚和大过渡中庭将内部交通和休闲购物加入自然的成分,将极大满足家庭所不能带来的空间享受,解决纯自然空间的风雨冷暖,做到空间与环境的和谐统一。2. s
8、hopping mall是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住、办公、居住等与一体的建筑综合体。一般说来,一个标准的mall有数家主力店作为骨架,尤其是名品百货和超级市场,然后辅以数十家至数百家各类店铺,这些店家需要发展商按照一定比例和关联关系进行精心的规划安排,并统一经营,形成合力做到满足客户一站式消费的需求。欧美国家一般以扁平式mall为主要形式,拥有大量的停车位,面积在10万-50万之间。亚洲以垂直建筑综合体为构成mall的主要形式。安丘泰华曼哈顿将重点参考潍坊泰华城的模式进行建造和运营。第二部分 市场调查分析一、客观环境分析1、政治经济安丘属于胶东区域,具备较强的开放意识。在城市发展上确定了
9、“潍坊市半小时生态圈”和“潍坊市区前花园”的规划发展战略。但相对山东胶东地区的其他县市级的城市经济发展不甚理想。政府认识到招商引资和经营的重要性,从政府高层来讲,有极强的事业要拼城市增长和城市规划。可以预见未来几年的安丘经济会有很大的提升。老城区需要旧城改造,新城区虽已形成产业结构,但人居依然集中在老城区,一个衔接新城老城的问题必须要解决。政府将下定决心进行新旧城的衔接和繁荣城市的流通业提升城市形象。政府高层对该项目在城市经营中重要性已经有了深刻认识并给予大力支持,将大大提高项目的可行性。政府承诺减免各种费用,如果能在该项目得以实现,不仅确立了该项目的成功,还为销售带来形象上的提升。政府的支持
10、是坚实的后盾。2、经济与文化2006年,全市地区生产总值115亿元,地方财政收入3.4亿元,可用财力5.96亿元,固定资产投资92.8亿元,出口创汇2.6亿美元,城乡居民储蓄余额65.1亿元,城镇人均可支配收入12816元,农民人均纯收入6651元。n 农业独具特色,出口创汇优势明显。安丘市150万亩耕地中经济作物发展到90万亩,其中出口创汇基地57.2万亩,农产品加工企业发展到1000多家,年加工能力200多万吨。安丘市是“全国园艺产品(蔬菜)出口示范区”,是山东省四个省级“无农药残留放心菜基地县”之一,是蜜桃、姜蒜、芦笋、草莓、樱桃、淡水养殖等六个“中国特产之乡”。目前,已有日本、韩国、德
11、国、美国、以色列、香港等国家和地区的50多家企业,在安丘投资兴办了农产品加工企业。安丘不仅被称为日本、韩国的“菜篮子”,而且已逐步成为北美、欧洲、东南亚等国家和地区重要的农产品供应基地。n 工业基础雄厚,主导产业优势突出安丘市已培植起医药化工、机械制造、纺织服装、食品加工、建筑建材五大支柱产业。工业产品1400多种,除畅销国内市场外,还出口到80多个国家和地区。2006年,374家规模以上企业中有26家企业销售收入过亿元,6家企业过5亿元,有10家企业进入2006年度潍坊市工业百强企业行列。其中,山东景芝酒业公司、山东博莱特化纤公司、鲁安药业公司、外贸食品公司享誉国内外。n 商贸流通繁荣,生态
12、旅游业发展迅速安丘历来是山东半岛重要的商品集散地和贸易商埠,一大批专业批发市场和现代物流企业联结城乡,辐射国内外,各类流通服务网点1.5万多处,商品交易市场137处,大型物流企业16家。佳乐家超市、银座商城等现代商流企业,营业面积都超过2万平方米,经营商品10万余种。安丘重点规划建设的以大汶河生态湿地、青云山、青云湖、青龙湖、五龙山等为代表的生态风光游,以汶河国家水利风景区、峡山水库、牟山水库等为代表的水域风光游,以庵上石坊、公冶长书院、汉画像石墓、刘寻墓、齐长城遗址等为代表的历史文化游,以景芝酒业公司为代表的酒城文化游,以峡山水库上林下渔开发和西南山区林果生产基地为代表的观光农业游,已成为构
13、筑国家级优秀旅城市的龙头和精品线路。2006年,全市共接待游客120多万人次,实现旅游总收入1.5亿元。3.人口变迁和地理环境2003年,全市总面积1928平方千米。辖23个镇、2个街道办事处,1388个行政村(居委会)。年底全市总人口105万人,其中非农业人口16万人。2007年安丘市常住城镇人口10万人2006年,安丘市变更为辖2个街道、21个镇。2007年,安丘市将21个镇、2个街道合并调整为12个镇、2个街道:撤销刘家尧镇、关王镇、贾戈街道,组建新安街道。新安街道办事处驻地在原刘家尧镇政府驻地,新安街道由原刘家尧镇辖区、原关王镇丘西村等42个行政村、原贾戈街道东北村等35个行政村、赵戈
14、镇王家庄村等40个行政村组成;撤销白芬子镇,其行政区域并入兴安街道,原贾戈街道张田戈村等23个行政村划归兴安街道管辖;2007年,潍坊市人民政府关于坊子区和安丘市行政区划调整的通知:经市政府研究并报省政府批准,同意将安丘市黄旗堡镇划归坊子区管辖。同时,将赵戈镇也划归坊子区管辖。从安丘市行政区划调整上可以看出安丘市政府在精简政府机构的同时也在加强安丘市区的城市化进程,进一步将安丘纳入潍坊半小时经济圈之内。安丘市区城市开发的规划重点发展市北新区,市政府机关的搬迁及大型企业的入驻使得市北区有了一定规模,但市南区依然是安丘人口居住集中的集中区域。这样在安丘就形成一个钟摆的生活工作方式。市南区的商业、医
15、疗、教育等资源地位处于不可动摇地位。另外随着安丘市南区老城区的更新换代,与市北区仅一河之隔的区域,在环伺青云山旅游区域上逐渐形成了以青云花园为首的高档居住社区。本项目处于这块新热区域的中心地带,在未来的5年内,我们相信在这里将形成以此项目作为购物、休闲、办公、娱乐、商住为核心的约百万平房米的高档生态居住新城区。二、安丘房地产分析1、安丘住宅房地产市场简述安丘市场起步较晚,05年开始正式进入成长开发阶段。2005年以来,安丘商品房市场投资、需求加速增长,供需基本平衡,价格持续上升;土地招投标从无到有,增速迅猛;二手房市场成倍增长;外地开发商积极进入安丘市场。房地产供需情况2005年同比+/-%2
16、006年同比+/-%2007年同比+/-%房地产固定投资(万元)488052.044564-8.75331319.6房屋施工面积(万)244.718.3245.60.4308.125.2房屋竣工面积(万)115.924.1105-9.4106.31.2小结:从上图可看出,安丘房地产05年大肆建设后,06、07年进行逐步消化,此外07年也加大放量,一方面说明安丘房地产市场仍处于供不应求,房地产开发正处于热潮期。2.安丘区域住宅市场现状从整体走势看:目前安丘住宅市场主要以市北区、市南区为主,响应“北展南优”号召,2003年以来大力开发房地产,众多住宅楼盘如雨后春笋般涌出, 2007年施工面积达到3
17、08.1万,竣工面积达106.3万,2008年存量面积将占很大比例;从销售情况看:市南区胜于市北区住宅楼盘,生活配套不完善的市北区,许多住宅楼盘均为政府行为,进行团购,整体售价不高,目前在售普通住宅楼盘的价格为2200-2400元/,较高的中央世家可达2600-2800元/;而市南区开发楼盘主要集中在和平路向南区域,其销售价格,达2600-2700元/,此外市南区东部的青云花园,为目前安丘住宅典范,销售价格较高,均价为3200元/,最高价可达3450元/。从环境/配套看:众多楼盘配套渐趋完善,生活配套及绿化率成为主要因素之一,纷纷打造生活商业配套、小区景观及简易游乐设施等,从而提升当地居住环境
18、,受到置业者青睐;从建筑形态看:仍以多层为主,五层带阁楼的建筑形态居多,高层相对较少,而青云花园二期开发3栋高层,销量不佳;从户型看:众多楼盘仍以120-180的三室、四室为主,较为畅销;而100以下的小户型仍属于新产品,如青云花园二期,销量不尽人意;从开发商及物管看:置业者对居住环境要求的提高,必定对住宅楼盘的开发商及物管较关注,大品牌大社区大环境都将是置业者引以为豪的,因此对物业管理费的收取较易于接受,目前收费较高的青云花园,物管费为0.2元/.3.安丘商业形态现状安丘市商业形态仍以街铺为主,以街为市较明显,集合型商业以批发市场较多,且档次及规划较低、较混乱;商业中心以佳乐家综超为中心,辐
19、射周围1公里范围,构成“三横三纵”商业圈,其中商场路及兴安路最为繁华路段。安丘商业特征n 安丘商业业态混乱,众多商场仍沿袭传统大而杂的商业布局;n 商业业态较单一,档次也相对较低,市场还存在较多市场空白点;n 众多商场规划混乱,硬件环境较差,导示系统不清晰,整体卖场环境简陋、窄小、层高矮,视觉不通透;n 大型综超:入驻稍晚的佳乐家在产品齐全、卖场通透明亮及产品组合上较合理,起到引领当地商业潮流作用;n 百货业态:虽有较高名气的银座,但仍受到当地硬件及自身规划及产品组合不良的影响,经营不尽人意;n 专业市场:当地专业市场较多,以电器、通讯及五金为主,整体市场竞争较为激烈;n 餐饮类:当地上规模有
20、档次的餐饮较少,且分布较为分散。鑫牛餐饮一条街以烧烤为主,快餐店相对较少,西式快餐只引进德克士,肯德基、麦当劳尚未进入;n 休闲娱乐:休闲娱乐类缺乏,上档次的咖啡吧、茶楼尚未入驻,娱乐业态也仅限于KTV、台球、电影院三.竞争分析以和产业业态相似、临近项目本区域内的和大规模改善型居住区为条件,选择在经营方面商业和预售或在售的商业场所作为项目开发的参照。在住宅开发方面选择安丘比较有代表意义的住宅进行对比分析。n 根据安丘不同的商业业态选取具有代表性的商业,不完全统计如下:商业业态商家名称面积备注大型超市佳乐家(综超)11000左右2002年1月28日开业,位于安丘市中心的商贸城二层银座(超市)20
21、00多左右百货店银座16000 春天购物城8000左右胜业超市6000左右经营电器、通讯、鞋海天购物城11000经营鞋、服装、皮具服装城15600专业店苏美电器6000左右爱家家电家居广场10000左右香港商贸城10000左右经营五金、日用杂货鑫牛商场14000左右经营五金、机电餐饮街/快餐店鑫牛餐饮街10000左右德克士300左右西式快餐为主品牌红磨100左右中式快餐嘉嘉快餐500左右中式快餐娱乐百将千歌量贩式KTV3000左右主题店摩登购物城3000左右春天购物城(地下)1000左右n 安丘区域商场租/售价调查情况商场名称售价(元/)租金(元/日)店铺经营面积()业态/业种规划备注温州商城
22、2006年:3800-4000元/2007年:4500-5000元/2008年:4200-4800元/0.45-2元/日,以0.68元/日为主35-100,以60-100(双层)为主,带卫生间以经营服饰为主,兼有美发、餐饮、ktv等,尚无明晰规划总建筑面积:不足2万;销售不良,已划分一部份承包予人摩登购物城暂无销售地上:0.8-1.5元/日地下:2.5-2.7元/日地上:以30为主地下:以8-12为主地上商业:以经营服饰为主,兼有美发、饰品等;地下商业:以女人为主题商业地上商业:交一年可免3个月免租期,开业时间08年9月份地下商业:开业时间为07年5月份春天购物城(地下)暂无销售1.9-2.3
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