2019年浙江省蒋村新区项目可行性研究报告(59页).doc
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1、蒋村新区项目(暂名)可行性研究报告目录第一章 项目概论一、项目概况二、可行性研究初步结论三、建议和不确定因素分析第二章 项目投资环境可行性分析一、城市总体概况二、杭州市2007年宏观经济发展概况三、地块所在区域价值分析四、地块所在城市及区域的历史文化背景五、总结第三章 房地产市场可行性分析一、房地产市场发展概况二、商品房市场阶段性特征三、主要可比性楼盘个案分析四、结论第四章 项目自身可行性分析一、项目概况二、项目现状三、项目SWOT分析四、风险分析五、结论第五章 项目构想与建设工期一、项目构想二、项目主要开发节点时间计划三、工程实施进度第六章 经济可行性分析一、销售价格估算二、投资估算及资金筹
2、措三、财务分析四、不确定性分析五、结论II第一章项目概述一、项目概况(一)项目现状1、地块四至情况蒋村新区B-07、10地块(即杭政储出20081号地块、20082号地块,以下简称该地块)位于杭州市文一西路,绿城育华学校西侧。该地块东至紫金港路,西靠规划中蒋村东路,南依规划中蒋村一号路,北临规划中的双龙路。其中,B-07地块为长方形,B-10地块为不规则梯形,地块之间为规划市政绿地及幼儿园(具体如下图中所示)。2、地段描述该地块距杭州市中心(武林广场)直线距离约7.4公里,与西溪湿地规划核心保护区边缘车程距离约为1.2公里,与桂花城车程距离约为2.5公里(区位如下图中所示)。3、土地现状该地块
3、目前保留了一部分湿地的风貌,地块内尚有少量农居及临时工厂。地块内厂房地块内湿地 地块内水塘地块内农居 4、规划要求要点该地块占地共89534平方米,容积率为2.2,地上可建建筑面积共计约19.7万平方米。详细规划要求如下表中所示:蒋村新B-10地块用地性质住宅(设配套公建)用地总用地面积44664平方米(67.0亩)代征地面积0平方米净地面积44664平方米容积率综合容积率:2.2地上可建建筑面积98260.8平方米净地容积率:2.298260.8平方米建筑密度30%绿化率30%建筑层数/限高黄海高程50米建筑间距要点正南北向多层住宅日照间距按1:1.2H控制。退红线要求配套要求1、 沿路设置
4、公厕一处,面积50平方米。2、 公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内交通规划要点 1、机动车开口不得朝向紫金港路。其他规划要点1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。蒋村新B-07地块用地性质住宅(设配套公建)用地总用地面积44870平方米(约67.3亩)代征地面积0平方米净地面积44870平方米容积率综合容积率:2.2地上可建建筑面积98714平方米净地容积率:2.298714平方米建筑密度30%绿化率30%建筑层数/限高黄海高程50米建筑间距要点1、正南北向多层住宅日照间距按1:1.2H控制。2、符合日照分析要求。退红线要求配套要求1、 公建总量
5、控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。2、 沿蒋村东路设置公厕一处。交通规划要点1、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路其他规划要点1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。(二)项目背景1、项目取得方式及预计投资总额(1)项目取得方式:该地块以公开挂牌形式摘得。(2)土地付款方式:地价包含内容与价款组成:土地使用权出让金和土地开发补偿费用1号地块总额(起价):53091万元;土地单价:11887元/平方米;楼面单价:5400元/平方米2号地块总额(起价):53306万元;土地单价:11880元/平方米;楼面单价:5400元/平方米最终该地块以10666元/平方米
6、的楼面地价摘得,土地款总额约为210100万元。支付节奏支付进度2008年5月23日2008年10月13日2009年3月13日支付金额约20%约40%约40%付款条件履约保证金签订出让合同后5个月签订出让合同后10个月二、可行性研究初步结论(一)投资环境可行性结论杭州是浙江省的省会所在地,是全省的政治、经济、文化、教育中心,近几年杭州市整体经济保持了良好的运行态势, 2007年杭州全市生产总值突破4000亿元,达到4103.89亿元,按可比价格计算,比上年增长14.6,已连续17年保持两位数增长。按户籍人口计算,全市人均GDP达61313元,根据年平均汇率计算,突破8000美元,达8063美元
7、。07年年底的国家宏观经济形势的变化,使得08年房地产市场的整体走势增加了一些变数。(二)市场可行性结论从杭州市市场总体的供求关系来看,由于在20052006年土地推出量的减少,使得2007年的市场供应量与短期内陡然上升的需求量形成了矛盾,引起了阶段性的“供不应求”局面,导致房价的上升速度相对过快。20082009年我们在宏观面将面临:一是国家的宏观调控持续的前提下,市场需求将受到一定抑制;二是07年供地量的剧增(根据初步统计,07年供地量已经超过05年和06年的总和)将导致在0809年期间市场上房源供应量的猛增,市场竞争加剧。蒋村新区的逐步兴起将带动该区域的新增住宅消费:一是原蒋村商住区的居
8、住人群的换房需求;二是蒋村新区中浙大紫金港校区的兴起将直接带来就近消费的高端消费人群;三是西溪湿地建设带来的区域空气质量和生态环境的提升,将直接吸引外围的住宅需求。项目周边目前在售楼盘品质一般,缺乏符合该区域品位、真正意义上的高品质住宅,而目前周边同类产品的售价水平(普通精装修高层公寓现行成交均价约为18500元/平方米)基本可以支撑我们对于该项目的预期售价。(三)项目本身可行性结论该项目地处主城区,与市中心联系紧密,且规模较大,容积率适中,具备了营造好产品的空间,是近年来所出让地块中的上佳之地。但项目技术指标中须满足户型的“90/50”政策,鉴于项目容积率、建筑限高的限制,因此本项目必须做拼
9、合户型,使得项目在报建、营销和交付环节的工作面临政策和法律风险。(四)经济可行性结论根据目前土地摘得的平均楼面地价为10666元/平方米,按照目前周边市场的销售价格结合绿城品牌的价值,住宅销售价格按28000元/平方米,车位17万元/个,该项目的税前成本利润率约为19.6%,项目投资的内部收益率约为29.7%。三、投资建议与风险提示(一)投资建议1、项目可行的主要因素该项目地块位置、周边环境较为优质,绿城在城西区域的巨大品牌影响力,上述因素决定着该项目将成为绿城在杭项目中的“升级换代”型产品。2、资金来源融资方案资金问题通过与浙江日报报业集团的沟通,土地款除浙江日报报业集团再行增资32000万
10、元外,其余资金主要由双方在宁波合作的三个项目公司统筹解决,目前尚有46000万元的资金缺口亟待解决。(二)风险提示1、法律手续90/50政策对于产品的高端定位有一定的影响,为克服此问题,需要在套型设计、销售、验收、交付等环节统筹考虑,以回避政策法规和法律风险。2、规划指标根据目前的规划指标,主要的着眼点在容积率、套型限制和限高三个方面的相互制约,需要统筹解决。3、其他交地时间在2009年3月,如要实现09年10月销售,使得项目的工程进度安排较为紧张。由于90/50的限制须采用拼户户型,使得项目须在毛坯交付后再进行统一精装修,因此在交付时间上将比普通项目延迟半年左右。第二章 项目投资环境可行性分
11、析一、城市总体概况(一)城市规模、地位和性质杭州市为浙江省省会所在地,是全省的政治、经济、文化、教育中心,杭州市下辖8个区,3个县级市和2个县。全市市域总面积16596平方千米,其中市区面积3068平方千米。(二)城市人口2007年末,全市常住人口达786.2万人,比上年末增加13.1万人。其中户籍人口672.35万人,比上年末增加6.04万人。二、杭州市2007年宏观经济发展概况(一)经济总量再上新台阶。全市生产总值(GDP)突破4000亿元,达到4103.89亿元,按可比价格计算,比上年增长14.6,已连续17年保持两位数增长。其中第一产业167.57亿元,增长2.6;第二产业2059.1
12、5亿元,增长14.4;第三产业1877.17亿元,增长16.1。三次产业的比例为4.1:50.2:45.7。按户籍人口计算,全市人均GDP达人民币61313元,根据年平均汇率计算,突破8000美元,达8063美元。(二)工业销售产值突破8000亿元。2007年,初步统计,全市规模以上工业销售和生产双双突破8000亿大关,实现销售产值8204.8亿元,比上年增长19.4;实现工业总产值8350.69亿元,增长19.5。企业经济效益大幅提高。初步统计,2007年全市规模以上工业实现利税730.38亿元,其中利润418.86亿元,分别增长27.6和33.6。创新能力有所增强。2007年,全市规模以上
13、工业实现新产品产值1107.84亿元,比上年增长49.5,高出全市规模以上工业总产值增幅30个百分点,对工业总产值增长的贡献率达26.9,同比提高 15 个百分点。全市新产品产值率由上年的10.61提高为13.27。(三)大需求实现同步拉动。1、市场消费增速创1995年以来的新高。2007年,全年实现社会消费品零售总额1296.31亿元,同比增长16.5,增幅比上年高2.5个百分点,创1995年以来新高。分行业看,批零贸易业实现零售额1149.09亿元,比上年增长16.2,住宿和餐饮业实现143.06亿元,增长19.5。连锁超市等新兴业态发展加快。全市限额以上104家批发零售业和住宿餐饮业连锁
14、企业共实现销售额426.21亿元,比上年增长20.5,其中消费品零售额277.56亿元,增长22.9,增幅高于全市平均水平6.4个百分点。2、投资需求增长加快。2007年,全市完成全社会固定资产投资1684.13亿元,其中限额以上固定资产投资完成1583.78亿元,同比均增长15.3,增幅比上年分别提高5.2个和7.8个百分点。工业投资强度回升。在限额以上投资中,工业投资527.11亿元,增长13.6 ,比上年提高9.1个百分点,其中,制造业投资完成460.3亿元,增长15.8,对全市固定资产投资的回升起了强有力的推动作用。房地产开发投资稳步回升。在限额以上投资中,房地产开发投资完成518.7
15、9亿元,增长17.2,高出上年8.6个百分点。投资结构不断改善。全部限额以上投资中,非国有投资完成1010.57亿元,增长26.5,占限额以上投资的63.8,比重比上年提高5.6个百分点。3、出口结构改善。2007年,全市外贸出口299.66亿美元,增长14.3,增幅同比回落18.1个百分点;不包括省公司为232亿美元,增长16.1;全市进口总额134.6亿美元,增长6.2。在出口总额中,一般贸易出口215.15亿美元,同比增长26.7,增幅同比提高5.4个百分点。(四)现代服务业加快发展。全市第三产业实现增加值1877.17亿元,按可比价格计算,同比增长16.1,增幅比全市平均水平高1.5个
16、百分点,比工业高1.2个百分点。第三产业占GDP的比重达到45.7,比上年提高0.6个百分点。服务业对全市经济增长的贡献度达到49.8。在第三产业中,以金融业、科学研究技术服务、信息传输计算机服务和软件业为代表的现代服务业加快发展,其中金融业实现增加值310.5亿元,同比增长20.1。(五)旅游事业实现新的突破。2007年,全市实现旅游总收入突破600亿元,达到630.06亿元,增长15.8。其中,国内旅游收入548.6亿元,增长16.4;旅游外汇收入突破10亿美元,达到11.19亿美元,增长23.1。接待国内游客突破4000万人次,达到4111.89万人次,增长11.7;接待入境旅游者突破2
17、00万人次,达到208.6万人次,增长14.6,来杭较多的韩国游客增幅回升4.6个百分点,欧洲和美洲游客则继续保持较快增长势头,分别增长32.1和21.4。(六)招商引资规模不断扩大。2007年,全市合同外资和实际到位外资为55.81和28.02亿美元,同比分别增长3.7和24.2。引资规模和质量大幅提高,大企业、大项目带动作用明显,平均单项合同外资规模 972.23万美元,同比扩大252.23 万美元,增长35。总投资在1000万美元以上大项目298个,投资总额和合同外资占全市的96.42和95.44 。引进8个世界500强投资项目。全市协议利用内资917.84亿元,实际到位内资390.83
18、亿元,分别增长20.2 和 20.3。引资结构进一步优化。在合同外资和实际到位外资中,一、二、三次产业的比例分别为1.18:32.12:66.7和0.1:37.15:62.74,第三产业成为吸引外资的“主战场”,合同外资和实际到资金额分别达到37.22亿美元和17.58亿美元,同比增长44.1和76.5,占总额的66.7和62.7,比重同比提高18.7和18.6个百分点。(七)财政金融运行平稳1、财政收入增长较快。2007年,全市财政总收入和地方财政收入分别为788.42亿元和391.62亿元,比上年增长26.3和29.9,增幅同比提高6.4和9.6个百分点。全市财政支出335.71亿元,同比
19、增长21.9。2、货币信贷运行平稳。2007年末,全市金融机构本外币存款余额达到9310.97亿元,比年初增加1429.75亿元。其中,城乡储蓄余额为2634.83亿元,比年初增加83.31亿元。全市金融机构本外币贷款余额达到8430.67亿元,比年初增加1051.31亿元,比上年少增122.42亿元。个人消费信贷大幅上升。年末全市个人消费贷款余额达到1130.6亿元,比年初增加339.33亿元,增加额为上年同期的4.21倍。其中住房贷款比年初增加273.05亿元,增加额为上年同期的4.75倍。(八)居民消费价格上涨创近10年来的新高。与2006年相比,全市居民消费价格总水平上涨3.5,涨幅比
20、上年扩大2.3个百分点。其中,服务项目价格上涨2.7,工业品价格上涨0.6。八大类商品和服务项目价格呈“七升一降”格局,除交通和通讯类下降1.8外,其余七大类全面上涨。食品类价格大幅上涨,同比上涨8.0,其中油脂、肉禽及其制品、蛋、干豆及豆制品价格分别上涨31.7、25.6、21.0和15.2,猪肉价格平均上涨37.6;居住类价格上涨4.0;医疗保健和个人用品类上涨3.3、烟酒及用品类上涨2.4、家庭设备用品及维修服务类上涨2.2、衣着类上涨1.4、娱乐教育文化用品及服务类上涨0.1。(九)城乡居民收入保持两位数增长。据市区居民家庭的调查资料显示,2007年市区居民人均家庭总收入24475元,
21、比上年增长14.5,人均可支配收入为21689元,增长14,剔除价格因素实际增长10.1。其中人均工资性收入16293元,同比增长12.9;人均经营性收入2027元,同比增长13.6;人均财产性收入584元,同比增长28.4,人均转移性收入为5570元,同比增长18.5。农村居民收入稳步提高。据全市农村居民家庭抽样调查资料表明,2007年农村居民人均纯收入为9549元,比上年增长12.1,扣除价格因素,实际增长8.3。其中:人均工资性收入5401元,同比增长13.2;农民家庭经营现金收入人均3318元,增长10.2;财产性收入和转移性收入两项合计830元,增长13.5。三、地块所在区域发展价值
22、分析本项目隶属于蒋村新区,现状为湿地及农村,现正处在大面积改造开发阶段。蒋村新区北临浙大,南依西溪湿地,东邻原蒋村商住区,西至绕城高速,是主城区仅剩不多的可供大规模开发区域。(一)周边地理环境本项目位于蒋村新区文一西路。地块距西溪湿地公园(紫金港路门口)约1.2公里,距城西广场(桂花城小区)约2.5公里,距浙大紫金港校区约2公里。地块周边(500米范围内)除学校(育华、西溪试验等)、菜场外暂无商业配套设施,但是地块紧邻蒋村商住区和浙大紫金港,可以便捷的享受这两个区块的商业配套。从长远来看,随着蒋村单元进入大面积改造及西湖区人民政府的迁址,该区域将会加快建设其商业配套。(二)周边商业配套(3公里
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- 2019 浙江省 新区 项目 可行性研究 报告 59
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