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1、2/84 盖州项目市场研究及定位报告 MARKET INVESTIGATE AND POSITION REPORTS深圳市*房地产经纪有限公司二零一零年七月编撰100引 言商场如战场,用这句话来形容中国近年地产行业竞争状态再合适不过,从拿地到交房,每一步都是战场上拼杀的印证,谁能走到最后,谁就是赢家。这是一个敌手无处不在的社会,在冲杀的过程中要想立于不败之地,必先知你所处,了你之敌,包括你最大的敌人-自己。孙子谋攻篇中说:“知己知彼,百战不殆;不知彼而知己,一胜一负;不知彼不知己,每战必殆。”这本册子记录了我们的脚步,凝聚了我们的智慧,我们怀着虔诚的专业精神,深入市场,不断聚焦有价值的信息,我
2、们力图用动态的全程模式,追求效果的恒温性去发现、发掘、获取市场资源,实现目标价值。在北方小城-盖州这片土地上,我们努力寻找这里关于项目的各种命题的求证,我们发现:机会是留给有准备的人,善于创新的人。我们就是这一支有准备的队伍,我们有一种资本也是一种责任,那就是创新。创造盖州新的住宅市场建筑典范,打造全新的专业市场格局,成为当地房地产业扛旗者的使命,责无旁贷地落在了翔润人的肩上。市场调查,定位结论的过程并不轻松,因为这个项目肩负了太重的使命。这是一个有着成熟而又混乱的专业市场和竞争激烈价市无常的住宅产品的项目,也是一个具备极大升值和创新空间的项目,更是一个颇具挑战性的项目。回归项目本身质素,差异
3、化的市场定位、精心的产品打造、成熟而专业市场运营经验都必然成为本项目的灵魂和成功要素。介入并打造本项目,是众商家之幸,也是*之幸,“用心,一切皆有可能”,用心成就不凡。得先机,扛鼎盖州创新巨作,作为项目开发商翔润地产,以本项目为基点,着眼长远,建筑住宅与商业精品,志在收获企业品牌资本,为开征地产伐战卓越之旅,铺石奠基。目 录引言1第一部分 整体市场研究分析3第一章 宏观房地产分析 4第二章 微观房地产分析24第二部分 项目及市场分析38第一章 项目地块及周边分析39第二章 盖州典型项目及借鉴项目分析47第三部分 项目定位 65第一章 项目总体定位66第二章 产品开发策略及规划建议82第三章 目
4、标消费者分析与定位88第四章 价格定位94第一部分 整体市场研究分析第一章 宏观房地产分析一、全国宏观经济走势1、2010年一季度国民经济情况 2009是我国经济发展最困难一年,2010又是我国经济形式最为复杂的一年。今年以来,国家重力部署应对金融危机的计划,使国民经济整体回升向好的势头进一步发展,开局较好。从目前来看,宏观经济有很好的恢复迹象。初步测算,一季度国内生产总值80577亿元,按可比价格计算,同比增长11.9%,比上年同期加快5.7个百分点。其中,第一产业增加值5139亿元,增长3.8%;第二产业增加值39072亿元,增长14.5%;第三产业增加值36366亿元,增长10.2%。
5、1)农业生产总体基本稳定,粮食播种面积继续增加。预计全年粮食播种面积10946万公顷,比上年增加47万公顷。目前全国冬小麦一、二类苗比例82.9%,比冬前提高3.9个百分点。一季度,猪牛羊禽肉产量2104万吨,同比增长4.7%,其中猪肉产量1427万吨,增长5.2%。 2)工业生产快速回升,企业效益大幅提高。一季度,全国规模以上工业增加值同比增长19.6%,比上年同期加快14.5个百分点。分登记注册类型看,国有及国有控股企业增长19.9%,集体企业增长13.0%,股份制企业增长20.8%,外商及港澳台商投资企业增长18.8%。分轻重工业看,重工业增长22.1%,轻工业增长14.1%。分行业看,
6、39个大类行业全部实现同比增长。分地区看,东部地区增长18.3%,中部地区增长23.1%,西部地区增长20.2%。工业产销衔接状况良好,一季度工业产品销售率为97.5%,比上年同期提高0.5个百分点。1-2月份,全国规模以上工业企业实现利润4867亿元,同比增长119.7%。在39个大类行业中,35个行业利润同比增长,2个行业由亏转盈,1个行业亏损额减少。 3)固定资产投资较快增长,房地产投资增速加快。一季度,全社会固定资产投资35320亿元,同比增长25.6%,比上年同期回落3.2个百分点。其中,城镇固定资产投资29793亿元,增长26.4%,回落2.2个百分点;农村固定资产投资5528亿元
7、,增长21.0%,回落8.4个百分点。在城镇固定资产投资中,第一产业投资增长9.7%,第二产业投资增长22.4%,第三产业投资增长30.0%。分地区看,东部地区投资增长24.4%,中部地区增长26.2%,西部地区增长30.0%。一季度,房地产开发投资6594亿元,增长35.1%,比上年同期加快31个百分点。 4)市场销售平稳较快增长,热点消费快速增长。一季度,社会消费品零售总额36374亿元,同比增长17.9%,比上年同期加快2.9个百分点。按经营单位所在地分,城镇消费品零售额累计30571亿元,同比增长18.4%;乡村消费品零售额累计5803亿元,增长15.4%。按消费形态分,餐饮收入407
8、7亿元,增长16.7%;商品零售32297亿元,增长18.1%。其中,限额以上企业商品零售额12877亿元,增长29.6%。热点消费快速增长。其中,汽车类增长39.8%,家具类增长37.6%,家用电器和音像器材类增长29.6%。 5)居民消费价格同比上涨,生产价格上涨较快。一季度,居民消费价格同比上涨2.2%。其中,城市上涨2.1%,农村上涨2.4%。分类别看,八大类商品四涨四落:食品上涨5.1%,烟酒及用品上涨1.6%,医疗保健和个人用品上涨2.4%,居住上涨2.9%;衣着下降0.9%,家庭设备用品及维修服务下降0.9%,交通和通信下降0.1%,娱乐教育文化用品及服务下降0.1%。从环比看,
9、3月份居民消费价格下降0.7%。一季度,工业品出厂价格同比上涨5.2%。从环比看,3月份上涨0.5%。一季度,原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.9%。 6)对外贸易加快恢复,3月份出现贸易逆差。一季度,进出口总额6178.5亿美元,同比增长44.1%,比上年四季度加快34.9个百分点。其中,出口3161.7亿美元,增长28.7%;进口3016.8亿美元,增长64.6%。进出口相抵,顺差144.9亿美元,比上年同期减少479亿美元;其中,3月份贸易逆差72.4亿美元。 7)城乡居民收入继续增长,转移性收入增长仍比较快。一季度,城镇居民家庭人均总收入5787元。其中,城镇居民人均可支配收入53
10、08元,同比增长9.8%,扣除价格因素,实际增长7.5%。在城镇居民家庭人均总收入中,工资性收入同比增长9.7%,转移性收入增长13.3%,经营净收入增长7.5%,财产性收入增长17.0%。农村居民人均现金收入1814元,增长11.8%,扣除价格因素,实际增长9.2%。其中,工资性收入增长16.3%,家庭经营收入增长7.6%,财产性收入增长15.6%,转移性收入增长13.8%。8)货币供应量增速高位回落,新增贷款同比减少。3月末,广义货币供应量(M2)余额65.0万亿元,同比增长22.5%,比上年末回落5.2个百分点;狭义货币供应量(M1)余额22.9万亿元,增长29.9%,回落2.4个百分点
11、;流通中货币(M0)余额3.9万亿元,增长15.8%,加快4.0个百分点。金融机构人民币各项贷款余额42.6万亿元,比年初增加2.6万亿元,同比少增2.0万亿元;人民币各项存款余额63.8万亿元,比年初增加4.0万亿元,同比少增1.6万亿元。 2、2010年国家宏观调控策略简析 2010年中国经济将呈增长速度和物价水准双稳运行态势,就业和国际收支平衡状况继续改善。2010年宏观调控的主要任务是通过深化改革和科技创新,大力促进经济自主性增长动力的恢复和强化,增强经济复苏的可持续性。目前形势变化错综复杂,政策把握难度加大,需要保持冷静应对。目前不是推出金融、财政等重大宏调措施的最佳时机。在维稳的基
12、本要求下,中央可能的政策走向是既要遏制恶性通胀出现,又要防止经济二次探底。对此些问题的准确解析将有助于我们进一步判断中央对于2010年下半年经济发展布局以及政府工作重心,从而更好地指导我们房地产市场的投资。1) “四万亿”投资计划 2010年上演下半场 2010年“四万亿”计划首先是助力回升经济,计划从2008年四季度到2010年底的“两年4万亿”计划已过半。自宣布实施以来,国家发改委一共下发了四批计划,其中2008年四季度下发第一批1040亿元中央投资,2009年前三季度下发三批,分别为1300亿元、700亿元和800亿元,共计3840亿元。4万亿投资成为扭转中国经济下行的主要动力。统计局数
13、据显示,2009年一季度经济增长6.1%,二季度增长7.9%,三季度增长8.9%,已从低谷回升。 谁是4万亿投资的最大受益者?有观点认为,4万亿投资过多地投向了基础设施投资,“铁公基”成最大赢家。根据发改委公布的数据,4万亿元投资计划中,15000亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造,占4万亿元投资比重37.5%。如果这种投资倾向过度,不仅三架马车对经济的拉动失衡会加剧,经济发展不具有可持续性,需要扶持的市场化企业发展空间也会受到挤压,中小企业生存困境将会加剧。 2)央行货币政策或向松微调,且今年以来连续上调存款准备金率3次 在2010年7月发布的货币政策委员会例会声
14、明中,央行表示:“上半年我国货币信贷合理增长,银行体系流动性基本适度”。同时,声明并未提及此前数次强调的“加强流动性管理”内容。业内人士称,这意味着7月份的流动性状况将继续舒缓,在未来的公开市场操作中,央行即便不维持净投放,也不会采取净回笼的操作。今年央行宣布存款金率上调时间是:从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力,支持春耕备耕,农村信用社等小型金融机构暂不上调;从2010年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度,农村信用社等小型金融机构暂不上调;从2010年5月10日起
15、,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。 3)国企地王频出,国资委确定78家央企退出房地产业务国企拿地热潮备受指责,2010年3月18日国资委召开发布会称,目前除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78家不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务。2008年,这些企业所属三级以上房地产子企业共227户,约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60,销售收入占到15,利润占7。这些企业正在加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。 4)“国十条”引发的新一轮调控 2010年4月15日召开的国务院常务会议明确,
16、对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月17日,国务院正式发布关于坚决遏制房价过快上涨的通知,明确打击投机性的购房需求。5)新一轮税改提速在当前中国加快深化经济体制改革,转变发展方式的大背景下,税制改革被提上一个前所未有的高度。在去年全面实施增值税转型等一系列税制改革的基础上,今年深化财税体制改革的重点涉及六大税种,除了资源税、房产税和环境税,还包括统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度,研究实施个人所得税制度改革和完善消费税制度。6)警惕日用品价格上涨过快原料成本
17、上升诱发日用品行业涨价潮。受原材料、运输及人力成本等持续上升的影响,近期奶制品、面包等食品,日用纸张、茶叶、棉布等多种日常生活用品悄然涨价。经济学家指出,尽管近期通胀呈趋缓形势,但前期工业品出厂价格(PPI)的快速上涨,不仅令企业生产成本大幅增加,苦不堪言,更将在未来一段时间对日用品价格产生拉动作用。今年以来PPI快速上涨,4月同比上涨6.8,5月预计将达到7左右。原材料价格上涨令产品成本增加,油价上涨增加运输成本,而近几月来内地人员工资亦出现较大幅度的提高,这些都导致企业面临成本压力,而最终将传导到消费品价格上。 7)总工会急令全力推动外企业民企组工会中华全国总工会发出关于进一步加强企业工会
18、建设充分发挥企业工会作用的紧急通知,要求各级工会要全力推动在外商投资企业、港澳台商投资企业等非公有制企业组建工会,把包括农民工在内的广大职工组织到工会中来。通知还强调,提高职工特别是生产一线职工的劳动报酬。随着调研推进,由发改委起草的收入分配改革草案已接近完成。全国人大财经委说,改革方案将以提高低收入者收入水平为着力点。 3、宏观经济分析小结: 一季度中国经济渐渐走出金融危机的阴影,开局良好,对外贸易加快恢复,国内工业生产快速增长,消费增长较快,固定资产投资增幅回落,消费价格基本稳定,货币信贷调控初见成效,经济回升向好势头更加巩固。主要表现在:1)经济增长回升加快,企业家对宏观经济继续看好 受
19、国内需求旺盛拉动,经济增速明显加快。2010年一季度GDP 增长11.9%,增速比金融危机以来的最低点(2009 年一季度)提高5.7 个百分点,比上季提高1.2 个百分点,比2009 年全年加快3.2 个百分点。宏观经济热度预期指数为47.5%,比上季上升2.6 个百分点,反映企业家对未来宏观经济继续看好。 2)工业生产增速快速提升,企业效益大幅度增长 一季度规模以上工业增加值同比增长19.6%,比上年同期和上季分别提高14.5 和1.6 个百分点。1-2 月,全国规模以上工业企业实现利润同比增长119.69%,增速急剧回升。1-2 月人民银行调查的5000户工业企业实现利润增长145.55
20、%,增速比上年同期提高了203.88个百分点,比2009 年全年高138.24 个百分点。 3)消费名义增速保持稳定,实际增速有所回落一季度,社会消费品零售总额名义增长17.9%,比上季提高1.3个百分点,比上年同期提高2.9 个百分点。3 月份,社会消费品零售总额名义增长18.0%,比上年同期提高3.3 个百分点;剔除价格因素后,社会消费品零售总额实际增长15.3%,比上年同期低1.1 个百分点。今年以来,城镇消费增速快于乡村,但3 月份城乡差距有所缩小。一季度,城镇消费名义增长18.4%,实际增长16.1%;乡村消费名义增长15.4%,实际增长12.5%。4)固定资产投资增速放缓,民间投资
21、增速加快 一季度全社会固定资产投资增长25.6%,实际增长24.7%,比上年同期低6.4 个百分点。一季度城镇固定资产投资增长26.4%,实际增长25.5%,比上年同期低5.4 个百分点。一季度,民间投资(非国有及国有控股投资)增长30.4%,比前两个月高4.3 个百分点,创出2008 年12 月以来累计增速的新高;国有及国有控股投资增长21.1%,民间投资增速比国有及国有控股投资增速高9.3 个百分点,这是2009年以来民间投资累计增速第一次超过国有及国有控股投资增速。 5)对外贸易恢复至危机前水平,贸易顺差大幅收窄 一季度出口3161.7 亿美元,同比增长28.7%,比上年同期提高48.4
22、 个百分点;进口3016.8 亿美元,同比增长64.6%,比上年同期提高95.5 个百分点。3 月份,由于进口价格上涨较快及内需强劲等因素的综合影响,对外贸易出现逆差72.4 亿美元,这是2004 年5 月以来第一次出现贸易逆差。 6)上下游价格涨幅继续扩大 一季度,CPI 上涨2.2%,比上年同期提高2.8 个百分点,其中新涨价因素推动CPI 上涨1.3 个百分点。一季度对CPI 影响较大的仍然是食品价格。食品价格同比上涨5.1%,拉动CPI 上涨1.7 个百分点。,PPI 上涨5.2%,比上年同期提高9.8 个百分点。 7)财政收入大幅增长 一季度,全国财政收入增长34.0%,增速比上年同
23、期大幅提高42.3 个百分点;全国财政支出增长11.9%,增速比上年同期低22.9 个百分点;收支相抵,一季度全国财政收大于支5297.1 亿元,比上年同期增加3466.0 亿元。 8)货币供应增速回落,人民币贷款有所放缓 一季度人民币各项贷款增加2.60 万亿元,同比少增1.98 万亿元,其中,除票据融资以外的一般性贷款增加3.23 万亿元,同比多增1289 亿元。一季度人民银行外汇占款增加7491 亿元,新增额为去年同期的2.1 倍。 9)未来经济发展趋势 根据人民银行调查统计司测算的经济景气指数,目前工业增加值的一致合成指数、先行合成指数都已经快速回升,显示出未来经济将继续向好。投资方面
24、仍处于扩张区,消费方面也达到2007年以来的较高水平,外贸订单等指标显示出口增速将保持在20%以上,进口增速受价格及内需推动仍维持在高位。 人民银行储户问卷调查显示,2010 年一季度对未来物价预期指数达65.6%,虽比2009 年四季度略有回落,但与历史平均水平相比仍然偏高。二、全国房地产趋势分析1、全国上半年房地产行业统计分析继遭受全球金融危机近两年,国家对房地产行业的调控政策也是频频出台。2010中国经济形式复杂,而经过半年调整,目前经济回暖势头平稳,房地产市场也正在朝着预期的目标发展。2010 年7 月12 日,国家统计局公布2010 年1-6 月全国房地产市场运行情况,上半年,全国房
25、地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%;房屋施工面积30.84亿,同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿,同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿,同比增长18.2%。商品房销售面积3.94亿,比去年同期增长15.4%;全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。根据数据分析,当前房地产市场运行呈现以下特点: 1)单月开工投资增速开始拐头,但开工绝对量仍超预期 今年6 月,房地产投资为19747 亿元,新开工面积为8 亿,土地购置面积为1.85 亿,同比增速分别为36.1%、68.1%和35.6%;6
26、 月单月房地产投资额为5830 亿,同比增长37.9%,新开工面积为1.9 亿,同比增长55.7%,土地购置面积为0.56 亿,同比增长48.5%。单月投资开工增速较上月有明显回落,投资和开工增速均呈现拐头趋势。但从新开工绝对来看,仍超预期。我们推测,保障性住房的开工是新开工增速特别是5 月和6 月单月新开工增速超预期的主要原因。2)销售面积同比降幅并未明显扩大,房价累计涨幅已经明显收窄。 1-6 月,全国房地产销售面积为3.9 亿,同比增长15.4%;6 月单月成交面积为9163万,同比减少3.2%,降幅于上月基本持平,并未继续扩大。我们判断,只要经济和政策预期相对稳定,不考虑季度供货因素的
27、差异,预计东部区域3 季度销售环比降有所回升,而中西部可能会惯性下滑,但整体幅度和空间不大。但从增速的角度考虑,由于去年下半年绝对值较高,因此,下半年将继续呈现增速下降的趋势。从房价来看,1-6 月,全国房屋销售均价为5036元,同比增速为8.73%,较上月12.96%继续呈现回落趋势,显示房价上涨的势头已经基本遏制。3)上半年房企“自有资金”比重逐步提高。1-6月房地产开发资金合计为33719亿元,同比增长45.6%,较1-5月下降了11.6个百分点;与此同时,房企“自有资金”在房地产开发资金中的比重由2月的32.9%上升至6月的36.8%,表明在商品房销售低迷的背景下,“自有资金”的地位“
28、被”提高了,从另一侧面反映由“信贷融资收紧、销售回款下降”所带来的行业资金链趋紧的现状。 4)全国房地产开发景气指数继续环比下挫。6月国房景气指数为105.06,环比下降0.01,连续第3个月下降。2010年2季度房地产企业景气指数与房地产企业家景气指数分别为109.3和127.3,环比分别下降23个百分点和8.5个百分点,与国房景气指数相呼应。我们认为,在政策预期明朗、成交整体回暖之前,行业景气度翻转的可能性不大,当然我们不排除景气指数出现反复的可能。但本次调控政策是近几年来最为严厉的,而且本次宏观调控不仅仅是针对房地产行业,还是转变经济增长方式,调结构的需要,本轮调控绝不会像2008年那样
29、草草收场,调整周期至少在1年以上。 5)下半年房价会继续趋于下行6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份降低了1个百分点;环比首次出现下降,表明房地产市场的价格已经开始下跌,符合我们的预期,预计下半年房价会继续趋于下行。目前,房地产市场政策市的特点愈加明显,我们认为三季度仍然是政策的观望期,不太可能会有新的更加严厉的调控政策出台,下半年房地产市场继续呈现量缩价跌仍然是主要趋势。2、房地产新政及政策影响分析今年国家调控房地产业的基调早已确定重民生、抑投机。全国人大常委李肇星在十一届全国人大三次会议就表示,2010年1月,国家出台的促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏
30、观调控政策,要求大力增加保障性住房和普通商品住房供给,继续鼓励居民自住和改善性需求,抑制投机性需求,加强房地产市场监管,完善房地产市场制度,综合运用土地、金融、税收等市场调整手段,来稳定房地产的价格。后又陆续出台多项房地产新政,具体如下:商品房取得预售许可后10日内须公开房源价格:4月20日,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。购房实名制实施 认购后不得擅自更改购房者姓名:4月20日,住房城乡建设部要求,商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要严格商品住房预售许可管理,
31、合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求,预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。住建部明令禁止开发商以排号、发放VIP卡等方式收定金:4月20日出台,房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。 国务院加码遏制高房价 :4月19日出台,商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,
32、在一定时期内限定购房套数。 今年住房用地供地计划公布 保障房用地同比翻番 :国土资源部4月15日公布的2010年住房用地供地计划表明,在全国住房用地计划中,保障性住房用地为24000 多公顷,与去年相比增加一倍多。其中,经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%,与去年实际供地相比增加79%;廉租房用地占保障性住房用地总量的 29%,与去年实际供地相比增加472%。 二套房首付不得低于50% 90平以上首套房首付不少于30% :4月16日出台,对购买首套自住房且套型建筑面积在90以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于
33、基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。 保障房用地计划,部分城市试点:3月22日,国土部召开国土资源系统视频电话会议,再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划,用地计划公布前不得出让住房用地,并且还将在部分城市开展试点,坚持和完善土地招拍挂制度。国资委明令78家央企退出地产行业:3月18日,国务院国资委明确提出要求:除16家以房地产为主业的央企外,还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。市场各方大都在第一时间将此作为利好消息来解读,不少专家认为国资委此
34、番表态,是对于民怨的一种回应,显示了政府调控房地产市场的决心,对其他不务正业的国有企业将有敲山震虎之效。国19条,打击囤地,保障住房:3月10日,国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(以下简称“国19条”),全文包含19条土地新规,明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。首套房契税优惠收紧:3月9日,财政部、国家税务总局日前联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知,通知指出,对两个或两个以上个人共同购买90及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。首套
35、房的优惠利率由7折升至8.5折:中国银行2月3日向经济参考报记者证实,将首套房的优惠利率由7折升至8.5折,并给出官方解释:为进一步落实差别化信贷政策,优化贷款结构,中国银行近期对个人住房贷款利率定价进行了适当调整,降低了个人住房贷款的利率优惠幅度,区分贷款用途、区分客户信用状况实行差别化定价。存款准备金利率上调:今年1月和2月,央行连续两次上调了存款准备金率,且已达到16.5,距历史最高的17.5仅一个百分点之遥。对于房地产的影响在于,控制了银行贷款量,影响到开发商开发贷款,增加开发商贷款压力。住房保障法起早:1月29日,清华大学法学院教授王振民透露,我国已经开始起草住房保障法,明确规定各级
36、政府如对住房保障不力,将被追究法律责任。与此同时,各地对保障性住房也给予了前所未有的重视。保障性及普通住房不低于住宅用地70%:国土资源部1月21日发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出,城市申报住宅用地时,经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%,并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地;还要求提高用地报批效率,缩短报批周期,同时,城市申报下一年度用地时,完成征地率和供地率分别应达60%及40%;通知还明确了各级政府部门权责。国五条,打击开发商的囤房和囤地:1月10国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,明确提出加强和改善房地产市
37、场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。这是国家在今年出台的首个调控楼市的政策,被业界称为“国五条”。其中最关键的是明确二套房贷首付不得低于4成,二套房认定以家庭为单位计算;打击开发商的囤房和囤地,取得预售的商品房要一次性推出市场。严格二套房贷:1月10日下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国11条),除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外,在贷款利率方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价”。明确首次购房标准:从2010年开始,首次购房标准以户(夫妻带未成年子女)为单位认定。相关部门表示,此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。此次界定标准从“个人”
38、变为“户”,将首次购房的人群进一步缩小,这将会把一部分原本打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。二手房营业税优惠取消:今年1月1日起,个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,个人购买不足五年的非普通住房对外销售的,国家将全额征收营业税。这意味着,国家于今年元月起对二手房转让营业税实行的优惠政策到今年12月31日终止,其他住房消费政策继续实施。物业税酝酿开征:物业税“空转”工作将推广至全国,这是物业税“空转”试点工作6年多来迈出的一大步。此前,在去年12月14日的国务院常务会议上,房地产行业调控再度成为决策者关注的问题。这一信息表明,久议不决的物业税开征步伐开始提速,物业税或成为强力遏制高房价的
39、“巨斧”。3、全国房地产趋势分析小结中国房地产增加值约占GDP的4.5%,对GDP增长直接和间接贡献超过3个百分点。2009年中国房地产经历了180大翻身,从年初的冰点到年终的沸腾,相信所有人都没有预测到这个空前逆转。低迷的时候国家出政策扶持,高涨的时候又一系列方案调控,可见房地产业的兴衰与国民经济息息相关。所以国家在频频出台相关政策打压楼市的同时,又积极引导房地产市场的明降暗升。 2010年转眼已过半,这半年对于中国的房地产市场而言,绝对是不同寻常的半年,刚从2008年的冷清中走出来的楼市,由于2010年一季度中国房地产市场出现了快速上涨,又一路“高烧”,走向全民狂热的阶段。随即,国务院“新
40、国十条”及各地执行细则的陆续出台,著称“史上最牛调控政策”让这股畸形的狂热暂时刹住了车,市场交易量出现急剧下滑,购房者趋于观望,开发商及相关机构在积极应对的同时,更加关注未来中国房地产市场发展及行业走向。然而时隔不到一个月,转向风又吹出,降价潮开闸。 总体来说,房地产新政对购房需求显著。新政也支持房地产开发企业增加供应;多重政策叠加效应有力遏制房价上涨;信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段。对于中国房地产行业未来的趋势,我们认为以下几点值得深思:1、短期内房地产调控已进入效果观察期,地方政府细则呈现“高开低走”2、本轮房地产调控短期内难以完全退出,政府将继续扭转商品房的投资功能,使其回
41、归居住属性;3、房产保有环节征税不可避免,但土地出让金制度不会改变;4、中国经济内外部环境较为复杂,房地产政策走势存在不确定性;5、土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇;6、保障性住房政策成为今年房地产新政的重要组成方面。三、辽宁省房地产形势分析1、2009年辽宁省房地产发展的主要特征 辽宁省位于连接环渤海经济区和东北经济区的重要位置,海岸线长、港口密集,交通发达。从2003年推出国家振兴东北老工业基地战略开始,注定很长一段时间的发展机遇属于东北三省,属于环渤海地区,属于辽宁省。近年来,随着改革开放的不断深入,辽宁省的经济飞速发展,作为东三省中心的辽宁省将面临着新的经济发展阶段,而房地产业
42、作为国民经济的支柱产业对经济的发展起着至关重要的作用,并且地位不断提升。辽宁省政府在加大房地产市场宏观调控力度的基础上,努力调整房地产结构,加快城市基础建设步伐,促进房地产投资,使房地产行业投资逐年上升,结构日趋合理,仍是拉动地方经济的主导性支柱产业。“房地产业在保增长中功不可没”。2009年全省完成房地产开发投资2640.6亿元,仅次于江苏、广东居于全国第3位。同比增长28.1%,增幅高于全国平均水平12个百分点。房屋施工面积18575.5万,同比增长24.6%,高于全国平均水平11.8个百分点。全省房地产市场呈现企稳向好、越来越好的发展态势,开发投资高速增长,商品房销售旺盛,房价平稳上升,
43、成为全国房地产发展形势最好的省份之一。主要表现在:1)房地产开发规模持续增长。从开发投资看,沈阳、大连市规模较大,分别占全省的45%、21.9%;从投资增幅看,营口、铁岭市超过95%,鞍山、抚顺、丹东、盘锦、阜新、辽阳、朝阳、葫芦岛、锦州市高于全省平均水平;从施工面积增幅看,抚顺市超过全省平均水平3倍,营口、阜新、铁岭、鞍山、辽阳、本溪、朝阳市高于全省平均水平。2)商品房销售创历史最高水平商品房保持旺销态势,销售总量创历史新高。全省商品房销售面积5375.1万,位于全国第6位,同比增长31.4%;商品房销售额实现2168.3亿元,位于全国第7位,同比增长41%。沈阳、大连市销售面积突破1000
44、万。销售面积增幅,葫芦岛、铁岭市超过90%;抚顺、营口、盘锦、朝阳、鞍山、大连、本溪、阜新市高于全省平均水平。大连、沈阳市销售额分别达到720.3、684.4亿元,合计占全省总量的64.8%。鞍山、营口市超过100亿。销售额增幅,葫芦岛、铁岭、营口超过100%,抚顺、盘锦、鞍山、本溪、丹东、大连市高于全省平均水平。 3)商品房销售价格稳中有升去年,全省商品房销售平均价格每4034元,同比增长7.5%。增幅居于全国第29位。在开发投资和销售面积持续高位增长及国内很多城市房价快速上扬情况下,商品房销售价格始终保持小幅上涨,总体上没有出现大幅波动现象。 4)房地产业在全省国民经济中作用依然突出 全省
45、房地产开发投资占全社会固定资产投资比重20.2%。房地产业增加值575.5亿元,占全省GDP比重3.8%;实现税收409亿元(含建筑业),占全省地税收入的36.5%。从上述特征可以看出,辽宁省房地产市场消费结构合理,销售价格稳中有升,供应、需求基本平衡,开发项目进展顺利,企业运行比较正常,没有出现南方地区房地产“过冷、过热”及大起大落现象,呈现出平稳健康发展态势。同时也要注意的是,辽宁省14个省属城市中,沈大两市已进入到平稳发展阶段,其余12市则处于启动或刚驶入快速发展阶段。与此同时,辽宁省县域房地产基本上处于刚刚启动阶段。辽宁房地产市场与东部地区比较还算一个后发市场,其发展活力尚未完全释放,还有一个相当长的发展阶段。2、2010年一季度辽宁省房地产业发展情况1)开发规模保持快速增长。今年第一季度,全省房地产开发投资240.7亿元,同比增长39.9%,高于全国平均水平4.8个百分点,高于东部地区平均水平4.1个百分点,在我国东部地区排名第5位。全省房屋施工面积达到15161.7万,同比增长142.2%,高于全国平均水平106.7个百分点。其中新开工面积1724.4万,同比增长86%,高于全国平均水平25.2个百分点。2)商品房销售状况良好。今年第一季度
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