2019年衡水房地产市场调研分析报告40p.doc
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1、2010衡水房地产市场调研分析报告2010衡水房地产市场调研分析报告完美顾问2010年1月目 录前言第一部分:城市战略规划分析第二部分:2009年房地产市场回顾一.2009年全国房地产发展回顾二.2009年衡水房地产发展回顾第三部分:衡水房地产发展现状一.城市板块区域划分及分析二.城市房地产住宅市场现状分析三.城市各板块活跃项目个案研究第四部分:衡水房地产发展走势预测一.供给 二.需求 三.价格四.小结前言一、报告目的:1.了解衡水城市规划发展及房地产市场发展动向。2.深入研究房地产市场现状,为天鸿国际下阶段销售策略提供依据。在与开发商初步沟通前提下对大庆路项目产品规划做可行性分析提供依据。二
2、、调查对象及方法: 1.宏观市场搜集权威资料进行定性分析2.微观市场个案走访调查第一部分:城市战略规划分析 建设宜居、宜业、宜商、宜学、宜游的现代“水市湖城”一、“水市湖城”战略发展思路1.“水市湖城”总体发展规划战略近期:建立以衡水湖为中心,“一湖两城”的 中期:建立衡水“一湖三城”城镇组团联动发展结构 远期:建立衡水环湖地区“一湖五城”网络型城市群发展结构 1.以衡水湖为中心,以主城区和冀州市区为两 1.在“一湖双城”基础上,以衡水湖为中心,以交 1.以衡水湖为生态核心,以环湖地区之间的高等 翼,形成“一湖双城”的发展结构,实现城 通干线和产业为依托加强与枣强地区联动形成 级交通环线为联系
3、通道,构建“一湖五城”的区面积增加100km2、衡水湖湖面达到100km2 “一湖三城“生态组合型城市。 区域空间总体布局。、城市人口达到100万的发展目标。 2.一湖:即衡水湖生态核心。 2.一湖:即衡水湖生态核心。2.一湖:即衡水湖生态核心; 3.三城:即主城区、冀州市区和枣强县城。 3.即主城区、冀州市区副中心、深州市区副中心、3.双城:即主城区和冀州市区。 枣强县城副中心、武邑县城副中心。2.第一阶段“水市湖城”发展规划近期(到2012年),围绕衡水湖,打造“一湖两城六组团”的城市格局,即把桃城和冀州作为一个城市来整体规划建设,并把衡水湖周边的六个产业功能区(北田国际会展休闲度假区,魏
4、屯国际商务休闲度假区,徐庄国际休闲避暑区,小寨西西休闲度假区,河沿商业娱乐休闲度假区,彭杜都市亲水休闲度假区)作为六个组团来推进,城市建设控制区面积增加到300平方公里,城市人口达到100万。 “两城六组团”及衡水湖规划图二、战略重点1.整体提升城市品位着眼于“改造老城、拓展新城、打造湖区、扮靓景区”,完善“水市湖城”空间发展战略规划及各专项规划,同时,加快同城化管理步伐,为大城市构架打好基础,到2012年,“一湖两城”2/3的城中村和旧居住区完成改造。加快推进“金三角”区域、湖东东区等新城区开发建设,拉开框架,完善功能,到2012年,初步搭建起新城区的城市框架,并实现对桃城、冀州、枣强、武邑
5、的同城化管理。2.全面提速城镇化步伐抢抓国家加快推进城镇化进程的机遇,通过做大规模、完善功能、提升品位,增强城镇的综合承载能力、辐射带动作用。一方面做好农村土地流转、劳动力转移“两转”文章,整合土地,集约经营,通过承包、租赁、股份制等形式,发展农业庄园,实施大户经营。另一方面通过优化环境、完善政策、提升产业等措施,吸引农村人口到城镇置业、就业、创业,让农民进城市,变农民为市民,每年有13万人口进入城镇,到2020年,“一湖五城”城镇化率达到60%以上,全市城镇化率达到全省平均水平。3.倾力维护民生民利着力提高城乡居民收入水平,提前两年(到2018年)实现农民收入比2008年翻一番,2020年实
6、现城镇居民人均可支配收入达到全省平均水平。4.超前拉开道路框架按照“路顺河走、河绕路流”的原则,布局以衡水湖为中心的“七横七纵三延线”(七横,即北外环、人民路、滏阳路、滏阳二路、机场路、郑昔线、南外环;七纵,即西外环、西湖大道、中湖大道、迎宾大道、东湖大道、滨河大道、东外环;三延线,即滨湖北路、滨湖南路、106国道及其延长线)交通路网建设。三、衡水战略规划对当地房地产的影响优势:结合衡水自身发展现状及未来发展,提出了“水市湖城”这一全新概念,顺应了衡水本身发展态势,其中表现在:1. 整体城市品位的提升带动城市的经济建设发展改变原有衡水的旧貌,作为“城市建设者”房地产业随着城市的不断发展将发挥重
7、大的作用,通过大项目的顶天立地、小项目的铺天盖地、所有项目的真正落地,构筑起“水市湖城”的大发展,对房地产行业整体水平的提升来讲是利好因素;2. 城镇化步伐的加快周边人口涌入市区造成城镇人口的增多,对购房的市场需求也将随之提升;3. 城市的不断发展人民生活水平及收入逐步提高,改善性住房、投资性购房的需求比例将逐步提升;4. 城市交通管网、市政配套的逐步完善,对周边各项目均有增加附加值的利处。劣势:1.经济产业在政府的支持下飞速发展,城镇化进程加快,盲目急速扩大规模,这种势头表现出各区不均衡、基础配套暂时性落后、物业类型不好控制的特点。今后会不会造成规划经费不足,各档次、类别等发展不均衡无法相互
8、融合链接,难以形成统一城镇品牌的状态难以预料。 2.随着城市规划发展重心的转移,众多开发投资商及置业者将目光由主城区转移至衡水湖区。总的来讲,随着建设宜居、宜业、宜商、宜学、宜游的现代“水市湖城”概念的提出,对衡水的快速发展提供了科学合理的战略规划,对城市发展及房地产业的发展带来了机会,我们应当善于抓住机遇登上这班“开往春天的列车”来取得自身的发展。第二部分:2009年房地产市场回顾一、2009年全国房地产发展回顾2009年全国房地产发展概述供小于求,销售额再创历史新高1.市场略显供给不足开发投资增速逐月回升,但仍低于近年来平均水平2009年全年,房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.
9、6万亿元,虽然增速低于2000-2007年平均水平,但经过2008年的低谷之后,2009年逐月回升势头不减,欲恢复先前水平。2.09年施工和新开工面积低位增长,市场略显供给不足(下图)2009全年全国商品房施工、新开工增幅均低于2000-2007年的平均水平。3.商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速创历史新高(下图)2009年1-10月,全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米,分别较去年同期增长20.8%和22.7%,绝对水平和增速均创历史新高。 3.销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高(下图)2009年1-10月,全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米
10、和3.15万亿元,同比增长48.4%和79.2%,规模与增速均创历史新高,其中销售额已超过2007年全年。2000-2006年2007年2008年09年1月10月商品房销售面积10%30%,平均19.1%25.1%-19.7%48.4%住宅销售面积10%25%,平均26.7%26.5%-20.3%50.1%商品房销售额18%30%,平均26.7%43.5%-19.5%79.2%住宅销售额18¥35%,平均27.3%47.9%-20.1%84.3%4.2009年全国大中城市房价涨幅统计(右图)(1)从右图2009年全国70大中城市房价同比涨幅统计看出,09年12月份,全国70个大中城市房屋销售价
11、格同比上涨7.8%,涨幅比上月扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。(2)从右图09年全国70个大中城市房价环比数据中可以看到,09年3-12月全国70个大中城市的房屋销售价格涨幅为39.1%,其中普通商品住房价格涨幅为55.37%、90平米以下新建商品住房价格涨幅为61.95%、二手住房价格涨幅为56.61%。其它新建非住宅销售价格与高档住房销售价格涨幅均低于商品住房价格与二手房价格。由此可见09年3-12月份这10个月内,普通商品住房与二手住房价格平均涨幅已超过57%,从商品房与住宅的区分上看,90平米以下的普通商品房价格涨幅最高,平均每月涨幅超过6%,早已经
12、超过07年每月5.5%的涨幅速度,是商品房市场化以来涨幅最快的一年。二、2009年衡水房地产发展回顾1.投资发展根据衡水城市发展规划以及城中村拆迁改造,房地产业投资增长加快。1-11月份,房地产累计投资44.2亿元,增长1.3倍,增速同比加快109.9个百分点,大量高品质、大体量项目即将入市或筹划入市,例如九派香邻、天鸿尚都、天玺香颂、公园壹号等大盘的入市势必会对加速当地房地产发展的进步。2.价格趋势往年楼市回顾:2005年是衡水房价的分水岭,在这之前,衡水房价稳中有涨,但涨幅不大,大多处于1000元/ m2左右水平,好地段、好楼层也仅1500元/ m2左右。当时衡水高档小区少、高层楼房少,城
13、市面貌不好看;05年后随着城市的不断发展,中央花园、丽景名苑、怡水花园大盘的相继入市衡水房价快速上涨,各项目整体形象得到提升。2009年楼市回顾:09年对于房地产来说是不平凡的一年。对于地产商来讲,09年是恢复并收获的一年;对于购房者来说,09年是回归理性的一年。2009年伊始,随着经济的好转人民生活水平的提升增强了市场信心刚性需求释放,对衡水楼市发展起到促进作用房价自然水涨船高,市场供应量及售价达到一个新的高度。3.供给根据衡水市2009年政府工作报告内容显示,09年政府将用更大力度推进三年大变样工作。把推进城镇面貌三年大变样作为应对危机、改善民生、提升衡水形象的有效举措,以更大的决心、更高
14、的目标、更强的力度推进城镇面貌三年大变样,由“以拆为主”向“拆建并重”转移。大力度推进市区拆迁。全年累计完成拆除87.99万m2,完成建设46.25万m2,提前超额完成了市委、市政府下达的各项目标任务。城中村改造快速推进,围绕“五线五片”启动了10个村的拆迁改造,全年共完成拆迁58.52万m2,建设13万m2.高标准推进市区建设。以建设宜居、宜业、宜游湖滨城市为目标,围绕五线五片,坚持成片拆迁、统一规划、集中开发,使城市面貌尽快有一个看得见的改观。4.发展阶段 本地房地产行业已从初级阶段上升为中级阶段,当前市场在售楼盘不论从项目规划设计、营销推广方式、营销理念等都有显著提高,以售楼部现场包装为
15、例就相比以往临街门脸似的售楼部有很大提高,例如金域蓝湾、丽景名苑、凯旋城等项目动辄上百万的售楼部现场包装体现出了项目的形象及品质,相信在今后各项目将在营销推广中更加成熟 第三部分:衡水房地产发展现状一. 城市板块区域划分及分析1. 城市板块区域划分及区域范围内可类比项目分析(按照衡水市民的生活习惯以及市政发展规划,以铁路及滏阳河为分界线划分为路北板块、河东板块、河西板块)(1) 河西板块项目中央花园凯旋城盛浩新都滏兴国际园御园金域蓝湾御园 福郡广厦上城位置新花路与红旗大街交口西北角人民路与庆丰街交口南侧红旗大街与和平路西南角榕花大街与和平路交口西北角和平路爱特西邻红旗大街与永兴路交叉口衡水爱特
16、购物中心西侧育才街与新华路交叉口物业类型高层住宅+商业商业+高层住宅高层商业+高层住宅+公寓高层住宅+公寓+商业高层+别墅商业+高层住宅+公寓高层工程概况及交房时间在建2011年12月挖槽2011年12月在建2011年5月挖槽2011年3月挖槽2011年12月挖槽2011年10月30打桩2011年5月在建2010年10月户型区间11014084-149801208013093.5138.71801108013090125推广价格均价4000元/均价3100/均价3100元/(储物间均价2300元/)均价3300元/均价3100元/均价3300元/均价3300元/均价3260元/优惠说明全款优惠
17、3%;贷款优惠2%全款:每平米优惠60元;贷款:无优惠全款优惠3%;贷款无优惠全款9折;贷款9.3折一次性每平米优惠200元贷款99折;全款9折全款付款方式:先付70%,2010年3月再付余下30%。一次性每平米优惠200元全款优惠2%;贷款无优惠项目特色地理位置、配套齐全的配套、未来城市发展的新方向配套齐全,地段优越,经典小户型地理位置优越,学校、超市、医院周边配套完善、商业区6+1为市中心稀有户型,受人亲赖,交通便利坐拥滏阳河畔和政府规划的公园,形成规模较大、绿化较高的高品质社区,内有高层及别墅,社区内部配套设施完善第八层为空中花园内设:棋牌室、乒乓球室、阅览室、健身房等城市未来的核心区、
18、行政核心区、逐步完善的市政配套,该区域升值潜力很大。销售情况推售帝景座剩余130套东区:3#、7#西区:在售三栋售出近50%房源目前推售6#可选房源量充足在售1#、2#、3#、10#可选房源量充足6#11#在售(2) 路北板块项目康城世纪万和靚景天鸿尚都位置大庆路与榕花街交口东南角榕花北大街交裕华路西北角榕花大街与大庆路西北物业类型高层+花园洋房(北临大庆路1、2号24层,西临榕花街3、4、5号17+1层,东有3栋花园洋房)小高层+多层高层、多层、商业工程概况挖槽打地基未建、平地交房时间2011.12.312011.52011.8户型区间901206011090130概况总占地:40亩总建面:
19、10万平方米容积率:2.9绿化率:42%总户数:70013栋6+1多层、1栋12层小高层总占地:20.44万平方米;总建面:51万平方米(住宅:32万平方米;商业:15万平方米)推广价格均价2900元/均价2400元/均价2800元/优惠说明全款每平米优惠80元;贷款无优惠全款优惠100元每平米;贷款30%优惠30元每平米,贷款50%优惠50元每平米发售VIP卡,1000元抵4000元销售情况1#5#已售完,目前在售6#推售1#13#(3#、4#暂不发售),多层可选好楼层较少一期10栋6+1,10栋高层(17+1,24+1)(3) 河东板块 项目鑫垚 和平嘉园锦绣东城靚景名居位置和平东路与问津
20、街交叉口西行20米路北红旗大街与永兴路交叉口东行人民东路809号物业类型多层+小高层(一期共12栋6+1;2栋16层小高层)多层+小高层高层工程概况拆迁在建打桩交房时间2011.8月交房(一期)2011年12月2011年12月(一期)交通及配套周边商业网点密集,紧邻全市最大商品批发市场问津街小商品批发市场,学校、购物、通信、银行配套设施齐全。东明小学、青年公园、吉美超市、工商银行、长途汽车站、市二院。周边市政配套设施完善;园区内幼儿园、VIP业主活动中心、球类棋牌等娱乐活动中心。户型区间801308012088146概况目前处于拆迁状态,停售中总用地:18万平方米;总建面:40万平方米;交房标
21、准:毛坯总建面:25万平方米;交房标准:毛坯推广价格均价3000元/均价2850元/均价3450元/优惠说明一次性全款每平米优惠100元;贷款无优惠)全款优惠1.5%;贷款无优惠销售情况停售一期:14栋6+1售完即将封顶;二期:5栋17层在售一期:1#6#在售2.板块区域发展特点板块现状发展趋势路北板块随着以盛世华庭、康城世纪、天鸿尚都等大盘的入市,一改过去楼市建筑规划落后、配套不完善等旧面貌,从而提高了区域整体楼市形象,当今项目以较为完善的配套、合理的规划以及高性价比的价位逐渐得到消费者的认可。随着对城市规划建设资金投入的不断增加,路北区基础市政设施正在不断完善,同时老工厂的外迁使得本区域环
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