2019年重庆汉汇“八角小镇”项目市场综合研究报告108P.doc
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1、汉汇“八角小镇”项目市场综合研究报告风之铃市场咨询机构2009年2月28日目 录第一章 重庆市宏观背景4一、重庆市概况4(一)地理位置4(二)行政区划4(三)自然环境4(四)城市地位4二、重庆市宏观经济发展5(一)国民经济增速明显5(二)城市与人口发展水平6第二章 重庆旅游发展8一、旅游发展概况8(一)旅游业保持平稳上升8二、重庆旅游发展规划10(一)发展目标10(二)主要任务10(三)发展思路10(四)重点建设项目11三、重庆旅游资源12(一)重庆旅游资源总体特征12(二)重庆市旅游资源区域分布13(三)重庆主要景区分类14四、重庆旅游市场游客分析16(一)游客构成(2008年)16(二)出
2、游目的17(三)景区知名度19(四)景区选择20第三章 万盛旅游发展21一、万盛概述21(一)行政区划21(二)地理概况21(三)自然资源概况21二、万盛历史文化22(一)历史沿革22(二)经济沿革22(三)风俗文化23三、万盛旅游现状24(一)概述24(二)与其他区域比较24(三)景区景点分析25(四)旅游配套29(五)游客现状30四、万盛旅游发展规划55(一)发展目标55(二) 主要任务及思路55(三) 短期发展目标56第四章 重庆旅游地产57一、重庆房地产市场分析57(一)重庆地产行业发展背景57二、重庆旅游地产市场分析60(一)重庆市旅游地产发展背景60(二)重庆市旅游地产发展态势64
3、(三)重庆旅游地产发展重点片区67(四)旅游地产产品需求特点68(五)重庆分片区旅游地产供应特征69(六)分产品供求特征分析74(七)典型个案分析83(八)潜在开发项目分析93(九)供应统计及销售周期97(十)重庆旅游地产消费需求特征分析98(十一)现有旅游地产消费者总结103(十二)重庆旅游地产发展趋势105第一章 重庆市宏观背景一、重庆市概况(一)地理位置 重庆市位于中国内陆西南部、长江上游,四川盆地东部边缘,地跨东经1051111011、北纬28103213之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。地界东临湖北、湖南,南接贵州,西靠四川,北连陕西。辖区东西长470公里,南北宽450公里,
4、辖区总面积8.24万平方公里。城市依山而建,人称“山城”,又号“雾都”。(二)行政区划 1997年3月14日第八届全国人民代表大会第五次会议批准设立重庆为中国第四个中央直辖市,也是中国中西部地区唯一的直辖市。作为一个多中心组团式的城市,下辖区共40个,其中市辖区19个,17个县,4个自治县。(三)自然环境重庆气候温和,属亚热带季风性湿润气候,年平均气候在18左右。其北部、东部及南部分别有大巴山、巫山、武陵山、大娄山环绕。地貌以丘陵、山地为主,坡地面积较大。流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境,流程长达665公里,横穿巫山三个背斜,形成著名的长江三
5、峡。长江、嘉陵江穿过重庆市主城区。(四)城市地位重庆位于长江和嘉陵江交汇处,自古以来就是川东地区物资集散地和繁荣的商业重镇。自1997年直辖之后,逐渐成为中国西部地区重要的经济增极,中国六大工业基地之一,其经济综合实力在西部领先。经过了“十五”的经济快速增长时期,重庆的产业结构发生了巨大的变化,第二和第三产业增速明显。在“十一五”期间,明确了重庆是我国重要中心城市之一,国家历史文化名城,长江上游地区经济中心,国家重要的现代制造业基地,西南地区综合交通枢纽。作为中国继上海浦东新区,天津滨海新区之后的第三个“新特区”,重庆将力争在2020年左右建设成为中国长江上游的经济中心。二、重庆市宏观经济发展
6、(一)国民经济增速明显自1997年重庆划为直辖市之后,GDP快速增长,从1999年后开始,重庆经济进入持续稳定的快速发展时期。至2007年,GDP总量达到4122.50亿元。经济年均增长超过10%。在大多数年份中,经济增长速度均高于全国水平;人均GDP在2007年末达到14660元,同时城乡居民收入稳步增长。(数据来源:历年重庆统计年鉴,2008年数据来源于重庆统计信息网)(数据来源:历年重庆统计年鉴)至2008年,重庆全市实现GDP突破5000亿元,达到5098亿元。经济增长速度仍然保持高位,达到14.3%,比全国水平9 %高出5.3个百分点,在西部12个省市中居第3位,在全国31个省市中居
7、第5位。重庆总体经济的持续稳定发展,为各个行业的发展提供了良好的市场环境与经济基础。(二)城市与人口发展水平1、重庆城镇化进程目前重庆城镇化率已经接近50%,已处于城市化加速发展阶段。城市数量迅速增加,城市地域扩张,预计2015年之后,重庆城镇化率将大于65%,城乡区域进一步一体化。快速的城镇化使人口向城市迅速聚集,并带来土地的重新分配,为地产行业的发展带来了一定的促进作用。l 人口及收入分析(数据来源:历年重庆统计年鉴)直辖之后,重庆社会经济快速发展,经济总量不断增大,投资迅速增长,经济结构进一步优化,城市的聚集力和辐射能力逐渐增强;同时,外出人口的增长速度随之减缓,外来人口不断增加,从而导
8、致全市常住人口开始进入稳步上升趋势。重庆市常住人口分布情况和城镇化率(1996-2006主要年份)1996年1997年2000年2005年2006年常住人口2875.302876.362848.822798.002808都市经济圈596.34600.95607.82645.51659.06渝西走廊870.06873.47876.14829.37838.15三峡库区1408.901398.941364.861313.121310.79城镇化率(%)29.531.035.645.246.7数据来源:重庆历年城市统计年鉴此外,随着城市的人口承载力得到提升,城镇化人口也进入急速发展的阶段,人口的空间分
9、布也逐渐向城镇聚集。至2007年末,重庆总人口已经达到3235万人,城镇化人口达到1361万人,城镇人口约占总人口的42%。人口城镇化率提升的最显著影响便是居民对消费品及服务业的需求提升。 2002年以来重庆市城市居民人均可支配收入均保持10%以上的增幅,根据数据显示:(数据来源:历年重庆统计年鉴,2008年数据来源于重庆统计信息网)2008年重庆城市居民人均可支配收入为15709元,比上年增加1994元,增长14.5%,扣除价格因素实际增长8.4%,在西部12个大中城市中仅次于呼和浩特和成都,排名第三。可支配收入的提高,促使生活水平上升,也孕育了巨大的商机。人们将会寻求更多的消费途径以满足其
10、生活质量的不断提高。第二章 重庆旅游发展一、旅游发展概况(一)旅游业保持平稳上升重庆市凭借其独特的区位和丰富的资源,在旅游业方面拥有诸多先天优势。壮丽的自然山水风光、独特的山城都市风貌、深厚的历史文化积淀、浓郁的民族民俗风情,为旅游业发展提供了得天独厚的资源条件。举世无双的长江三峡,世界文化遗产大足石刻,集山城、江城、历史文化名城于一身的现代山城都市等,赋予重庆旅游资源鲜明的个性特征和较高的知名度。在政府的大力支持下,近几年重庆旅游业取得了非凡的成就,据统计,重庆市2008年接待海内外旅游者达到1.01亿人次,同比增长近25%,创近几年的最高增幅,其中国内旅游人次首次突破1亿人,而入境旅游者达
11、87.2万人次,增长14.5%。由此可见重庆旅游业的市场吸引力非常强。近年来重庆市旅游接待人数 (数据来源:历年重庆市统计年鉴)2008年全重庆市旅游总收入561.53亿元,比上年增长26.44%,相当于全市生产总值(GDP)的11.01%。其中:旅游外汇收入4.5亿美元,比上年增长17.80%;国内旅游收入530.03 亿元,比上年增长28.1%。2008年重庆市旅游接待及收入情况指标计量单位2008年完成数比上年增长(%)全市旅游者总数万人次10088.3924.77其中:入境旅游者万人次87.214.48国内旅游者万人次10001.1924.87全市旅游业总收入亿元561.5326.44
12、其中:旅游外汇收入亿美元4.517.80 国内旅游收入亿元530.0328.13至2008年末,重庆全市GDP总值为5098亿元,旅游业总收入561.53亿元,旅游业收入占GDP总值的10%。其中旅游外汇收入达4.5亿美元,增长17.8%。旅游业态与基础设施进一步完善,在全球经济危机的情况下,全市旅游业实现了平稳较快发展。旅游总收入和总人数增幅仅次于天津市,列全国第二位,发展潜力巨大,旅游业对国民经济的支撑已经日趋明显。近几年重庆旅游收入状况(数据来源:历年重庆市统计年鉴)二、重庆旅游发展规划(一)发展目标根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划:“十一五”期间重庆旅
13、游业发展的总体目标是:把旅游业发展成为我市的支柱产业,把重庆建设成为中国旅游强市、国内外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地,为2020年建成长江上游旅游中心奠定基础。实现上述总体目标的标志是:u 旅游经济保持年均两位数增长,旅游经济增长要明显高于全市经济增长速度和全国旅游业发展的平均水平。到2010年,入境旅游者突破100万人次,国内旅游者超过1亿人次,旅游总收入600亿元人民币以上,相当于GDP的12%。u 成功创建中国最佳旅游城市重庆作为国内外重要的旅游目的地和客源地,旅游整体形象更加鲜明,旅游产品更具市场竞争力,旅游产业结构更加优化,旅游经济规模更大;旅游经济总量在全国排位明显提升,旅游
14、的综合带动功能将明显增强,直接和间接提供就业岗位达到200万个。(二)主要任务建设旅游目的地、旅游产品、基础设施配套服务、多元化旅游经营、旅游宣传营销和旅游管理等六大体系,形成山水都市、长江三峡、乌江画廊三大目的地功能互补,观光旅游、度假旅游、复合型旅游三类产品协调发展,入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面培育,国有、外资、民营三大主体共同参与,经济增长、社会和谐、环境友好三大效益综合体现的科学发展格局。(三)发展思路重庆旅游 “12345” 发展思路:一心、两带、三大战略、四大旅游精品、五种能力。在“十一五”规划中,旅游“一心两带”格局是:建成中国西部地区旅游集散中心,打造长江三峡国际黄
15、金旅游带、建设渝东南民俗生态旅游带。“4+1”精品工程:长江三峡、山水都市、大足石刻、乌江画廊+武陵风光。形成众星拱月、日月同辉、繁星闪烁的格局。日月即重庆主城和“长江三峡”,众星即大足石刻、合川钓鱼城等众多风景区。(四)重点建设项目旅游目的地体系重点建设项目山水都市旅游精品建设项目重庆市旅游集散中心,建设集旅游咨询、游客集散、旅游购物、产品展示、形象宣传于一体的旅游集散中心。抗战遗址旅游产品保护开发。红岩联线旅游精品。歌乐山革命纪念馆、红岩村革命纪念馆等红色旅游产品。东水门和磁器口古镇旅游景区提档升级。统景温泉、天赐温泉、梨树湾温泉、北碚温泉城,建国际级温泉基地,打造5A旅游景区。长寿湖湖泊
16、观光,江津四面山、南川金佛山、万盛黑山谷山地休闲、度假旅游产品开发。长江三峡旅游精品建设项目小三峡旅游景区提档升级和神女溪景区开发白帝城旅游景区提档升级和天坑地缝景区建设石宝寨旅游景区提档升级以白鹤梁为核心的涪陵白岩旅游景区提档升级丰都名山与雪玉洞旅游景区提档升级大足石刻国际旅游精品建设项目大足石刻景区提档升级龙水湖观光休闲旅游区建设玉龙山森林公园景区开发乌江画廊旅游精品建设项目仙女山、天生三桥景区提档升级,打造山地观光休闲旅游景区芙蓉洞与芙蓉江观光休闲旅游景区乌江画廊(彭水至酉阳段乌江和黔江阿蓬江),打造峡谷游船观光与民族风情旅游景区小南海,打造地震遗址观光科普教育旅游景区龚滩、龙潭、洪安古
17、镇开发从近几年来政府对重庆旅游业的支持来看:政府支持力度较大,且发展思路明确,知名旅游精品项目的建设将会改善周边的旅游环境,从而大力带动周边旅游地产的开发。三、重庆旅游资源(一)重庆旅游资源总体特征l 数量多、类型全、分布广各类旅游资源611个,大型旅游景区45处;在旅游资源类型构成上,除火熔岩景观和沙滩2种类型外,其余58种基本类型重庆均有,这些资源分布于重庆各区(市)县。l 自然资源与人文资源、社会资源相互托衬、巧织天成重庆旅游资源不仅得天之赐,同时由于重庆的历史源远流长,历史人文积淀深厚,社会人文想象独特,又使得重庆市的旅游资源具有非常独特的历史文化氛围。许多旅游资源既有自然风光,也经过
18、了独特的历史、社会文化熏陶和烘托,提升了资源的品位。l 开发不足,成熟产品少,经营模式同质化从重庆市现有旅游产品看,旅游精品数量少,较为单调,与重庆市当前直辖市的地位不相匹配。(二)重庆市旅游资源区域分布在重庆市旅游发展总体规划中,将重庆市划分为3个旅游片区,分别为:l 重庆主城及周边圈状资源片区l 长江三峡及周边树状资源片区l 乌江黔江簇团状资源片区结合重庆市划分“一小时经济圈”、渝东北和渝东南“两翼”,实行“一圈两翼”互动的区域发展新格局。在本次资源分析中采用“一圈两翼”的划分标准进行重庆市旅游资源的区域划分,如下图所示:l 重庆主城及周边圈状资源片区在空间分布上,呈明显的圈层状分布,重庆
19、市区是其中心、分中心,近郊和远郊及辐射圈。在类型结构上,本片区含有重庆旅游资源普查所拥有的58种基本类型,其中人文旅游资源更具特色。l 长江三峡及周边树状资源片区在空间分布上,呈明显的树状结构,长江沿线是其树干,沿岸各景区如树枝向两侧辐射延伸。长江两岸的各个旅游区中,将自然景观与各种社会、人文景观有机的结合在一起。l 乌江黔江簇团状资源片区在空间分布上,旅游资源呈簇团状与带状分布,其中乌江画廊和阿篷江两个带状景区似“T”字,其他景区相对的分散在“T”字两侧。在旅游资源类型构成上,以自然风光和民俗风情为主。(三)重庆主要景区分类类别景区宣传主语峡谷传奇长江三峡世界级的山水画廊大宁何小三峡不是三峡
20、,胜似三峡金刀峡峡险水幽的野性之美黑山谷渝黔生物基因库铜鼓滩渝黔第一漂的山水乐趣罕世岩溶芙蓉洞中国地下最美丽的地方雪玉洞世界罕见的汉白玉雕塑博物馆天生三桥世界地质奇观奉节天坑地缝世界上最大岩溶漏斗名江美湖乌江潜力画廊的绝美风情芙蓉江野生动植物的天堂长寿湖西南地区最大的人工淡水湖小南海高山淡水堰塞湖龙水湖岛屿众多的绿玉翡翠奇山秘境缙云山七千万年前早就的背斜山岭南山山城的绿色屏障金佛山马可波罗记载的雄、奇、险、峻四面山地球同一纬度地区唯一的原始常绿阔叶林带仙女山南方独特的高山草场与林海雪原巫山十二峰时隐时现的人间仙境歌乐山英雄山脉的幽美风光武陵山五步一景四季不同的朝山问道圣地千年温泉统景温泉全国最
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