上海中高档次购物中心研究.pdf
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1、 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 1 Integrated Market Consulting 上海中高档购物中心(商圈)分析上海中高档购物中心(商圈)分析 -专为专为XX公司准备公司准备- 无偿服务类报告 二零零五年一月 无偿服务类报告 二零零五年一月 Integrated Market Consulting 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 2 Integrated Market Consulting 目录目录 第一部分:上海典型中高档次购物中心概述 1. 典型商圈分布与对比分析 2. 典型商圈中高档次购物中心描述 第二部分:分商圈中高档次购物场所介绍 第三部分:其他相关信息
2、 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 3 Integrated Market Consulting 上海市中高档购物中心商圈分布图上海市中高档购物中心商圈分布图 南京西路商圈(镇宁路成都北路) 徐家汇商圈 淮海中路商圈(常熟路西藏南路) 小陆家嘴金融中心 新上海商业城商圈 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 4 Integrated Market Consulting 1.1淮海中路商圈介绍淮海中路商圈介绍 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 5 Integrated Market Consulting 淮海路商业街东、中、西三段的地理位置和特点淮海路商业街东、中、西三段的地理位置
3、和特点 淮海路西段(陕西南路常熟路) 西段是时尚购物圈,主要特色: 专营高档女式服饰精品的美美百货 以服饰为主,兼营工艺礼品的襄阳服饰礼品 市场 高档住宅区和一些上海著名的人文景观 淮海路中段(陕西南路重庆南路) 中段为高档商业圈,两侧的商店装潢讲究: 百盛、巴黎春天、二百永新、华亭伊势丹供应 高档流行商品和品牌服饰 妇女用品商店、古今胸罩公司、全国土特产食 品公司等商店 东段为高级商务圈: 香港广场、上海广 场等高档写字楼 百脑汇、赛博等电 脑广场 太平洋百货淮海店 和大上海时代广场 等规模较大的商厦 淮海路东段 (西藏南路重庆南路) 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 6 Integr
4、ated Market Consulting 淮海路商业街的五大特点淮海路商业街的五大特点 各家商店橱窗透亮的灯光,再加上由不锈钢拱 形跨街灯组成的那一条极有特色的“灯光隧 道”,使得淮海中路的夜晚更加光彩 其它休闲场所应有竟有其它休闲场所应有竟有 “雨之林” 三联书店、新华书店淮海店 上海图书馆等文化休闲场所闹中取静, 陶冶情操 淮海中路商业街特点淮海中路商业街特点 夜景迷人 广场、商场云集 夜景迷人 广场、商场云集 香港广场、上海广场等高档写字楼和百脑汇、赛博 等电脑广场,太平洋百货淮海店和全新开业的 大上海时代广场和襄阳服饰礼品市场等等 美食云集美食云集 “唐轩”、“全聚德”“味千” 雁
5、荡路休闲街上的各地特色风味 “伊藤家”“缘禄寿司” 等日本料理 高档场所云集高档场所云集 各式花园洋房、高档别墅遍布淮海中路 美国、法国、日本等驻沪总领事馆也都设在 这段淮海路上 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 7 Integrated Market Consulting 1.2南京西路商圈介绍南京西路商圈介绍 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 8 Integrated Market Consulting 南京西路五大特色地带的地理位置和特点南京西路五大特色地带的地理位置和特点 第二大板块“梅、泰、恒”地区第二大板块“梅、泰、恒”地区 第三大板块展览中心地区第四大板块静安寺地区第
6、四大板块静安寺地区 第五大板块协和世界地区 第一大板块石门路地区 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 9 Integrated Market Consulting 南京西路五大特色地带的地理位置和特点南京西路五大特色地带的地理位置和特点 第一大板块 石门路地区 1. 东起成都北路茂 名北路 2. 这里将成为文化传 媒、公共活动和办 公服务区 3. 石门路以西将以地 铁车站和步行街为 主体向休闲服务区 发展 第二大板块 “梅、泰、恒”地区 第二大板块 “梅、泰、恒”地区 1.以梅龙镇广场、中 信泰富广场、恒隆 广场为核心 2.辅以金富得等综合 性大厦 3.形成商务办公时尚 休闲、品牌购物中
7、心区 第三大板块 展览中心地区 1. 以波特曼丽嘉酒 店、嘉里中心、上 海展览中心等为核 心 2. 形成商务办公、会 展、酒店服务区 第四大板块 静安寺地区 第四大板块 静安寺地区 1.以静安寺为中心 2.东起常德路,西至 乌鲁木齐北路 3.这里将成为商业购 物、公共活动、办 公酒店区 第五大板块 协和世界地区 1.位于乌鲁木齐北路 和镇宁路之间 2.以建设中的协和世 界广场为中心 3.将形成主题休闲娱 乐式商、办、住综 合区 1 2 3 4 5 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 10 Integrated Market Consulting 南京西路被划分为五大各具特色的功能地带南京西
8、路被划分为五大各具特色的功能地带 南京西路被划分为五大特色功能地带 在本轮规划中,位于金字塔尖的南京西路规划尤为显得引人注目,南京西路原本就是上海以外资为主发展的中心国 际办公区和中心高档购物区之一,这一街区新一轮规划的着眼点将注重商务功能的复合、生活的多样化和环境品 质的精致化,客源目标直指亚太地区,由此,1.8平方公里范围内的南京西路被划分为五大各具特色的功能地带 南京西路是上海繁华的象征上海商业街在逐层规划 名闻遐耳的南京路已成为上海的都市繁华象征而今 随着城市功能开发的不断升级,整条南京路更散发 着迷人的异彩。特别是近年来以恒隆广场、中信泰 富广场为纽带,支撑南京西路商圈发展最为迅猛
9、定位、提升消费能级,最近一系列“变脸“行动正在 上海的主要商业街悄然进行,根据规划,上海商业 规划将从社区商业,区级商业中心、市级商业中心 三个层面展开,未来的上海商业将形成一个针对不 同消费群体的坚实稳固的金字塔 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 11 Integrated Market Consulting 金三角区域未来还将投入更多精力在金三角区域未来还将投入更多精力在“复合复合”功能上功能上 金三角将 更加注重 “复合”功 能的建设 金三角将 更加注重 “复合”功 能的建设 ?随着人们消费生活中对休闲、文化、娱乐、修养等方面的需求越来; ?越旺盛新型商业街开始向复合型商业中心发展
10、,国际上著名商业街发展 的成功经验也显示,综合性的,具有人文情感的商业街才能永葆活力; 市场的需求 ?办公楼的引入,以“梅、泰、恒” 为首的一批甲级写字楼花团锦簇增加了白 天及白领的人流,也带来了餐饮、购物等多种消费; 白领的不断增加 ?商业街要保持基本的客流,在周围就必须保持一定的中高档住宅区,因为 城市的“空心化”是最终会导致商业街客流下降的主要因素; ?其次是公寓,目前全新概念 的酒店式公寓投资产品骏豪国际酒店式服 务公寓,在南京西路诞生。 高档公寓的增加 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 12 Integrated Market Consulting 1.3徐家汇商圈介绍徐家汇商
11、圈介绍 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 13 Integrated Market Consulting 徐家汇商圈总体概况徐家汇商圈总体概况 徐家汇商业中心界定北起广元路,南至南丹路,东起天平路,西至漕 溪北路,座落于地铁一号线徐家汇站上。 徐家汇商业中心占地3.3平方公里,共计大小商业网点1000多个,商业 营业面积达45万平方米,占全区营业面积的1/3,年社会消费品零售总 额高达70多亿元。 6条主干道立体贯穿其间,30多条公交线路经过,地铁一号线、轨道明 珠轻轨线、内环高架、沪闵高架交汇于此;漕溪北路立交桥、中山南 路内环线高架构筑起立体交通框架。 日人流量近80万人次 ,双休日
12、、节假日时人流量近100万人次,车流 量约达二十万辆次。 徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街,即衡山路欧陆风情街和 宜山路建材家具街。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街,一 条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街,另 一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街,起到了为商圈相辅相成的 作用。 徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费 商业布局,其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力 业态。 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 14 Integrated Market Consulting 发展的原因与面临的威胁发展的原因与面临的威胁 城市
13、动迁城市动迁 在1992年东方商厦开业以前,上海营业面积上万的大商场几乎 都集中在南京东路。地铁工程和第一轮旧区改造带来的城市形 态布局变化,直接导致了上海消费格局的重新分配。中心城区 由于城市“空心化”步伐相对放慢,而沿地铁一号线动迁的人口 让徐家汇成为又一个城市中心。徐汇区是人口导入区,吸收了 静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民,为徐汇区带来了客流, 并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主,为 创建商业中心奠定了基础。 聚集效应聚集效应 东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货、新路达广场、 美罗城等商业设施让徐家汇商圈崛起,周边环绕着衡山路休闲 娱乐街、宜山路建材家具街等市级专
14、业特色街,形成了强烈的 辐射效应。地铁一号线、轨道明珠轻轨线、内环高架、沪闵高 架交汇于此,构成了便捷的立体交通网络。 发展的原因 外在威胁外在威胁 徐家汇将面临上世纪90年代初上海第一、第二商圈南京东路和 淮海中路曾面临过同样的阵痛:由于市中心空心化,大量人口 继续迁移;就像徐家汇当初截流老商圈的人流一样,曾经为徐 家汇商圈带来大量客流的腹地七宝、莘庄、虹桥等地区 由于各自的商圈在未来的三五年将逐步发展成熟,这些商圈将 反过来截流大量徐家汇商圈的客源。徐家汇商圈还面临市中心 商圈的强烈竞争,静安寺南京西路、淮海中路、人民广场等商 圈不仅商业设施和商务发展迅速,随着大量现代住宅区的建设 ,空心
15、化得到改善,且人口结构和消费能力也得到改善。 内在威胁内在威胁 由于徐家汇商业中心建设较早,商业业态规划、商品结构、市 场定位等用现代化国际化的标准来衡量存在较大差距。尤其是 商业业态不新,再发展余地不大,以传统百货业为主,因此商 品结构层次空间较小,高档消费能级未形成局面。随着近年来 社区商业的迅速发展和各种大型超市、大卖场的建成,居民的 日常生活消费品以及中低档的耐用消费品正悄悄地从徐家汇中 心分流,徐家汇商业中心正面临着“内外”双重的挑战和潜在危 机。 面临的威胁 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 15 Integrated Market Consulting 商圈特点商圈特点错位
16、经营错位经营 首先是商品错位,首先是商品错位,商品布局是保证徐家汇商品市场健康发展 的重要手段,通过商品错位使徐家汇商品结构层次更为丰富 。 目前商圈各大商厦的特色主要为:东方商厦以品种繁多的国 际知名品牌的销售为主;太平洋百货徐汇店和汇金百货以港 、澳、台中高档时尚新品居多,并以“流行时尚的领导者”的 形象在年轻女性顾客中具有极强的号召力;上海六百和汇联 百货以中档大众化商品为主。徐家汇商圈各大商厦由此形成 商品的错位,满足不同层次消费者的不同需求。 其次是服务错位,主要体现在服务特色上,东方商厦倡导的 是星级服务,重视培养营业员的服务素质,以“礼在东方”的 服务宗旨享誉全市;太平洋百货以多
17、变的商品布展为特色, 努力为顾客造就新鲜的、明快的和活泼的购物氛围;汇金百 货则以一流的服务设计和浓郁的文化气息赢得了“白领”人士 的青睐;上海六百以工薪阶层为主要服务群体的“自然式服务 ”实实在在、实实惠惠,并要求营业员以介绍和参谋为主做顾 客的知心人;汇联商厦开展技能服务展示,强调营业员必须 掌握销售商品的知识和使用性能。 再次是业态错位再次是业态错位,纵观徐家汇在过去10年间的发展,商业建 设主要以百货业态为主,商圈的几大商厦基本都属百货业, 业态形式相对比较单一。 进入新世纪以来,徐家汇有了一个销品贸港汇广场,这 种业态是与传统百货业态不同的。与此同时,结合2001年迎 APEC的整治
18、工作,徐汇区政府将华山路300多米、近10000 平方米的沿街商 全部进行了重建,建成了现在的徐家汇华山 路名品一条街格局。 在此之前,徐家汇专业店、专卖店、品牌店几乎是空白,而 华山路名品一条街的出现,使这种业态得到了补充。再如在 原“大千美食林”关闭的原址上兴建了太平洋数码广场,这是 一个以经营电子数码产品为主的主题商厦,这也为原来比较 单一的以百货业为主的徐家汇商圈增添了一种新的业态。 2003年5月,商圈内的汇民百货主动歇业,汇民市场定位基 本上与汇联商厦、六百相同,随着近几年社区商业、购物中 心的发展,汇民百货腾出的10000多平方米正在做新的规划 ,并将建成一个和现在的商圈内其他商
19、厦经营形成错业的主 题商厦。 商品错位业态错位 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 16 Integrated Market Consulting 商圈特点商圈特点综合经营综合经营 徐家汇商圈的购物消费、商务办公、公共文化三大功能,为“体验消费”等服务型消费增长,综合功能的 开发,提供基础和条件。根据现代人们的消费心理、消费方式和消费趋势,地域文化的包装,更体现 了它的综合性。集商业营销、文化休闲娱乐于一体的购物大氛围。 徐家汇商圈过去主要是以购物为主的商圈,现在正形成以综合消费、综合服务功能为主的商圈。可以 讲,徐家汇百货业的比例正在下降,但综合消费所占的比例在上升文化、休闲、餐饮业、娱
20、乐业 这些新兴产业近两三年来发展迅速,如美罗城的柯达影院和港汇广场的永乐影院,两家影院的硬件设 施和软件服务在全国都是一流的。同时,商圈还引进了上海世纪出版集团的思考乐书局、新华书店港 汇店同期开业,更充实了综合消费的文化内涵。近年来,徐家汇商圈的餐饮业发展迅猛,港汇广场5 6楼的中西特色餐饮店一家连着一家,港汇边上的宏基休闲广场是特色餐饮的大展示,天钥桥路餐饮一 条街的海上阿叔、瓦缸煨汤、小乡村等,吸引了众多食客慕名纷踏而至,商圈同时还引进了高档次的 美容、健身、健美等项目,对徐家汇商圈新的业态、业种开发和补充起到了很重要的作用。 现在,徐家汇商圈白天的消费和晚间的消费几乎是对半的,这都得益
21、于综合消费的引导。 综合经营综合经营 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 17 Integrated Market Consulting 圈内主要业态圈内主要业态百货商厦、现代购物中心百货商厦、现代购物中心 1、百货商厦: 徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城 百货商厦营业面积达30万平方米,2003年度销售达39亿人民币,占社会消费品总额的30.7%。东方商厦以 其“礼在东方”的服务宗旨享誉全市,并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于“流 行的领导者”,在年轻女性顾客中极具号召力,凭借其卓越的经营理念和灵活多样的
22、促销手段,迅速在百货 业崭露头角。六百实业首推“自然式服务”,以规范严格的现代化管理模式和温馨的服务在行业内独领风骚。 定位于“现代都市型百货”的汇金百货于98年开业,一流的服务设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领 人士的青睐;000平方米的地室超市以生鲜食品为特色,为周边住家提供了极大的方便。 2、现代购物中心: 近期新开业营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心(shopping mall)。商场引进 商户250家,包括30间特色餐厅及5000平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的 西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥
23、主题乐园,设有室内模拟高尔夫球场、 立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等,无论购物、休 闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。 2004 上海思潮市场咨询公司版权所有 18 Integrated Market Consulting 圈内主要业态圈内主要业态其它业态其它业态 3、专业市场:、专业市场: 随着市场经济的迅速发展,徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑3家, 99年实现销售约7亿人民币,徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产 品的集散地之一。 4、餐饮娱乐:、餐饮娱乐: 餐饮娱
24、乐业有40户,营业面积10.1780万平方米。 位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达6.5万平方米,独特的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯,将购 物、休闲融为一体,品种丰富的休闲小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局 、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。天钥桥路餐饮街以品 牌著称,以家常为特色,使得工薪阶层慕名而来,成为聚朋小酌的好场所。 5、宾馆业:、宾馆业: 徐家汇商业中心现有宾馆业3户,营业面积4.1400万平方米。徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级 的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。
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