对房地产评估方法的研究.pdf
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1、厦门大学 硕士学位论文 对房地产评估方法的研究 姓名:陈丽丽 申请学位级别:硕士 专业:资产评估 指导教师:陈惠峰 20070401 内容摘要 在现行房地产评估中,主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法, 这三种方法有着不同的使用范围和理论依据,其考虑的因素各不相同,得出的评 估结果也不完全相同。 虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三大基本方法,但 是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方,而这些直接影响了房地产评估价格 的准确度。本文从房地产评估的三大基本方法入手,结合相应的案例,对市场比 较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。此外,本文针对市场比较 法中涉及
2、的因素,提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测 算;对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析,指出还原利率以市场法中 的间接法与投资组合法得出的最为准确;对成本法中利润率和投资利息率进行了 分析,提出对自建房地产与开发商建筑的房地产,应采用不同的利润率,并提出 对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。 在最后,本文对土地评估方法中的基准地价系数修正法、标准宗地法与路线 价法进行了分析,指出路线价法由于路线价法则的多样性,会造成评估结果的不 准确性。 关键词:房地产评估;市场比较法;收益法:成本法 A b s t r a c t I nn o w a d a y s ,p
3、 e o p l eu s et h r e ea p p r o a c h e st h a ta r em a n e tc o m p a r i s o na p p r o a c h , i n c o m ea p p r o a c ha n dc o s ta p p r o a c ht oe v a l u a t er e a le s t a t e ,t h e s et h r e ea p p r o a c h e sh a v e d i f f e r e n tr a n g ea n dr e l yo nd i f f e r e n tt h e
4、 o r i e s ,t h e yc o n s i d e rd i f f e r e n tf a c t o r s ,a n de v e n t h e i re v a l u a t i n gr e s u l t sa r ed i f f e r e n t T h o u g hm a n e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ,i n c o m ea p p r o a c ha n dc o s ta p p r o a c hh a v e b e e nt h eb a s i ca p p r o a c h e s
5、i nr e a le s t a t ea p p r a i s a l ,t h e r ea r es t i l ls o m ep l a c e st h a ta r e i n a c c u r a t eo ru n d e f i n e d ,t h e s ep l a c e sg i v ew r o n ga f f e c tt ot h ev e r a c i t yo ft h ee v a l u a t i n g p r i c e T h ea r t i c l es t a r t sw i t ht h et h r e ea p p r
6、 o a c h e s ,c o m b i n e sw i t hs o m er e l e v a n tc a s e s , a n dg i v e ss o m ea n a l y s i st ot h e i ru s i n gp r o c e s s F u r t h e r m o r e ,t h ea r t i c l ep a y sa t t e n t i o n t om a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h Sa f f e c tf a c t o r s ,p o i n t st h a
7、tt h e r es h o u l db ed i f f e r e n t p r o p o r t i o na m o n gg e n e si nd i s t r i c tf a c t o r sa n di n d i v i d u a lf a c t o r s I ni n c o m ea p p r o a c h , t h ea r t i c l ea n a l y z e st h ei n c o m ea n dd e o x i d i z e r a t e ,p o i n t st h a td e o x i d i z er a
8、t es h o u l db e i no r d e ro fi n d i r e c tm e t h o da n di n v e s tc o m b i n a t i o nm e t h o d I nc o s ta p p r o a c h ,t h e a r t i c l ea n a l y z e sp r o f i tm a r g i na n di n v e s t m e n ti n t e r e s tr a t e ,p o i n t st h a tt h ep r o f i tm a r g i n b e t w e e nr
9、e a le s t a t eb u i l tb yl i v e r so rb u s i n e s s m e ns h o u l db ed i f f e r e n t ,a n di n v e s t i n t e r e s ts h o u l db ea c c o u n t e d a c c o r d i n gt oc a p i t a lp r o v i d e db yb u i l d e ro rb yl o a n s K e yw o r d s :r e a le s t a t ea p p r a i s a l ;m a r k
10、 e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ;i n c o m ea p p r o a c h ; c o s ta p p r o a c h 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文,是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果,均在文中以明 确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 声明人( 签名) :陈两甬 力岬年乒月D 日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电子 版,有权将学
11、位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校 图书馆被查阅,有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索,有 权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用 本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ,在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“”) 作者签名:P 氧两确 导师签名: 日期:细7 年且弓日 日期:年月日 第一章绪论 第一章绪论 1 1 选题的意义 就房地产本身来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性, 房地产市场是典型的“不完全市场”,房地产价格既不能完全由政府决定,又不能 完全由供求状况决定,因此,就需要有一定的专业人
12、员对房地产价格进行客观的 评估,给出一个合理的价格。而房地产评估的重要性在于,房地产评估能建立合 理的房地产交易秩序,是促进房地产公平交易的基本保障,并且有助于将房地产 价格导向正常化。 此外,在人们的日常生活中,房地产评估的应用领域也越来越广,从房地产 交易、抵押、典当、征用拆迁补偿、保险和损害赔偿到企业合并、合作、承包经 营、企业改制、破产清算,以及房地产的投资决策、管理和房地产征税等都需要 房地产评估,房地产评估已成了人们日常生活中经常遇到的问题,也成为房地产 开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。 在房地产评估方法中,市场比较法、收益法和成本法是世界各国通用的三大 方法,尽管如此,这
13、几种方法在运用时还存着不明确或不准确的地方。市场比较 法可信度高,简便易行,使用范围广,在德国、日本、英国等国家和港台地区的 房地产估价中得到普遍应用。但是在市场比较法的实际运用中,区域因素与个别 因素中的各因子之间是完全平等的关系,其所占比重是完全相同的,而在笔者看 来,各因子之间并不是完全平等的关系,在测算时应根据各因子的重要程度的不 同,分别给以相应的比率。在收益法的运用中,还原利率的确定为一个难点也是 重点,在收益法的实际运用中,对还原利率的选择通常是银行定期存款利率加上 一定的风险调整值。而在还原利率的选取中,理论界始终存在着以下几种说法: 银行利率法、租售比价法、复合投资收益率法等
14、。成本法中开发利润为重点部分, 利润率的选取则是测算利润的关键,在成本法的实际运用中,利润率一般采用市 场平均利润率,笔者认为完全采用市场平均利润率是不准确的。 而在国外房地产评估的发展中,已经考虑到环境污染对房地产价格所造成的 对房地产评估方法的研究 影响,在我国仅仅是在评估报告中描述待估房地产所处环境的状况和特点,还未 在房地产评估实务中考虑环境污染的影响。 本文试着对这三大方法中不准确或不明确的地方进行分析,希望能对房地产 评估的实际运用有所帮助。 1 2 房地产评估方法的发展 1 2 1 国外房地产评估方法的发展 上世纪2 0 年代以来,房地产估价研究的发展大体上可以分为以下三个阶段:
15、 第一阶段是土地经济学派的兴起,奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作 有费希尔( I r v i n gF i s h e r ,1 8 6 7 - 1 9 4 7 ) 发表的房地产原理( 1 9 2 3 年) 、埃利和穆 尔豪斯( R i c h a r dT E l ya n dM o o r e h o u s e ) 发表的( ( - I - 地经济学基础( 1 9 2 5 年) 、 巴比科克( F r e d e r i c kM B o b c o c k ) 发表的房地产估价( 19 2 4 年) 。第二阶段 是摩茨科( A r t h u rJ M e r t z k e
16、) 在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著房 地产估价过程( 1 9 2 7 年) ,他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系,将价值理 论与评估理论紧密结合起来,指出在完全竞争的均衡条件下,正常价值、长期成 本和资本收益价值之间可互为等值,这一思想成为房地产价值评估中不同估价方 法相互验证的理论基础。第三阶段的代表人物是海德( K L e e H y d e r , 1 8 8 8 1 9 4 7 ) 、阿特金森( H a r r yG r a n tA t k i n s o n ,1 8 9 0 - 1 9 7 9 ) 和舒姆茨 ( G e o r g eL S c h m u t z 。
17、18 9 3 19 5 8 ) ,他们分别推广和发展了市场比较法、收益法 和成本法中价值评估技术,特别是舒姆茨在估价过程( 1 9 4 1 年) 一书中构造 的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的房地产估价( 1 9 5 1 年) 一书中,该书到1 9 9 6 年为止再版1 1 次,成为西方房地产界最有权威的房地产估 价专著。 房地产评估理论和方法,随着房地产业的发展不断更新与完善。目前英国主 要采用五种房地产估价方法,即市场比较法、投资法( 收益法) 、剩余法( 假设开 发法) 、利润法和成本法。美国采用三种房地产估价方法:市场比较法、收益法、 成本法。美国一般将房产和地产共同评估
18、,尤其是早期对于课税标准价格的评定, 各城市的房地产局或课税局,曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资 第一章绪论 料,拟定各种路线价法则。英国的房地产估价注重经验、艺术,美国则注重技术 ( 公式化) 、计量。德国的不动产评估方法主要有三种:比较法、收益法和成本法。 德国的房地产评估价格主要有市场流通值和课税标准价格两种,市场流通值是体 现房地产在当前市场条件下的价格,它是由权益或供求关系决定的;课税标准价 格实际上是房地产的普通价值,主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和 遗产税的征收提供依据。此外,加拿大与日本的房地产评估方法也是直接比较法、 成本法和收益法这三种方法。 1 2
19、2 我国房地产评估方法的发展 我国房地产估价理论研究始于2 0 世纪3 0 年代。1 9 3 0 年,章植的土地经 济学出版:1 9 3 5 年,张辉出版了( I - 海市地价研究,同年高信出版了南京 市之地价与地价税;1 9 3 8 年,王丙勋出版了天津市地价概况;1 9 4 4 年出版 了伊利和魏万尔合著的土地经济中译本以及张丕介的土地经济学导论、王 季深上海之房地产等一系列著作。1 9 8 4 年1 2 月1 2 日,原城乡建设环境保 护部发布了新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章一经租房屋 清产估价原则,规定房屋估价方法为:房屋现值( 净值) = 房屋重置完全价值x 新旧程
20、度,或房屋现值= 房屋重置完全价值一房屋折旧。1 9 8 9 年福建省石狮市土 地定级估价中,提出了铺面租金剥离法。1 9 9 0 年后,又提出了房屋契价测算法, 以及联合建房地价测算法,历史地价趋势评估法等多种地价测算法,并最终探索 出适合我国国情的基准地价评估方法。后来,随着土地市场日趋健全和完善以及 市场交易资料的增加,地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估 地价,即以市场比较法、收益法、路线价法为主,其他方法为辅的地价评估法。 1 9 9 1 年,建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织 的课题房地产价格评估方法与应用完成,第一次比较全面地介绍了国外的
21、房 地产估价方法:市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价 法、趋势法,同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法:计分计点法、重 置评估法、土地成本加总法。此外,在房地产开发项目评估方面,介绍了剩余评 估法、现金流量评估法和内部收益率法;在房屋租赁价格评估方面,介绍了实例 评估法、对照评估法、标准房租增减评估法,同时介绍了土地级差收益测算和高 对房地产评估方法的研究 层建筑地价分摊的方法。1 9 9 5 年,出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之 房地产估价理论与方法中,推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发 法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法,仍为传统房地产估价方
22、法。 我国香港的房地产估价方法承袭自英国,主要采用五种方法:比较法、投资 法( 即收益法) 、承建商法( 即成本法) 、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方 法:比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面,台湾制定的路线价法则也 相当完善。 综上所述,由于各个国家或地区情况不同,房地产估价方法的发展与应用也 不同。国际上房地产估价方法可以分为两大类,一是以英国为代表的英联邦国家, 采用五种基本方法:市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。二是以美 国为代表的北美、日本等国家,采用三种基本方法:市场比较法、收益法、成本 法。这些国家在进行房地产估价时,注重技术、计量,注重数学模型,即从投入 产
23、出来计算房地产的价值。我国房地产估价方法受英国体系的影响较大,一般注 重经验与艺术,尽管不断有学者探讨引入各种数学模型,如模糊数学、层次分析 法( A H P 法) 、回归分析、灰色预测,但尚未引起房地产评估界的足够重视,也 未作全面系统的深入分析。但是总的来说,市场比较法、收益法与成本法仍是各 国通用的方法。 L 3 本文的结构 本文主要是讨论房地产评估中经常运用到的几种方法,其中以市场比较法、 收益法与成本法为主,并简要地介绍了土地评估的几种方法。在整篇文章中,主 要的分为三个部分,而对房地产评估方法的介绍则集中在第二部分。 第一部分阐述了本文的选题意义,介绍了本文的写作结构、创新与不足。
24、并 对房地产评估方法的发展过程进行了介绍。 第二部分主要是对房地产评估方法的分析,其中主要从评估方法的使用范围、 : 步骤、计算公式三个方面进行介绍,并针对不同方法给出了相应的案例。此外, 此部分还对三种评估方法中的因素进行了一定的分析与探讨,并在最后对三种评 估方法进行了综合评价。 。摘自中外房地产估价发展综述 - - 4 第一章绪论 第三部分主要是对土地评估的几个方法进行了分析,包括基准地价系数修正 法、标准宗地法和路线价法,并对几种方法进行了比较。 1 4 本文的创新与不足 1 4 1 本文的不足 本文对房地产评估方法的探讨只是一个初步想法,并未在实际中进行检验。 此外,由于环境污染的因
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