2019年海南润城投资有限公司五指山项目部管理手册汇编82P.doc
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1、 “润城山语公寓”项目管理手册海南润城投资有限公司五指山项目部管理手册汇编二零一一年十月一日目 录第一章 组织架构及岗位职责7第一节 项目部管理岗位架构及岗位职责7一、项目部管理岗位架构7二、岗位职责7(一)项目总经理岗位职责7(二)工程部经理岗位职责8(三)销售部总监岗位职责8(四)综管部主任岗位职责9(五)报建主管岗位职责9第二节 工程部管理岗位架构及岗位职责10一、工程部管理岗位架构10二、岗位职责10(一)工程部岗位职责10(二)专业工程师岗位职责11(三)资料管理员岗位职责12第三节 销售部管理岗位架构及岗位职责12一、销售部管理岗位架构12二、岗位职责12(一)销售部岗位职责12(
2、二)、置业顾问岗位职责13(三)、客服人员岗位职责14第四节 综合管理部管理岗位架构及岗位职责14一、综合管理部管理岗位架构14二、岗位职责15(一)综管部岗位职责15(二)、文秘岗位职责15(三)、厨师岗位职责15(四)、保洁岗位职责16(五)、保安岗位职责16(六)、司机岗位职责17第二章 行政管理系统18第一节 考勤管理制度18一、考勤18二、请假18三、本制度主要附表19(一)月考勤统计表20(二)请假申请单21(三)考勤签免申请单21(四)加班申请单22(五)调休申请单22第二节 行为准则23一、员工行为准则23二、员工仪表礼仪23三、会议23四、项目部车辆23第三节 项目部会议制度
3、24一、目的24二、适用范围24三、会议制度24(一)月工作例会24(二)周工作例会24(三)每日早会24(四)阶段性专题会议24A、项目论证阶段24B、项目实施阶段25四、会议制度要求25五、本制度主要附表26(一)通用会议纪要模板26(二)月例会议纪要模板27(三)周例会议纪要模板28第四节 固定资产与办公用品管理制度29一、目的29二、范围29三、职责29四、工作程序291、分类292、固定资产和办公用品的采购293、固定资产与办公用品的管理294、固定资产处置审批程序29五、本制度主要附表301、固定资产与办公用品申购单302、采购计划清单313、固定资产借用表324、固定资产与办公用
4、品领用登记表335、资产维修申请单346、资产报废(出售)清单34第五节 档案管理制度35一、目的35二、范围35三、职责35四、工作程序35第六节 项目部对外发文管理规定37一、拟稿37二、格式37三、类别37四、审批37五、发送37六、存档37七、其它37八、本规定主要附表371、项目部对外发文(样表)382、工作联系单393、对外发文审批单(样表)40第七节 合同管理规定41一、目的41二、合同签订基本程序41三、合同分类41四、合同编号41五、合同存档41六、合同查阅41七、本规定主要附表411、合同签订审批表422、合同盖章申请审批表43第三章 人力资源管理系统44第一节 人事管理4
5、4一、聘任管理权限44二、聘任、晋升、续聘、调任管理44三、降职、免职管理44四、辞职44五、财务人员管理办法44第三节 招聘与录用管理45一、招聘原则45二、岗位聘任条件45三、招聘申请程序45四、新员工录用、报到、试用期、转正45第四节 人事档案管理46第五节 人力资源管理主要附表471、增加编制人员申请表472、员工应聘申请表483、员工入职登记表504、员工转正审批单515、员工辞职(辞退)申请表526、工作交接单53第四章 财务管理系统54第一节 项目部财务管理制度54一、目的54二、适用范围54三、财务管理的内容54四、财务人员工作职责54五、资金管理制度561、 现金管理制度56
6、2、银行存款管理制度563、资金内部调拨的管理56六、印章管理制度56第二节 备用金管理办法57一、目的57二、备用金的定义57三、备用金的使用57四、备用金额度的核定57五、备用金额度的调整57六、备用金借款的办理57七、备用金还款和再借款57八、罚则57第三节 财务付款管理办法58一、目的58二、范围及划分58三、职责58四、工作程序581、财务付款审批权限582、因公借款583、财务付款签报审核584、项目前期及土地转让费595、工程类付款596、甲方采购材料、设备款的支付597、工程水电费608、业务招待费609、差旅费6010、销售费用6011、日常办公用品6012、固定资产6013
7、、税金60五、本管理办法主要附表611、有合同类申请用款612、无合同类(零星)付款申请63第五章 工程管理系统64第一节 进度及结算操作流程641、合同进度造价审核操作流程642、合同竣工结算造价审核操作流程643、工作表式64(1)合同进度造价审核申请表64(2)合同进度造价审核意见表65(3)合同进度造价审核确认表66(4)合同结算审核申请表67(5)合同结算审核意见表68(6)合同结算审核确认表69第二节 工程档案资料管理制度70第一小节 总则70第二小节 工程档案资料的范围及整理保管责任70一、项目部工程档案资料的分类70二、项目前期工程档案70三、勘察、测绘文件71四、规划、设计文
8、件71五、工程招投标及承包合同等文件71六、工程施工相关文件72七、工程施工监理档案资料72八、工程施工管理档案72九、工程竣工备案文件72十、其他文件72第三小节 档案的收集与管理73第四小节 工程档案的移交73第五小节 工程档案的收发、调阅73第六小节 处罚措施73第三节 现场经济类工程用表741、技术核定单742、现场签证单753、认价单764、设计变更单775、派工单78第五章 销售管理系统79第一章 组织架构及岗位职责第一节 项目部管理岗位架构及岗位职责一、项目部管理岗位架构董事长执行董事项目总经理销售部总监工程部经理综管部主任报建主管二、岗位职责(一)项目总经理岗位职责 1、职务名
9、称:项目总经理2、直接上级:董事长、执行董事3、直接下属:工程部经理、销售部总监、综管部主任、报建主管 4、本职工作:组织、实施、领导项目部的正常运作,使项目部获得经济效益和社会效益。5、直接责任:全面负责项目实施管理工作。健全技术管理、质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。做好与政府管理部门的沟通协调工作和内部现场施工单位之间的生产协调、进度、质量、安全控制监督工作。控制、监督监理单位对工程施工的正常管理和监督工作。合同签订与管理,政府部门有关文件与项目部文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理与监督工作。 抓好现场管理和文明工地建设,树立项目部的品牌形象,确定实现项目质量目标。参与
10、项目部重大决策,协助董事长制定项目部发展规划和年度经营方针和目标。负责项目立项和可行性分析。组织项目的市场调研和考察工作,对项目进行市场定位和产品定位,塑造项目部形象,代表项目部开展对外公关活动。制定下属员工职务说明书,并对其工作进行定期考核。 项目部工程项目定点、报建、招投标、施工管理、竣工验收等工作的指导、监督管理, 指导、督促项目各项手续的办理。检查、监督下属部门的工作计划的执行落实情况,把好日常工作的质量关和效率关。制定工作计划,召开工作例会,监控工作流程,考核目标实施,审核财务报表,协调部门合作,评估工作绩效,年终工作总结;主持召开各种专题会议、总经理办公会议,在授权范围内主持与管理
11、项目部日常工作;在项目部授权及岗位职责范围内,全面主持项目开发管理工作。董事长、执行董事交办的其他工作。(二)工程部经理岗位职责 1、职务名称:工程部经理2、直接上级:项目总经理3、直接下属:各专业工程师及资料管理员4、本职工作:主持工程部全面工作5、直接责任:认真贯彻项目部的各项决议,及时完成项目部下达的工作任务。负责按时制定出各阶段的施工进度计划、材料供应计划和资金需求计划,报项目部总经理。负责加强施工队伍的管理,确保按照图纸施工,施工组织设计和国家的规定标准施工。按照项目部的规定原则,参与进行招投标及选择施工队的具体工作。负责及时编制各分部分项工程的施工预算,报项目部总经理核准。负责把安
12、全工作放在一切工作的首位,避免人身及机械安全事故的发生。负责定期组织工程质量安全的检查活动,及时总结上报。在征得项目总经理同意的原则下,及时处理施工现场的各种质量事故。认真参加图纸会审工作,并及时将设计和施工中发现的问题以书面形式报项目总经理。负责随时跟进施工队的进度状况,发现问题须及时解决。判断确无能力完成施工任务的施工队应及时向主管领导汇报解决。负责及时组织各分部分项工程的隐蔽工程验收工作,并确保资料的真实性和完整性。负责收集整理各种资料,并接受质监小组对资料的审查。及时完成项目部交办的各种临时性工作。(三)销售部总监岗位职责 1、职务名称:销售部总监2、直接上级:项目总经理3、直接下属:
13、置业顾问、客服人员4、本职工作:本项目部所有物业的销售工作5、直接责任:技巧性的有计划的做好房屋的营销策划工作。有计划的合理安排营销策划部的各项工作。制定项目部总体销售计划和市场推广策略。根据市场行情及房屋销售情况,作出市场预测,制定出相应的销售计划和销售措施。制定本部门的管理制度,做好广告策划、楼盘宣传工作。根据市场行情,结合市场、地区、地段的综合情况,机动灵活地制定市场营销价位,供领导参考。不断追踪国内外先进的营销理念和营销技巧,收集和剖析案例并与项目部比较,对项目部营销战略和策略进行调整,提出有价值的建议,在获得肯定后负责编制实施方案。贯彻执行项目部各项规章制度、企业文化及会议精神。对营
14、销策划组的员工进行培训、考核和综合评价工作。严格执行项目部各项管理制度,完成领导交办的其他任务。(四)综管部主任岗位职责 1、职务名称:综管部主任2、直接上级:项目总经理3、直接下属:文秘、厨师、保卫、保洁、司机4、本职工作:主持综管部全面工作5、直接责任:负责综合管理部日常管理工作,贯彻执行上级的指示,做好各部门的协调工作;负责项目部各类规章制度的草拟,项目部对内文件、报告、工作总结等的起草工作;负责筹划和组织安排项目部召开的各类会议,并做相关会议纪要的编制工作;负责组织项目部的人员招聘、培训等人事管理工作;负责企业各类信息的收集、汇总、分析、报告、反馈工作;依据项目部制度规定,做好员工各项
15、福利及后勤保障工作;做好外联来信来访以及与政府部门的沟通等工作;完成项目部领导临时交办的其他工作。 (五)报建主管岗位职责 1、职务名称:报建主管2、直接上级:项目总经理3、直接下属:报建专员4、本职工作:负责开发项目报建、审批及各种证件办理工作5、直接责任:负责房地产开发项目的前期立项工作,取得项目核准批复;负责办理项目土地报批手续、规划报批手续、施工报批手续,市政报批手续等;负责办理消防审批、人防审批、交通规划审批、委托环境评估、交通影响评价等的申报审批工作;负责按照项目手续报建计划,履行报批建手续的执行;协调规划、发改委、土地、建委四大职能部门的公关执行;维护消防、人防、教育、文物、绿指
16、、环境、交通等职能部门公共关系;负责资料收集、整理,土地等专项档案的建立和管理,及时收集各方面国家土地、地产相关信息资料,整理形成信息库,定期提交上级为项目部项目开发提供支持条件;按照项目开发节点,编制相关评估、可研项目报告;按照部门内部工作要求,负责相关办公后勤衔接工作;第二节 工程部管理岗位架构及岗位职责一、工程部管理岗位架构工程部经理装修工程师安装工程师园林工程师土建工程师资料管理员二、岗位职责(一)工程部岗位职责部门名称:工程管理部上级部门:项目部总经理下属岗位:土建工程师、安装工程师、园林工程师、装修工程师、造价工程师、资料管理员职责范围:根据项目部确定的项目开发计划,组织实施项目工
17、程建设。负责工程项目建设总进度计划目标的确定和监控工作。负责工程项目建设场地的工程地质及水文地质勘察的委托、勘察过程的管理及勘察结果的验收工作。负责建设项目的初步设计与施工图设计委托书的和委托工作;负责设计监理及设计协调工作,组织施工图设计会审和技术交底及施工过程中的设计变更工作。负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。负责建设工程项目的现场管理,合理规范施工现场,推进现场文明施工,创建标准化工地。对工程施工技术、质量、进度、安全进行全过程的管理、控制工作。负责组织有关人员对进入现场的原料、设备、构件等进行验收以及施工各阶段验收、签证及重大事故处理方案的审核工作。负责新技术、新
18、材料、新工艺、新设备的技术论证和确定工作。负责工程设计文件、有关法规、规范、标准、图集的管理以及项目建设过程中技术资料的收集、整理、归档及移交工作。与协作单位的联系接洽工作。负责制定工程成本控制指标,编制成本控制计划并组织实施。负责工程预(结)算编制、审核和工程成本分析工作,根据实际情况,提出成本控制意见。负责工程款支付凭证的审核确认工作。负责工程经济签证的审核及管理工作。项目部领导交办的其他工作。(二)专业工程师岗位职责1、职务名称:专业工程师2、直接上级:工程部经理3、本职工作:协助工程部经理做好工程部的工作4、直接责任:认真学习建筑法律和法规,掌握相关专业知识,增强业务能力,会同监理、施
19、工单位解决施工现场出现的疑难技术问题。负责对建设工程全过程的质量、工期、安全、文明施工管理,进行现场监督管理和控制工作。有效监督施工质量,对关键的工程质量控制点要进行跟踪控制监测和质量评定。负责协调工程施工技术变更处理和现场签证管理,确认设计变更。负责对监理单位的施工监理进行监督。协调基建工程项目现场配套工作及开工前的准备工作。负责对建筑工程日常巡查、参加隐蔽验收、中间验收和竣工验收。负责对乙方的工程质量、技术资料的整理归档进行监督管理。负责对乙方报审的工程进度进行审核。负责对进入施工现场的原料、设备、构件等进场材料的质量、型号和规格进行监督检查,监督施工单位、监理单位对进场材料的验收、检验和
20、报验工作。严格监督施工操作是否符合工程要求,坚决制止不顾施工质量、违规蛮干的行为。严格按照国家的施工验收规范进行检查验收,对不符合工程质量评定要求的分部分项工程,勒令其停工整改。负责对施工单位工程的安全、质量问题及时监督纠正。发生工程安全质量事故,及时向上级报告,参与事故的处理。充分熟悉和理解项目的结构功能要求及装修、装饰与设备安装工程的定位,对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底。配合有关部门做好预估算及材料设备、施工单位的技术质量考评工作,配合工程成本管理。检查工程质量,严把隐蔽验收关,严把设计变更和经济签证关,督促工地施
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