土地估价案例与报告真题2007年.doc
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1、第一部分 历年真题精解2007年度全国土地估价师资格考试试卷土地估价案例与报告 一、案例分析题(共2题。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题) (一)某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于 2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相
2、连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通讯网络及设施齐全,土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师,请回答以下问题。 1在上述情况下,为了判断是否能够抵押,评估前需要了解土地哪些关键信息(提示:根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)? 2根据上述条件,列出已知的宗地个别条件。 3若以委托日为评估价值时点,根据上述情况,对地价进行定义。 4若该宗土地为国有划拨,由于不在基准地价覆盖的范围,所以评估时直接参照基准地价最末级修正,并确定市场价为154元/m2。又由于所处区域属于全国工业用地出让
3、最低价标准11等,其最低价标准为144元/m2,评估公司从保守原则出发,将结果调整为144元/m2,并按照70%抵押折扣率折算,扣除40%土地出让金,将评估结果确定为60元/m2。列出上述操作过程中的错误点。 5假如该企业到期未能偿还贷款,并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖,需要有哪些前置条件? (二)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查,所以调查内容及标注有些粗略。其中,实线部分为原图内容,虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。 1根据上图填写以下有关信息。 工作底图种类:( )
4、权利人:( ) 宗地编号:( ) 所在街坊:( ) 地类:( ) 四至:( ) 2列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示:不少于5个)。 3列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示:不少于8个)。 4假定委托方需贷款300万元,该地贷款率为60%,该区域商业用地平均容积率为2.00,估价对象建筑占地面积为120m2,经过你的判断,估价师能否做出可以接受委托的决定?列出你的判断依据。(请列出简要计算步骤)。 二、报告判读题(共3题。第一题和第二题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告,其中存在多处错误,阅读后指出错误并说明原因) (
5、一)下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容),请阅读后回答相关问题。 1估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得,根据经济技术开发区经济发展局文件关于“住宅小区”项目初步设计的批复(开经2005053号),该地块将建成多层住宅小区,土地总面积 95635m2,总建筑面积143452m2,其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%,容积率 1.5,建筑覆盖率35%。估价人员进行了实地勘察,地块离城市较近,有直达的主干道,地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施,而且自然景色优美,环境状况表明很适合修建住宅,但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估
6、价人员也对周边市场进行了调查,由于有城市轻轨经过该区域,所以本区域对多层住宅需求较大。 估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后,认为在不改变多层住宅性质的前提下,为最大提高开发价值,地块最佳利用方式应该为:土地用途设定为多层别墅型住宅用地,总用地面积为95635m2,总建筑面积为35000m2,其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%,建筑覆盖率15%,容积率0.37,主要建筑物为多幢,二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模,本次评估确定其开发期为2年。由
7、于本次评估目的为待开发土地市值估算,开发期自估价基准日算起。 2预期售价确定及销售状况分析 根据经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看,该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在35004000元/m2之间,考虑到该区域目前房地产市场行情,结合估价对象实际情况,经综合分析,确定该地块开发完后,即2009年6月30日,法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2,则该物业预期总售价为 总售价=平均售价建筑面积=350035000=12250(万元) 通过调查该区域房地产销售情况,与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式,考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况,本次评估假设估价对象
8、所建物业销售状况为:项目在开发一年后开始预售,且为均匀销售,截至开发完成时销售率达到40%,另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。 3开发总费用的确定 根据待估宗地现状,要建成一个完整可售和可居住的住宅小区,必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂,除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时“三通平”费用外,还有解决市政设施缺口的有关费用,如5km长的电缆铺设费用,100m长的排水管道等的铺设费用;土建安装及附属工程费用,室外工程、绿化建设费用,管理费和不可预见费等。上述费用经归类,可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、
9、管理费用四大项,分别估算如下。 (1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积),则前期费用总计为: 前期费用=前期费用标准总建筑面积=20035000=700(万元) 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积),则整个物业总建造成本共计为 建造成本=平均建造成本总建筑面积=70035000=2450(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积),则小区建设费用总计为: 室外建设费用=室外建设费用标准土地面积=2209
10、5635=2103.97(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等,为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=(2)+(3)5%=2450+2103.9715%=227.70(万元) 4销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的8%计,该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价8%=122508%=980(万元) 5利息率和利润率确定 (1)利息率,本次评估将采用贴现方式计算地价,故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行13年期贷款利率6.03%。 (2)利润率,房地产的利润率关键
11、要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计,结合市统计年鉴资料,考虑区域房地产实际市场情况,确定该房地产开发项目投资利润率为24%。 6地价测算 根据假设开发法基本公式:地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用,结合本次评估实际,得到如下方程 总地价=(12250-980)40%/(1+6.03%)1+2(2-1)/2+(12250-980)60%/(1+ 6.03%)2+1.5/2-700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2(1+ 24%)-总地价24% 解上式得:总地价=2762.28万元 土地单价=2762.2895635=289(元
12、/m2) 就上述报告片断,回答以下问题。 1你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当,为什么? 2请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。(提示:不少于6个) 3报告中不动产预期售价的确定过程较为简单,如果采用市场案例分析确定,在选择案例时有什么要求?(提示:不少于4个) 4报告中不动产开发前期费用中,有不应计人的项目,请指出来。 5报告中采用贴现的方式进行地价测算,假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价,请根据报告中的数据资料,并假定地价为P,分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。 (二)下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”
13、的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料,选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似,规模相当,临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析,计算得到3个案例的比准租金,其中,比准租金A= 295.60元/m2,比准租金B=311.50元/m2,比准租金C=280.88元/m2。 根据对市场信息及对估价对象条件的分析,确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金,计算过程如下: 客观租金=(295.60+311.50+280.88)3=295.99(元/m2) 2计算房地出租
14、年总收益(注:房屋建筑面积是9015m2) 房地年总收益=房屋建筑面积租金=9015295.99=2134680(元) 3计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 (1)管理费。根据调查了解,当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%,即: 房屋出租经营管理费=房地年总收益3%=21346803%=64040(元) (2)维修费。根据市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构,参照市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准,结合土地估价师经验判断,确定与待估宗地上房屋同类结构的房
15、屋重置价格为750元/m2,耐用年限60年,残值率为零。 房屋出租维修费=房屋重置价2%=90157502%=135225(元) (3)保险费。根据调查,市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准,确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房,成新率为75%。 房屋年保险费=房屋重置价0.2%=90157500.2%=13522(元) (4)税金。税金包括房产税、营业税两项,其中,房产税按房屋出租年租金的12%计,营业税按房屋出租年租金的5%计。 房产税=房地年总收益12%=2134680(元)12%=256162(元) 营业税=房地年总收益5%=213
16、46805%=106734(元) 税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896(元) (5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算,残值率为零。 房屋年折旧费=房屋重置价(1-残值率)剩余使用年期=9015750(1-0)35=193179(元) (6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862(元) 4计算房地纯收益 房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818(元) 5计算土地纯收益 (1)土地还原利率的确定。根
17、据市场调查分析,确定土地还原利率为8%。 (2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析,确定房屋还原利率为10%。 (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。 房屋现值=房屋重置价房屋成新度=901575075%=5070938(元) 房屋纯收益=房屋现值房屋还原利率=507093810%=507094(元) 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724(元) 6计算土地价格 总地价=土地年纯收益土地还原利率1-1(1+土地还原利率)使用年期=8587248%1-1(1+8%)35=10008428(元) 土地单价=100084282504.1=39
18、96.82(元/m2)(注:土地面积为2504.1m2) 请根据上述报告片断回答以下问题。 1上述报告对所选案例的租金说明不清楚,依据报告的具体内容看,缺少哪些方面的说明? 2上述报告计算房地出租年总收益时,直接使用建筑面积乘以租金标准,漏掉了哪些对总收益有影响的参数? 3上述报告确定土地还原利率为8%,但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些? 4上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益,这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法,其所遵循的估价原则是( )。(只有一个选项正确,请填在括号内) A替代原则 B最有效使用原则 C预期收益原则 D贡献原则 (三)
19、下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后指出错误点并说明原因(答题时,请先在试题卷上找出错误点,然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)土地估价技术报告第一部分 总述 一、估价项目名称 县工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价目的根据委托方提供的资料,估价对象拟通过挂牌方式进行出让,本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。五、估价依据 (1)中华人民共和国土地管理法。 (2)中华人民共和国城市房地产管理法。 (3)关于发布实施全
20、国工业用地出让最低价标准的通知(国土资发2006307号)。 (4)省、市及县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。 (5)县基准地价成果资料。 (6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。 (7)评估有限公司掌握的有关地价信息资料。 (8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料。 六、估价基准日 二七年六月二十六日。 七、估价日期 二七年五月五日至二七年五月十六日。 八、地价定义 本次评估根据估价目的,将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2007年6月26日,设定用途为工业用地,设定使用年限为其最高使用年限50年,设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、
21、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。九、估价结果 土地单价:116元/m2。 总地价:348.29万元。 总地价大写:叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。 估价结果详见土地估价结果一览表(表略)。 十、需要特殊说明的事项 (一)估价假设条件 (1)本次评估时,估价对象尚未进行开发建设,因此在精度允许范围内,本次评估涉及的一些用地指标等中间数据,以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据,并参照区域一般情况来确定。 (2)估价对象与其他生产要素相结合,能满足今后生产、生活、经营的正常进行。 (3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式
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