建筑产品修改建议方案.doc
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1、置地天中第一城建筑(一期产品)修改建议方案 page52目 录前 言一、建筑设计修改目标二、建筑设计修改原则三、建筑设计理念与主题概念四、建筑设计创新要点五、经济指标建议六、总平面布局建议七、户型规格建议八、建筑风格建议九、建筑景观建议十、建筑科技建议十一、建筑设计文化建议十二、配套设施建议十三、装修标准建议十四、物业管理建议十五、建材与交房标准建议十六、建筑设计容易犯错误的问题前 言前 言好的建筑设计要能最大限度地利用土地,能够尽可能提高开发商的经济效益。置地天中第一城作为驻马店市区规模较大的房地产开发项目,在建筑规划与设计时,要着重体现其主题性、文化性、生态性的规划要素,突出鲜明的奥运文化
2、与独到的健康生态价值。因此,在进行建筑产品修改设计前,根据市场调查的结果,以及本案的市场定位,特制定本建筑修改策划方案,以利于本楼盘的产品设计工作更好实现。 建筑设计修改目标一一 建筑设计修改目标 本项目的建筑设计,要达到如下目标:(一)开发目标全面提升河南省置地房地产集团公司的品牌形象,打造驻马店房地产领头羊的地位,赢得驻马店市民的尊重。口号:置地2007,创造城市价值!主要体现在以下三点:l 产品第一l 形象第一l 品质第一(二)楼盘目标将置地天中第一城项目打造成驻马店名副其实的第一品牌楼盘。主要表现:1、文化方面以奥运文化为主导,通过建筑外立面、小品以及景观凸显小区文化品位,打造驻马店具
3、有浓郁文化气息的第一楼盘形象。2、科技方面通过节能技术、智能化技术的运用彰显小区科技含量,打造驻马店具有标志性的高科技楼盘。3、自然方面通过坡地、水、林等景观绿化体现小区的自然性和生态性,打造驻马店自然生态小区样板楼盘。 建筑设计修改原则二二 建筑设计修改原则本项目的建筑设计,要坚持以下五大原则:(一)前瞻性l兼顾35年后的市场发展,建筑风格和建筑立面保证20年不落后。同时将沿文明路地块作为第3期进行开发,保证产品与市场同步并实现项目利润最大化。(二)成本性 注重成本控制,结合驻马店市居民消费水平采用低成本开发。 主要表现在: 结构:避免不规则户型,减少建筑结构成本。 材料:尽量采用低成本建筑
4、材料,如外墙30%采用面砖、70%采用涂料。(三)创新性l既符合市场需求又要在现有市场上进行产品细分与创新。(四)差异性l保持户型、外立面及建筑风格、景观的个性化,与市场竞争对手形成明显的差异。(五)精确性既符合国家的7090政策,又能充分挖掘土地价值,并在功能齐全的基础上对户型面积控制的精准。 建筑设计理念与主题概念三三 建筑设计理念与主题概念(一)建筑设计理念本项目的建筑产品,要形成以“创造生活价值”的设计理念,带给不同客户不同的价值体现,主要表现在:l 身份价值l 功能价值l 投资价值l 享受价值l (二)主题概念 本项目在建筑主题,结合市场定位,在驻马店房地产市场上首家提出“中央政务区
5、首席H型社区”,即:l 政务区:代表高尚、地位、身份、品位、层次的象征l H 型:代表健康(Health)、高度(Hight)、快乐(Happy)、(三)主题要点1、节能如采用外墙保温、精确面积,多做壁柜、衣帽间,形成建筑节能的项目特点。2、智能如收费一卡通、可视对讲系统、小区周界红外线监控系统,配套智能化,提升小区安全。3、健康 如奥运文化延伸出的运动主题,林阵景观延伸出的生态主题,都是项目健康要点的体现。 建筑设计创新要点四四 建筑设计创新要点本项目建筑设计的修改,主要体现在产品创新上。本项目的建筑创新要点主要表现在以下四个方面:(一)外立面创新体现建筑的艺术性和整个小区的文化品位,形成独
6、树一帜的建筑风格,与其他楼盘形成鲜明对比。(二)户型创新健康、舒适、经济、实用四位一体。(三)景观创新自然、生态、丰富,追求生活环境与自然环境的和谐统一。(四)车库创新实用与美观并举,既体现车库功能又美化环境。 经济指标建议五五 经济指标建议经济技术指标一期占地面积约105亩商业部分约2.6万住宅部分多层:约7万小高层:约3万总建筑面积约12.6万(不含地下室)容积率1.8 总平面布局建议六六 总平面布局建议本项目一期的总平面,采用围合、封闭式的社区布局形态。(一)总体布局 1个标志性雕塑在主大门(纬二路入口)内,设置一个标志性的雕塑。 1个中央林阵由主大门进入小区,紧邻标志性雕塑的南侧,建造
7、一个中央林阵景观区。 1条环行车道进入小区后,根据楼体排布,形成一条环行的人行、车行环道。 2个出入口鉴于风水要求,两个大门不能直对,同时主大门不能在地块正中,建议纬二路主大门向西或向东移动,纬二支路次大门在原位置上向西移。 3类产品形态本项目一期由多层住宅、小高层住宅和临街的商业用房等三类产品形态组成。 4条商业步行街本项目一期地块东南西北四面都临路,因此可以形成4条商业步行街,增强了项目的商业用房开发。 12个主题游园根据一期原设计规划,由楼体排布形成12个主题游园。具体平面布局示意图如下:12个游园纬 二 路纬 二 支 路经一路文明大道中央林阵环行车道出入口标志性雕塑三期预留用地(二)产
8、品布局l 一期除沿纬二路为小高层住宅(12层)外,其余均为多层住宅(6层)。l 沿一期项目地块东西两侧,即临经一路和三期地块处为二层商业房。l 沿一期项目地块南北两侧,即临纬二路和纬二支路为一层商业房。 户型规格建议七七 户型规格建议(一)户型设计本项目一期产品的户型设计,采取一梯三户或四户的设计,同时中间、南向的户型,可为小两房或为两个单间房设计,端头两侧为三房户型。局部(如紧邻中央林阵西侧楼体的东单元)可做成一梯两户的大户型。借鉴高层住宅大堂的设计理念,在每个多层的单元入口,增设入户单元大堂,增加楼体进深。大 堂(二)户型配置结合本项目市场调查报告、市场定位和目前市场整体状况,确定以中小面
9、积的两房、三房为主力户型,配合部分单间房和四房。具体户型配比如下:序 号户 型面 积比例A户型单 间A:1821(开间3米)B:2532(开间3.3米)10%B户型二房一厅一卫605%C户型二房二厅一卫8020%D户型三房二厅一卫9020%E户型三房二厅二卫12040%F户型四房二厅二卫1405%(三)户型功能特色壁柜的设计:多做壁柜、衣帽间、贮藏室,增加室内的使用功能。序 号户 型壁柜数量A户型单 间2个左右B户型二房一厅一卫4个左右C户型二房二厅一卫5个左右D户型三房二厅一卫7个左右E户型三房二厅二卫8个左右F户型四房二厅二卫10个左右楼体进深的设计:进深加大,整个一期的楼体进深在14米左
10、右。厨房的设计:开间要大,并结合壁柜,充分满足烹饪和食物贮藏功能。入 户阳 台壁柜贮藏间操作台主卧设计:由南到北(南部为休息区,北部为卫生间),南北通透,休息区采光充足,卫生间全明设计。淋 浴阳台衣帽间壁柜休息区卫生间细部处理:设置两个门铃,分别设在客厅和厨房。生活配套的设计:每层增加垃圾房、管道井。地下室的设计:多层采用半地下室设计,南侧为车库,北侧为储藏室,充分利用地下空间,解决停车和贮藏功能。增加得房率:多层的得房率控制在90左右,小高层得房率控制在80左右,提高住宅的套内使用面积。(四)户型功能卖点 面积不大功能全。 结构合理,实用率高。 客户面广:以知识型、高素质、实用功能第一位的新
11、区消费群体。 总价低:本项目产品总价按照2350元/单价计算,最小套型(1821)总价仅在4.24.9万元之间。(五)商业用房1、商业规格:l 临纬二路和纬二支路为一层,进深为15米,层高4.2米l 临经一路和三期预留用地为二层,进深15米,一层4.2米,二层4米。2、业态规划:考虑到目前本项目地块所在位置较为偏僻,项目一期四面临街商业体量大,而且考虑到交房后作为社区配套来讲,消化能力又不足,短时间内商业的销售会存在一定的难度。因此在商业业态的规划上,主要结合项目所处位置和25年后的区域发展状况,另辟蹊径,作为专业市场来对外规划销售,如驻马店调味品市场、驻马店花卉市场等,一方面拓宽客户层面,另
12、一方面能够对二期的商业进行很好的带动。附部分户型设计示意图和户型特点借鉴图:户型1:单 间卫生间淋 浴壁柜阳 台衣柜贮 藏 间厨房壁柜户型2:三房二厅二卫贮藏间阳 台卫生间阳 台衣帽间壁柜壁 柜壁 柜卧 室卧 室餐 厅客 厅贮藏间阳 台卫生间主 卧户型3:三房二厅一卫(端头户型)卧室阳 台餐 厅阳 台厨房贮 藏 间阳 台阳 台卫生间阳台卧室卧室客厅(管道井)(半地下车库) 建筑风格建议八八 建筑风格建议本项目的建筑风格,智源地产机构建议采用“北欧现代简约风格中式现代”:(一)北欧现代简约中式现代l 北欧建筑的特点,立面严谨而简洁有力,富有文化气息,尺度亲切, 朴实自然,细部精致、注重功能和建筑
13、景观环境的美学感官。l 中式建筑的特点,注重顶部的处理,突出聚合的人居理念,同时在色彩、细节的应用上,显得朴实内敛含蓄。l 北欧和中式的现代建筑风格,体现简约、时尚、蓬勃向上的时尚气息,更能表现出立面的几何体、艺术感,简洁随意而富现代气息,线条清新流畅。(二)外立面l 顶部多层:朝南坡顶,北侧退台,设计为露台或空中花园,能够为业主使用;同时,去除原有设计中顶层的飘棚,一方面降低建筑造价,一方面能够更好的为业主所用。小高层:平屋顶设计,注意屋顶机房井的处理,要与整体建筑立面风格相协调。l 阳台1、阳台采用直角落地阳台,不能有过多异型阳台出现,避免出现拐角阳台、弧角阳台,破坏整体立面风格。2、阳台
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