房地产建筑基础知识及相关术语.doc
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1、房地产建筑基础知识第一节 房屋建筑概述一、建筑的构成要素:构成建筑的主要因有三方面:建筑功能、建筑技术和建筑形象。1、建筑功能:是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。2、建筑技术:是建造房屋的手段,包括建筑材料与制品技术、结构技术、施工技术、设备技术等,建筑不可能脱离技术而存在。3、建筑形象:构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与色彩、光影变化等。建筑的三要素是辨证统一,不可分割的。建筑功能起主导作用;建筑技术是达到目的的手段,技术对功能又有约束和促进作用。建筑形象是功能和技术的反映。二、建筑的分类:1、按建筑的使用性质分,可分为:
2、1、工业建筑;2、农业建筑;3、民用建筑。其中民用建筑:包括A、居住建筑:又可分为公寓,花园住宅,新建住宅,新式里弄,旧式里弄,简屋。B、公共建筑2、按建筑规模和数量分,可分为:大量型建筑;大型性建筑。3、按建筑层数或总高度分,可分为:低层建筑;多层建筑;高层建筑;超高层建筑。三、常用结构体系所适用的建筑类型墙体承重结构体系、空间结构体系、骨架结构体系墙体承重结构体系(一)、墙体承重结构体系概述(1)定义:以全部或部分建筑墙体作为垂直支撑系统的一种结构体系。(2)分类:砌体墙承重的混合结构体系。钢筋混凝土墙(剪力墙)承重体系。(二)、砌体墙承重体系(1)砌体墙力学性能的特征,主要以受压为主。(
3、2)其他特点:技术含量低,施工方便、造价较低廉。(3)承重墙的主要布置方式横墙承重方式纵墙承重方式纵、横承重方式承重墙:通常采用240mm、370mm厚度墙体。非承重墙:通常采用120mm、180mm厚度墙体。(三)钢筋混凝土墙承重体系。(1)钢筋混凝土墙力学性能的特征剪力墙:垂直荷载+水平荷载(2)按施工工艺分类现浇式预制装配式(预制装配式a:盒子建筑、预制装配式b大(墙)板建筑)。二、空间结构体系(一)空间结构体系概述空间结构各向受力,可以较充分发挥材料的功能,因而结构自重小,是覆盖大型空间的理想结构形似。(二)主要类型:薄膜结构、网架结构、悬索结构、膜结构等。三、骨架承重结构体系骨架承重
4、结构体系概述以柱子替代承重墙作为垂直支撑系统的一种结构体系。墙体不再是承重构件,仅作为围护构件。常见类型框架结构体系:板、梁、柱框架结构建筑的特点:由于墙体不用承重,仅起到围护和分隔作用,故可以创造开敞的空间,且作为围护分隔的墙体,可以根据各个楼层的不同需要设置,无需上下对齐。施工中的框架承重结构体系,与墙体承重结构比较,施工中最大的不同是墙体最后完成。一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。例如:钢筋混凝土框架支撑的多层工业厂房。剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,能承担各类荷载引起的内力,并能有效控制结构的水平力,
5、这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用,所以,购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。 框剪结构(框架+剪力墙)框架结构体系的建筑在空间刚度上较为薄弱,用于高层建筑时往往需要增加抗侧力的构件,在适合位置布置剪力墙,就是常见的一种形式。框筒结构(框架+剪力墙)在高层或超高建筑中,往往在垂直交通枢纽部位(楼梯间、电梯等)布置为刚性的剪力墙核芯筒,以增大建筑物抗水平测力的刚度。板柱结构:板+柱(无梁楼板/楼盖)。钢架、排架结构拱结构(三)房屋的框架,按跨数分有单跨、多跨;按层数分有单层、多层;按立面构成分有对称、不对称;按所用材料分有钢框架、混凝土框架、
6、胶合木结构框架或钢与钢筋混凝土混合框架等。其中最常用的是混凝土框架(现浇整体式、装配式、装配整体式,也可根据需要施加预应力,主要是对梁或板)、钢框架。装配式、装配整体式混凝土框架和钢框架适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。 (四)框架建筑的主要优点:空间分隔灵活,自重轻,有利于抗震,节省材料;具有可以较灵活地配合建筑平面布置的优点,利于安排需要较大空间的建筑结构;框架结构的梁、柱构件易于标准化、定型化,便于采用装配整体式结构,以缩短施工工期;采用现浇混凝土框架时,结构的整体性、刚度较好,设计处理好也能达到较好的抗震效果,而且可以把梁或柱浇注成各种需要的截面形状。 四、房屋建筑结构承重
7、形式1、叠砌式(6F以下建筑):用于居住、办公、学校、医院。2、框架式:20F左右的住宅及办公楼。3、剪力墙式:高层。4、筒体式:大跨度、大空间、超高层。五、建筑物的构造组成就常见的民用建筑而言,大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施,可根据建筑物的功能要求设置。1、基础:位于建筑物的最下部,埋于自然地坪以下,承受上部传来的所有荷载,并把这些荷载传给下面的土层(即地基)。基础是房屋的主要受力构件,其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀,保持足够的使用年限。2、墙或柱:是房屋的竖向承重构件,它承受着由
8、屋盖和各楼层传来的各种荷载,并把这些荷载可靠的传给地基。对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体,外墙还有维护的功能,抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用,所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。第二节 相关词语解释房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看,主要分为两大类,即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。建造商建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。发展商发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的
9、房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。代理商代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。产权证书 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。公房 公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占
10、有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房 已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房
11、 私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。 现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通
12、常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。 内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 共同共有房产共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产 共有房产:指两个或两个
13、以上的人对同一项房产共同享有所有权。尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推
14、进,一步步显现。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各 项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例
15、外,前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向,以2800元平方米统一价销售,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。 基价基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。 起价起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。房产广告中常说:元平方米起售,以较低的起价来引起消费者的注意。预售价 预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用
16、时,应按有批准权限部问核定的价格为准。 一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。 定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权
17、以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。建筑面积建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。而“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额就得出一个“实得建筑面积”,就是我们平时所讲的“套内面积”。例如你买了一间120平方米的房子,这个面积就是由13.7平方米的公共分摊面积加上106.3平方米的套内面积得出来的。使用面积住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使
18、用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 实用面积它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面
19、积指标。其换算公式为: 居住面积房屋的建筑面积建筑面积的换算系数 独立式住宅的换算系数为1.83,由此可见,开发商在广告中打出居住面积,而实际销售中则按建筑面积,就超额出售了,这种在面积上“混淆视听”的手法,足见开发商在促销上的精明之处。 计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中,作出统一规定,住宅用房按使用面积计算,包括居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台(闭合式按一半计算),壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。容积率在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高,则意味着建筑面积越大,单位土地成本越低,房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小,居住环境质量下降。 建筑面积指建筑物的
20、水平面积,其计算公式为: 建筑面积套内建筑面积应分摊的公共建筑面积 套内建筑面积套内的使用面积(厅、卧、厨、卫、储的净面积墙体面积阳台建筑面积) 套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 说明:整幢建筑物的公用建筑面积,应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。 知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积,在购房时,心中就有数了。 例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。 得房率 得房率是指套
21、内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 套内面积俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。 竣工面积竣工面积是指竣工的各幢
22、房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑.辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑 面积分摊系数。 销售面积 销售面积是指商品房按套或单元出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积( 以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(),它可以反
23、映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿地率建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿化覆盖率建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。层高层高是指住宅高度以层为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 实用率 实用率是套内建筑面
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