物业经营管理成本测算.doc
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1、物业经营管理成本测算范例物业经营管理成本测算 、 物业概况 1、 用地面积:9984.85m2 2、 总建筑面积:23470m2 3、 地上建筑面积:19970 m2 4、 地下建筑面积:3500 m2 5、 建筑占地面积:4450m2 6、 建筑密度:44.6% 7、 建筑容积:2.00 8、 绿化率:30.4% 9、 商铺:9000 m2 10、商务公寓:10970 m2 11、停车位:92 二、 人员配置架构设置 说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班2班=14人。 2、总人数控制在65人以内。 三、物管费的成本测算 1、
2、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 (1) 人员编制和基本工资标准:见表(01) 人员编制和基本工资标准表(01) 序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月) 一 管理人员 13 2346.00 30500.00 四 维修人员 5 1000.00 5000.00 二 收费员 3 800.00 2400.00 五 治安员 20 750.00 15000.00 三 服务员 14 600.00 8400.00 六 保洁员 6 550.00 3300.00 七 合计 61 / 64600.00 (2)费用测算 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福
3、利费测算表(02) 序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.M2) 一 基本工资 64600.00 / 3.234 二 福利费 20341.50 注(1) 1.148 三 加班费 / / 暂不计 四 服装费 1625 注(2) 0.081 五 合计 79166.50 / 4.463 注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。 注(2): 服装按年均300元/人计算,则每月分摊为: 65300元/人/年12月=1625(元/月) 2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 (1) 采用总
4、体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则: 维修保养费=(1200元/M230%)(25年12月/年) 40% =(360300)40% =0.48元/月.平方米 (2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为: (60瓦/盏200盏12小时30日/月)1.10元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时1.10元/千瓦/小时 =4752.00元/月 分摊到每平方米的费用为: 4752.001997
5、0=0.237元/平方米/月。 (3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为: (4部5千瓦/小时12小时30天/月)1.10元/千瓦/小时 =7200千瓦/小时1.10元/千瓦/小时 =7920元/月 分摊到每平方米的费用为: 792019970=0.396元/平方米/月。 维修保养费用为;每层每月按50元计算则为: (4部7层)50元/层/月 =2850 =1400元/月 分摊到每平方米的费用为: 140019970=0.070元/平方米/月。 3、 绿化管理费: 小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表(3) 绿化管理测算表(3) 序 号 项 目
6、测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.M2) 1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010 2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010 3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017 4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001 5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001 6 合 计 / / 0.039 4、 清洁卫生费 清洁卫生费测算见表(04) 清洁卫生费测算见表(04) 序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.M2) 1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.00
7、8 2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008 3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013 4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012 5 水箱清洗 / / / 6 合 计 / / 0.041 注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。 5、 保安费: 保安费用测算见表(05) 保安费测算表(05) 序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月M2) 1 装备费 250元/人.年 500000 0020 2 人身保险费 (暂不计) / / 3 房租费 (暂不计) / / 4 合 计 / / 0020 6、 办公费:(全年开支办公费
8、约12万元) 办公费=12万元(12月19970平方米) =0.501元/月.平方米 7、 固定资产折旧费: 固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即: 固定资产折旧费为:100万元(12月/年.月5年19970M2) =0.834元/月.平方米 8、 利润: 利润取5%,则 利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)5% =7.045% =0.352元/月.平方米 9、 法定税费: 两税一费为前八项之和的5.75%,则 税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+
9、0.501+0.834+0.352)5.57% =7.3925.75% =0.425元/月.平方米 10、 合计:经营管理服务费汇总表见(06) 经营管理服务费汇总表(1-6) 序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例 1 工资福利费 4.463 57% 2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15% 3 绿化管理费 0.039 05% 4 清洁卫生费 0.041 0.5% 5 保安费 0.020 0.2% 6 办公费 0.501 6.4% 7 折旧费 0.834 10.5% 8 利 润 0.352 4.5% 9 法定税费 0.425 5.4% 10
10、合 计 7.817 100% 11、 车场管理费收入的补贴: 机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。 分摊物业管理费=460019970m2 =0.230元/月.平方米 用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为: 经营管理费=7.817-0.230 =7.587元/月.平方米 评#没有经过仔细测算,但就以下几个问题本人提出异议: 1.人员配置:服务人员14人,不知道你提供什么样的服务,如果是一般的写字楼,这个编制肯定大了,另外,管理人员13个编制对于2万多平方米的写字楼来讲也是冗员; 2.你在测算每平方米的管
11、理费的时候,不能按照分项分摊,因为这样你的误差就相对教大,你可以将所有项目的耗费加在一起,然后除以总的面积,这样算出的数据比较准确; 3.公共照明用电的测算:(为晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时)难道你们大厦晚上12小时全部灯火通明? 4.电梯运行费按照30天计算,怎么不用扣除节假日?(节假日的电梯运行不需要那么频繁啊); 5.商铺的管理费跟住宅部分一样吗?其实可以分别按不同标准收取啊。 因为有些东西没有来的及去查相关的规定,在此抛砖引玉,请大家共同参考。_有多少爱 可以重来? 有多少人 值得等待? 为了一个承诺,耗尽一生的时间。最后由 alongpxl 在 200
12、4年04月23日 15:50 编辑 2004年04月22日 17:311楼 yyok7 土豹豹 注册日期: 2003年01月性别: 来自: 深圳发贴数量: 752会员积分: 1299给我的也提提意见!谢谢 “*”物业管理服务费用测算 根据“*”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“*”的物业管理服务费进行测算。内容包括: 一、 经费测算的原则及说明; 二、 经费测算: 1、人工成本;2、行政办公费;3、设备设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。 详细测算书内容如下: 第一节 经费测算的
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