百年型住宅探讨.doc
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1、百年型住宅探讨北京合金公寓示范工程的展现,使人们看到百年住宅的真身,它的高科技含量,成为当今业界盛赞的热门话题。合金公寓适合中收入主干家庭购买,其功能适变性只局限于套内大空间的再分割,如果能调整为套型大、小可变,使收入少的买小套,收入多点的买个中套,各得其所则会更令人满意些。当若干年后广大中低收入者,口袋里的钱翻上两三翻,自然会期盼自己的小套型,能长大成中套或大套就好了。这当然是个梦想,是好事,我们能否为这个梦想做点努力呢?不妨试试,我试做了几套百年型可适变的住宅方案,自认为是在向这个梦想的方向走,但又觉得力不从心,于是想到把基本思路抛出来,希望得到更多的专家帮助。附上:“创新超级灵活塔板式住
2、宅”一文供研讨 创新超级灵活塔板式住宅 九位一体住宅解决方案 提要:【TB1型】超级灵活塔板式住宅研究,是以中、低收入家庭购房需求为对象,设计出高性价比的节能省地型、环境友好型住宅。它是支撑体住宅设计中的一个支系统。是住宅大市场中的新成员,它的单元住宅套型组合含两种制式,即:同体层同式和同体层异式。案例【TB1-18型】住宅的任意一个单元楼的任一标准层(460.68m2),都隐含着可选性很强的、9组56个大小和形状各不相同的住宅套型,其建筑面积由31.59m2到204.10m2。从住宅市场营销视角观察,这一个单元住宅楼已能覆盖现行房地产的九类住宅;即:廉租房、公租房、经济适用房、限价房、棚改房
3、、拆迁房、小户型商品房、中户型商品房、大户型商品房。它既能支持住宅产业化生产,又能非常灵活的与普通商品房市场随机对接,也能适应保障房回购的多种需求。故又名“九位一体住宅解决方案”。 关键词: 超级灵活、支撑体、九位一体、产业化、个性化、园林化。(一) 引言【TB1型】住宅是结合中国住宅市场、研发的一套支撑体住宅体系中一个支系列,为便于叙述,以【TB1-18型】住宅方案为例,来展示其独特设计思路,它是以保障房和普通商品房同体层同共生,或同体层异花生,并支持具有中国特色的住宅产业化的新模式(也支持当前住宅建设模式)。此方案的应用,可令开发商在具体小区开发项目中,只需重复建设同一种格式的住宅支撑体骨
4、架,利用其具有套型“超级灵活多变”的独有特性,即可获得数十个至百余个住宅套型方案(隐含于任意一个标准层中),当主体建筑封顶并开盘后,开发商即可向政府高灵活的提供廉租房、公租房、经济实用房、限价房、棚改房、拆迁房,同时也向中、低收入家庭提供高性价比的大、中、小户型商品房。这就形成在贯彻“节能、省地、绿色、环保”政策中,提供了一套比较全面地、具有中国特色的“九位一体”高层住宅解决方案。【TB1-18型】住宅方案若用于建设保障房,当使用几年或几十年后,政府需要“考虑届时的城镇化发展情况和经济社会发展水平,通过保障性和政策性住房供应,进一步扩大保障范围,适当提高保障标准”时,政府即可重启【TB1-18
5、型】标准层、所隐含的6个级别的户均面积标准(57.58、65.87、76.78、92.14、115.12、153.56平方米)、下达政策性调控令,只做二次装修即可进入新的保障房标准。故它不仅是“九位一体住宅”,也是一种有灵性可升级的百年型住宅。(二) 设计主导思想: 追求政府、开发商、购房者“三赢”。1、话语权转型;传统住宅小区楼盘的定位、定性、定套型、定盘皆由开发商作主,而【TB1-18型】超灵活塔板式住宅(下称【TB1-18】型住宅)则转为小区规划和住宅支撑体建设由开发商自主决定,而楼层定性、定套型、定盘、则转为以购房人(含政府收购保障房)为主体,开发商配合的新模式,这就为中、低收入购房者
6、,提升了套型多方案选择权、和套内设计自决权。2、高回报率;符合国家各项法规、建造出产业化生产(或传统建造模式)高容积率的园林式住宅小区。其优质、高效、低成本将使开发商获得更多的利润。3、高社会效应;由【TB1-18型】构建的创新型园林式小区,是中、低收入家庭拥有更人性化、更省地、更节能的和谐共享家园。同时因其在高容积率控制下,还能获得高绿地率,故政府可期待它能为建设资源节约型、环境友好型城市加分。 (三) 标准:1. 按 GB 50362-2005中的A级和AA级标准进行设计。2. 按 GB 50180-93标准,在受控高容积率(34或更高)状态下,打造高绿地率(50%)园林式住宅小区。 3.
7、 按GB 50096-2011住宅设计规范进行建筑设计。4.自定义建筑面积标准:廉租房30-50m2 、 公租房35-60 m2 、 经适房40-60 m2、 限价房45-90 m2 、 小户型商品房30-90 m2 、 中户型商品房91-120 m2、 大户型商品房121-200。(四)理论准备:(为集成创新)1. 以SAR理论为基础,融入SI理念、大开间理念进行建筑设计。2. 扩大SAR理论应用,以住宅楼体为骨架,小区环境、道路、管网附属及辅助建筑等为填充体,并以绿色、低碳建筑理念为引导,融入四合院元素进行小区规划设计。(五)设计切入点:1. 寻求近似方形(体积系数最小)建筑平面构图、作为
8、节能设计的切入点。2. 引用内廊式大进深(面宽小)建筑平面构图、作为节约用地的设计切入点。3. 探讨围合而开放的高层四合院住宅设计、作为协调城市发展、构建多序列园林化小区设计的切入点。4. 推行系列化、模数化、模块化及产业化设计,作为提升产品质量、数量、降低成本的设计切入点。 5.采用管线分离及套型层异适变潜伏设计法,构建个性化超灵活住宅设计平台。(六)技术路线选择 当今高层住宅遍布全国,风格可谓百花齐放、千姿百态;经半个世纪的社会实践证明,其成熟的技术、丰富的外形,已为国人认同和喜爱(但性价比还不尽人意)。这些高层住宅虽形态万千,归纳起来则可分为两大类,即塔楼模式和板楼模式。 世上有洋人和本
9、地人,相遇就一定能孕育出漂亮聪明的混血儿。同理, 当今住宅设计是以塔式楼与板式楼为主流,在此形势下,一定能寻找到兼有二者优点的下一代“塔板楼”新模式,若再赋予它具有生机的可持续发展理念,就是一条值得关注的新技术开发路线:【TB1-18型】住宅,就是选择“塔板楼”新技术路线,展开设计的一种探索,它起步于塔楼,成形于板楼;即先选取近似方形,并可四面开窗的塔楼作为单元住宅的外形构图,每个塔楼的标准层能容纳38套大、中、小套型住宅。将两个单元住宅塔楼反对称并列,拉近它并用走廊连为一体,其长宽比大于2,这就是在塔楼基础上发展出来的,兼有板式单元住宅性质的新一代“塔板楼”模式。再将SAR理论注入这种一层3
10、8户的单元住宅塔板楼的建筑设计,就形成如案例“【TB1-18型】支撑体超灵活板塔式住宅”体系。因其兼容塔楼、板楼之优,故其综合性能及性价比得到较大提升。这就是【TB型】住宅技术路线的基本脉络。(七).【TB1-18型】塔板楼的标准层方案设计案例:高层住宅的标准层建筑设计,是住宅设计的核心。 【TB1-18型】住宅是以SAR理论、和所选技术路线为基础,按前述的价值取向、设计切入点,选用五个开间模数,及一个(或两个)主进深模数,作为设计支撑体住宅的基本要素,进行住宅建筑标准层设计,即可得到大、小形状不同、室内功能配置不同的56105个套型图。提取它们的主要设计数据,可获得优良的中、小户型系列标准层
11、技术经济指标,(见附表一)。由方案图(见附图【TB1-18-124】)和数据证明这套设计有以下优异特性:1,超灵活的标准层套型配置【TB1-18型】住宅的任一个单元住宅楼(例如标准层460.68)含有56个套型、可组合成9类6级住宅、它能把当前市场所需的“九类住宅”兼容于一体,构成一个小巧而超灵活的住宅平台,以其层异适变的高灵活性,轻松的与不确定(或不完全确定)的保障房市场和商品房市场随机对接。2,百年期可升级的保障房体系可变且能升级的住宅设计,是设计理念上的一种重要突破;【TB1-18型】住宅的任意标准层中隐含有4类(一室二厅一卫和、二室二厅一卫、小三室二厅一卫、小三室二厅二卫)35套90m
12、2以下的套型。供政府按需进行保障房回购运作,可先回购一栋楼、或一栋楼中的任意几层,或一层楼中的一部份,之后再提供给购(租)房人、根据家庭结构、生活习惯、经济实力完成个性化选用。几年或几十年后,当保障房体系需要调整、升级、或退出时,政府可下达调控令,起动两户或三户合并为一户的潜伏设计技术,只需进行二次装修,即可升级为新的百年型保障房或商品房,再对社会进行二次租售。3. 和谐人文住宅当前建设的大量高层保障房住宅,因受结构设计的限制,有的一栋楼或一个组团,或一个小区都是清一色的保障房,这就极易形成不愿意看到的“穷人住宅区”隐患。而【TB1-18型】住宅能很容易化解这类“穷人区”、“富人区”的社会矛盾
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