第3章土地使用权的获取.ppt
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1、第一节 房地产开发用地的获取,一、土地使用权的出让 1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,第一节 土地使用权的获取,2、土地使用权出让的特征 土地所有权与使用权分离 受让主体的多样性 土地使用权出让是有偿、有期的 计划性,3、土地使用权出让的基本原则 国家主权神圣不可侵犯 平等、自愿、有偿 所有权与使用权分离 合理利用土地,4、土地使用权出让期限与方式 (1)期限,(2)土地使用权出让的方式 协议出让:是指土地使用权的受让方向市、县人民政府的土地管理部门提出有偿使用土地的申请,双方经过协商达成一致后出让土地的行为
2、。,招标出让 是指市、县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出要约邀请或者面向社会公布招标条件,然后按照合法的招标程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。 优点:引进了市场竞争机制,选择余地较大 缺点:需要出让和受让双方提前做好充分的准备工作,耗时较长,主观因素较多,并且可能存在由于没有符合要求的投标者而流标。,拍卖出让 是指市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖,在指定的时间、地点由主持人宣布底价,竞投者按规定的方式应价,以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。 优点:引进了市场竞争机制,排除了主观因素 缺点:竞投者可能由于决策时间仓促,使得竞争过于激励,也可能由
3、于叫价过高,无人出价而流拍,挂牌出让 由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 优点:一是挂牌时间长,且允许多次报价,有利于投资者理性决策和竞争;二是操作简便,便于开展;三是有利于土地有形市场的形成和运作,5、土地使用权出让程序,招标出让: 发布招标公告(通知) 领取招标文件 投标 开标、评标和定标 签订合同 登记领证,拍卖出让 发布拍卖公告 领取拍卖文件 举行拍卖活动 签订合同 登记领证,挂牌出让 发布挂牌公告 竞买人提出申请,提交有关
4、文件 竞买 文件移交 登记领证,6、土地使用权出让合同,标的:坐落位置、宗地号、面积、界址及用途 使用期限 价款 使用条件 担保方式及违约责任 其他内容,7、土地使用权出让合同当事人的权利,(1)出让方的权利 要求受让方按合同规定按时缴纳出让价款 对受让方利用土地的情况行使监督和检查权 处罚权 合同规定的出让年限期满,无偿收回土地使用权,并同时取得其地上的一切不动产所有权 对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利,(2)受让方的权利,二、土地使用权转让,(一)土地使用权转让的概念 是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。
5、,(二)土地使用权转让的特征 1、以土地使用权出让为基础,2、土地使用权转让需具备一定的条件 土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行,权利人不得扩张其权利内容。 按照出让合同约定对土地进行了投资开发 土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 转入方应当依法缴纳土地使用权流转税收 转让的目的在于合理开发、利用、经营土地,3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为,4、土地使用权转让的同步性,(三)土地使用权转让的条件 1、土地使用权转让只能在原土地使用权转让合同规定的权利义务范围内进行 2、办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 3、转让方应当依法
6、缴纳土地使用权流转税收 4、转让的目的,(四)土地使用权转让的方式 出售 交换 赠与 其他形式:土地入股联建联营;企业兼并;土地使用权继承;用地单位合并、分立,(五)土地使用权转让的程序,转让申请 签订转让合同 转让合同公证 缴纳土地出让金和土地增值税 土地使用权变更登记,三、 土地使用权划拨,1、土地使用权划拨的概念 是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,2、土地使用权划拨的特征 没有明确的期限 无须支付土地使用权出让金 不能随意转让、出租和抵押,两种形式:一是在原集体土地上从事建设而发生的国
7、有土地使用权划拨 二是原本为国有的荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨,四、 房地产开发用地的征用拆迁,(一)土地征用的含义 是指国家为了公共利益的需要,按照法定程序和条件,将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。,(二)土地征用的特征,土地征用具有强制性 土地征用是一种政府行为 转移性 补偿性,(三)土地征用程序,建设项目 用地 拟订征地 拟订征地 预审 申请 方案 协议 颁发土地 出让或 使用证 划拨土地,(四)征地补偿与安置费用,土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 征地管理费 税费,五、城市房屋拆迁,拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使
8、用性质时,按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。 (一)拆迁工作的基本原则 服从国家利益的原则 符合城市规划和有利于城市旧区改造的原则 保护拆迁当事人合法权益的原则,(二)拆迁的基本程序 申请规划用地许可证 编制拆迁计划与方案 申请房屋拆迁许可证 房屋拆迁审批 发布公告 签订拆迁补偿和安置协议 实施房屋拆迁 监督检查,(三)城市房屋拆迁补偿 1、补偿对象:被拆除房屋及其附属物的所有人 2、补偿形式: 产权调换 货币补偿 产权调换和作价补偿相结合,3、补偿标准 产权调换的补偿标准 货币补偿的补偿标准,杭州市区2005年上半年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价,杭州市
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- 土地 使用权 获取
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