第九章商品房税收.ppt
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1、第九章 商品房税收,第一节 商品房税收概述,一 税收的含义,税收:是国家依据法律规定,强制地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币,是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种手段。 商品房税收:国家为了实现其职能,凭借政治权利,按预定标准,向商品房开发者、产权者,无偿地、强制地征收的货币或实物等。,二 税收的特点,强制性:任何单位或者是个人不得违抗 无偿性:国家征税后,税款为国家所有,不需要偿还,也不需要支付任何代价 固定性:征税前以法律形式规定了征税对象、税率、税源、税目,并严格按照这一标准征税,三 税收术语,(1)纳税人:纳税主体,是税法规定的负有纳税义务的单位与个人。 (注意同负税人
2、的区别:负税人是指负担税款的单位和个人,在税负可以税负转嫁的情况下,出现了纳税人与负税人的区别),(2)课税对象 税法规定的征税的目的物,是征税的依据,是一种税区别于另一种税的主要标志 税源:税收的经济来源或出处 税目:课税对象的具体项目或具体划分 (3)税率 国家征税的比率,是税额与课税对象的比值,可分为比例税率、定额税率、累进税率,(4)节税、避税、偷税 节税:利用法律并不企图包括的方法来降低纳税人的赋税。是合法行为 避税:利用税法的不健全,减轻纳税义务,减少税收负担的行为。是钻法律的空子,有悖国家政府的税收政策导向,偷税:纳税人采取伪造、隐匿、擅自销毁账簿等手段,不缴纳或少缴纳税款。具有
3、非法性、欺诈性,是违法行为,第二节 商品房交易具体税收,主要有十种:企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、城市土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、教育费附加 以上每种税收的纳税人、课税对象、计税依据、税率、免税都有自己的特点,对二手房征收个人所得税,对二手房征收个人所得税,政策发展过程 1 1994年1月1日起实施的中华人民共和国个人所得税法里规定,要对房价交易差额征收20%的个人所得税,但各项具体实行措施没有出台,2 1999年发布了278文件,里面对二手房交易征收个人所得税有了明确细致的规定:属于家庭唯一住房、且居住满5年后出售,免收个税;对于出售自有住房前后1年内,并
4、按市场价格购房的纳税人,起缴纳的个人所得税将全部返回。,3 1999年以后,各地出台了一系列关于二手房交易征收个人所得税的细则,比如:北京财政局于2003年发出了关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知,4 2006年7月,国家税务总局公布了关于个人所得住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知,规定自2006年8月1日起,所有地方税务局开始强制征收房产出售个人所得税,并强调:个人所得税必须与其他相关税收一并办理。具体规定主要有以下三个方面:,(1)扣税、免税: 属于家庭唯一住房,且居住满5年后出售,免收个税 对于出售自有住房前后1年内,并按市场价格购房的纳税人,起卖房时缴纳的保证金,如果购
5、房房价总额大于二手房房价总额,则保证金全部退还;如果购房房价总额小于卖房房价总额,则部分退还。,(2)“三费”允许在税前扣除:房屋原值、税金、合理费用 合理费用:包括实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。(已购公有住房、经济适用房,最高扣除额为房价的15%;商品房等其他住房,最高扣除额为房价的10%;购买时合同中注明已装修的,不能扣除。,(3)如果无法提供完整、准确的房屋原值凭证的,地方税务机关会相应实行核定挣税,即按照住房转让收入的1%3%比例征收。,(4)如果纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格而无正当理由的,征税机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。,我国各地
6、实施对二手房交易征收个人所得税的情况 1 杭州:2004年1月1日,杭州开始征收二手房交易个人所得税,2004年9月2日暂停征收。因为此项措施实施后,杭州房价不降反升,而且成交量持续委缩。,(2)北京:2005年6月,北京朝阳区地税部门规定,二手房完税后才能办理过户手续,但执行了半个月后即悄然停止。,(3)南京:2005年6月初,南京地税部门规定,个人销售商品房将按规定缴纳20的个人所得税,但南京商品房管理局局长在6月16日明确表示不征收。,我国对二手房征收个人所得税时征时停,此地征彼地停的原因所在 各个利益集团的激烈博奕 建设部门出于部门利益考虑、地方政府出于地方利益因素,不愿征收 税务部门
7、出于国家财政角度考虑,希望征收 违背了税收的基本特征,二手房交易征收个人所得税的原因 国家通过税收手段对商品房市场进行调控,对投机性、投资性购房等商品房交易行为进行打击。,对二手房交易征收个人所得税可能出现的结果 房价过高,不是因为商品房投机投资行为导致的,而是批租土地造成的。,如果现在对二手房交易征收个人所得税,一是卖房者会停止手中房屋的出售,二是在需求带动情况下,二手房税费成本转嫁到购房者手中,进一步提升二手房价格。在目前供需比例下,第二种情况更有可能发生,但是无论哪种情况都达不到抑制房价的目的。,此外,双方可在私下达成协议,少缴税;继承、赠予房产,业主可免一定税收。所以人们回从这些方面下
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