罗湖区田贝村改造专项规划简介.doc
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1、罗湖区田贝村改造专项规划简介中国城市规划设计研究院深圳分院 田长远一、规划背景 去年10月28日,市委、市政府召开全市违法建筑清查工作暨城中村改造动员大会,我市城中村改造工作全面启动。城中村(旧村)改造是深圳市落实中央提出的科学发展观和以人为本的要求,提升城市建设整体水平,促进特区内外一体化发展,加快推进现代化国际性城市建设,努力构建“和谐深圳”、“效益深圳”的重要举措。 罗湖区是商业旺区,在改造中,城中村的定位应该紧扣区域产业布局的特点,根据城中村所处的地域位置和周边地区的产业功能,确定城中村改造的方向。田贝村改造将依托原有的建材市场,扩大营业面积,改造为建材特色产业村。二、 现状概况1.地
2、理位置 田贝村(以下称规划区)位于罗湖区的中部,洪湖东路以东,文锦路以西,田贝四路以南。属于田贝村用地范围,规划区总面积26450平方米。规划区共分A、B两区,A区面积为7240平方米,B区面积为19210平方米。2.人口概况 根据田贝村实业股份公司提供的资料,现状总人口1703人,其中外来人口1368人,村民人口335人,常暂比1:4.08,村民户数为170户。3.产业现状 规划区目前产业发展主要为住宅及商业店铺出租。主要住宅物业由居民统建楼和居民独立式住宅构成,其中现状居民自建住宅多以出租的形式进行经营,凭借毗邻的洪湖公园良好的自然条件和便捷的交通条件,本区的村民住宅租赁市场非常活跃。规划
3、区内的建材市场已形成了一定的规模,经营颇具特色,在业内已形成相当的知名度。4.权属现状 根据规划国土资源局罗湖分局的地籍资料,规划区内属于实业股份有限公司的有2宗。5.现状交通 规划区东、西、北侧分别为城市主干路文锦路、城市次干路洪湖东路和田贝四路,规划区主要出入口由文锦路引入,为右进右出。6.现状建设情况 规划区现状建筑主要为私宅、办公及部分商业。A区内建筑为7层, B区内建筑都为3-4层,建筑密度较大。现状建设情况详见下表:表一:现状建设情况一览表A区建筑量(万平方米)B区建筑量(万平方米)规划区总量(万平方米)用地面积0.731.922.65住宅建筑面积1.343.654.99商业建筑面
4、积0.240.50.74办公建筑面积0.250.25合计1.584.405.98容积率2.162.162.26三、改造的动力分析1.空间及景观 田贝村毗邻洪湖公园,与彩虹桥隔路相望,不远处是大型购物商场沃尔玛,且周边都是近几年开发的住宅区。相比之下,建于20年前的田贝村,建筑质量及空间景观较差,与周边建筑群在空间环境和城市景观方面不协调。2.功能 规划区内的建材市场虽然已形成了一定的规模,在业内已形成相当的知名度。但在B片区部分村民的底层住宅改建的商铺比较杂乱,形象较差,且不利于远期集体物业的培育。3.村民改造自己家园的意愿 因建筑破旧,缺乏特色,配套设施不完善,已经无法满足日益提高的城市居民
5、居住要求,这就使规划区改造更为迫切。四、相关规划要求1.深圳市罗湖03-02号片区水贝地区法定图则 现状田贝村用地,属于原农村居民住宅地区,规划主要用途为居住用地,近期应严格控制,待条件成熟时通过旧村改造详细蓝图确定开发强度,达到改善环境,完善配套设施的总体规划目的。 整体功能要求:水贝地区以文锦路、田贝四路为界将本地区分为三个小区,每个小区有小区级的公共设施和小区中心,小区中心主要设在贝丽南路、贝丽北路和洪湖二街,居住区级以上的商业设施主要分布在洪湖东路和田贝四路两侧。 城市设计要求:本地区西侧邻洪湖公园的用地规划应考虑到洪湖公园的景观要求。2.水贝黄金珠宝产业集聚基地规划研究 在满足自身居
6、住的前提下,尽量增加商业及单身公寓,以减低对周边的公共配套压力。五、规划定位及原则 规划区定位为:居住、配套公寓、专业市场的综合性地区。 根据规划区现状存在的问题及政府政策确定规划的原则为: 1.改善城中村及周边的环境,提升规划区环境面貌。 2.增加公共空间及绿化面积,完善公共基础设施建设。 3.妥善解决城中村改造中村民及各方面利益。 4.完善现有产业结构,促进其升级。六、改造策略 本次规划着重研究旧村的发展规划及其可行性。 根据田贝村现状建设情况、城市整体景观要求及城市发展特征,规划针对规划区发展前景提出切实可行的改造策略。 规划区共分三个部分:旧村改造区、环境整治区、现状保留区。1.旧村改
7、造区:(B区)【特征】 现状建筑低矮陈旧、建筑密度较高,靠近洪湖东路一侧底层延续了临街的建材展销市场,目前已形成一定规模及影响力,但是目前的现状建筑空间不利于远期的产业长远发展。由于紧邻东湖公园,具有良好的自然景观资源,为规划区发展提供了较好的外部资源。【策略】 整体改造,改善居住环境。考虑到田贝村一带是深圳市主要的建材销售商聚集地,产业的发展具有一定的连续性,规划区的定位为集建材展示、信息交流、买卖交易等为一体的现代化综合建材商贸中心,达到增加集体物业的规模的目的。同时,在满足本村居民的居住前提下,增加商务公寓及单身宿舍的建设,减轻对公共配套设施的压力。 道路交通:完善内部微循环系统,形成环
8、状路网,强化与外部道路的衔接。 环境:与周边空间环境相协调,将规划区与洪湖景观相融合。2.环境整治区:【特征】 已建成的村办公综合楼及其前面的广场区域,整体环境质量较差。【策略】 用地:现状保留,少部分结合整体公共空间进行整合。 道路交通:完善微循环系统,加强对外道路交通建设; 环境:根据现状建设高度及整体环境,建设组团绿地及文体活动中心,改善旧村整体环境。结合旧村改造建设方案进行统一交通、消防设计。 近期以环境整治为主,统一进行铺装、绿化、立面整治。3.现状保留区:(A区)【特征】 此地块属于规模建设区,整体建设密度较大,高度为7层,整体空间秩序良好。目前为田贝建材市场的主要组成部分。【策略
9、】 用地:现状保留。 道路交通:完善微循环系统,部分结合改造区的对外交通需求进行改造。 环境:对沿洪湖东路一侧的建筑立面进行统一的立面改造。 产业:近期改善环境,延续现有产业发展,提升产业地位。4.改造计划 根据整体改造策略,规划区B区作为拆除改造区,其中股份公司办公楼作为保留建筑,其余建筑拆除重建。建筑总量详见下表:表二:B区建筑一览表住宅建筑面积(万平方米)商业建筑面积(万平方米)办公建筑面积(万平方米)合计拆除建筑面积3.650.54.15保留建筑面积0.250.25七、交通规划1.车行交通 为改善地段的交通条件和提供方便的交通支持,将规划区主要出入口设置于洪湖东路,减少对文锦路交通压力
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