银川商城C区四层7号营业房马引平营业报告.doc
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1、 房地产评估报告书宁夏中信圣华房地产评估有限公司Ningxia Zhongxinshenghua Real Estate evaluate Co.,ltd房地产抵押估价报告估价项目名称: 银川市兴庆区宗睦巷70号楼二单元201室委 托 方: 惠龙龙估 价 方: 估 价 人 员: 何春丽(10) 沈晓佳(13) 孙杰(39) 杨让东(20) 估价作业日期:估价报告编号: 中信圣华 评 字(2010)A0093号目 录一、致委托方函.3二、估价师声明.4三、估价的假设及限制条件.5四、估价结果报告.7 1.委托方.72.估价方.73.估价对象.74.估价目的.85.估价时点.86.价值类型与定义.
2、97.估价依据.98.估价原则.109.估价方法.1110.估价结果.1311.估价人员.1412.估价作业日期.1413.估价报告应用的有效期.14五、房地产估价技术报告.151.个别因素分析.152.区域因素分析. 153.市场背景分析.164.最高最佳使用分析.185.估价方法的选用及技术路线.186.估价结果确定.22六、附件1.委估对象房屋所有权证、身份证(复印件)2.委估对象状况照片、坐落方位图3.评估机构资质证书、企业法人营业执照、(复印件)4.房地产估价师注册证书(复印件)致 委 托 方 函马引平:本公司接受您的委托,依据委托内容对属您所拥有的位于银川市兴庆区银川商城C区四层7
3、号营业房进行价格评估,以作为抵押贷款的价值参考依据。评估人员依据国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999和有关房地产评估的规定,根据特定的评估目的,遵循公平、公正、客观、真实的评估原则,按照规定的评估工作程序,采用“市场比较法”和“收益法”的估价方法,结合估价人员的评估经验及您提供的有关资料,经现场查看对上述房地产价格进行了周密准确的测算。现确定估价对象在估价时点2010年3月29日的评估结果如下表:房地产估价结果一览表坐 落总楼层所在层建成年代结构设 计 用 途建筑面积(m2)评估单价(元/m2)评估总价(元)兴庆区银川商城C区四层7号营业房842005钢混营业13.0814294
4、186966人民币大写金额壹拾捌万陆仟玖佰陆拾陆元整法定代表人签字(盖章): 宁夏中信圣华房地产评估有限公司2010年4月1日估 价 师 声 明我们郑重声明:1我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本次估价的估价对象没有利害关系,与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。5我们已于2010年3月29日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看(本公司查看人员陈永保、刘钟阳)。6没有非本公司人士
5、对本估价报告提供重要专业帮助。7估价作业过程中严格遵守职业道德和行业管理规定。8本估价报告无副本,复印件无效,任何使用本估价报告书复印件的行为造成的后果与本估价机构和估价师无关。9委托方必须保证所提供资料和情况的真实性,如提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失真的,本估价机构不承担任何责任。10本报告仅服务于评估目的,他用无效。未经估价机构的书面同意,不得向委托方和评估报告审核部门以外的单位或个人提供,报告的全部或部分内容,未经许可不得发表于任何公开媒体上。参加本次估价的房地产估价师签名估价人员执业资格签字盖 章陈永保房地产估价师李永烈房地产估价师估价的假设和限制条件一、估价假设与限制条件1
6、本报告提出的评估结果,以委估房地产维持现状并持续使用为前提,并可在公开市场上自由转让。2本报告未考虑委托方或有负债及估价对象的抵押到期强制处分清偿因素等对估价结果的影响,也未考虑其国家宏观经济政策发生变化、未来市场风险以及自然力与其他不可抗力对估价对象的价值影响。3本估价报告有关资料(房屋所有权证、权属档案查阅单)由委托方提供,估价人员未做进一步核实。如因资料不实而导致估价失实、失误和错误,由委托方承担相应责任。4委托方通过合法途径取得估价对象土地使用权、建筑物所有权及设备所有权,并支付了有关税费,且未设定他项权利。 5估价对象产权证上所载明的权属范围、面积应准确无误。6实地查看时,我们对房屋
7、仅进行一般性的查看,并未对结构等内在质量进行测试,故不能确定其有无内在缺陷,本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。7报告中的评估结果为估价对象在估价时点预期能够成交的最好价格,它依据了如下假设:(1)存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者;(2)在评估时点前,相对于物业的特性和房地产市场状况而言,有一段合理的谈判周期;(3)在此周期内,市场状态和价值水平是静止不变的;(4)不考虑特殊买家的附加出价。二、报告使用的说明1本报告认为委托方提供的所有估价资料是真实的、可靠的,并以此作为估价的重要依据之一,若因委托方提供的资料有误而引起的任何责任估价方不予承担,并由委托方负责
8、解释其所提供的资料。2本报告有效期限自估价报告完成日起一年内有效,在有效期内,若市场情况发生变化且对该房地产评估价值产生明显影响时,估价结果须作必要的调整,甚至重新评估。3本报告由正文和附件两部分共同构成,且经注册房地产估价师签字,评估机构盖章,作为一个整体完整使用方为有效。本机构仅对正确使用本报告者负责。4本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时,请委托方及时通知本公司更正,否则误差部分无效。5本公司估价人员已对估价对象的法定优先受偿和他项权利状况向委托方进行了书面查询,并做了调查记录。根据所了解的情况,估价对象不存在法定优先受偿和他项权利的设定。宁夏中信圣华房地产评估有限
9、公司估价文件中信圣华 评 字(2010)A0093号 估价结果报告一、委托方名称:马引平地址:银川市兴庆区银川商城C区四层7号营业房二、估价方估价机构全称:宁夏中信圣华房地产评估有限公司机构地址:银川市兴庆区新华西街新宁园综合楼1单元802室机构资质:二级资质证书编号:宁建房估证字2009第036号法定代表人:都学军联系人:王晓霞 联系电话:0951-5024576三、估价对象1估价对象位置与环境估价对象为位于银川市兴庆区银川商城C区四层7号营业房,四至为:东临营业房,南临营业房,西临营业房,北临营业房。估价对象地处银川市土地定级级地段,为银川市商业中心区,客流量大,商业氛围浓厚。该区域周围分
10、布有新华百货、新华购物中心、建发东方红广场、华联商厦、同福商厦、复兴桥商厦、兴隆商厦、银川商城、温洲商城、东方商城、国芳百盛、大中电器、新华书店、鼓楼电脑电讯市场、原野数码广场、国美电器、苏宁电器、永安购物广场、品牌服饰专卖店等商业服务网点。该地段周围道路通达度高,主要街道有新华东街、玉皇阁南街、解放东街、中山街等,设有1、12、22、25、27、33、106、501、201路等汽车站点,对内对外交通极为便捷,区域内基础设施完善。2、估价对象概况估价对象建筑物整体为钢混结构8层建筑,估价对象位处4层,坐南面北,于2005年建成,房屋建筑面积13.08平方米,设计用途为营业,实际用途为营业。建筑
11、物外墙贴面砖;室内地面铺地瓷砖,内墙面及顶棚刷涂料;入户门为无框玻璃推拉门。该房地产宗地内已具备“六通一平”(即:通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路及场地平整)的开发水平。3评估范围房屋所有权及其所占用的土地使用权。4估价对象权利状况估价对象产权于估价时点2010年3月29日为马引平合法所有,设计用途为营业,估价对象权属合法清楚。房屋产权证号为银房权证兴庆区字第2010000103号;产别为单独所有;建筑面积13.08平方米。至估价时点,该估价对象未设定抵押等他项权利,且无任何法律纠纷。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2010年3月29日(
12、现场查看日)六、价值类型及定义估价对象处于目前状况下且宗地内外达到“六通一平” (通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通路及场地平整)时,于估价时点可用于抵押的公开市场价值,其中包含土地使用权价值。七、估价依据1中华人民共和国主席令中华人民共和国城市房地产管理法1995第29号;2中华人民共和国主席令中华人民共和国土地管理法2004第28号;3中华人民共和国主席令中华人民共和国担保法1995第50号;4中华人民共和国主席令中华人民共和国物权法2007第62号;5中华人民共和国建设部令城市房地产抵押管理办法2001第98号;6宁夏回族自治区人大常务会宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例2002
13、第22号;7中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50921-1999;8建设部、中国人民银行、中国银监局房地产抵押估价指导意见;9银房权证兴庆区字第2010000103号房屋所有权证;10银川市房屋产权交易动态;11委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书;12估价人员对估价对象的现场查看记录;13委托方提供的与本次估价相关的其他资料;14本估价机构掌握的房地产市场相关资料。八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下,结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则:谨慎原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则等。1谨慎原则此原则是在存在不确定因
14、素的情况下,房地产估价师作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制以及未来可能发生的风险和损失,不高估估价对象的市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款。2合法原则此原则要求以估价对象的合法权益为前提条件进行估价,即以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分等为前提。在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为估价依据,估价前必须对权属合法性进行确认;在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制为估价依据,估价时也必须对有关用途的规定进行确认;在合法处分方面,应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据;在其他方面也应不违背相关法律、法规、制度等。3最高最佳使用原
15、则此原则是以估价房地产的最高最佳使用为前提条件进行估价的。所谓最高最佳使用是指估价对象的一种最可能的使用,即法律上允许、技术上可能、经济上可行,且经过充分合理的论证,能给估价对象带来最高价值的使用。此原则具体表现为:最佳用途、最佳规模、最佳集约度。之所以要遵循此原则,是因为在房地产市场中,每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力,采用最高最佳的使用方式,以取得最大的收益。4替代原则此原则的理论依据是同一市场上相同商品具有相同市场价值的经济学基本原理,它是保证房地产估价能够通过选用市场资料来进行和完成的重要理论前提,此原则要求估价结果不得明显偏离与估价对象处在具有替代关系,价格会相互影
16、响的区域范围内,并在用途、规模、档次、建筑结构与估价对象相同或相近的房地产在同等条件下的正常价格。替代原则要说明的是,在评估一宗房地产价格时,若附近区域内有若干效用相近的房地产存在相应价格,则可依据“替代原则”推算出估价对象的价格。5估价时点原则此原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价值。由于房地产价格会随着房地产市场的变化而不断变化,因此估价结论具有很强的时间性,同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。估价结果是估价对象在估价时点的价格,而估价时点不是由估价人员随意假定,必须依据估价目的来确定。6供求原则房地产作为一种商品,其价格如同其他物品价格一样,会受供求关系的影
17、响,若需求增加,供给不变,则价格上升;若需求不变,供给增加,则价格会下降。此原则要说明的是:进行房地产估价时必须考虑到房地产具有位置的固定性、地区性和个别性。房地产的供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。九、估价方法依据房地产估价规范,有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法作为主要估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法;在无市场根据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法等方法估价的情况下,可采用成本法作为主要估价方法。根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地查看,并遵循房地产估价方法的确
18、定原则,认为近期内与估价对象处于同一供需圈,用途相同的类似房地产交易较为频繁,市场交易案例较多,且根据调查,附近区域有很多类似的房屋作出租使用,故适宜用市场比较法与收益还原法对该房地产进行评估。市场比较法的估价原理,是经济学上的“替代原理”。即同一市场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学“替代原理”。根据这一原理,在房地产估价中,选择一定数量的市场交易可比实例,在进行各种影响房地产价格因素修正之后,测算出估价对象的市场房地产价格。市场比较法采用的计算公式:估价对象市场价格=市场可比实例交易价格交易情况因素修正系数交易日期因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 收益法是以“预期原理”为基
19、础的。预期原理说明,决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。具体的说,房地产的价值通常不是基于历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值,这种估价方法,称之谓“收益法”。从收益法的观点看,房地产的价值是其未来净收益的现值之和。报酬资本化法:采用的计算公式:V=a/r1-1/(1+r)n式中:V=估价对象现值 a=估价对象年净收益 r=估价对象年报酬率 n=估价对象有效收益年限十、估价结果1估价结果确定本估价
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