第6章建设用地法律制度.ppt
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1、第六章 建设用地法律制度,补充一:土地制度的三种模式 1.土地私有制或主要以土地私有制为基础的完全市场体制,如美国、日本 2.以土地公有制为基础的非市场体制模式,如原苏联、东欧国家 土地所有权属于国家(或集体),由国家无偿分配给使用者使用 3.国家有效控制的市场体制模式,如英联邦国家,我国 土地所有权属于国家,国家把土地使用权出卖给土地使用者,补充二:我国土地管理制度的改革 第一阶段:新中国成立后至土地管理法颁布前 1.1950年,土地改革法对土地进行清理,广大农民取得了土地所有权 土地私有制和国家所有制 2.1953年初期农业合作社1956年高级农业合作社1958年人民公社,将农民的土地私有
2、制制转变为土地农民集体所有制 土地私有制、土地集体所有制、国家所有制 3.1982年,宪法明确规定城市土地一律为国家所有,彻底废除了土地私有制 土地国家所有制、农民集体所有制,第二阶段: 1986年土地管理法颁布及其三次修订 1.第一次修订: 1988年推动了我国土地使用制度改革 (1)1988年4月,宪法修正案中 删除:第十条第四款“禁止土地出租” 增加:“土地的使用权可以依照法律的规定转让” (2)1988年12月,土地管理法中 删除:“禁止出租土地” 增加:“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让” “国家依法实行国有土地有偿使用制度” 并对农村集体建设用地的审批、非法转让土地和破
3、坏耕地的违法行为处罚、处罚程序等内容也进行了修改 (3)1990年,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国务院第55号令,2.第二次修订: 1998年适应了我国土地管理的新形势 (1)原土地管理法的局限性 对农用地转为建设用地缺乏严格的法律限制 对土地违法行为缺乏强有力的法律监督体制和手段 对土地征用缺乏严格的法律限制且比较分散 对国有土地资源和市场管理缺乏明确的规定 (2)1998年8月土地管理法第二次修订,于1999年1月1日施行 这次修订,不是个别条文的变动,而是土地管理方式和土地利用方式的重大变革,是土地管理思想发生根本转变的集中体现,3.第三次修订: 2004年进一步明确征地制度内涵
4、 (1)2004年3月,宪法修正案中 原第十条第三款:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。” 修改为:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或征用。” (2)2004年8月,土地管理法第三次修订 将土地管理法第二条第四款修改为“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿” 将第四十三条第二款、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十九条、第五十一条、第七十八条、第七十九条中的“征用”修改为“征收”,4.2009年,土地管理法将做重大修改农地流转合法化 (1)土地所有权和使用权相关章节中,明确规定:“农民集体依法通过有偿取得的集体建
5、设用地使用权可以转让、出租和抵押。农民集体成员通过无偿分配取得的集体建设用地使用权,经批准后可以转让、出租和抵押。” 集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转,鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。其要点是: 在不改变家庭承包经营基本制度的基础上,把股份制引入土地制度建设,建立以土地为主要内容的农村股份合作制,把农民承包的土地从实物形态变为价值形态,让一部分农民获得股权后安心从事二、三产业;另一部分农民可以扩大土地经营规模,实现市郊农业由传统向现代转型。,(2)宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。经批准,宅基
6、地使用权可依法转让、出租和抵押;但转让后,不得再申请宅基地。 (3)农用地使用权也被纳入正常市场交易范围,可以转让、转包、互换、入股、继承、抵押。 (4)集体土地的合法流转意味着城市居民和农民享受同等的权利。城市居民不仅可以购买一度只能限于农村居民内部流转的宅基地自己建房,也可以受让、承包或者租赁集体土地用于投资、生产和经营。而且这些土地的使用权可以抵押、入股以获得金融支持和扩大发展。,6.1 土地征用补偿制度 一、土地征用的概念及法律特征 1.土地的分类 (1)农用地用于农业生产的土地,包括:耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地 (2)建设用地建造建筑物、构筑物的土地,包括:城乡住宅和公共设
7、施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等 集体建设用地乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地,包括:乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地,以及农村居民住宅用地。 (3)未利用地,2.土地征用的概念 指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人的土地,并依法给予补偿的行为。 英强制收买 法、德征收 日本、香港官地收回 实质:国家或政府在特定条件下对土地的强制性购买,不同于土地交易 我国:是指国家为了社会公共利益的需要,依法将农民集体所有的土地变更为国有土地,并依法给予补偿的制度。,3.土地征用的法律特征 (1)土地征用以公共利益为目的 (2
8、)行使征地权的主体只能是国家 (3)征地的标的只能是集体土地 (4)征地行为具有强制性 (5)征用土地以土地补偿为条件 不同于无偿没收或无偿地强制性执行,土地管理法第47条规定:“征用土地的,按照被征用地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”由用地单位支付 补偿原则:保证农民在土地被征用后的生活水平不至于降低,土地补偿费该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍 安置补助费需安置的人口数(被征用耕地数量/征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量)*每人补助标准(该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍),但每公顷最高不得超过该耕地被征用前三年平
9、均年产值的15倍 土地补偿费+安置补助费土地被征用前三年平均年产值的30倍,4.存在问题 (1)农民所获补偿与被征土地进入市场后的价格落差过大 (2)征地补偿标准过低而且立法标准本身有问题,二、征用土地的基本程序 1.征用土地的审批权限 以前:多级限额审批(国家、省级、县级) 现在:国家和省级人民政府审批 土地管理法第44条涉及农用地转为建设用地,应先办理农用地专用审批手续 土地管理法第45条规定了两级政府的征地审批权限,2.征用土地的审批程序 (1)用地者提出申请 (2)审查和批准 (3)公告和登记 (4)征地补偿,6.2 土地使用权出让制度 一、土地使用权出让的概念及法律特征 1. 土地使
10、用权出让的概念 房地产管理法第7条:“土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。” 国务院第55号令第8条:“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”,2. 土地使用权出让的法律特征 (1)土地使用权出让主体的特定性 出让方土地所有者国家(地方各级人民政府土地管理部门),唯一、特定,即土地的一级市场实行国家垄断 受让方境内外的公司、企业、其他组织和个人(不特定) (2)出让标的的特定性 出让标的国有土地使用权(市、县、建制镇、工矿区范
11、围内全民所有的土地),(3)法律关系的双重性 民事法律关系:追究违约责任 行政法律关系:出让方有权对受让方进行警告、罚款甚至无偿收回土地使用权 (4)土地出让的有期限性(与划拨的区别) 第55号令第12条规定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。 (5)出让金交纳的一次性(与出租的区别),二、土地使用权出让的方式 房地产管理法第12条:“土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协
12、议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”,第55号令第13条 2002年,国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定(11号令) “号令”-要求从年月日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。该文件还规定,年月日以后,发展商必须及时缴纳土地出让金,而且如果在两年内不开发,政府可把该土地收回,1.协议出让 (1)含义 指有取得土地使用权意向的当事人直接向土地所有者提出有偿使用土地的申请,并就土地的用途、范围、价格等,通过谈判,协商达成一致并签订土地使用权出让合同的一种方式 (2)弊端(权力寻租、官商勾结) 出让的地价高低及利益得失与行使权力
13、的人毫无关系,2.招标出让 (1)含义 指在规定的期限内,由符合招标条件的单位和个人,以书面投标形式竞投某宗地块的土地使用权,由招标人择优确定土地使用者的出让方式 (2)特点 1)在开标之前,标底和标价都是密封的 2)中标者不一定是投标价的最高者 3)投标人只有一次投标机会(只能一次报价) (3)适用范围 适用于国家大型基础设施或公益事业建设项目用地,3.拍卖出让 (1)含义 指出让人在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用者有意受让人,就所出让的土地使用权公开叫价竞投,并按照“价高者得”的原则,确定土地使用权受让人的一种出让方式 (2)特点 1)拍卖出让完全公开进行 2)拍卖成交的惟一决定
14、因素就是价格 3)拍卖时,竞买人有多次报价的机会 (3)适用范围 适用于投资回报率高、竞争性强的商业、金融业、旅游和娱乐等经营性建设用地,4.挂牌出让 (1)含义 指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 (2)特点 1)也是一种公开的形式 2)公开出价(可多次报价)与拍卖相同 3)要有一定的挂牌期限(不少于10个工作日) 4)遵循“价高者得”的原则与拍卖相同 5)方式简便,节省组织等费用成本,(3)成交原则 1)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并
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