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1、1,资产评估,2,第九章 资产评估报告,第一节 资产评估报告基本制度 第二节 资产评估报告书的制作 第三节 资产评估报告书的应用,3,第一节 资产评估报告基本制度,一、资产评估报告及其基本要素 二、资产评估报告的作用 三、资产评估报告书的基本内容 四、资产评估报告的种类,4,一、资产评估报告及其基本要素,(一)资产评估报告的基本概念 是指评估机构在完成评估工作后向委托方提交的说明评估过程和结果的书面报告。 -狭义的评估报告,也称资产评估结果报告书。 在有些国家和地区,资产评估报告不仅仅是一种书面文件,还是一种工作制度。这种工作制度规定评估机构在完成工作后,必须按照一定程序和形式的要求,用书面形
2、式向委托方及相关主管部门报告评估过程和结果。 -这种资产评估报告制度称为广义的资产评估报告。,5,相关链接:我国资产评估制度的产生和发展,1991年国务院以91号令颁的国有资产评估管理办法规定 1993年原国家国有资产管理局制定和发布了关于资产评估报告书的规范意见(国资 办发199355号) 1995年原国家国有资产管理局又制定和颁布了关于资产评估立项、确认工作的若干规范意见 1996年,5月7日,国资颁发199623号文件转发了中国资产评估协会制定的资产评估操作规范意见(试行),进一步完善了资产评估报告制度。 1999年财政部评字199991号文件颁发的关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂
3、行 规定的通知,不仅使用于国有资产评估,也同样适用于非国有资产的评估。,6,相关链接:我国资产评估制度的产生和发展,2000年 财政部财企2000256号文件提出了关于调整涉及股份有限公司资产评估项目管理权的通知。 2001年12月31日国务院办公厅以国办发 2001102号国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式 加强资产评估监督管理工作意见的通 2003年中国注册会计师协会以会协200328号文件资产评估准则评估报告(征求意见稿)的通知 2004年中国资产评估协会制定了资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则 2007年中国资产评估协会制定了资产评估准则评估报告、资
4、产评估准则评估程序、资产评估准则业务约定书、资产评估准则工作底稿、资产评估准则机器设备、资产评估准则不动产和资产评估价值类型指导意见等7项资产评估准则,7,(二)资产评估报告的基本要素,一、资产评估报告及其基本要素,应当包括下列主要内容: (一)标题及文号; (二)声明; (三)摘要; (四)正文; (五)附件。,8,1.对委托评估的资产提供价值意见。 2.是反映和体现资产评估工作情况,明确委托方、受托方及有关方面责任的依据; ; 3. 是管理部门借以完善资产评估管理的重要手段; 4. 是建立并归集评估档案资料的重要信息来源。,二、资产评估报告的作用,9,三、资产评估报告书的基本内容,1.评估
5、报告的声明 应当包括以下内容: (一)注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则,遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定,并承担相应的责任; (二)提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制; (三)其他需要声明的内容。,10,三、资产评估报告书的基本内容,2.评估报告摘要 应当提供评估业务的主要信息及评估结论。,11,三、资产评估报告书的基本内容,(一)委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者; (二)评估目的; (三)评估对象和评估范围; (四)价值类型及其定义; (五)评估基准日; (六)评估依据; (七)评估方法;,(八)评估程序实施过程和情况; (九)评估假设; (
6、十)评估结论; (十一)特别事项说明; (十二)评估报告使用限制说明; (十三)评估报告日; (十四)注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。,3.资产评估报告书正文,12,4.评估报告附件通常包括: (一)评估对象所涉及的主要权属证明资料; (二)委托方和相关当事方的承诺函; (三)评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件; (四)评估对象涉及的资产清单或资产汇总表。,三、资产评估报告书的基本内容,13,四、资产评估报告的种类,1、按资产评估的范围划分: 2、按评估对象不同划分: 3.按评估报告书所提供信息资料的内容详细程度划分:,整体资产评估报告 单项资产评估
7、报告,资产评估报告 房地产估价报告 土地估价报告,完整评估报告 简明评估报告,14,第二节 资产评估报告书的制作,一、资产评估报告书的制作步骤 二、资产评估报告书制作的技术要点,15,一、资产评估报告书的制作步骤,(一)整理工作底稿和归集有关资料 资产评估现场工作结束后,有关评估人员必须着手对现场工作底稿进行整理,按资产的性质进行分类。 (二)评估明细表的数字汇总 在数字汇总过程中应反复核对各有关表格的数字的关联性和各表格栏目之间数字勾稽关系,防止出错。 (三)评估初步数据的分析和讨论 (四)编写评估报告书 (五)资产评估报告书的签发与送交,16,二、资产评估报告书制作的技术要点,(一)编制资
8、产评估报告的基本要求 1.文字表达方面的技能要求。 文字表达技能要求既要清楚、准确,又要提供充分的依据说明,不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述。 在文字表达上也不能带着大包大揽的语句,尤其是涉及承担责任条款的部分。 2.格式和内容方面的技能要求。 3.评估报告书的复核及反馈方面的要求。 (二)撰写报告书具体要求 1.实事求是,切忌出具虚假报告 2.坚持一致性做法,切忌表里不一 3.提交报告时要及时、齐全和保密,17,第三节 资产评估报告书的应用,一、委托方对资产评估报告的使用 二、资产评估管理部门对资产评估报告的使用 三、其他有关部门对资产评估报告的运用,18,1.作为产权交易作价的基础材料
9、。 2.作为企业进行会计记录的依据。 3.作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料。 4.作为支付评估费用的依据。,一、委托方对资产评估报告的使用,19,二、资产评估管理部门对资产评估报告的利用,1.大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平。 2.对资产评估结果质量进行评价。 3.为国有资产管理提供重要的数据资料。,20,三、其他有关部门对资产评估报告的运用,1. 证券监督管理部门 2.保险监督管理部门 3.工商行政管理部门 4.税务部门 5.金融部门 6.法院,21,练习题,1.被评估设备购建于1994年,账面价值为100,000元,1999年进行技术改造,追加技改投资50,0
10、00元,2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析,得到以下数据: (1)1994至2004年每年的设备价格上升率为10%; (2)该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元; (3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模效益指数为0.7,所得税税率为33%; (4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%,经技术检测,该设备尚可使用5年,在未来5年中,设备利用率能够达到设计要求。 根据上述条件,估测该设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、评估值。(结果保留到万元)(P/A,10%,5)=3.7908,22,1、该设备的重置成本:
11、100000*(1+10%)10+50000*(1+10%)5=339900=34万元 计算加权投资名义年限: 10* 100000*(1+10%)10+5*50000*(1+10%)58.82年 计算加权投资实际年限: 8.8250%4.41年 计算成新率: 5(4.415)100%53% 实体性贬值 34*(1-53%)=16万元 功能性贬值: 1,00012(133%)(P/A,10%,5)30,478元=3万元 经济性贬值: 该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求, 故经济性损耗为0。 计算评估值: 评估值34-16-315万元,23,2.某商业用房,面积为600平方米,现因企业联
12、营需要进行评估,评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例,具体情况如下表所示。 单位:,24,被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近,故无需对功能因素和成新率因素进行调整。 被评估商业用房所在区域的综合评分为100,三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好,综合评分分别为107、110和108。 当时房产价格月上涨率为4%。 要求:评估房地产的价值。 参照物A的时间因素调整系数为:17%;参照物B的时间因素调整系数:4%;参照物C因在评估基准日当月交易,故无需调整。,25,被评估资产单价(5,467
13、5,4185,480)35,455 被评估资产总价5,4556003,273,000元,(1+4%),4,三个参照物成交价格的调整过程如下:,(1+4%),26,3. 甲企业将一项专利使用权转让给乙企业,拟采用对利润分成的方法,该专利系三年前从外部购入,账面成本80万元,二年间物价累计上升25%,该专利法律保护期10年,已过4年,尚可保护6年。经专业人员测算,该专利成本利润率为400%,乙企业资产重置成本为4000万元,成本利润率为12.5%,通过对该专利的技术论证和发展趋势分析,技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年,另外,通过对市场供求状况及行关会计资料分析得知,乙企业实际生产能力为年产某型
14、号产品20万台,成本费用每台约为400元,未来5年间产量与成本费用变化不大,该产品由于采用了专利技术,性能有较大幅度提高,未来第一、第二年每台售价可达500元,在竞争的作用下,为维护市场占有率,第三、第四年售价将降为每台450元,第五年降为每台430元,折现率确定为10%。 要求:根据上述资料确定该专利评估值 (不考虑流转税因素)。,27,3.(1)确定利润分成率 确定专利重置成本:80(1+25)=100(万元) 专利约当投资量:100(1+400)=500(万元) 乙企业资产约当投资量:4000(1+12.5)=4500(万元) 利润分成率:500/(4500+500)100=10 (2)
15、确定评估值 确定每年利润额: 第一、二年:(500-400) 20=2000(万元) 第三、四年:(450-400) 20=1000(万元) 第五年:(430-400)20=600(万元) 确定分成额:第一、二年:200010=200(万元) 第三、四年:100010=100(万元) 第五年:60010=60(万元),28,确定评估值: =2000.9091+200 0.8264十1000.7513+1000.6830+600.6209 =181.82+165.28+75.13+68.3+37.254 =527.784=528(万元) *,29,4评估对象为某企业1998年购进的一条生产线,账
16、面原值为150万元,2001年进行评估。经调查分析确定,该生产线的价格每年比上一年增长10,专业人员勘察估算认为,该资产还能使用6年,又知目前市场上已出现功能更先进的资产,并被普遍运用,新设备与评估对象相比,可节省人员3人,每人的月工资水平为650元,此外,由于市场竞争的加剧,使该生产线开工不足,由此而造成收益损失额每年为20万元,该企业所得税率为33,折现率为10。(P/A,10%,6)=4.3553, (P/A,10%,8)=5.3349 要求根据上述资料,计算: 生产线的重置成本; 生产线的各种贬值; 生产线的评估值。,30,重置成本=150*(1+10%)3=199.65万元 实体性贬
17、值=199.65*3/(6+3)=66.55万元 功能性贬值=3*650*12*(1-33%)*(P/A,10%,6) =3*650*12*(1-33%)*4.3553 =68282元=6.83万元 经济性贬值=20*(1-33%)(P/A,10%,6) =20*(1-33%)*4.3553 =58.36万元 生产线评估值=199.65-66.55-6.83-58.36=67.91万元,31,5.某企业转让制药生产全套技术,经搜集和初步测算已知下列资料:是该企业与购买企业共同享受该制药生产技术,双方设计能力分别为700万箱和300万箱;二是该制药生产全套技术系国外引进,账面价格400万元,已使
18、用3年,尚可使用9年,2年通货膨胀率累计为10%;三是该项技术转让对该企业生产经营有较大影响,由于市场竞争,产品价格下降,在以后9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元,增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为20万元。 根据上述资料,计算确定:该无形资产的评估值。,32,(1)两年通货膨胀率累计为10,对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整,并根据成新率确定净值,由此可得到该制药生产全套技术的重置成本净值为: 400(1+10) 9/(3+9)=330(万元) (2)因转让双方共同使用该项无形资产,设计能力分别为700万箱和300万箱,确定重置成本净值分摊率为:300/(700+30
19、0)100=30 (3)转让无形资产的机会成本,根据题中资料可得:80+20=100(万元) 因此,该项无形资产转让的评估值为: 33030+100=199(万元),33,6.有一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6宗地,具体情况如下,34,该城市地价指数表为:,对交易情况、土地状况的修正,都是案例宗地与被估宗地比较,表中负号表示案例条件比待估宗地产差,正号表示案例宗地条 件优于被估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。,35,试根据以上条件,评估该宗地 2002年的价值。,另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:,36,37,评估结果 案例D的值为异常值,应予剔除。其他结果较为接近,取其平均值作为评估结果。 因此,待估宗地G的评估结果为: (620+627+623+638+633)5628(元/平方米),38,End of Chapter 9,39,谢谢!,祝大家取得好成绩!,40,
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