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1、1,资产评估,1-2,开 篇,课程简介,运用多种学科,会计学,财务管理,工程技术,市场 营 销,经济学,经济法,情报信息,应用型课程,实务性很强,强调经济判断、 专业技术和定量分析,解决实际问题。,1-3,职业方向:注册资产评估师 1996年第一次考试 四科 现在五科 :资产评估、经济法、财务会计、 机电设备评估基础、建筑工程评估基础 参考书目 资产评估学姜楠 东财出版社 2009 资产评估学教程 乔志敏 人大出版社 2006.1 资产评估汪海粟 高等教育出版社 2007.2 资产评估注册资产评估师考试用书 资产评估朱萍主编 上海财大出版社,开 篇,1-4,课程内容: 1.总论 2.资产评估的
2、基本方法 3.机器设备评估 4.房地产评估 5.无形资产评估 6.长期投资及其他资产评估 7.流动资产评估 8.企业价值评估 9.资产评估报告,开 篇,1-5,引入案例,中央电视台一槌定音节目 持宝人、竞宝人、专家、机构 市场购物 专卖店、超市、自由市场,6,第一章 总 论,第一节 资产评估及其特点 第二节 资产评估基本理论 第三节 资产评估的原则,7,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的产生与发展 二、资产评估的定义及对象 三、资产评估的种类和特点 四、资产评估与会计和审计的关系,1-8,一、资产评估的产生与发展,(一)产生 资产评估活动已经有上百年的历史,关于它的起源有很多版本和说法。
3、 例如,交易所引发的交易行为说 海上贸易保险起源说 房地产交易起源说等。 不论哪种学说,有一点是大家公认的,即资产评估是市场经济发展的必然产物,它伴随着市场经济和市场交易行为的发展而产生。,1-9,(二)发展 -三个阶段 1.原始评估阶段原始社会后期 直接原因:剩余财产的出现 特点:,一、资产评估的产生与发展,为什么呢?,(1)直观性 (2)偶然性 (3)无偿性 (4)非专业性 (5)简单性,1-10,2.经验评估阶段-前资本主义阶段 原因:经济发展 、资产交易频率增高 特点: (1)经验性 (2)有偿服务 (3)责任性 评估结果准确性取决于评估人员积累的评估经验和思想素质,一、资产评估的产生
4、与发展,1-11,一、资产评估的产生与发展,3.科学评估阶段(规范评估阶段) 特点: 1)评估机构公司化; 2)评估手段和方法科学化; 3)评估人员专业化; 4) 评估结果法律化; 5) 评估业务多元化。 评估范围大大拓展,不仅包括 有形资产和无形资产,细化到专项资产、金融资产 美国资产评估联合公司百年 中国1988年开始资产评估业务,12,二、资产评估(valuation)的定义及对象,市场经济的核心问题- 只要交易的资产是以非现金的形式存在 评估,交易,生产商品的资产的交易,一般商品的交 易,1-13,二、资产评估(valuation)的定义及对象,(一)资产评估的定义 1.定义: 一般地
5、说,资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的经济活动。 具体地说: 资产评估是专业机构和人员,按照国家法律法规和资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,1-14,二、资产评估(valuation)的定义及对象,2.资产评估的基本要素 (1)评估主体机构和人员 (2)评估客体-评估对象 (3)评估依据法律、法规、合同协议、准则 (4)评估目的评估结果的具体用途 (5)评估原则工作原则、技术原则 (6)评估程序 (7)评估价值类型 (8)评估方法 (9)资产评估假设 -前提条件
6、 (10)资产评估基准日 -时间基准 以上要素构成了资产评估的有机整体,1-15,评估程序:,1、明确资产评估业务基本事项; 2、签订资产评估业务约定书; 3、编制资产评估计划; 4、资产勘查与现场评估; 5、收集资产评估资料; 6、评定估算; 7、编制和提交资产评估报告书; 8、资产评估工作档案归档。,二、资产评估(valuation)的定义及对象,1-16,二、资产评估(valuation)的定义及对象,(二)资产评估的对象资产评估的客体 1.资产的定义 (1)经济学中的资产 泛指特定经济主体拥有或控制的,能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。 泛指一切资产, 例如:商誉、客户、人力资
7、源 (2)会计学中的资产 指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源,该资源预期会给企业带来经济利益。 主要指的是企业中的资产-是资产评估对象中的重要组成部分,但并不完全局限于企业中的资产。,1-17,二、资产评估(valuation)的定义及对象,(3)资产评估中的资产 其内涵更接近于经济学中的资产。 而外延则包括了具有内在经济价值,以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。 包括企业的资产、自创的商誉、人力资源等经济资源。,1-18,二、资产评估(valuation)的定义及对象,2.资产的特征 (1)必须是经济主体拥有或者控制的。 (2)能够给经济主体带来经济利益的资源。 (3)必须能
8、以货币计量。 3.资产的分类 (1)按资产存在形态分类 注意:有形资产与会计上固定资产的区别,1-19,二、资产评估(valuation)的定义及对象,(2)按资产的构成和是否具有综合获利能力分类, 1)定义 单项资产单台、单件资产 整体资产一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。 例如:企业;评估的是资产综合体的获利能力、一个独立车间或部门、或一组无形资产的综合体。,1-20,二、资产评估(valuation)的定义及对象,2)整体资产与单项资产的区分标准: 一是看是否由多个单项资产组成; 二是看能否单独计算获利能力。 3)企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值,
9、1-21,(3)根据被评估的资产能否独立存在分类: - 可确指的资产:指能独立存在的资产、 有形资产、除了商誉之外的无形资产。 - 不可确指的资产:指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产,如商誉。 商誉是一种特殊的无形资产,它不能以独立的形式存在,通常表现为企业整体资产与各单项资产之和的差额。,二、资产评估(valuation)的定义及对象,1-22,(4)按资产与生产经营过程的关系分类 经营性资产,处于生产经营过程,如企业经营中的机器设备、厂房、交通工具。 非经营性资产,处于生产经营过程中以外的资产,如政府机关用房、办公设备等。 (5)根据评估对象分类: 机器设备、房地产、 流动资产、无形资
10、产、长期投资、企业整体资产、资源性资产等。,二、资产评估(valuation)的定义及对象,1-23,二、资产评估(valuation)的定义及对象,(三)资产评估中的价格与价值 1.价格:指在特定的交易行为中,特定的买方(或)卖方对商品或服务的交换价值的认可,以及提供或支付的货币数额。 价格是一个历史数据或事实,是实际支付或收到的货币数额。,1-24,二、资产评估(valuation)的定义及对象,2.价值:是一个交换价值的范畴,它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。它是专业人士在特定的时间内对商品、服务价值的估计。 作为资产评估的目标是判断评估对象的价值, 而不是评
11、估对象的实际成交价格。,1-25,三、资产评估的种类和特点,(一)资产评估的种类 1、国际上对资产评估的分类: (1) 评估-产权变动和交易,正常评估 (2)评估复核-对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估 (3)评估咨询-咨询意见,1-26,2.按资产评估是否受限以及是否运用了评估准则的背离条款,可分为 (1)完整性评估:指严格遵守资产评估准则,没有受到限制或没有限制性条件的资产评估。 (2)有限性评估:指由于评估条件的限制不能完全按照资产评估准则的要求执业,或在允许的前提下未完全按照评估准则的要求进行的资产评估。 有限性资产评估需要更为详尽的说明和披露。,三、资产评估的种类和特
12、点,1-27,3、从资产评估对象的构成和获利能力的角度,资产评估还可具体划分为 (1)单项资产评估 (2)整体资产评估 二者不同的关键之处在于: 在整体资产评估以贡献原则为中心,考虑不同资产的相互作用以及它们对企业整体生产能力或总体获利能力的影响。,三、资产评估的种类和特点,1-28,(二)资产评估的特点 1.市场性: 模拟市场条件,对资产价值进行估计和判断; 评估资料源于市场, 评估结果接受市场检验。 2.公正性: 评估行为服务于资产业务需要,而不是资产业务当事人任何一方的需要。 3.专业性:专业机构、专业人员或专家 4.咨询性: 作为当事人要价和出价的参考,不对资产业务定价负责;无强制执行
13、力,但是有权威性。,三、资产评估的种类和特点,1-29,四、资产评估与会计和审计的关系,(一)资产评估与会计和审计的联系 利用 会计 参考,评估,审计,资产清查采用审计的方法,计价和财务报告,流动资产和负债的评估借鉴审计方法,.在企业价值评估中,经审计后的财务报表及相关数据可以作为企业评估的基础数据。,1-30,四、资产评估与会计和审计的关系,(二)资产评估与会计和审计的区别 1.与会计的区别,1-31,四、资产评估与会计和审计的关系,2.与审计的区别,1-32,第二节 资产评估的基本理论,一、资产评估目的 二、资产评估假设 三、资产评估的价值类型,1-33,一、资产评估目的,(一)资产评估一
14、般目的 如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求,是资产在评估时点的公允价值。 公允价值: 泛指相对于当事人各方地位 资产状况 面临市场条件 是评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理的评估价值。 例:四隆大厦- 商用与住宅公允价值不同,的合理评估价值,1-34,一、资产评估目的,(二)资产评估的特定目的 1.国有资产法规规定需要评估的国有资产产权变动及相关经济行为 (1)资产转让转让非整体资产 (2)企业兼并或联合 (3)企业出售 (4)企业联营 (5)建立新的股份制企业 (6)中外合资、合作 (7)企业清算,包括破产清算、终止清算和结业清算。 (8)抵押或担保 (9) 债务重组 (
15、10)企业租赁,1-35,一、资产评估目的,2.公司法、证券法规定 非货币资产出资 -申请公开发行公司债券 3.其他法律法规规定 -财产课税 -拆迁补偿 -以财务报告为目的的评估 4.市场投融资活动,1-36,二、资产评估假设,(一)交易假设-最基本的情景假设 含义:假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 作用: 1.为资产评估进行“创造”了条件; 2.明确限定了资产评估外部环境。 -资产被置于市场交易中。 资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。,1-37,(二)市场条件假设 1.公开市场假设 含义:假定那种较为完善的公开市场存在,被评估资产将
16、要在这样一种公开市场中进行交易。 公开市场假设是基于资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的。 作用: 1.说明了资产拟进入的市场条件 2.资产在这样市场条件下接受何种影响,二、资产评估假设,1-38,公开市场的含义 是指充分发达与完善的市场条件,有自愿的买者和卖者的竞争性市场; 在这个市场上,买者和卖者的地位是平等的,买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的,而非强制或不受限制的条件下进行的; 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间; 假设这个市场是一个公开公正的市场,即不存在关联和强制。,二、资产评估假设,1-39,公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场,在这种条件下,资产的交换价值受
17、市场机制的制约并由市场行情决定,而不是个别交易决定。 市场是有范围的:地区性市场、国内市场、也可以是国际市场。,二、资产评估假设,1-40,2.非公开市场假设 (1)有限交易主体假设:是假定参与交易的市场主体数量有限,不是充分活跃的市场,是有局限性的市场。 原因:垄断买方或卖方存在; 交易对象应用范围过窄; 信息不畅造成的市场狭小等。,二、资产评估假设,1-41,2.非公开市场假设 (2)关联交易假设:是假定参与交易的市场主体存在某种利害关系,不是充分竞争的市场,有局限性的市场。 (3)快速变现假设(清算假设):对资产拟进入的市场条件的一种界定或假定说明。 是对资产在非公开市场条件下被迫出售或
18、快速变现条件的假定说明。 清算评估的价格要比公开市场的估价低,二、资产评估假设,1-42,(三)持续使用假设 含义:是对资产在特定市场条件下资产状况的一种界定或假定性说明。 首先设定被评估资产正处于使用状态,包括正在使用中的资产和备用的资产; 其次根据有关数据和信息,推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。 假设分为三种情况: 在用续用地点、用途及使用方式不变 转用续用-改变用途,调换新的用途使用下去 移地续用-改变空间位置继续使用 (一)(三)假设称为基本假设(前提),二、资产评估假设,1-43,(四)资产评估环境假设 含义:是对资产评估对象使用或经营的外部环境,以及面对条件的界定或假定
19、性说明。 1.宏观经济环境: 国家产业经济政策、税收政策、价格利率汇率政策等具有全局性的外部因素,以及行业竞争、企业竞争因素的界定和假定性说明。 2.微观经济环境: 对资产评估面对的具体条件的界定和假定性说明。包括依据信息资料来源的可靠性、完整性和真实性。,二、资产评估假设,1-44,(五)评估对象利用程度假设 含义:是对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定性说明。 1.整体资产利用程度假设:针对企业价值评估设置的一种假设条件,是对整体评估对象利用程度、利用状况和利用效果的一种界定或假定性说明。 2.单项资产利用程度假设:针对单项资产评估设置的一种假设条件。单项资产的价值与利用程度密切相关。
20、 分为:按利用程度分为正常使用(最佳使用) 和非正常使用。,二、资产评估假设,1-45,三、资产评估的价值类型,(一)资产评估价值的含义 1.决定资产评估价值主要依据 资产使用价值决定资产评估价值, 资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。 资产评估价值是指某一特定时期内为获得该项资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。,1-46,2、资产评估中的价值与马克思中价值区别 马克思所称价值:是由社会必要劳动时间决定的商品内在价值,一经形成就具有确定性,不再变化。 -价值决定,类似成本 资产评估价值:是动态的评估价格,随着评估目的、市场条件等因素的变化而会有所不同, 但是它又不是市场上形成的
21、实在的价格,它只能是市场价格的一种模拟,具有时点特征,是可能的客观值。 -价值表现, 着眼未来,三、资产评估的价值类型,1-47,三、资产评估的价值类型,3.资产评估价值与会计记录价值区别 会计记录应严格坚持可比性和客观性的原则,一般不能随外界条件的变化而变化; 以企业会计主体不变和持续经营假设为前提; 资产评估用于发生产权变动、会计主体变动为前提; 资产评估价值着眼于未来,取决于资产未来的预期效用。 因此,资产评估价值不是由过去出售的价格决定,也不是创造它的成本决定,而是由使用价值决定。,1-48,(二)价值类型 为什么需要价值类型? 1.含义: 资产评估价值类型指导意见2007 指注册资产
22、评估师对评估结论价值属性的定义和归类。 会计计量属性-历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值。,三、资产评估的价值类型,1-49,2. 分类:两种 .根据国际资产评估委员会的观点: 市场价值(market value basis of valuation) 非市场价值(valuation basis other than market value),三、资产评估的价值类型,1-50,(1)市场价值(公开市场价值) 含义:是指资产在评估基准日公开市场上正常使用即最佳使用状态或最有可能使用条件下所能实现的交换价值的估计值。 适用对象: 当评估对象的转让、交易或处置等并无特别限制和要求时,正
23、常产权变动类资产业务。 运用满足基本要求: 对象明确、以公开市场为依据、采用的参数必须来源于市场。,三、资产评估的价值类型,1-51,(2)非市场价值(非公开市场价值) 含义:市场价值以外的价值也称非市场价值或其他价值。 它并没有直接的定义,它是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合. 例如:投资价值、清算价值、保险价值等等。,三、资产评估的价值类型,1-52,(2)非市场价值(非公开市场价值),适用对象: a.从资产业务看: 属于特定评估目的(主要指非正常产权变动或非产权 变动)-拍卖、 抵押,b. 从评估对象看:,三、资产评估的价值类型,1-53,非市场价值举例,A 投
24、资价值指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 B 残余价值-指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等在不能继续使用前提下,拆除变现的价值估计数额。 C 清算价值-指以评估对象处于被迫出售、快速变现或其他非正常市场条件为依据判断的资产价值估计数额。 D 保险价值指在财产保险等相关法律、法规和保险契约等对保险标的物评估价值的有关规定和要求不满足市场价值定义条件下,保险标的物相当于财产保险等相关法律、法规和保险契约等的有关规定和要求所具有的价值估计数额 E抵押价值指在担保法等相关法律、法规及金融监管机关对抵押物评估价值的有关规定和要求不满足市场价值定义条件下,抵押物相当
25、于担保法等相关法律、法规和金融机关的有关规定所具有的价值估计数额 F课税价值课税对象相对于税法等相关法律、法规的有关规定和要求所具有的价值估计数额。,1-54,(3)市场价值与非市场价值在资产评估中的意义和作用 有利于评估人员对其评估结果性质的认识,便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。 便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。 市场价值的合理性是相对于评估时点整体市场的。 -整体市场认同 非市场价值只对特定资产业务的当事人来说是公平合理的。-局部市场认同,三、资产评估的价值类型,1-55,.我国评估价值类型指导意见 (1)市场价值:是自愿买方和自愿卖方在各
26、自理性 行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 (2)投资价值:投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值,亦称特定投资者价值。,三、资产评估的价值类型,1-56,(3)清算价值:是指以评估对象处于被迫出售、快速变现或其他非正常市场条件为依据判断的资产价值估计数额。 (4) 残余价值:是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等在不能继续使用前提下,拆除变现的价值估计数额。,三、资产评估的价值类型,1-57,(5)以财务报告为目的的资产评估业务 会计准则下的公允价值-等同市场价值 会计准则下的现值、可变现净值、重置成本
27、等同其他价值类型。 价值类型的选择 综合考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件的影响。,三、资产评估的价值类型,1-58,第三节资产评估的原则,一、资产评估的工作原则 二、资产评估经济技术原则,1-59,一、资产评估的工作原则,1.独立性原则。 评估机构本身-中介 评估机构及其人员执业过程独立、公正的评估。 2.客观公正性原则。 评估工作实事求是,尊重客观实际。 必须以实际材料为基础。 评估结论客观公正。 3.科学性原则。 科学的评估标准, 以科学的态度制定评估方案, 并采用科学的评估方法进行资产评估。,1-60,二、资产评估经济技术原则,资产评估经济技术原则:是指在资产评估执业过程中的一些
28、技术规范和业务准则。 1.预期收益原则 资产之所以有价值是因为它能为其拥有者、 控制者带来未来经济利益,资产价值的高低 主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。 预期收益是资产价值的决定因素,1-61,2.供求原则 是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。 假定在其他条件不变的提下,商品价格随着需求的增长而上升,随着供给的增加而下降。 供求原则对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估。,二、资产评估经济技术原则,1-62,二、资产评估经济技术原则,3.贡献原则 贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对构成某整体资产的价值贡献,或者是当整体资产缺少该项
29、要素资产将蒙受的损失。 是预期收益原则的一种具体化原则。 对整体资产进行评估时,必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性,而不是孤立地确定该项资产的价值。 举例:企业价值评估人力资源,1-63,4替代原则 作为一种市场规律,在同一市场上,具有相同使用价值和质量的商品,应有大致相同的交换价值。 如果具有不同的交换价值或价格,买者会选择价格较低者。 在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题。,二、资产评估经济技术原则,1-64,二、资产评估经济技术原则,5.评估时点原则. 必须假定市场条件固定在某一时点,这一时点就是评估基准日,或称估价日期 -时间基准。 评估值就是评估基准日的
30、资产价值。 资产评估的各经济技术原则是相互联系的,在评估中应综合运用,保证工作效率和评估结果的准确。,1-65,单选题 1清算价值一般( )市场价值。 A.高于 B.低于 C.等于 2资产的效用越高,其评估值就( )。 A.越高 B.越低 C.无关系 D.以上三种都不正确 3下列原则中( )是资产评估的技术原则。 A.真实性原则 B.科学性原则 C.替代性原则 D.可行性原则 4.资产评估是通过对资产某一 ( )价值的估算,从 而确定其价值的经济活动。 A.时期 B.时点 C.时区 D.阶段,1-66,5.( )是不可确指的资产。 A 商标 B 机器设备 C 商誉 D 土地使用 6.评估资产的
31、市场价值所适用的最直接的假设前提是( )。 A.继续使用假设 B.公开市场假设 C.清算假设 D.会计主体假设 7.资产评估的一般目的是评估资产的( )。 A.价格 B.价值 C.公允价值 D.公开市场价值 思考题: 如何理解公允价值与市场价值之间的关系?,1-67,多选题,1.适用于资产评估的假设有( )。 A.继续使用假设 B.公开市场假设 C.交易假设 D.清算假设 2.下列原则中,( )是资产评估的技术原则。 A 替代原则 B 预期收益原则 C 客观性原则 D 贡献原则 3.( )是资产评估应遵循的工作原则。 A.客观性原则 B.替代原则 C.科学性原则 D.预期收益原则,1-68,4.资产评估的特点主要有( )。 A.市场性 B.强制性 C.公正性 D.咨询性 5.以产权变动为评估目的的有( )。 A.企业出售 B.股权重组 C. 合资合作 D.企业合并 6.以非产权变动为评估目的的有( )。 A.财产保险 B.财务报告 C.财产担保 D.企业分设 7.持续使用假设可以细分为( )。 A.在用续用假设 B.中断后持续使用假设 C.转用续用假设 D.移地续用假设,1-69,多选题答案,1 ABCD 2.ABD 3.AC 4 ACD 5.ABCD 6 .ABC 7 ACD,1-70,End of Chapter 1,
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