第一节设立公司.ppt
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1、,第一节 设立公司,一、公司注册 (一)公司注册的概念及基本要素 (二)房地产开发公司注册的条件 (三)注册房地产公司的程序,房地产开发公司注册一般包括以下基本要素,1、股东符合法定人数;有限责任公司由五十个以下股东出资设立。 2、股东出资达到法定资本最低限额;公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十,也不得低于法定的注册资本最低限额,其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足。,一人房地产开发有限公司最低注册资本为100万,需一次缴足。 3、股东共同制定公司章程;公司章程是关于公司组织和行为的基本规范。公司章程不仅是公司的自治法规,而且是国家管理公司的重要依据。,公司章程具有以下作
2、用:,1)公司章程是公司设立的最主要条件和最重要的文件。 2)公司章程是确定公司权利、义务关系的基本法律文件。 3)公司章程是公司对外进行经营交往的基本法律依据。,注册房地产开发公司需要具备以下条件:,1、有符合公司法人登记的名称和组织机构; 2、有适应房地产公司需要的固定办公场所;有符合规定额度的注册资本和流动资金;有一定人数的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。,三、注册房地产公司的程序,1、注册房地产公司的程序为: 2、确定公司办公场所;注册公司需要拟组建公司现行准备好办公场所,场地可以是自有的也可以是租赁的,但必需有合法的证明。
3、 3、形成房地产公司的章程;,4、向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告; 5、向工商行政管理部门申请注册登记。 6、向工商行政管理部门申请注册登记。 7、工商行政管理部门对符合城市房地产开发经营管理条例规定条件的房地产开发企业作出如下规定:应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件登记的,应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产主管部门的意见。,二、税证办理与银行开户,1、办理税务登记证书 2、银行开户 3、申请发票购用簿 4、企业开设纳税专户 5、购买发票开业,进入实际公司经营阶段,三、资质证书的办理,房地产
4、公司的资质,是房地产公司专业经济技术素质、管理素质、资本数额、企业经历和业绩的综合体现。对房地产公司进行资质管理,对于保证房地产公司依法规范的从事开发经营活动,维护房地产市场正常的经济秩序,确保企业素质的不断提高,是一项极为重要的措施。,我国房地产开发企业资质的具体规定:房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。,第二节 办公地址及布置,一、办公地址的选择 二、办公场地装修 三、办公区域布置,一、办公地址的选择 房地产公司在进行办公地址选择的时候应考虑多方面的因素,主要有: 1、市场因素 2、商圈因素 3、物业因素 4、所区因素。,二、办公场地装修 1、装修的目的 2、办公室装
5、修要点 3、如何选择与了解装饰公司,三、办公区域布置 1、 办公室隔断 2、办公室天花,第三节 人力资源,一、公司组织机构建立 (一)房地产公司组织机构设置的程序 1、确定公司形式 2、进行外围调研 3、对各部门工作进行定位 4、拟定内部机构设置草图 5、确定部门职责与岗位 6、讨论、修正和审批组织机构设计 7、招聘和安排工作人员,二、建规立制 (一)公司章程的概念与特征 1法定性。2真实性。3自治性。 4公开性。 (二)公司章程的订立 (三)公司章程的内容 1绝对记载事项。 2相对记载事项。 3任意记载事项。,三、人员招聘与培养 房地产业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系
6、复杂等特点。这些特点决定了房地产从业人员必须要具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。 一般来讲,人员招聘的途径无非两条:外部招聘和内部提升。,第一节:项目信息收集与分析,项目调研与市场调查 (一)项目调研 1、相关基本知识介绍 2、项目调研,(二)市场调查: 房地产市场调查分类 1、消费者调查2、市场观察3、产品调查 4、广告研究市场测试 5、市场测试 6、概念测试 7、神秘购房 8、需求评估 9、客户满意度调查10、广告和促销活动研究,房地产市场调查的内容和方法 1、 市场调查的内容 (1 )市场环境的调查 (2)市场需求调查 (3)市场供给调查 (4) 市场营销因
7、素调查,2、 市场调查的方法 (1) 观察法 (2) 实验法 (3) 访问法 (4) 问卷法,市场调查的步骤 1.确定问题与假设 2.确定所需资料 3.确定收集资料的方式 4.抽样设计 5.数据收集 6.数据分析 7.调查报告,土地来源分析,1、 出让土地 政府出让土地一般有协议出让和公开出让两种方式,2004年8月31日以后,国家取消了协议出让方式,所有土地出让必须公开,而公开出让的方式则包括招标、挂牌和拍卖。,一、招标方式 二、招标项目概况 三、投标人必要条件 四、招标文件的获得 五、招标代理机构:,2、转让土地:政府出让的土地在市场上的转手和再转手就是土地转让。 1)资产公司处置的不良资
8、产 2)法院执行的查封资产 3)国有企业改制的变性土地 4)城市各类开发区用地 5)农民三产用地 6)国有单位市场运作房集资房用地 7)另类房地产,国家与地方的房地产政策比较,中国房地产历史回顾与展望 第二阶段:房地产爆发期与平稳期(19911997年) 第一阶段:房地产萌芽期(1949-1991) 第四阶段:房地产调控期(2003至今) 第三阶段:房地产活跃期(19982002年),国家的房地产法规、政策 房屋交易管理法律法规 其他相关法律法规 3. 近几年房地产政策的历史记录 4. 2010年房产新政 普通商品住宅 首次购房标准 税收 二套房贷 存款准备金率,环境分析,宏观环境 区域环境
9、项目周边环境,第二节:项目谈判与选择,(下面的接不上去,有点乱),简易可行性分析,可行性研究 的定义 可行性研究的作用 做好可行性研究的措施 可行性研究报告 案例,谈判技巧,项目谈判是房地产开发建设中非常重要的一环,谈判活动可以说贯穿于整个开发过程。 项目谈判前的准备。 2. 谈判中的法律技巧 谈判人员的配合与谈判思路 4. 谈判的氛围与方式 5. 留下会谈纪要,第三节:项目决策与签约,决策方法 1、回收期限法 2、会计报酬率法 3、净现值法(NPV) 4、内部回报率法(IRR) 5、实物期权法 6、层次分析法,二、项目比较与优势分析,各个项目的定位分析 2. 规模优势分析 环境优势分析 4.
10、 区位优势 5. 交通优势分析 6. 规划优势分析,合同签订 当开发商对项目的情况已经评价完成,并经董事会决策,凡属于招牌挂的项目,开发商就会组织技术团队参与竞争,团队的一般构成:法律顾问、规划设计人员、土地分析人士、市场营销专家、财务顾问、决策团队的决策代表。这个团队要做的工作是研究政府公告的项目相关资料、现场勘察、预测楼盘的销售情况、测算可竞争的地价、预测竞标风险,对对应竞价测算房价、利润。一旦竞价成功,按照国家土地部门的标准文本签定合同。,属于其他方式取得土地项目的情况经济合同时,经办人首先应注意对签约的相对方进行资格审查。这包括两个方面(老师,你看一下这里可能有点问题) 首先对相对方的
11、签约人进行资格审查。 其次是对对方公司或单位是否具有签约资格进行审查。 再次,国有企业改制的土地项目,第一节:勘察,所谓勘察,是指在采矿或工程施工前,对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况等进行实地调查,又称勘查。,任务委托及方式,房地产项目的勘察、设计工作一般应通过招投标活动方式委托具有相应资质等级的勘察、设计单位完成。 (一)工程地质勘察的任务和内容 1、工程地质勘察的主要任务 2、工程地质勘察的主要内容,(二)工程地质勘察方法 1、测绘与调查 2、勘探方法 3、试验与测试,(三)工程地质勘察委托 1、工程地质勘察业务委托程序 2、建设工程勘察合同的主要内容包括 3、建设工程勘察任务书的主要内
12、容 4、开发企业委托工程地质勘察需要提供如下材料 5、对勘察纲要进行审查,二、勘探结果分析,工程地质勘察报告书文字内容 地质勘察报告图表的内容 勘察报告可根据需要附上附件,第二节:设计 设计,即工程设计,是指设计单位根据建设工程的要求,对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证,编制建设工程设计文件的活动,也就是设计单位根据批准的可行性研究报告和场地岩土工程勘察报告进行工程项目的设计。,一、设计单位的选择 二、与设计单位的业务对接 (一)工程设计业务委托三个阶段 (二)不同设计阶段的设计要求 (三)签订设计合同 (四)出具设计任务书,三、设计修改与全程跟踪,1、投资控制跟踪
13、 (一)设计过程中全程跟踪 (1)优化设计 (2)推广标准设计 (3)推行限额设计 (4)初步设计投资概算控制跟踪 (5)施工图设计投资控制跟踪 (6)鼓励措施,2、设计阶段进度控制跟踪 (1)设计进度控制的最终目标 (2)设计阶段进度控制的主要任务 (3)设计进度控制的方法 (4)设计进度控制措施,3、设计阶段质量控制跟踪 (1)质量控制的目标 (2)设计阶段质量控制的方法 (3)设计阶段质量控制的措施 (4)质量控制的手段 4、设计文件验收,(二)工程设计修改和变更 1.开发企业业主提出的设计修改和变更 2.设计方提出的设计修改和变更 3.施工单位提出的设计变更,第三节:三通一平,在房地产
14、开发中, “三通一平”是项目前期运作的重要组成部分。所谓“三通一平”,是指基本建设项目开工的前提条件,即指:电通、水通、路通和场地平整。在房地产开发项目中,只有具备了“三通一平”的条件,项目才能进行招标投标和开工申请。,一、三通一平的依据 “三通一平”应遵循一定的原则和要求: 1、基础设施建设的原则 2、基础设施建设的具体要求 二、接电 1、接电程序 2、接电报装申请提交资料 3、接电容量的确定原则 4、接电报装注意事项,二、接水和排污,(一)接水 1、供水程序 2、供水申报需提交资料 3、供水安装注意事项 4、道路挖掘许可证办理 (二)排污 1、排水许可证申报程序 2、临时排水许可证申报所需
15、资料,三、土方平衡与修路及围墙建设,(一)土方平衡 1、土石方的定额分类 2、土的工程性质 3、土方工程量计算的一般规则 4、土石方工程量的计算方法 5、土方平衡 (二)修路及围墙建设,房地产开发项目,包括各类房屋建设、土木工程、设备安装等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目。 所谓开发项目报建,指的是所建工程项目从规划、建筑指标、内部构造、是否符合各种施工条件及是否允许开工等要征询有关职能部门的意见并得到他们的认可和允许。,第一节:总平,总平,即建筑总平面图的简称,也被称作总平面规划图,是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上,把已有的、新建的和拟建的建筑物
16、、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。,一、规划设计条件 1、规划设计条件的法律依据 2、规划设计条件的内容 二、设计方案审批 三、蓝线图与红线图 1、蓝线图标识有规划蓝线的用地平面图。 2、红线图是指标识有规划红线的用地平面图。,第二节:施工图报建,一、初步设计与扩初 二、规划沟通 三、建设部门审批 四、报建费用与减免 (一)开发项目报建收费依据 (二)开发项目行政事业性收费的种类 (三)报建费用的减免,第三节:规划、建设证件办理,一、建设用地规划许可证 二、土地证 三、建设规划许可证 四、施工许可证,第一节 招投标,1.1招投标的发展与趋势 1.2招投标的概念 1.3
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